한푼의 다운(Down)없이 100% 주택융자금을 받을 수 있는 방법

한푼의 다운(Down)없이 100% 주택융자금을 받을 수 있는 방법



주택시장은 이자율과 다운페이먼트 금액에 민감하다. 단 1%의 금리 인상도 집을 장만하려는 사람을 망설이게 만든다. 특히 월급으로 생활하는 사람에겐 더욱더 그렇다. 그래서 임대 아파트 생활을 하는 샐러리맨들로부터 이런 질문을 받는다. “다운하지 않고 주택을 구입하는 방법은 없나요?”



처음 은행은 주택 장만을 쉽게 하기 위한 방법으로 단 “3-5%”만 다운하여 자기 집을 장만을 할 수 있도록 주택융자 프로그램을 선보였다. 그러나 이 역시 집을 장만하는데 어려움이 따랐다. 가령 200,000달러 주택을 사려할 때 다운페이먼트비와 융자 부대비용이 10,000달러 정도가 들기 때문이다. 그래서 은행은 목돈이 덜 드는 주택 구입 프로그램을 개발했다. 바로 100% 주택융자금 프로그램이다. 이 프로그램은 크게 두 가지의 방법이 쓰이는데, 그것이 어떤 것인지 알아보고 장단점을 비교해 본다.



첫째, 주택 융자금의 80%를 1차로 받고, 나머지 20%를 2차 융자로 동시에 받는 방법이 있다. 이 방법은 한 은행에서 1차와 2차 융자를 동시에 받는 것으로써 “Piggyback Loan”이라 한다. 이 융자의 장점은 1차 융자가 80%이므로 모게지보험(PMI)을 내지 않는 장점이 있다. 하지만 1차 융자의 이자는 일반 모게지의 缺愍껼릿?약 1%정도 높고, 2차 융자금인 20%에 대한 이자는 보통 3-5% 정도 높은 단점이 있다.



둘째, 2차 융자 없이 100%의 융자금을 한 은행에서 빌리는 방법이 있다. 이 역시 일반 주택 융자금의 이자율 보다 2-3%정도 높으며, 주로 15년이나 30년 고정프로그램에 가능하다.



이 두 종류의 100% 융자프로그램은 일반 주택융자 프로그램보다 이자율이 높다. 이유는 은행이 잡을 수 있는 담보 에쿼티(Equity)가 전혀 없어서다. 때문에 은행은 위험부담률을 줄이기 위해 금리를 약간 더 높인 것이다.



100%의 주택융자를 확실히 받을 수 있는 자격은 다음의 카터고리에 해당되면 된다. 첫째, 주택 월페이먼트를 충분히 감당할 수 있어야 한다. 은행은 주택융자를 신청한 사람의 수입이 얼마인가를 보는데, 이는 총수입에 대한 주택융자금과 다른 모든 빚에 대한 매달 총지출비율이 40-50%정도가 되는 것인지를 보는 것이다. 예를 들어 월수입이 10,000달러라 하면 월 총지출 금액이 5,000달러를 초과하지 않으면 융자가 가능하다. 둘째, 신용점수(Credit Score)가 680점 이상이어야 한다. 아무리 주택 월페이먼트를 낼 수 있는 수입이 있다해도 신용기록이 나쁘면 위험부담이 높아 이런 사람에겐 100% 주택융자를 내주지 않는다. 때문에 깨끗한 신용기록은 절대적이다. (이미 집을 소유한 기록이 있던 사람인 경우 신용점수가 680점 이하라도 주택 월페이먼트를 잘 낸 기록이 있으면 100% 융자 가능.)



이미 언급했듯이 일반적으로 100%융자는 평균 금리보다 2% 정도 높다. 때문에 100% 융자금으로 집을 장만할 때는 여러 가지 숙고하는 것이 좋다. 30년 융자에 대한 2% 고금리는 결코 적은 돈이 아니기 때문에 100% 융자로 구입하려는 집은 현 시세보다 최저 가격으로 구입할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 집 구입 몇 년 후 집을 팔려고 할 때 에쿼티가 없어 돈을 주고 팔아야할 경우가 생기기 때문이다. 바로 이런 이유로 은행은 주택 가격이 상승세에 있을 때 100% 융자 프로그램을 장려하는 경향이 짙은데, 이것은 은행과 소비자 서로가 위험 부담률을 줄일 수 있기 때문이다.



