주택구입시 신경 써야할 사항 이자율(Interest Rate)과 포인트(Point)

주택구입시 신경 써야할 사항 이자율(Interest Rate)과 포인트(Point)



주택 구입은 평생에 평균 서너 번 정도 한다. 한 집에 5-15년 정도 거주하는 것으로 나타나고 있다. 일단 장만하면 오래 살기 때문에 신경을 집을 구입할 땐 모든 신경을 쓴다. 동네가 안전하고 특히 학군이 좋아 교육여건이 좋거나 쇼핑센터와 같은 주변의 편리시설이 호조건이면 집을 구입하게 된다. 그러나 아무리 이런 조건이 좋아서 집을 구입하려 해도 다른 몇 가지 조건이 맞지 않으면 주택구입을 망설이게 하는 것이 있다. 바로 금리(Interest Rate)와 포인트(Point)다.



금리가 왜 그렇게 중요한가? 주택 구입가격이 높기 때문에 금리 1%의 차이는 한달 페이먼트가 몇백 달러의 차이를 가져오기 때문이다. 현재 로스엔젤레스 카운티의 평균 주택가격은 225,000달러 정도가 된다. 이 가격의 20%인 45,000달러를 다운 페이먼트를 하고 주택을 구입할 경우 180,000달러의 융자가 필요하다. 근간의 금리(30년 고정)가 7.0% 정도 되는데, 이 금리로 계산하면 월 1,198달러의 페이먼트를 낸다. 그러나 경기가 과열되어 경기를 안정시키기 위해서 연방준비은행(Federal Reserve Board)에서 금리를 올릴 경우 은행의 우대금리가 올라가고 따라서 장기이자인 모게지 이자도 동반상승 할 수 있다. 이 경우 모게지 이자가 9.0%로 올랐다고 가정하면 같은 180,000달러를 빌렸을 경우 월페이먼트는 1448달러가 된다. 무려 250달러를 더 내게된다. 30년 상환에 대한 이자도 엄청나다. 7.0%의 경우 251,280달러의 이자를 낸다. 9.0% 이자율로 상환할 땐 341,280달러를 낸다. 금리 9.0%로 구입하면 7.0%로 구입할 때보다 무려 90,000달러의 이자를 더 지불해야 한다는 계산이 나온다. 이런 이유로 이자율이 낮은 요즘에 주택매매가 많은 것이다.



포인트(Point)는 무엇인가? 포인트는 융자금 대출로 주택을 구입할 때 지불해야하는 융자수수료(Bank/Broker Fee)를 말한다. 위의 경우와 같이 180,000달러를 융자한다면 여기에 대한 1% 포인트는 1,800달러다. 일반적으로 “포인트”는 보통 1에서 비싸게는 2포인트가 부과된다. 180,000달러 융자를 할 때 2-Point를 지불하면 3,600달러의 수수료를 낸다. 보통 이자가 높으면 포인트가 적거나 없고 이자가 낮아질수록 포인트가 높다. 즉 이자와 Point는 반비례한다.



예를 들면 7%이자에 1-Point가 요즘시세인데 이자를 6.5%로 낮추고 싶으면 보통 3-Point를 지불해야한다. 반면에 이자를 7.25%로 높이면 0(제로)-Point도 가능하다. 이자는 금융시장의 시세에 따라 차이는 있지만 보통 이자를 0.25% 낮추는데 1-Point가량 비용이 소요되고, 이자를 0.25%올리는데 1-Point가량 리베이트(Rebate)를 받을 수 있다.



주택구입은 이렇게 “금리(Interest Rate)”와 “포인트(Point)”를 함께 보고 구입해야 한다. 금리는 타 은행보다 약간 저렴한데, 포인트에 있어서 다른 곳보다 거의 2배나 더 높으면 집을 저렴하게 구입하는 것이 아니니 금리와 포인트가 함께 낮아야만 비로소 주택을 저렴하게 구입했다고 말할 수 있다.

