본국 투자자 융자, 다운페이먼트 최소 25% 요구

[제니 유의 융자이야기] 본국 투자자 융자, 다운페이먼트 최소 25% 요구


윌셔거리나 고층건물이 즐비한 다운타운에 지어지는 콘도 주인은 누가 될까.

로컬 한인들치고 이런 질문을 스스로 내던지지 않는 사람은 없을 것이다. 가격이 50만달러대를 넘고 위치나 사이즈에 따라 100만달러가 넘는 것은 기본이다.

관리비(HOA)도 만만치 않다. 건물에 따라 600달러에서 1000달러수준은 된다. 지역적인 특성 때문인지 한인들은 LA 콘도 분양시장에서 큰 손으로 대접받고 있다. 한인들중에서도 본국 투자자들의 비중이 무시못할 존재가 되고 있다.

일부에서는 한인타운이나 다운타운에서 분양되는 콘도는 '로컬파'와 '본국파'의 각축장이라는 농담섞인 만들도 나오고 있다. 로컬자금과 본국자금이 콘도 구입의 핵심적인 자금줄이라는 이야기다.

불과 5년전만해도 로컬에서 분양되는 주택에서 본국인들의 모습은 거의 보이지 않았다. 그러나 올해부터 해외투자 한도액이 크게 올라선지 본국에서 들어오는 자금이 많아지고 있다.

본국 재정경제부 통계에 따르면 한국인의 해외 부동산 취득금액이 평균 43만달러라고 한다. 지난 3월부터 40만달러대로 올라섰다는 것이다. 이 정도 금액이면 70만~80만달러짜리 콘도 구입시 50%이상을 다운할 수 있는 수준이다.

부동산 시장의 변화로 최근들어 LA일원 콘도에 대한 본국인들의 융자상담이 늘어나고 있다. 주된 질문내용은 융자를 받을 수 있느냐는 것과 송금시 필요한 절차들이다.

미국 은행들은 융자 신청인이 유효한 비자를 갖고 있으면 외국인이라도 모기지 론을 해준다. 로컬 거주자는 은행계좌가 최소 3개월이상 되어야 하지만 외국 투자자는 은행계좌만 오픈하면 된다.

다운페이먼트는 최소 25%를 요구하고 있다. 30%이상을 다운한다면 안심해도 좋다. 상업용은 45%이상이며 된다.

합법적으로 미국에 입국한 사람으로 은행 어카운트가 있다면 모기지 융자 신청자격이 되는 셈이다.

한국 송금시 필요한 서류는 두가지라고 보면 된다. 부동산 '구입 계약서'와 '감정 리포트'다. 한국서는 '감정 평가서'라고 표현한다. 새로 짓는 집은 감정서가 없어도 된다.

만약 한국에 계신 부모가 미국에 사는 자녀를 위해 송금할 경우 자녀의 여권 사본을 추가로 요구하는 경우도 있다. 이럴때는 자녀의 크레딧 점수가 융자심사기준이 된다.

이제 융자 업무도 변하고 있다. 본국 바이어들의 가세로 새로운 융자 가이드 라인이 필요해지고 있다.

▷문의: (213)820-7272.


http://www.koreadaily.com/Asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&aid=20070529171112400441

미 1위 모기지렌더 컨트리와이드 파이낸셜 - 융자급증

미 1위 모기지렌더 컨트리와이드 파이낸셜 - 융자급증

모기지 융자업계의 위축에도 불구하고 업계 1위인 융자기관인 컨트리와이드 파이낸셜이 이 기간을 활용해 오히려 시장 점유율 확대에 나서고 있다.
컨트리와이드사는 4월 총 융자금액이 400억달러로 전년동기 대비 11% 늘어났다고 9일 밝혔다. 변동이자율로 집을 구입했던 집주인들이 고정이자율로 재융자를 하면서 컨트리와이드사의 융자금액 증가에 큰 기여를 한 것으로 풀이된다.
최근 회사 비용 절감을 위해 3,000개에 달하는 일자리를 없앴던 컨트리와이드사는 반대로 회사가 확장으로 방향을 전환하면서 탑세일즈맨들을 스카웃해고 있는 실태다.
컨트리와이드의 융자액 증가는 서브프라임 모기지 융자회사들의 붕괴와 다른 악재들로 크레딧이 좋지 않은 융자자들이 일반은행에서 얻는 모기지 융자금액이 49%나 줄어든 상황에서 발생한 것으로 더욱 이채롭다.
융자금액 감소는 크레딧이 좋지 못한 융자자들에게 융자승인기준을 강화하면서 발생한 것이다.

