美 주택가격 16년來 최고폭 하락

美 주택가격 16년來 최고폭 하락
소비자신뢰도 급락..주택시장發 경기우려 재현

(서울=연합뉴스) 선재규 기자= 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 파동이 미 경제에 미치는 충격에 대한 논란이 월가에서 이어져 온 가운데 미국 주요 10개 도시의 주택 가격이 지난 16년 사이 가장 빠른 속도로 떨어진 것으로 나타나 주택시장발(發) 경기둔화에 대한 우려를 높였다.

이런 가운데 콘퍼런스 보드가 26일 발표한 `소비자신뢰지수'도 지난해 8월 이후 가장 낮은 수준으로 떨어진 것으로 집계돼 최근 재현되고 있는 고유가와 함께 주택시장 침체가 고용시장에 본격적으로 타격을 가하면서 마침내 소비자의 지갑을 닫게 만드는 결과로 이어지기 시작한게 아니냐는 분석을 나오게 했다.

스탠더드 앤드 푸어스(S&P)가 지난 87년부터 미국내 주요 10개 도시를 대상으로 분석해 발표해온 케이스-쉴러 주택가격지수는 지난 4월 종료된 12개월 사이 연율 기준으로 2.7% 떨어져 지난 91년 이후 가장 큰 폭으로 주저앉았다. S&P가 분석의 신뢰성을 높이기 위해 지난 2001년부터 조사 대상을 20개시로 확대한 지수도 지난 1년 사이 2.1% 하락해 역시 기록을 세웠다.

S&P 분석은 또 4월 중 미 전역의 전반적인 주택가격 상승세도 17개월째 둔화됐다고 밝혔다. 이와 관련해 마켓워치는 미국의 평균 주택가격이 지난 2000년 이후 두배 가량 상승한 상태임을 상기시켰다.

조사대상 20개 도시 가운데 14 곳의 집값이 떨어진 가운데 디트로이트가 9.3%로 가장 많이 하락했으며 샌디에이고(6.7%), 워싱턴 DC(5.7&) 순으로 집값이 많이 떨어진 것으로 나타났다. 반면 시애틀은 지난 1년 사이 가장 높은 9.6% 상승했으며 노스캐롤라이나주 샐럿(7%)과 오리건주 포틀랜드(6.4%) 순으로 집값이 뛴 것으로 비교됐다.

마켓워치는 S&P 케이스-쉴러 지수가 미 상무부나 전미부동산중개인협회(NAR) 집계들에 비해 주택시장 추이를 상대적으로 가장 정확하게 반영하는 것이라면서 주택시장발 경기 둔화에 대한 우려를 높이는 것이라고 분석했다.

지난 25일 발표된 NAR 지수들도 어둡게 나왔다. 기존주택 판매는 5월 중 0.3% 하락해 연율 기준 599만채에 그쳤다. 이는 지난 4년여 사이 최소 수치다. 반면 주택매물 재고는 5% 증가해 지난 92년 이후 최대치를 기록했다.

콘퍼런스 보드 소비자신뢰지수는 6월 중 103.9로 상향조정된 5월 수치에 비해 근 5포인트 하락했다. 이 수치는 지난해 8월 이후 가장 낮은 것이다. 현시점의 경기를 반영하는 '현재상황지수'도 6월에 127.9로 한달 전의 136.1에서 하락했다. 향후 6개월의 경기를 가늠케하는 '미래상황지수'도 90.1에서 87.9로 떨어졌다.

AG 에드워즈 앤드 선스의 게리 테이어 수석애널리스트는 AP에 주택시장 침체 등 "여러가지 요인들이 소비자신뢰에 부정적인 영향을 미치고 있다"고 분석했다.

콘퍼런스 보드의 린 프랑코 리서치센터 책임자는 "단기적으로 볼 때 소비자들이 여전히 경기를 암울하게 보고 있다"면서 "현재 상황을 '잔이 반은 차고 반은 비어있다'고 표현하는 것이 적절하다는 생각"이라고 말했다.

그러나 모기지 위기가 경제에 가하는 충격에 대한 평가는 여전히 엇갈리고 있다.

세계 최대 채권투자기관인 핌코의 수석매니저로 '채권 황제'란 평가를 받는 빌 그로스는 로이터에 "서브프라임 모기지 위기가 제한적이라는 판단에 동의하지 않는다"면서 "며칠 후 뉴욕 타임스의 헤드라인이 될테니 두고 보라"고 경고했다. 그는 앨런 그린스펀 전 연방준비제도이사회(FRB) 의장과 의견을 나눴다고 말했으나 구체적인 내용은 함구했다. 그린스펀은 핌코의 자문역을 맡고 있다.

