한푼의 다운(Down)없이 100% 주택융자금을 받을 수 있는 방법
한푼의 다운(Down)없이 100% 주택융자금을 받을 수 있는 방법
주택시장은 이자율과 다운페이먼트 금액에 민감하다. 단 1%의 금리 인상도 집을 장만하려는 사람을 망설이게 만든다. 특히 월급으로 생활하는 사람에겐 더욱더 그렇다. 그래서 임대 아파트 생활을 하는 샐러리맨들로부터 이런 질문을 받는다. “다운하지 않고 주택을 구입하는 방법은 없나요?”
처음 은행은 주택 장만을 쉽게 하기 위한 방법으로 단 “3-5%”만 다운하여 자기 집을 장만을 할 수 있도록 주택융자 프로그램을 선보였다. 그러나 이 역시 집을 장만하는데 어려움이 따랐다. 가령 200,000달러 주택을 사려할 때 다운페이먼트비와 융자 부대비용이 10,000달러 정도가 들기 때문이다. 그래서 은행은 목돈이 덜 드는 주택 구입 프로그램을 개발했다. 바로 100% 주택융자금 프로그램이다. 이 프로그램은 크게 두 가지의 방법이 쓰이는데, 그것이 어떤 것인지 알아보고 장단점을 비교해 본다.
첫째, 주택 융자금의 80%를 1차로 받고, 나머지 20%를 2차 융자로 동시에 받는 방법이 있다. 이 방법은 한 은행에서 1차와 2차 융자를 동시에 받는 것으로써 “Piggyback Loan”이라 한다. 이 융자의 장점은 1차 융자가 80%이므로 모게지보험(PMI)을 내지 않는 장점이 있다. 하지만 1차 융자의 이자는 일반 모게지의 缺愍껼릿?약 1%정도 높고, 2차 융자금인 20%에 대한 이자는 보통 3-5% 정도 높은 단점이 있다.
둘째, 2차 융자 없이 100%의 융자금을 한 은행에서 빌리는 방법이 있다. 이 역시 일반 주택 융자금의 이자율 보다 2-3%정도 높으며, 주로 15년이나 30년 고정프로그램에 가능하다.
이 두 종류의 100% 융자프로그램은 일반 주택융자 프로그램보다 이자율이 높다. 이유는 은행이 잡을 수 있는 담보 에쿼티(Equity)가 전혀 없어서다. 때문에 은행은 위험부담률을 줄이기 위해 금리를 약간 더 높인 것이다.
100%의 주택융자를 확실히 받을 수 있는 자격은 다음의 카터고리에 해당되면 된다. 첫째, 주택 월페이먼트를 충분히 감당할 수 있어야 한다. 은행은 주택융자를 신청한 사람의 수입이 얼마인가를 보는데, 이는 총수입에 대한 주택융자금과 다른 모든 빚에 대한 매달 총지출비율이 40-50%정도가 되는 것인지를 보는 것이다. 예를 들어 월수입이 10,000달러라 하면 월 총지출 금액이 5,000달러를 초과하지 않으면 융자가 가능하다. 둘째, 신용점수(Credit Score)가 680점 이상이어야 한다. 아무리 주택 월페이먼트를 낼 수 있는 수입이 있다해도 신용기록이 나쁘면 위험부담이 높아 이런 사람에겐 100% 주택융자를 내주지 않는다. 때문에 깨끗한 신용기록은 절대적이다. (이미 집을 소유한 기록이 있던 사람인 경우 신용점수가 680점 이하라도 주택 월페이먼트를 잘 낸 기록이 있으면 100% 융자 가능.)
이미 언급했듯이 일반적으로 100%융자는 평균 금리보다 2% 정도 높다. 때문에 100% 융자금으로 집을 장만할 때는 여러 가지 숙고하는 것이 좋다. 30년 융자에 대한 2% 고금리는 결코 적은 돈이 아니기 때문에 100% 융자로 구입하려는 집은 현 시세보다 최저 가격으로 구입할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 집 구입 몇 년 후 집을 팔려고 할 때 에쿼티가 없어 돈을 주고 팔아야할 경우가 생기기 때문이다. 바로 이런 이유로 은행은 주택 가격이 상승세에 있을 때 100% 융자 프로그램을 장려하는 경향이 짙은데, 이것은 은행과 소비자 서로가 위험 부담률을 줄일 수 있기 때문이다.
결론을 다시 요약한다. 100% 융자 프로그램은 이자가 좀 세다. 그러나 많은 이자를 내는 만큼 거기에 대한 세금 혜택은 있고, 또 주택 구입 몇 년 후 생기는 에쿼티로 재융자 하여 이자를 낮출 수 있는 방법이 있어 장점이 단점을 앞선다. 그러나 그 무엇보다 큰 장점은 임대아파트에 버리는 렌트비로 내 집을 장만할 수 있다는 수 있다는 것이고, 바로 이런 장점이 100% 융자 프로그램에 더 크게 구미를 당기게 하는 요인이 되어 샐러리맨들이 주고객 층을 이뤄 샐러리맨들의 주택 장만이 쉬워졌다는 것이다.