<배형직 기자>

美 모기지 금융사 `방만한 경영` 뭇매

美 모기지 금융사 `방만한 경영` 뭇매


- OFHEO, 패니매·프래디맥 `구멍 더 커졌다`
- 효율성 떨어지고 리스크 관리에도 헛점

[이데일리 권소현기자] 미국 정부가 보증하는 모기지 금융업체 패니매와 프레디맥이 비효율적인 업무 프로세스와 리스크 관리 부족 등을 이유로 정부로부터 혼쭐이 났다.

11일 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 패니매와 프레디맥을 감독하는 미국 연방주택기업감독청(OFHEO)은 이들 모기지 금융사가 회계스캔들로 곤욕을 치른지 수 년이 지났지만 여전히 적절한 리스크 관리 시스템을 갖추지 못하고 있다고 지적했다.

OFHEO의 제임스 록하트 국장은 "이들 모기지 금융사에는 상당히 큰 구멍이 생겼다"며 "이들은 기본적으로 인프라스트럭처를 무시해 왔다"고 말했다.

패니매의 경우 감독 프로그램을 제대로 갖추지 않아 외부 용역에 과도한 비용을 지급했다는 지적을 당했다. 특히 IT 부문 외부 용역업체를 잘못 선정해 효율성도 떨어졌고 오히려 역효과를 내기도 했다고 OFHEO는 주장했다.

또 패니매의 금리 리스크 추정 방식에도 문제가 있다고 지적했다. 리스크를 각 사업부별로 측정하고 전사적으로는 추정하지 않았다는 것.

프레디맥의 경우에도 프로젝트 관리를 비효율적으로 전개, 내부관리 개선 속도가 둔화되고 있다고 OFHEO는 주장했다. 프레디맥은 IT 부문 업그레이드에 노력을 기울여왔지만 2008년 이전에는 끝나지 않을 것으로 예상되고 있다.

프레디맥의 새론 맥헤일 대변인은 "더 해야 할일이 많다는 것을 안다"며 "그러나 상당한 진전이 있다는 점을 알아달라"고 말했다.

이들 모기지 금융사는 지난 2003년 잇따라 회계스캔들에 연루되면서 스타일을 구겼다.

패니매는 경영진의 보너스를 높이기 위해 순이익을 조작했다는 혐의로 5억달러의 벌금을 부과받았다. 따라서 2002년부터 2004년 중반에 걸쳐 63억달러에 달하는 순이익을 재조정해야 한다.

프레디맥 역시 이익을 높이기 위해 회계규정을 위반했다는 지적을 받아왔다.


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모기지 페이먼트 연체 막자

“모기지 페이먼트 연체 막자”

입력일자:2007-04-07

렌더들 다양한 조정 프로그램

모기지 렌더들이 고객연체를 막기 위한 ‘페어먼트 조정’ 프로그램을 내놓고 있다. 주택 차압보다는 페이먼트 조정이 기업 실익에 훨씬 유리하기 때문이다.

780억달러 상당의 모기지 대출을 기록하고 있는 ‘EMC 모기지’는 최근 페이먼트에 어려움을 격고 있는 자사의 고객들을 위해 ‘모드 스쿠어드’(Mod Squad)라고 불리는 50명의 팀을 구성했다. 이 팀은 고객에게 전화나 편지를 보내 페어먼트 조정을 권하는 방법으로 어려움에 빠진 고객들의 돕고 있다.
모기지 전문가들은 과반수의 채무자들이 실직 등으로 페이먼트에 문제가 생겼을 때 은행에 전화도 하지 않고 주택이 차압에 들어갈 때까지 그냥 있다가 집을 잃게 된다며 문제가 발생하면 바로 은행과 협상에 들어가면 차압을 막을 수 있다고 조언한다.

홈오너십 프리서베이션의 콜린 허나데즈는 “차압을 방지할 수 있는 방법은 여러 가지가 있다”며 “일단 어려움에 처하게 되면 은행에 전화를 걸어 페이먼트 조정을 신청하는 것이 첫 단계”라고 말했다.

모기지 랜더 NBGI 정재웅 대표 '융자 파동 우린 몰라요'

[CEO를 찾아서] 모기지 랜더 NBGI 정재웅 대표 '융자 파동 우린 몰라요'


원칙고수···10년새 50배 '30억불 대출', 은행·부동산 개발업 진출 '제 2 도약' 꿈



요즘 융자업계는 시쳇말로 '죽을 맛'이다. 지난해 융자사기 문제로 FBI가 대대적인 조사를 벌여 한바탕 홍역을 앓았다 겨우 진정되나 싶더니 최근에는 서브프라임 융자 부실 파문으로 또다시 대형 태풍에 휩싸였다.