한푼의 다운(Down)없이 100% 주택융자금을 받을 수 있는 방법

한푼의 다운(Down)없이 100% 주택융자금을 받을 수 있는 방법



주택시장은 이자율과 다운페이먼트 금액에 민감하다. 단 1%의 금리 인상도 집을 장만하려는 사람을 망설이게 만든다. 특히 월급으로 생활하는 사람에겐 더욱더 그렇다. 그래서 임대 아파트 생활을 하는 샐러리맨들로부터 이런 질문을 받는다. “다운하지 않고 주택을 구입하는 방법은 없나요?”



처음 은행은 주택 장만을 쉽게 하기 위한 방법으로 단 “3-5%”만 다운하여 자기 집을 장만을 할 수 있도록 주택융자 프로그램을 선보였다. 그러나 이 역시 집을 장만하는데 어려움이 따랐다. 가령 200,000달러 주택을 사려할 때 다운페이먼트비와 융자 부대비용이 10,000달러 정도가 들기 때문이다. 그래서 은행은 목돈이 덜 드는 주택 구입 프로그램을 개발했다. 바로 100% 주택융자금 프로그램이다. 이 프로그램은 크게 두 가지의 방법이 쓰이는데, 그것이 어떤 것인지 알아보고 장단점을 비교해 본다.



첫째, 주택 융자금의 80%를 1차로 받고, 나머지 20%를 2차 융자로 동시에 받는 방법이 있다. 이 방법은 한 은행에서 1차와 2차 융자를 동시에 받는 것으로써 “Piggyback Loan”이라 한다. 이 융자의 장점은 1차 융자가 80%이므로 모게지보험(PMI)을 내지 않는 장점이 있다. 하지만 1차 융자의 이자는 일반 모게지의 缺愍껼릿?약 1%정도 높고, 2차 융자금인 20%에 대한 이자는 보통 3-5% 정도 높은 단점이 있다.



둘째, 2차 융자 없이 100%의 융자금을 한 은행에서 빌리는 방법이 있다. 이 역시 일반 주택 융자금의 이자율 보다 2-3%정도 높으며, 주로 15년이나 30년 고정프로그램에 가능하다.



이 두 종류의 100% 융자프로그램은 일반 주택융자 프로그램보다 이자율이 높다. 이유는 은행이 잡을 수 있는 담보 에쿼티(Equity)가 전혀 없어서다. 때문에 은행은 위험부담률을 줄이기 위해 금리를 약간 더 높인 것이다.



100%의 주택융자를 확실히 받을 수 있는 자격은 다음의 카터고리에 해당되면 된다. 첫째, 주택 월페이먼트를 충분히 감당할 수 있어야 한다. 은행은 주택융자를 신청한 사람의 수입이 얼마인가를 보는데, 이는 총수입에 대한 주택융자금과 다른 모든 빚에 대한 매달 총지출비율이 40-50%정도가 되는 것인지를 보는 것이다. 예를 들어 월수입이 10,000달러라 하면 월 총지출 금액이 5,000달러를 초과하지 않으면 융자가 가능하다. 둘째, 신용점수(Credit Score)가 680점 이상이어야 한다. 아무리 주택 월페이먼트를 낼 수 있는 수입이 있다해도 신용기록이 나쁘면 위험부담이 높아 이런 사람에겐 100% 주택융자를 내주지 않는다. 때문에 깨끗한 신용기록은 절대적이다. (이미 집을 소유한 기록이 있던 사람인 경우 신용점수가 680점 이하라도 주택 월페이먼트를 잘 낸 기록이 있으면 100% 융자 가능.)



이미 언급했듯이 일반적으로 100%융자는 평균 금리보다 2% 정도 높다. 때문에 100% 융자금으로 집을 장만할 때는 여러 가지 숙고하는 것이 좋다. 30년 융자에 대한 2% 고금리는 결코 적은 돈이 아니기 때문에 100% 융자로 구입하려는 집은 현 시세보다 최저 가격으로 구입할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 집 구입 몇 년 후 집을 팔려고 할 때 에쿼티가 없어 돈을 주고 팔아야할 경우가 생기기 때문이다. 바로 이런 이유로 은행은 주택 가격이 상승세에 있을 때 100% 융자 프로그램을 장려하는 경향이 짙은데, 이것은 은행과 소비자 서로가 위험 부담률을 줄일 수 있기 때문이다.



