날조된 주택융자금 신청서 작성은 위험한 모험이다

날조된 주택융자금 신청서 작성은 위험한 모험이다



FBI와 부동산 전문가들의 조사 자료에 따르면 총 융자 신청 서류 중 10-15%는 사실이 아닌 날조된 내용의 서류로 융자신청을 내는 것으로 나타나고 있다. 즉 평균 12.5%선대가 가짜 서류라는 것이다. 때문에 대부분의 은행/렌더들은 이 같은 주택융자금 사기를 막기 위해서 다음의 4가지 사항을 꼼꼼히 심사하여 은행 손실 최소화에 힘쓴다.



첫째, 구매계약서(Sales Contract)의 위조 여부를 가린다. 이것은 융자 신청서에 서명한 사람과 구매동의서(Purchase Agreement)에 서명한 사람이 동일인지 확인하는 일이다. 만약 동일인이 아닌 다른 두 사람이 서류를 서명한 것으로 나타나면 융자는 불가능하다.



둘째, 융자서류 자체가 위조되지 않았는가를 확인한다. 융자 신청서는 앞뒤가 맞아야한다. 통계에 의하면 의심받는 융자신청 서류의 35%이상이 서류에 기입한 내용이 신빙성이 없는 사실을 발견한다. 예를 들어 연간 수입이 150,000달러 이상 되는 사람이 은행에 예금통장에 단 500달러도 없다면 고액 수입은 가짜라는 판단이 내려진다. 또 수퍼마켓에서 일하는 사람이 월급을 10,000달러 이상이라고 기입했다면 은행은 거짓으로 볼 확률이 높다.



셋째, 주택감정(appraisal)이 위조되지 않았나 하는 것을 확인한다. 특히 최근 같이 주택가격의 수직상승으로 매매시장에 나온 집들에 대한 가격산출(감정)에 적지 않은 애로가 따르고 있는데, 이런 경우 가짜로 감정된 주위의 집을 비교하여 매매시장에 나온 일정 집에 대한 감정가를 매기는 사례가 종종 있다. 가령 30만 달러하는 집을 35만 달러로 감정하는 예다. 이를 기준으로 융자금을 대출해 준다면 은행은 십중팔구 손해본다. 때문에 은행은 주택감정가가 진짜인지 가짜인지를 심도 있게 조사한다.



넷째, 거주 사실(occupancy)이 사실인가를 확인한다. 은행에 민감한 부분이다. 왜냐면 자신이 거주하지 않고 렌트를 주는 투자 목적으로 집을 구입하면 관리 미비로 집 가치가 떨어지기 때문이다. 또 융자신청인이 거주 사실에 대해서 거짓으로 기입하는 경우는 융자금리가 약 0.5% 정도 낮아지고, 더 나아가 20% 미만의 다운페이먼트로 집을 구매할 수 있어서 이기도 하다. 이런 일은 비일비재한데 만약 이런 거짓이 나중에 발각되면 융자금액을 전액을 일시에 다 갚아야 하거나 집을 차압당하는 수도 있다.



연방법은 융자사기를 최고 30년 징역형과 100만 달러의 벌금을 내릴 수 있다. 서류는 사실 그대로를 기입하는 게 가장 현명하다.

주택융자금은 어디로 의뢰하는 게 가장 좋을까?

주택융자금은 어디로 의뢰하는 게 가장 좋을까?



Portfolio Lenders, Mortgage Bankers, Mortgage Brokers?



새 집을 사거나 재융자를 할 때 한번쯤 고민하는 게 있다. 어디서 융자를 받아야 할까 하는 것이다. 가장 적합한 융자를 받을 수 있는 몇몇 융자 처(Lending Institutions)와 이들이 제공하는 융자대출금에 대한 장단점을 알아본다.



첫째, “Portfolio Lenders.” “Portfolio Lenders”는 Washington Mutual Bank나 World Savings 같은 금융권을 말한다. 이 금융권은 개인의 저축성향을 중시하고 다른 은행들과는 깊은 관계가 없다. 대출서류 작성의 표준되는 제2차금융권(Fannie Mae & Freddie Mac)과 상계관계가 없어서다. 때문에 자체적으로 융자대출서류를 승인을 한다. 흠이라면 메이저 은행권보다 금리가 높다. 반면 변동이자 융자에 강하고 다양한 융자프로그램을 가진 장점이 있다. 30년 고정을 주로 다루는 2차금융권(Fannie Mae & Freddie Mac)은 개인인컴에 대한 자격조건에 까다로워 대출승인이 수월치 않을 때 Portfolia Lenders 이용이 적합하다. 만약 Portfolio Lender로부터도 대출 거절을 당하면 Sub-Prime이라는 융자 처를 통해 융자금을 대출 받을 수 있다.