그로스의 경고는 월가 대형투자은행 베어 스턴스가 운용해온 2개 헤지펀드가 서브프라임 모기지 부실채권에 따른 부담으로 청산 위기에 몰린 것으로 월스트리트 저널이 25일자에서 보도한 것과 때를 같이한다. 저널은 "베어 스턴스 헤지펀드 위기가 빙산의 일각에 불과하다"고 경고했다.

반면 미국 양대 모기지 전문 금융기관의 하나인 프레디 맥의 티모시 비츠버거 수석부사장은 26일 런던에서 열린 유로머니 회동에 참석해 "서브프라임 모기지 파동으로 우리도 손해가 불가피할 것으로 보이지만 이것이 다른 부문에까지 전이 효과를 내지는 않을 것으로 판단한다"고 말했다.

벤 버냉키 FRB 의장도 앞서 서브프라임 모기지 파동이 경제의 다른 분야에 전이 효과를 내지는 않을 것이라고 진단했다.

헤지펀드 위기 고조 … 글로벌 증시 발목

헤지펀드 위기 고조 … 글로벌 증시 발목





베어스턴스가 운용 중인 두 개 헤지펀드의 청산 위기에서 촉발된 파장이 만만치 않다.

특히 연기금과 기부금펀드 등도 현금화가 쉽지 않은 헤지펀드 등에 전체 자산의 10%를 투자한 것으로 나타나 베어스턴스발(發) 헤지펀드 위기는 빙산의 일각에 불과하다는 지적도 나왔다.

미 주택경기마저 바닥을 헤매는 것으로 나타난 상황이라 금융시장의 불안감은 더욱 커지고 있다.

베어스턴스는 청산 위기에 몰린 HGSC라는 헤지펀드에 지난 22일 32억달러를 긴급 지원키로 했으나 파장은 진정되지 않았다.

HGSC를 포함한 두 개 헤지펀드의 투자원금은 20억달러에 불과한 반면 차입금은 5배인 100억달러에 달하는 것으로 파악돼 불안감은 더욱 커졌다.

이 영향으로 뉴욕증시는 25일(현지시간) 하락세로 돌아섰다.

26일 중국을 제외한 아시아 증시도 약세를 면치 못했다.

문제는 두 개의 헤지펀드 외에 청산 위기에 몰린 헤지펀드가 상당할 것이란 불안감이 증폭되고 있다는 점이다.

이날 '인핸스트 레버리지'란 헤지펀드는 지난 5월 말 현재 손실률이 18%에 달한다고 밝혔다.

역시 문제가 된 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)를 근거로 한 자산담보부증권(CDO)에 중점 투자한 펀드다.

서브프라임 모기지와 일반 채권 등을 근거로 한 CDO는 작년에만 5030억달러어치가 발행됐다.

이 중 상당수는 헤지펀드가 매입했다.

그러다 보니 수백억달러를 헤지펀드에 운용 중인 골드만삭스 JP모건 씨티그룹 등 대형 투자은행들도 손실률 점검에 부산한 모습이다.

이뿐만 아니다.

헤지펀드에 상당액을 투자한 연기금과 기부금펀드 등에도 불똥이 옮겨붙고 있다.

최근 자산 가격이 상승하면서 연기금 등도 사모펀드나 헤지펀드,부동산펀드를 비롯한 실물펀드 등 이른바 '대안투자(Alternatives)'를 늘려왔다.

작년 말 현재 전체 운용 자산의 10%에 달할 정도다.

대안투자는 고수익을 얻을 가능성이 있는 반면 쉽게 현금화하지 못한다는 결정적인 단점을 안고 있다.

지금처럼 헤지펀드가 문제가 돼도 쉽게 현금화하는 것이 힘들다.

그러다 보니 베어스턴스 헤지펀드의 청산 위기는 빙산의 일각에 불과할 수 있다고 월스트리트저널이 25일자에서 지적했다.

신문은 최근 금융시장에 만연한 과도한 대안투자가 이 같은 위기를 초래했으며 쉽게 평가하기 어려운 대안투자가 얼마나 위험한지는 측정하기 어렵다고 우려했다.

더욱이 주택경기는 여전히 바닥을 벗어나지 못하고 있다.

전미 부동산중개인협회(NAR)가 이날 발표한 5월 기존 주택판매 실적은 599만채(연율 환산 기준)로 전달보다 0.3% 감소했다.

중간가격도 작년 동월보다 2.1% 내려 10개월 연속 하락세를 이어갔다.