결론을 다시 요약한다. 100% 융자 프로그램은 이자가 좀 세다. 그러나 많은 이자를 내는 만큼 거기에 대한 세금 혜택은 있고, 또 주택 구입 몇 년 후 생기는 에쿼티로 재융자 하여 이자를 낮출 수 있는 방법이 있어 장점이 단점을 앞선다. 그러나 그 무엇보다 큰 장점은 임대아파트에 버리는 렌트비로 내 집을 장만할 수 있다는 수 있다는 것이고, 바로 이런 장점이 100% 융자 프로그램에 더 크게 구미를 당기게 하는 요인이 되어 샐러리맨들이 주고객 층을 이뤄 샐러리맨들의 주택 장만이 쉬워졌다는 것이다.

변동이자율(Adjustable Rate)로 주택 융자 시 이런 점을 유의하라

변동이자율(Adjustable Rate)로 주택 융자 시 이런 점을 유의하라



변동이자율(Adjustable Rate)을 적용한 주택융자는 매력이 있다. 고정이자(Fixed Rate)보다 낮은 이자율을 적용하여 낮은 월페이먼트로 시작하기 때문이다. 그러나 이자율이 상승세로 돌아서면 후회한다. “변동이자”는 Index(지수) 와 Margin(은행수입)으로 결정되는데, 금리가 내릴 땐 좋은 것 같지만 장기적으로 불리하다. 변동이자를 선택할 때 기본적으로 알아야할 사항 5가지를 설명한다. 변동금리 선택에 있어서 최대한 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있는 원칙에 속한다.



첫째, 어떤 인덱스(지수)를 쓰는가 알아본다. 융자에 쓰는 인덱스는 은행이 일방적으로 만들어내는 것이 아니다. 월스트리트지나 일반 신문 경제면을 보면 여러 종류의 인덱스가 나타나는데 3가지의 “인덱스”가 있다.

(가)Treasury Bills(T-Bills)
T-Bills는 연방재무성에서 발행하는 채권을 말한다. 이 인덱스는 정부가 채권(주로 6개월이나 1년 짜리)을 발행함으로서 지불하는 빚진 돈에 대한이자에 기초를 둔 것이고, 경제상황에 따라 변하므로 안정적인 인덱스가 아니다. “T-Bills는 변동이자” 이자율이 쉽게 오르내린다.

(나)The 11th District Cost of Funds Index(COFI)
COFI 인덱스는 캘리포니아, 아리조나, 네바다 등 11개 주의 연방주택융자 은행들이 예금주에게 지불하는 최근 몇 달간의 이자를 평균한 Index(지수)다. 안정적이라 이자율이 서서히 오르내리는 것이 장점이다.

(다)The London Interbank Offered Rate Index(LIBOR)
IMF 경제사태로 한국에서도 잘 알려진 인덱스다. 영국 현금시장(Money Market)에서 미국 달러를 빌릴 때 주요 국제은행들이 상호 부과하는 이자율 평균 인덱스이다. 이 인덱스는 국내시장이 아닌 “국제시장”의 변화에 따라 빠르게 오르내린다.



둘째, Margin(은행수입부과율)이 얼마인가 알아본다. 은행들은 보통 2.25%-3.25% 마진을 부과한다. 어떤 은행이 얼마의 마진(Margin)을 쓰고있는 가를 알아보고 저렴한 마진인 변동프로그램을 선택하면 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있는 확률이 높다. 변동이자는 처음 시작하는 이자(Start Rate)이 지나면 결국 “Index+Margin”으로 결정괴고 Index는 어쩔 수 없이 시장 상황에 따라 달라진다. 그러나 은행수입의 “마진”은 일단 정해지면 변치 않는다. 때문에 은행에서 제시하는 이자율이 낮다 해도 “마진률”이 높으면 결국은 소비자에게 불리함을 잊지 말라.



셋째, 얼마나 자주 이자율이 변동되는가를 알아본다. 어떤 변동이자는 매달 변동된다. 어떤 것은 6-12개월에 한 번씩 변동된다. 가능하면 자주 변하지 않는 것이 유리하다. 그러나 이자를 조정하는 시간이 긴 변동이자일 경우 높은 초기이자율(Initial Rate)과 높은 마진(Margin)을 요구한다.