결론을 다시 요약한다. 100% 융자 프로그램은 이자가 좀 세다. 그러나 많은 이자를 내는 만큼 거기에 대한 세금 혜택은 있고, 또 주택 구입 몇 년 후 생기는 에쿼티로 재융자 하여 이자를 낮출 수 있는 방법이 있어 장점이 단점을 앞선다. 그러나 그 무엇보다 큰 장점은 임대아파트에 버리는 렌트비로 내 집을 장만할 수 있다는 수 있다는 것이고, 바로 이런 장점이 100% 융자 프로그램에 더 크게 구미를 당기게 하는 요인이 되어 샐러리맨들이 주고객 층을 이뤄 샐러리맨들의 주택 장만이 쉬워졌다는 것이다.

본국 투자자 융자, 다운페이먼트 최소 25% 요구

[제니 유의 융자이야기] 본국 투자자 융자, 다운페이먼트 최소 25% 요구


윌셔거리나 고층건물이 즐비한 다운타운에 지어지는 콘도 주인은 누가 될까.

로컬 한인들치고 이런 질문을 스스로 내던지지 않는 사람은 없을 것이다. 가격이 50만달러대를 넘고 위치나 사이즈에 따라 100만달러가 넘는 것은 기본이다.

관리비(HOA)도 만만치 않다. 건물에 따라 600달러에서 1000달러수준은 된다. 지역적인 특성 때문인지 한인들은 LA 콘도 분양시장에서 큰 손으로 대접받고 있다. 한인들중에서도 본국 투자자들의 비중이 무시못할 존재가 되고 있다.

일부에서는 한인타운이나 다운타운에서 분양되는 콘도는 '로컬파'와 '본국파'의 각축장이라는 농담섞인 만들도 나오고 있다. 로컬자금과 본국자금이 콘도 구입의 핵심적인 자금줄이라는 이야기다.

불과 5년전만해도 로컬에서 분양되는 주택에서 본국인들의 모습은 거의 보이지 않았다. 그러나 올해부터 해외투자 한도액이 크게 올라선지 본국에서 들어오는 자금이 많아지고 있다.

본국 재정경제부 통계에 따르면 한국인의 해외 부동산 취득금액이 평균 43만달러라고 한다. 지난 3월부터 40만달러대로 올라섰다는 것이다. 이 정도 금액이면 70만~80만달러짜리 콘도 구입시 50%이상을 다운할 수 있는 수준이다.

부동산 시장의 변화로 최근들어 LA일원 콘도에 대한 본국인들의 융자상담이 늘어나고 있다. 주된 질문내용은 융자를 받을 수 있느냐는 것과 송금시 필요한 절차들이다.

미국 은행들은 융자 신청인이 유효한 비자를 갖고 있으면 외국인이라도 모기지 론을 해준다. 로컬 거주자는 은행계좌가 최소 3개월이상 되어야 하지만 외국 투자자는 은행계좌만 오픈하면 된다.

다운페이먼트는 최소 25%를 요구하고 있다. 30%이상을 다운한다면 안심해도 좋다. 상업용은 45%이상이며 된다.

합법적으로 미국에 입국한 사람으로 은행 어카운트가 있다면 모기지 융자 신청자격이 되는 셈이다.

한국 송금시 필요한 서류는 두가지라고 보면 된다. 부동산 '구입 계약서'와 '감정 리포트'다. 한국서는 '감정 평가서'라고 표현한다. 새로 짓는 집은 감정서가 없어도 된다.

만약 한국에 계신 부모가 미국에 사는 자녀를 위해 송금할 경우 자녀의 여권 사본을 추가로 요구하는 경우도 있다. 이럴때는 자녀의 크레딧 점수가 융자심사기준이 된다.

이제 융자 업무도 변하고 있다. 본국 바이어들의 가세로 새로운 융자 가이드 라인이 필요해지고 있다.

▷문의: (213)820-7272.


http://www.koreadaily.com/Asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&aid=20070529171112400441