둘째, “Mortgage Bankers.” Countrywide나 Chase Manhattan이 여기에 속한다. 이들 특징은 융자를 해준 다음 자신들의 돈 수요공급에 따라 Note를 파는 것이다. 따라서 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀔 수 있다. 이런 내용을 알면 집을 구입하고 나서 1년도 채 되지 않아 모게지 페이먼트가 타 은행으로 바뀌는 것이 나쁘지 않다는 것을 알 수 있다. 이 금융권의 장점은 든든한 재력을 바탕으로 주정부와 협조하여 평생 최초로 집을 사는 중산층에게 비교적 저금리의 이자를 제공하는 것. 단점은 서류 처리가 신속치 않다. 또 융자가 거절당했을 경우 다른 곳에서 다시 처음부터 시작해야 하는 번거로움이 있다. (이들은 브로커에게 더 낮은 금리를 제공한다. 개개인에겐 고금리 적용.)



셋째로는 “Mortgage Brokers”가 있다. 융자금 대출 약 70% 정도가 융자 브로커를 통한다. 융자브로커의 장점은 융자서류를 “Portfolio Lenders”나 “Mortgage Bankers”에 구애받음 없이 신청할 수 있다. 한 은행서 융자신청을 거절당해도 다른 은행에 서류를 약간 보강하여 다시 제출할 수 있다. 또 경험이 풍부한 융자브로커를 만나면 가장 적합한 융자프로그램을 통하여 최저 이자율을 적용 받을 수 이점도 있다. 단점은 비양심적 융자브로커를 만날 경우 고금리와 높은 고부대 비용으로 더 큰 불이익을 당할 수 있다. 때문에 브로커를 통해 융자금을 신청한다면 주위의 평판을 참고하는 게 좋다. 어떤 브로커가 괜찮은지 모를 경우 몇몇 브로커를 접해보고 가장 괜찮다고 생각되는 사람을 선택하여 융자금 대출 받는 게 현명하다.

부동산 거래에서 셀러와 바이어가 지불해야 할 비용들

부동산 거래에서 셀러와 바이어가 지불해야 할 비용들



주택 매매에 들어가는 비용을 부담하는지 잘 몰라 이것저것 물어보는 경우가 많다. 누가 어떤 비용은 어떻게 분담하여 지불할까? 비용 분담은 크게 다음의 3가지 경우로 분류한다. (1)셀러가 본질적으로 지불하는 비용. (2)바이어가 본질적으로 지불하는 비용. (3)셀러와 바이어 합의하에 누가 얼마를 지불할 지를 결정하는 경우가 있다.



셀러가 본질적으로 지불하는 경우는 다음과 같다. 1. 부동산 브로커 커미션. 2. 양도세금(Documentary Transfer Tax). 3. Seller가 갚아야할 집에 걸린 모게지와 이를 갚는데 드는 비용(Reconveyance Fee) 4. 터마이트 비용(Termite Work Fee). 5. 재판권에 의한 채무(Judgement)나 체납세금(Tax Lien). 6. 콘도일 경우 체납된 관리비(Home Owner's Association Fee). 7. 집 문서보험(Title Insurance)중 Owner's Policy. 8. 에스크로 비용(총비용의 50%) 9. 집의 소유권이 넘어가기 전날까지의 계산된 재산세(Prorated Property Tax) 등등이다.



바이어가 본질적으로 지불하는 비용은 이렇다. 1.집문서보험(Title Insurance)중 Lender's Policy. 2. Escrow Fee(총비용의 50%) 3. 콘도일 경우 관리회사 가입 서류비(HOA Transfer Fee). 4. 바이어 등기비용. 5. 융자 비용. 6. 셀러융자를 양도(Assume)받을 경우 은행에 지불하는 비용. 7. 주택검사비(지붕, 건물 지반 구조, 전기, 상하수도). 이런 하자는 셀러에게 수리 요구 가능. 8. 화재보험료. 9. 집의 소유권이 넘어온 날로부터 다음 Tax를 내기 전까지 계산된 재산세(Prorated Property Tax)등이 있다.