넷째, 이자의 상한선(Cap)이 얼마인가 알아본다. 매 6개월마다 조정되는 변동이자율은 오르내리는 상하한선 1%, 매 1년 간격으로 조정되는 변동이자율은 상하한선 2%이다. 30년간 최대로 오를 수 있는 한도(Lifetime Cap)는 대부분 처음의 이자율에서 5%-6%정도 정해졌다. 매달 단위로 조정되는 변동이자는 주로 Payment Cap이 있는데, 첫 해의 페이먼트에서 7.5%를 초과하지 못한다. 즉 첫해의 이자율이 5%고 페이먼트가 1,000달러라 한다면 그 다음 해 페이먼트는 1,075달러를 초과하지 못한다는 말이다. 그러나 이것은 최소한(mininum)의 페이먼트고, 실제 이자(Index+Margin)의 차액은 원금에 가산된다.



다섯째, 변동이자율로 인하여 원금이 늘어날 가능성이 있는가를 알아본다. 위에서 설명한 매달 단위로 조정되는 변동이자일 경우 원금이 늘어날 가능성이 있다. 인덱스에 마진을 더한(Index+Margin) 페이먼트가 1,000달러라 할 때, 매달 최소(minimum) 페이먼트 700달러를 냈다고 가정하면 그 차액 300달러가 원금에 가산될 수 있음을 유의하라.



이렇게 변동이자율엔 함정(?) 같은 면이 있다. 때문에 변동이자율을 적용 받아 주택융자를 받을 경우 위의 5가지 사항을 잘 알아보고 주택을 구입해야 나중에 후회가 없다.

서브프라임 바가지 드러나

서브프라임 바가지 드러나


지난 수년간 서브프라임모기지 상품을 구입한 많은 융자자들이 사실은 프라임모기지도 받을 수 있었던 것으로 나타났다.

서브프라임모기지란 크레딧이 나쁜 융자자들이 프라임모기지 보다 높은 이자율을 적용받아 융자를 얻는 것으로 이자율 차이는 3%포인트 이상 20만달러 융자시 월페이먼트가 300달러까지 높아질 수 있다.

서브프라임모기지 융자자들은 크레딧이 나쁘다는 이유로 이 같은 추가 비용을 지불하고 있지만 최근 전문기관들의 조사결과 이들의 상당수가 프라임모기지 이자율을 적용받을 수 있다는 것.

정부의 지원을 받는 모기지업체 프레디맥에 따르면 2005년 서브프라임모기지 융자자 중 15~30% 정도가 프라임모기지를 받을 수 있었으며 또 다른 정부지원 업체 패니매이도 지난해 서브프라임모기지를 신청한 융자자 중 절반이 프라임모기지 이자율을 적용받을 수 있는 크레딧을 보유하고 있었다고 밝혔다.

업계 전문가들은 이러한 현상이 융자자들의 무관심에서 비롯됐다고 지적했다. 대부분의 소비자들이 업자가 제시한 상품을 무턱대고 구입한다는 것으로 모기지은행가협회(MBA)의 1999년 설문조사에서 그해 주택구입자 중 31%가 재정적 문제에 대해 본인이 고용한 부동산업자 이외의 전문가와 상담한 적이 없다고 답했다. MBA 수석연구원 더그 던캔은 "업데이트가 필요한 통계이긴 하지만 여전히 소비자들이 얼마나 재정관리에 무심한지 여실히 보여주고 있다"고 강조했다.

일부 시민단체들은 관련기관과 모기지업체들을 탓했다. 이들은 업체들이 프라임모기지 이자율을 적용시킬 수 있음에도 소비자들에게 일단은 수익이 높은 서브프라임모기지 상품을 권하고 있다고 비난했다.

전문가들은 보다 저렴한 이자율과 자신에게 적합한 상품 선택을 위해서는 전문기관의 도움을 받는 것도 좋지만 직접 여러 상품을 비교.분석하는 것이 바람직하다고 충고했다.

주택금리는 왜 항상 변하나?

주택금리는 왜 항상 변하나?



금리는 항상 변한다. 경제의 상황에 따라서 상하 곡선을 그린다. 그 동안은 계속 하강세였지만 이젠 바닥을 친 관계로 앞으로 상승세로 돌아선다.



