변동이자율(Adjustable Rate)로 주택 융자 시 이런 점을 유의하라

변동이자율(Adjustable Rate)로 주택 융자 시 이런 점을 유의하라



변동이자율(Adjustable Rate)을 적용한 주택융자는 매력이 있다. 고정이자(Fixed Rate)보다 낮은 이자율을 적용하여 낮은 월페이먼트로 시작하기 때문이다. 그러나 이자율이 상승세로 돌아서면 후회한다. “변동이자”는 Index(지수) 와 Margin(은행수입)으로 결정되는데, 금리가 내릴 땐 좋은 것 같지만 장기적으로 불리하다. 변동이자를 선택할 때 기본적으로 알아야할 사항 5가지를 설명한다. 변동금리 선택에 있어서 최대한 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있는 원칙에 속한다.



첫째, 어떤 인덱스(지수)를 쓰는가 알아본다. 융자에 쓰는 인덱스는 은행이 일방적으로 만들어내는 것이 아니다. 월스트리트지나 일반 신문 경제면을 보면 여러 종류의 인덱스가 나타나는데 3가지의 “인덱스”가 있다.

(가)Treasury Bills(T-Bills)
T-Bills는 연방재무성에서 발행하는 채권을 말한다. 이 인덱스는 정부가 채권(주로 6개월이나 1년 짜리)을 발행함으로서 지불하는 빚진 돈에 대한이자에 기초를 둔 것이고, 경제상황에 따라 변하므로 안정적인 인덱스가 아니다. “T-Bills는 변동이자” 이자율이 쉽게 오르내린다.

(나)The 11th District Cost of Funds Index(COFI)
COFI 인덱스는 캘리포니아, 아리조나, 네바다 등 11개 주의 연방주택융자 은행들이 예금주에게 지불하는 최근 몇 달간의 이자를 평균한 Index(지수)다. 안정적이라 이자율이 서서히 오르내리는 것이 장점이다.

(다)The London Interbank Offered Rate Index(LIBOR)
IMF 경제사태로 한국에서도 잘 알려진 인덱스다. 영국 현금시장(Money Market)에서 미국 달러를 빌릴 때 주요 국제은행들이 상호 부과하는 이자율 평균 인덱스이다. 이 인덱스는 국내시장이 아닌 “국제시장”의 변화에 따라 빠르게 오르내린다.



둘째, Margin(은행수입부과율)이 얼마인가 알아본다. 은행들은 보통 2.25%-3.25% 마진을 부과한다. 어떤 은행이 얼마의 마진(Margin)을 쓰고있는 가를 알아보고 저렴한 마진인 변동프로그램을 선택하면 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있는 확률이 높다. 변동이자는 처음 시작하는 이자(Start Rate)이 지나면 결국 “Index+Margin”으로 결정괴고 Index는 어쩔 수 없이 시장 상황에 따라 달라진다. 그러나 은행수입의 “마진”은 일단 정해지면 변치 않는다. 때문에 은행에서 제시하는 이자율이 낮다 해도 “마진률”이 높으면 결국은 소비자에게 불리함을 잊지 말라.



셋째, 얼마나 자주 이자율이 변동되는가를 알아본다. 어떤 변동이자는 매달 변동된다. 어떤 것은 6-12개월에 한 번씩 변동된다. 가능하면 자주 변하지 않는 것이 유리하다. 그러나 이자를 조정하는 시간이 긴 변동이자일 경우 높은 초기이자율(Initial Rate)과 높은 마진(Margin)을 요구한다.



넷째, 이자의 상한선(Cap)이 얼마인가 알아본다. 매 6개월마다 조정되는 변동이자율은 오르내리는 상하한선 1%, 매 1년 간격으로 조정되는 변동이자율은 상하한선 2%이다. 30년간 최대로 오를 수 있는 한도(Lifetime Cap)는 대부분 처음의 이자율에서 5%-6%정도 정해졌다. 매달 단위로 조정되는 변동이자는 주로 Payment Cap이 있는데, 첫 해의 페이먼트에서 7.5%를 초과하지 못한다. 즉 첫해의 이자율이 5%고 페이먼트가 1,000달러라 한다면 그 다음 해 페이먼트는 1,075달러를 초과하지 못한다는 말이다. 그러나 이것은 최소한(mininum)의 페이먼트고, 실제 이자(Index+Margin)의 차액은 원금에 가산된다.



다섯째, 변동이자율로 인하여 원금이 늘어날 가능성이 있는가를 알아본다. 위에서 설명한 매달 단위로 조정되는 변동이자일 경우 원금이 늘어날 가능성이 있다. 인덱스에 마진을 더한(Index+Margin) 페이먼트가 1,000달러라 할 때, 매달 최소(minimum) 페이먼트 700달러를 냈다고 가정하면 그 차액 300달러가 원금에 가산될 수 있음을 유의하라.



이렇게 변동이자율엔 함정(?) 같은 면이 있다. 때문에 변동이자율을 적용 받아 주택융자를 받을 경우 위의 5가지 사항을 잘 알아보고 주택을 구입해야 나중에 후회가 없다.