특히 모기지 렌더들의 어려움은 더하다. 전국 2위의 서브프라임 모기지 렌더인 뉴센추리가 파산보호 신청에 들어가는 등 이미 5~6개의 서브프라임 모기지 렌더가 파산했다. 전국 최대의 모기지 렌더인 컨트리와이드도 이미 수천명에 이르는 직원을 줄였으며 2위의 렌더인 워싱턴뮤추얼도 역시 대대적인 융자부문 감축에 들어갔다.

이같은 상황에도 한인 모기지 렌더인 NBGI(National Bankers Group Inc..대표 정재웅)는 오히려 개발업 진출을 가속화하는 등 성장을 계속하고 있어 관심을 끌고 있다.

NBGI는 지난해 대출 규모 30억달러로 한인 최대의 모기지 렌더다. 이미 주류사회에서도 손꼽히는 규모의 렌더로 인정받고 있다.

NBGI가 창립된 것은 지난 97년. 당시만 해도 대출규모가 6000만달러 정도에 불과했으니 10년만에 대출규모로 50배나 수직상승한 셈이다. 대출 건수도 97년 당시에는 연 400건이 채 안됐으나 지난해에는 7000건에 이른다.

NBGI가 이처럼 급성장을 할 수 있었던 것은 유례없는 부동산 붐이라는 호기와 과감한 상품 개발 철저한 리스크 관리 때문.

부동산 환경이 급변하면서 지난 수년동안 새로운 융자 상품이 홍수처럼 쏟아져나왔다. 정 대표는 이 모든 상품을 철저히 분석하고 가능성이 있다고 판단되는 상품은 과감히 도입했다. 이에 따라 대형 렌더에 못지 않은 다양한 융자 상품을 운용하고 있어 모기지 브로커들의 만족도도 높다.

또한 이자율도 최소화하는 등 고객 위주의 전략을 펼친 게 모기지 브로커들의 마음을 사로잡았다.

그러나 이같은 급격한 성장을 기록했음에도 불구하고 NBGI에는 급성장에 흔히 따르는 부작용이 거의 없다. 실제로 대부분 렌더들의 융자 부실이 점차 수면으로 떠오르고 있지만 NBGI가 지난 2년동안 대출한 모기지1만4000여건중 차압으로 이러진 경우는 단 7차례에 불과하다. 지난해부터 시작한 서브프라임 융자는 단 한건의 차압도 없다.

정 대표는 “기준을 스스로가 얼마나 잘 지키느냐가 회사를 건실하게 유지하느냐의 관건이라고 생각한다”며 “당장의 매출 확대를 위해 기준을 무너뜨리는 유혹을 뿌리친 게 결국 좋은 결과를 가져왔다”고 말했다.

이같은 자신감 때문인지 대부분의 렌더들이 서브프라임 융자나 노다운 융자를 사실상 중지하거나 줄이고 있지만 NBGI는 지난해와 똑같이 운용하고 있다. 기준만 충실히 지키면 전혀 문제가 없다는 정 대표의 소신 때문이다.

“더구나 이런 융자를 제공하지 않으면 많은 사람들이 주택을 장만할 기회를 잃게 됩니다. 렌더는 보다 많은 사람들의 주택 장만을 도와줘야할 의무가 있다는 생각입니다.”

정 대표는 요즘 새로운 비상을 꿈꾸고 있다. 39세의 젊은 나이라는 또하나의 자산을 바탕으로 한인사회를 대표하는 개발업자가 되고 싶다는 욕심과 2~3년내 은행을 차리고 싶다는 꿈을 꾸고 있다.

“단순히 규모 측면이 아닌 한인사회를 대표하는 건물들을 지어서 한인사회를 업그레이드하고 싶은 욕심이 있죠. 그래서 현재 개발중인 3개의 콘도는 수익 보다는 질을 우선순위로 하고 있습니다. 그 다음에는 남가주로, 미 전국으로 개발을 확대하는 게 새로운 인생 목표입니다.”

■ 정 대표는…

정재웅 대표는 중 1학년때 가족과 함께 이민와서 USC에 입학했다. 그러나 졸업을 1학기 앞두고 융자 에이전트를 시작, 94년 융자 브로커 회사인 파이낸스 플러스를 차린 후, 97년 NBGI를 설립했다.