현재의 금리 상황은 다름과 같다. 2001년 5.5%이던 연방 금리가 8번의 연이은 하락 끝에 현재 1%를 유지하고 있다. 지난 5월 경이적인 308,000개의 일자리 창출은 경제 회복의 청신호로 받아들여지고 있다. 따라서 올해 11월쯤 올리려고 했던 금리를 앞당겨 올릴 전망이다.
연방공개시장위원회(FOMC: Federal Open Market Committee)는 매년 8회씩 정기회의를 갖는데 이번 6월 29-30일 올해 들어 4번째 회의가 있다. 이때 약 0.25%의 연방금리의 인상이 예상되어지고 있다. 만약 이번 회의에서 올라가지 않는다면 8월 10일로 예정되어있는 5차 회의에서 인상될 것으로 보여진다.



일반인들은 단기 이자인 연방금리가 오르면 모게지 금리도 오른다고 생각하는데 이것은 잘못된 생각이다. 주택금리는 연방이자에 많은 영향을 받지만 100%꼭 연방이자만이 주택금리를 좌지우지하는 것은 아니다. 주택금리는 보다 포괄적인 많은 경제적 요인들에 의하여 변한다. FRB(연방준비제도이사회)의 역할은 한국의 한국은행 같은 역할을 하는데 미국경제를 효율적으로 운영할 수 있도록 도와주는 기관이다. 경기가 활황이면 금리를 높여 경제에 제동을 걸고 경기가 냉각되면 금리를 낮춰 경제를 활성화시킨다.



모게지 이자를 변하게 하는 요인은 크게 3가지로 나눌 수 있다. 첫째, 수요와 공급에 있다 (Supply & Demand). 주택융자에 대한 수요가 많아지면 이자가 올라가고 적어지면 내려간다. 둘째, 모게지 금리는 주식과 같이 뉴스에 민감하다. 실업율이 올라가면 이자는 떨어지고 내려가면 이자는 오른다. 실업률하락은 호경기를 예상하게 만들고 인플레이션을 낳기 때문에 FRB는 이를 막기 위해 이자를 올리는 것이다. 셋째, 채권가격의 변화이다. 채권가격이 올라가면 시중의 돈이 흡수된다. 소비자에게 그만큼 돈이 딸리는 것이다. 융통이 어려워진다는 말이다. 이렇게 되면 소비자는 돈을 구하기 어려워지기 때문에 높은 금리를 내어 돈을 융통한다. 즉 금리가 인상되는 결과가 나타난다.



연방금리는 단기성 금리이다. 이는 우대금리에 많은 영향을 준다. 이 우대금리는 Prime Rate라고 부르며 상업융자 이자에 많이 적용된다. 많은 소비자들이 금리가 오르면 신용카드나 자동차 할부금 이자율이 즉시 오르는 것으로 알고 있는데 그렇지 않다. 보통 일년에 분기별로 한번씩 이자가 조정되기 때문에 연방정부에서 이자를 올렸다고 바로 이자가 오르는 것은 아니다.



모게지 금리는 장기 금리이다. 보통 15년이나 30년 채권 가격의 변화에 많은 영향을 받는다. 새로 발행되는 장기채권의 이자가 오르면 모게지 이자도 오르는 것이다. 모게지는 장기성 이자이므로 단기금리보다는 보다 포괄적인 경제상황에 많은 영향을 받기 때문이다.




더 많은 정보 : Brian Lee, 이병무의 개인홈

이자율을 "잠금"(Interest Rate Locking) 한다는 말은 무슨 뜻인가?

이자율을 "잠금"(Interest Rate Locking) 한다는 말은 무슨 뜻인가?



주택 구입이나 재융자를 하게되면 에스크로(Escrow)에 들어가는데, 이 때 이자율을 잠금(Locking)할 것인가에 대한 질문을 받는다. 에스크로가 마무리되어지는 기간은 대략 30-45일, 이 기간 중 이자율이 어떻게 변할 지 아무도 모른다. 그래서 소비자는 낮은 이자율이 적용되어지길 원하는 마음에 "Interest Rate Locking"(이자율 잠금)이라는 방법을 사용한다.



