이런 점을 알고 홈에퀴티 융자(Home Equity Loan)를 신청하라

이런 점을 알고 홈에퀴티 융자(Home Equity Loan)를 신청하라



에퀴티(equity)는 무엇이며 에퀴티 융자(equity loan)는 무엇인가? “에퀴티홈론”에 대한 성격을 알아보고 이 융자를 받을 때 무엇을 조심해야 할 것인가를 알아본다.



에쿼티는 주택에서 담보 등을 제외한 순수한 값어치다. 다시 말해서 주택 구입가격에서 은행으로부터 집을 담보로 대출 받은 돈을 제외한 집의 가치다. 예를 들면 주택가격이 300,000달러고, 은행서 대출 받은 융자금 빚이 200,000달러인 경우 홈에퀴티는 100,000달러가 되며($300,000- $200,000=$100,000), 이 금액을 은행서 융자받는 것을 “홈에퀴티론”이라고 한다.



에퀴티를 통한 융자는 이자율에 대한 장점이 있지만 현금이나 유가증권(Stock or Mutual Fund)과 달리 재빠른 현금화가 어렵다. 현금화는 집을 팔거나 재융자를 통하여서만 가능하다. 그러나 이는 시간이 소요된다. 이런 불편을 해소하기 위해 1970년대 초 은행은 홈에퀴티론, 즉 “에쿼티 융자”를 개발했다. 집을 팔거나 재융자를 할 필요 없이 간단한 서류와 저렴한 비용으로 주택소유주가 현금을 손에 쥘 수 있게 한 것이다.



에퀴티 융자를 통한 유용도는 무엇이 있나? 주택의 개축과 증축을 할 때 사용하면 좋다. 지붕을 갈아야 할 일이 생겼거나, 화장실을 확장하거나 새로이 단장하고 싶을 때. 또는 자녀가 대학 진학 시 학자금이 필요할 때나 혹은 뜻하지 않은 병으로 목돈의 병원비가 필요할 때. 새차를 구입하거나 더 나아가 높은 이자를 내는 여러 크레딧카드를 하나로 묶어서 낮은 이자로 빚을 갚고자 할 때도(Debt Consolidation) 홈에퀴티론을 이용하면 좋다.



홈에쿼티론은 “2차 융자”다. 크레딧라인(정확한 용어는 “Home Equity Line of Credit”)이라고도 말한다. 에퀴티 융자는 이자율이 1차 융자보다 비싼 약 8-9% 정도. 그러나 크레딧카드의 연 15-21%에 비교하면 이자율이 낮다. 홈에퀴티론은 또 은행에 집을 담보로 넣어놓고 크레딧라인(credit line)을 미리 설정해 놓으면 언제나 현금과 같이 사용할 수 있다. 이자는 2차 융자와 달리 크레딧라인에서 인출한 현금에 대한 이자만 내면 된다. 즉 50,000달러의 크레딧라인에서 10,000달러를 사용했다면 10,000달러에 대한 이자만 지불한다. (이자와 약간의 원금 약 0.5%). 융자금액은 주택가격의 80% 이상 넘지 말아야 한다. 저렴한 이자율의 혜택을 받기 위함이다.



홈에퀴티론에는 세금혜택도 따른다. 집을 담보로 빌린 돈에 대한 이자는 일정 부분 세금보고 시 공제 받을 수 있다. (자동차융자, 학자금융자, 크레딧카드에 부과되는 “소비자이자”(Consumer Interest)는 세금혜택을 받을 수 없다.) 단 홈에퀴티론이 100,000달러가 넘으면 넘는 부분에 대하여서는 세금이 부과된다는 것을 잊지 말아야 한다. 예를 든다. 현재 소유한 집 가격이 400,000달러며 1차 융자 240,000달러, 2차 융자가 150,000달러를 받았다 하자. 총융자액은 390,000달러가 된다. 이때 받는 2차융자 150,000달러는 세금 혜택을 받을 수 있는 상한선인 100,000달러를 50,000달러 초과한 셈이 된다. 이 추가된 50,000달러에 대해서는 세금 혜택을 받을 수 없다.



홈에퀴티론 신청 시 다음의 사항을 기억하라. 이득이 따른다. (1) 2차 융자는 주택을 담보한다는 사실이다. 자동차 융자금이나 크레딧카드 빛은 연체한다고 해도 집을 차압하지는 않지만, 2차 융자를 연체할 경우 집을 차압(foreclosure)당할 수 있다. 때문에 2차 융자(홈에퀴티론)를 통하여 필요 이상 융자받지 말라. (2) 1차와 2차 융자금액 합계가 집 값의 80%, 90%, 100%, 125%일 때 은행의 이자율이 다르다. 돈을 많이 빌릴수록 은행의 위험부담률이 커져 이자도 그만큼 올라간다. (3) 125%의 홈에퀴티론은 가급적 피하라. 이자 높고, 세금혜택 없고, 또 나중에 집도 팔기 어렵기 때문이다. 이런 모든 사항을 염두에 두고 홈에퀴티론을 신청하면 유리한 조건의 융자를 받을 수 있다.