루이스 알렉산더 씨티그룹 수석이코노미스트는 "모기지 금리 상승과 이에 따른 주택경기 침체의 장기화가 내년까지 미국 경제에 영향을 미쳐 성장률은 올 2.3%,내년 2.6%에 그칠 것"으로 예상했다.

전문가들은 최근의 헤지펀드 위기는 증시가 가장 싫어하는 불확실성을 증폭시키고 있어 한동안 불안한 양상이 지속될 것으로 보고 있다.

잘 나가던 뉴욕증시가 서브프라임 모기지 부실과 무분별한 투자에 발목을 잡힌 형국이다.

뉴욕=하영춘 특파원 hayoung@hankyung.com

변동이자율(Adjustable Rate)로 주택 융자 시 이런 점을 유의하라

변동이자율(Adjustable Rate)로 주택 융자 시 이런 점을 유의하라



변동이자율(Adjustable Rate)을 적용한 주택융자는 매력이 있다. 고정이자(Fixed Rate)보다 낮은 이자율을 적용하여 낮은 월페이먼트로 시작하기 때문이다. 그러나 이자율이 상승세로 돌아서면 후회한다. “변동이자”는 Index(지수) 와 Margin(은행수입)으로 결정되는데, 금리가 내릴 땐 좋은 것 같지만 장기적으로 불리하다. 변동이자를 선택할 때 기본적으로 알아야할 사항 5가지를 설명한다. 변동금리 선택에 있어서 최대한 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있는 원칙에 속한다.



첫째, 어떤 인덱스(지수)를 쓰는가 알아본다. 융자에 쓰는 인덱스는 은행이 일방적으로 만들어내는 것이 아니다. 월스트리트지나 일반 신문 경제면을 보면 여러 종류의 인덱스가 나타나는데 3가지의 “인덱스”가 있다.

(가)Treasury Bills(T-Bills)
T-Bills는 연방재무성에서 발행하는 채권을 말한다. 이 인덱스는 정부가 채권(주로 6개월이나 1년 짜리)을 발행함으로서 지불하는 빚진 돈에 대한이자에 기초를 둔 것이고, 경제상황에 따라 변하므로 안정적인 인덱스가 아니다. “T-Bills는 변동이자” 이자율이 쉽게 오르내린다.

(나)The 11th District Cost of Funds Index(COFI)
COFI 인덱스는 캘리포니아, 아리조나, 네바다 등 11개 주의 연방주택융자 은행들이 예금주에게 지불하는 최근 몇 달간의 이자를 평균한 Index(지수)다. 안정적이라 이자율이 서서히 오르내리는 것이 장점이다.

(다)The London Interbank Offered Rate Index(LIBOR)
IMF 경제사태로 한국에서도 잘 알려진 인덱스다. 영국 현금시장(Money Market)에서 미국 달러를 빌릴 때 주요 국제은행들이 상호 부과하는 이자율 평균 인덱스이다. 이 인덱스는 국내시장이 아닌 “국제시장”의 변화에 따라 빠르게 오르내린다.



둘째, Margin(은행수입부과율)이 얼마인가 알아본다. 은행들은 보통 2.25%-3.25% 마진을 부과한다. 어떤 은행이 얼마의 마진(Margin)을 쓰고있는 가를 알아보고 저렴한 마진인 변동프로그램을 선택하면 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있는 확률이 높다. 변동이자는 처음 시작하는 이자(Start Rate)이 지나면 결국 “Index+Margin”으로 결정괴고 Index는 어쩔 수 없이 시장 상황에 따라 달라진다. 그러나 은행수입의 “마진”은 일단 정해지면 변치 않는다. 때문에 은행에서 제시하는 이자율이 낮다 해도 “마진률”이 높으면 결국은 소비자에게 불리함을 잊지 말라.



셋째, 얼마나 자주 이자율이 변동되는가를 알아본다. 어떤 변동이자는 매달 변동된다. 어떤 것은 6-12개월에 한 번씩 변동된다. 가능하면 자주 변하지 않는 것이 유리하다. 그러나 이자를 조정하는 시간이 긴 변동이자일 경우 높은 초기이자율(Initial Rate)과 높은 마진(Margin)을 요구한다.