이자율을 잠글 때는 대가가 따른다. "Locking Fee"라는 비용을 지불한다. 이자율을 Locking 하면 대체적으로 15-45일간 이자율을 잠글 수 있다. 그러나 잠그는 기간이 길면 길수록 비용은 더 든다.



이자율을 "Locking" 한다는 말은 낮은 이자율을 적용 받기 위해서 하는 것이지만, 이자율을 Locking을 한다고 해서 제일 낮은 이자율을 보장받는다고 생각하는 것은 잘못 된 생각이다. 이자율은 수시로 변동되기 때문이다.



보통 30일간 원하는 이자율을 잡고 있으려면 은행은 융자금액에서 0.5-1%의 추가 비용을 요구한다. 하지만 만약 200,000달러의 융자금을 금리 7%의 30년 고정(Fixed)으로 잠궈(Locking) 놓고 2-3주일 후 금리가 7.5%로 올랐다 하면 Locking Fee에 대한 보상은 충분히 보상받는다. 예를 든다. 200,000달러의 30년 고정 7%금리에 대한 월페이먼트는 1,331달러가 되는데, 이자율을 잠그지 않고 오른 이자율 7.5%를 적용 받으면 1,398달러의 높은 월페이먼트를 내게 된다.



또 이자율을 잠그지 않았을 경우 고금리의 이자가 적용되어 융자 자체가 무산될 수 있는 일이 생길 수 도 있다. 물론 드문 일이다. 예를 들어 융자를 신청한 사람이 7%의 이자율로 월페이먼트를 낼 수 있는 조건을 간신히 해당되는 경우였는데, 이자율이 7.5%의 이자율이 적용되면 월페이먼트가 1,331달러에서 1,398달러로 오르게 되는 것이다. 차액이 67달러가 된다. 그런데 적은 이 차액이 인컴에서 모게지 페이먼트로 내는 비율의 1/3을 넘겼다 하면 융자금 대출이 불가능해질 수 있는 것이다.



정확하게 어떤 경우에 이자율을 Locking하는 것이 바람직한가? 조만간 이자가 오를 확률이 높다는 조짐이 있으면 이자율을 잠그는 것이 좋다. 예를 들면 경기과열로 인플레이션이 예상될 때 이자율이 오를 확률이 크다. 이 경우 이자율을 Locking 하는 것이 유리하다.



Locking 절차는 이렇다. 근래엔 과거와 달리 이자율을 Locking하는 데 있어서 선불을 내지 않는다. 이자를 고정시킬 경우 Locking 서류 외 융자신청서류, 신용조회서 (Credit Report), 감정서류 (Appraisal), 매매서류 (Purchase Contract), 에스크로 안내서 (Escrow Instruction) 등을 준비한다. 어떤 은행은 Lock을 한 후 2-3일 내에 융자서류를 은행에 제출해야만 Lock을 유효한 것으로 처리하고, 서류가 들어오지 않으면 Lock 자체를 무효 시키기도 한다.



Locking이 필요 없는 경우는 어떤 때인가? 경기 침체로 이자율이 내려갈 조짐이 보이면 Locking할 필요가 없다. 이자율을 Locking하지 않고 그냥 놔두는 것을 "Float" 이라고 하는데, 이 경우 융자가 마무리되어질 때의 금리가 적용된다.



경제동향 파악은 소비자가 주택융자금과 재융자금의 이자율에 대한 Locking/Float을 결정 할 수 있을 때 가능하다. 경제의 경기가 호조 되어지고 있다는 뉴스가 나오면 재무성의 증권/채권 이자율이 인상될 수 있다는 말로 해석할 수 있고, 또 이 말은 주택금리가 인상될 수 있다는 것을 뜻한다. 소비자가 이런 경제 동향을 잘 파악하지 못하면 소비자는 주택융자금 전문가의 조언에 따르는 것이 좋다.

은행금리를 나타내는"APR (Annual Percentage Rate)" 은 무엇인가?

은행금리를 나타내는"APR (Annual Percentage Rate)" 은 무엇인가?