셀러와 바이어가 합의하여 누가 낼지 결정하는 지불 비용은 다음 같은데 매매계약서(Purchase Contract)에 어떤 조건을 어떻게 명시하느냐에 따라 달라진다. 1. Termite Inspection Fee. 2. Home Warranty(집 구입 후 1년간 집에서 일어나는 하자를 수리해주는 보험). 3. City Transfer tax. 4. 셀러가 바어어에게 매매계약총비용(Closing Cost)을 낮춰주는 크레딧 등등이 있다. [크레딧은 주택매매가격의 3% 지출액에 한 하여 셀러가 바이어에게 크레딧을 줄 수 있는 비용이며 한번 지불하면 재지불이 없는 “Non-Recurring Closing Cost”].



부동산 거래에서 구두계약은 금물이며 셀러와 바이어의 합의 사항은 항상 계약서로 작성해야 한다. 가까운 사이라도 말로만 계약하면 손해볼 수 있다. 계약 상대자가 한 ‘내 뜻은 이런 말이었는데...’ 식으로 말을 바꿀 수도 있다. 부동산 매매에 있어서 서면계약은 꼭 지켜야할 십계명과 같으니 이점 잊지 말라.

주택 매매 커미션은 누가 얼마를 부담해야 하나?

주택 매매 커미션은 누가 얼마를 부담해야 하나?



주택 매매에 브로커에게 지불하는 커미션은 어떻게 누구에게 얼마 정도를 지불해야 하나? 미국은 한국과 다르다. 미국에서는 바이어가 아니라 셀러가 지불하는 것이 통례다. 주택 매매 시 어떤 비용을 어떻게 바이어와 셀러가 부담지불을 하는지 알아보자.



셀러가 지불하는 비용은 대충 다음과 같다. 첫째, 브로커를 통해서 집을 팔 경우 보통 집 값의 6% 정도의 비용이 든다. 이 6% 중 3%는 리스팅 에이전트, 나머지 3%는 셀링 에이전트 각각에게 돌아간다. 리스팅 에이전트의 역할은 MLS(Multiple Listing Service)을 통하여 팔 집을 판매 리스팅에 올리고, 셀링 에이전트는 오픈 하우스로 손님을 데리고 가 바이어가 사고자 하는 가격의 오퍼를 받아 리스팅 에이전트에게 제출하는 것이다. 이 오퍼가 받아들여지면 매매는 성립된다.



두 번째로 셀러가 지불하는 비용은 양도세(Documentary Transferring Tax)다. 이는 부동산이 팔린 후 등기되는 판매가격에 따라 부과되는데 보통 매 1,000달러 1.10달러의 비율로 세금을 계산한다. 100,000달러 집을 팔았다면 110달러의 양도세가 붙는다. 이 말은 다시 말해 구매자가 양도세를 얼마 냈느냐에 따라서 집을 얼마에 구입했는지를 알 수 있다는 말과도 같다(110/.11%=$100,000).



세 번째로 셀러가 지불하는 것은 터마이트(termite) 검사비용. 이것은 강제성을 띤 비용이 아니다. 관례상 셀러가 내는 것으로 굳어져 셀러가 부담한다. 이유는 캘리포니아주에 목재 집이 많아 나무를 갉아먹는 터마이트라는 벌레가 많아 바이어가 사려는 집에 대해서 의심스러워하는 경우가 많아서다. 셀러는 일단 집이 벌레로부터 안전하다는 것을 확신시켜줘야 집을 팔 수 있어 셀러 부담으로 터마이트 검사를 한다.



바이어는 다음의 비용을 지불한다. 첫째, 모든 주택융자비용을 낸다. 예를 들면 Points, Loan Fee, Document Preparation Fee, Tax service fee, Flood Certification, Underwriting Fee, Processing Fee, Credit Fee, Appraisal Fee, 마지막으로 구입한 집에 이상이 없는지 알아보는 Home Inspection Fee등을 낸다. 이 비용은 구매주택 가격의 2-3% 정도가 된다. (셀러부담 커미션 약 6%, 바이어 약 2-3%. 집값의 총 9%선대.)