넷째, 이자의 상한선(Cap)이 얼마인가 알아본다. 매 6개월마다 조정되는 변동이자율은 오르내리는 상하한선 1%, 매 1년 간격으로 조정되는 변동이자율은 상하한선 2%이다. 30년간 최대로 오를 수 있는 한도(Lifetime Cap)는 대부분 처음의 이자율에서 5%-6%정도 정해졌다. 매달 단위로 조정되는 변동이자는 주로 Payment Cap이 있는데, 첫 해의 페이먼트에서 7.5%를 초과하지 못한다. 즉 첫해의 이자율이 5%고 페이먼트가 1,000달러라 한다면 그 다음 해 페이먼트는 1,075달러를 초과하지 못한다는 말이다. 그러나 이것은 최소한(mininum)의 페이먼트고, 실제 이자(Index+Margin)의 차액은 원금에 가산된다.



다섯째, 변동이자율로 인하여 원금이 늘어날 가능성이 있는가를 알아본다. 위에서 설명한 매달 단위로 조정되는 변동이자일 경우 원금이 늘어날 가능성이 있다. 인덱스에 마진을 더한(Index+Margin) 페이먼트가 1,000달러라 할 때, 매달 최소(minimum) 페이먼트 700달러를 냈다고 가정하면 그 차액 300달러가 원금에 가산될 수 있음을 유의하라.



이렇게 변동이자율엔 함정(?) 같은 면이 있다. 때문에 변동이자율을 적용 받아 주택융자를 받을 경우 위의 5가지 사항을 잘 알아보고 주택을 구입해야 나중에 후회가 없다.

주택시장 침체로 채권값 급락 '직격탄'

주택시장 침체로 채권값 급락 '직격탄'
美 대형 헤지펀드 2개 파산위기
대규모 환매사태에 펀드자금 바닥드러나
美 서브프라임 모기지 시장 대혼란 우려
운용자산 롱텀펀드 5배나 달해 파장 클듯









미국 투자은행 베어스턴스사 소속 2개의 헤지펀드가 파산위기로 내몰리면서 1조8,000억 달러 규모의 미국 서브프라임 모기지 채권시장이 혼란에 빠질 것으로 전망된다.
두 헤지펀드의 경영위기는 아직 국제금융시장에 별다른 혼란을 야기하지 않고 있지만, 채권 기관들이 담보물을 일시에 시장에 내놓고 처분할 경우 부동산담보부증권 시장의 폭락이 우려된다.

게다가 두 헤지펀드의 자산운용규모는 약 200억 달러로 지난 지난 98년 파산한 롱텀펀드(LTCM)의 5배나 된다는 점에서 그 후유증이 결코 만만치 않을 전망이다.

전문가들은 이번 사태가 미국내 주택을 담보로 한 무분별한 채권 발행이 한계에 부딪혀 있음을 보여주는 상징적인 사례로 보고 있다. 두 헤지펀드의 이름은 High Grade Structured Credit Strategies Enhanced Leverage Fund와 High Grade Structured Credit Strategies Fund로 미국의 저명한 투자은행인 베어스턴스의 이름으로 영업을 해왔다.

전문가들은 이번 사태의 원인으로 최근 미국 채권시장의 급락을 꼽고 있다. 최근 주택시장 침체로 소비자들의 연체가 빈발하고 채무불이행 빈도가 높아지면서 이와 연계된 채권 가격이 급락했다.

이 헤지펀드가 운영한 채권물은 자산담보부증권(CDO) 시장이 이상징후를 보이면서 지난 4월 채권 가격이 6.75% 떨어진 데 이어 2주 후에는 18%까지 폭락했다. 이에 놀란 투자자들과 대출은행들은 거꾸로 채권가격을 더 후려치면서 대규모 환매를 요구해 펀드 자금이 고갈됐다.

두 펀드를 몰락시킨 주택담보부 채권은 개별 주택에 대한 저당권을 한데 묶어 채권으로 발행한 다음 이를 금융시장에 유통시키는 방식으로 운용돼 왔다.

지난 10여년 동안 지속돼온 미국내 주택경기 붐에 맞춰 미국 금융기관들은 주택담보부 대출을 대규모로 제공해왔고, 2000년이후 서브프라임 모기지와 연계된 채권 발행이 1조8,000억달러에 달한 것으로 집계되고 있다.

전문가들은 주택담보부 채권이 주택에 대한 저당권을 채권으로 포장하는 바람에 주택담보의 부실이 상당기간 감춰졌고, 오히려 잠재적 파산 가능성을 더 키웠다고 지적한다. 아울러 두 펀드가 파산하면 최근 회복세로 돌아서던 미국 주택시장도 다시 혼란에 빠질 것이란 우려도 나온다.

이번 사태는 또 서브프라임 담보부 증권과 연결된 해외투자 파생상품 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 이들 상품도 과거 수년간 발행 규모가 크게 증가했으나 최근엔 값이 크게 떨어져 정확한 가격을 매기기 조차 어려울 지경이다. 월스트리트 저널(WSJ)은 이들 해외 파생상품의 일부가 발행가 이하로 떨어져 있다고 평가했다.