은행간의 이자 금리는 천차만별이다. 때문에 어떤 은행의 금리가 정말 싼 것인지 잘 알 수 없다. 어떤 것을 기준으로 해서 은행돈을 빌려쓰는 것이 좋을까? 여기에 대한 해답을 찾아본다.



융자에 있어서 가장 먼저 보아야 할 것은 "APR"이다. Annual Percentage Rate의 약자며 "연금리율" 을 말한다. "APR"은 실제 이자비용을 보여주기 위해서 만들어진 것으로써, 은행이 낮은 이자율로 손님을 유혹하고 다른 부대비용은 턱없이 높게 부과하여 폭리를 취하는 부당 행위를 막기 위해서 만들어진 "폭리규제법" 이자율이다.



그러나 APR "연금리율" 이 낮다고 다 좋은 것은 아니다. 각 은행마다 APR을 계산하는 방법이 달라서다. 때문에 좋은 조건의 금리를 비교하려면 융자에 있어서 예상되어지는 총 경비(Good Faith Estimate)를 APR과 함께 비교해 봐야 어떤 은행의 금리가 가장 저렴한가를 알 수 있다.



APR은 어떻게 계산되어지나? APR을 계산할 때 포함되어지는 대체적인 항목은 다음과 같다. (1) Point (브로커 커미션-Loan Fee). (2) Pre-Paid Interest (융자가 나온 날부터 그 달 말까지의 총이자). (3) Loan -Processing Fee(융자서류진행비용). (4) Underwriting Fee (서류심사비용). (5) Document-Preparation Fee (최종 융자서류를 준비하는 비용). (6) Private Mortgage Insurance (20%이하 Down 적용). (7) Appraisal Fee(주택감정비용). (8)Credit Report Fee(신용조회비용) 등이 있다



APR을 계산할 때 일반적으로 들어가지 않는 사항은 다음과 같다. (1) Title Insurance (집문서 보험료). (2) Escrow Fee (에스크로비용) (3) Attorney's Fee (변호사비). (4) Notary Fee(공증비용). (5) Home Inspection Fee (주택검사비). (6) Recording Fee (등기비용). (7) Transfer Fee (양도비용) 등등이다.



APR를 계산하는 방식은 융자금의 금액을 일정한 시기에 한꺼번에 다 갚는 일시불(Single-Payment) 방식과, 융자원금과 이자를 다달이 상환하는 분할(Installment) 방식이 있다.



일시불(Single-Payment) APR 이자율 방식은 이런 계산으로 이해할 수 있다. 1,000달러를 연 10%의 이자율로 융자받고 25달러의 융자신청비용을 추가로 낸다고 하자. 1년 후 갚아야할 돈은 125달러가 된다 (실제이자와 융자수수료를 합한 비용). 이를 단순 이자방법으로 계산하면 APR은 $125/$1000=12.5%다. 만약 할인방법으로 계산하면 이자와 융자비용은 공제되어 최초 융자 시 875달러를 받게된다. 이 경우 APR은 $125/$875=14.3%다.



매달 원금과 이자를 함께 상환하는 Installment Loan일 경우 (페이먼트가 이자와 원금으로 나누어 계산되계산되는데, 공식과 계산이 복잡하여 금리프로그램을 사용한 컴퓨터로 계산한다.



일반적으로 보통 APR과 실제 이자율은 일치하지 않는다. 실제이자보다 0.25-0.5% APR이 높다. 융자시 비용이 많이 들어가면 갈수록 실제 이자에 비해 APR이 높다. 모게지에서 APR은 총융자금액이 비용을 포함한 것으로 전제하고 계산하기 때문이다. 예를 들면 100,000달러 융자시 비용이 5,000달러 든다면 APR은 95,000달러를 갖고 계산되므로 실제 이자율보다 더 높게 나오는 것이다.



금리 계산은 어렵다. 은행들도 정확히 어떤 비용을 APR에 포함시키는 지 모르는 경우가 있다. 계산이 복잡해서다. 소비자는 복잡한 계산에 대해서 알 필요 없다. 다만 소비자는 은행이 제시하는 저렴한 APR과 Goodfaith Estimate(예상 융자경비)를 같이 받아보고 비교 검토한 후 융자받을 은행을 선택하면 비교적 저렴한 금리의 주택융자를 받을 수 있다.