셀러와 바이어가 공동으로 지불하는 비용은 에스크로비용(50:50비율)과 집문서보험(Title Insurance, 셀러는 Owner's Policy, 바이어는 Lender's Policy)을 셀러가 70%를 바이어가 30%를 부담한다. 이외 경미하게 지불되는 비용은 용도에 따라 셀러와 바이어가 각각 지불하는 것으로 되어있다.

주택구입시 신경 써야할 사항 이자율(Interest Rate)과 포인트(Point)

주택구입시 신경 써야할 사항 이자율(Interest Rate)과 포인트(Point)



주택 구입은 평생에 평균 서너 번 정도 한다. 한 집에 5-15년 정도 거주하는 것으로 나타나고 있다. 일단 장만하면 오래 살기 때문에 신경을 집을 구입할 땐 모든 신경을 쓴다. 동네가 안전하고 특히 학군이 좋아 교육여건이 좋거나 쇼핑센터와 같은 주변의 편리시설이 호조건이면 집을 구입하게 된다. 그러나 아무리 이런 조건이 좋아서 집을 구입하려 해도 다른 몇 가지 조건이 맞지 않으면 주택구입을 망설이게 하는 것이 있다. 바로 금리(Interest Rate)와 포인트(Point)다.



금리가 왜 그렇게 중요한가? 주택 구입가격이 높기 때문에 금리 1%의 차이는 한달 페이먼트가 몇백 달러의 차이를 가져오기 때문이다. 현재 로스엔젤레스 카운티의 평균 주택가격은 225,000달러 정도가 된다. 이 가격의 20%인 45,000달러를 다운 페이먼트를 하고 주택을 구입할 경우 180,000달러의 융자가 필요하다. 근간의 금리(30년 고정)가 7.0% 정도 되는데, 이 금리로 계산하면 월 1,198달러의 페이먼트를 낸다. 그러나 경기가 과열되어 경기를 안정시키기 위해서 연방준비은행(Federal Reserve Board)에서 금리를 올릴 경우 은행의 우대금리가 올라가고 따라서 장기이자인 모게지 이자도 동반상승 할 수 있다. 이 경우 모게지 이자가 9.0%로 올랐다고 가정하면 같은 180,000달러를 빌렸을 경우 월페이먼트는 1448달러가 된다. 무려 250달러를 더 내게된다. 30년 상환에 대한 이자도 엄청나다. 7.0%의 경우 251,280달러의 이자를 낸다. 9.0% 이자율로 상환할 땐 341,280달러를 낸다. 금리 9.0%로 구입하면 7.0%로 구입할 때보다 무려 90,000달러의 이자를 더 지불해야 한다는 계산이 나온다. 이런 이유로 이자율이 낮은 요즘에 주택매매가 많은 것이다.



포인트(Point)는 무엇인가? 포인트는 융자금 대출로 주택을 구입할 때 지불해야하는 융자수수료(Bank/Broker Fee)를 말한다. 위의 경우와 같이 180,000달러를 융자한다면 여기에 대한 1% 포인트는 1,800달러다. 일반적으로 “포인트”는 보통 1에서 비싸게는 2포인트가 부과된다. 180,000달러 융자를 할 때 2-Point를 지불하면 3,600달러의 수수료를 낸다. 보통 이자가 높으면 포인트가 적거나 없고 이자가 낮아질수록 포인트가 높다. 즉 이자와 Point는 반비례한다.



예를 들면 7%이자에 1-Point가 요즘시세인데 이자를 6.5%로 낮추고 싶으면 보통 3-Point를 지불해야한다. 반면에 이자를 7.25%로 높이면 0(제로)-Point도 가능하다. 이자는 금융시장의 시세에 따라 차이는 있지만 보통 이자를 0.25% 낮추는데 1-Point가량 비용이 소요되고, 이자를 0.25%올리는데 1-Point가량 리베이트(Rebate)를 받을 수 있다.



주택구입은 이렇게 “금리(Interest Rate)”와 “포인트(Point)”를 함께 보고 구입해야 한다. 금리는 타 은행보다 약간 저렴한데, 포인트에 있어서 다른 곳보다 거의 2배나 더 높으면 집을 저렴하게 구입하는 것이 아니니 금리와 포인트가 함께 낮아야만 비로소 주택을 저렴하게 구입했다고 말할 수 있다.