WSJ는 "아직 큰 문제는 없으나 베어스턴 사건이 실상이 드러나면 투자자들이나 시장 거래자들이 다른 담보부 채권에 대한 재평가 작업에 나설 것으로 예상된다"며 "이 경우 투자자들이 보유하고 있는 채권의 실제 가치가 크게 떨어져 있음이 드러나 상당한 파장을 불러 올 것"으로 예상했다.



http://economy.hankooki.com/lpage/worldecono/200706/e2007062017334669760.htm

'부실 모기지' 후폭풍···100만채 차압절차

'부실 모기지' 후폭풍···100만채 차압절차

내년 더 심각


서브프라임 모기지(비우량 주택담보 대출) 부실에 따른 후폭풍이 심상치 않다.

연방 융자기관인 프레딕맥에 따르면 금년들어 미 전국적으로 100만채의 주택이 차압에 들어갔으며 이 중 60%는 서브프라임 모기지 부실과 관련된 것으로 나타났다.

전국 모기지은행협회는 주택차압 사태가 내년엔 더욱 심각해 질 것으로 예측하고 있다.

이에 따라 서브프라임 모기지로 주택을 구입한 사람이나 융자회사 융자회사로부터 모기지 채권을 사들인 월가의 대형 투자은행들 모두 전전긍긍하고 있는 상태.

서브프라임과 관련된 일련의 통계치는 후폭풍의 심각성을 일깨워 준다.

지난해 계약이 이루어진 서브프라임 모기지의 70%는 조기 재융자시 벌금을 부과하고 있으며 50%는 융자신청자들에게 문서화된 소득증명을 요구하지 않았고 많은 사람들이 피기백 융자(1차.2차 동시융자)를 신청했다.

더욱이 변동이자율이 적용돼 일정 기간이 지나면 최초 이자율보다 훨씬 높은 이자율이 적용된다.

이러한 서브프라임 모기지는 이자율이 낮은 상태로 유지되고 집값이 계속 상승해 언제든지 재융자가 가능할 때는 별 문제가 없지만 지금의 주택시장 동향은 정반대다.

상황이 심각해지자 연방하원 산하 재정서비스 위원회는 서브프라임 모기지를 빌린 주택 소유주들이 벌금없이 융자를 재조정하거나 재융자할 수 있는 방안을 검토 중이다.

또 다른 연방 융자기관인 패니매는 이번 여름쯤 12개월 동안 서브프라임 모기지 융자금을 납부한 사람들에 한해 최고 40년까지 고정이자율로 재융자해주는 새로운 프로그램을 준비하고 있다.

노세희 기자 rshe@koreadaily.com


http://koreadaily.com/asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon20&typ=1&aid=20070619174108400420

모기지부터 바이아웃까지..고금리 파장 확산

모기지부터 바이아웃까지..고금리 파장 확산

입력 : 2007.06.16 02:34





[뉴욕=이데일리 김기성특파원] 미국 국채수익률의 고공행진이 모기지부터 기업, 사모펀드(PEF)에 이르기까지 광범위하게 부정적인 영향을 미치기 시작했다고 뉴욕타임스(NYT)가 15일(현지시간) 보도했다.

미국 경제가 지난 3년동안 지나칠 정도로 낮은 금리의 덕을 봐왔지만 그 시대가 저물어가고 있다는 것이다.

그동안 저금리에 따른 저렴한 모기지 이자는 주택 붐을 일으켰고, 주식시장과 기업실적도 저금리의 혜택을 누려왔다. 특히 PEF의 바이아웃이 전성기를 구가했던 것은 대규모 자금 동원을 가능케 했던 저금리 때문이었다.

그러나 국채 수익률이 급등세를 나타내자 분위기가 확 달라지고 있다. 모기지와 회사채 금리의 기준으로 사용되는 국채 10년물 수익률은 연 5.32%까지 치솟으며 5년래 최고치를 기록하기도 했다. 이같은 국채 수익률 급등에는 인플레이션을 우려한 외국인 투자자들과 고금리 관련 위험을 축소하기 위한 모기지 증권 투자자들의 국채 투매가 주요 요인으로 작용했다고 신문은 분석했다.

라이트사이드 어드바이저의 수석 전략가인 리차드 슈트마이어는 "채권수익률이 오랫동안 너무 낮았던 것은 사실이지만 10년물이 지난 2월 이후 거의 100bp 상승한 것은 충격적인 일이다"고 강조했다.

◇`엎친데 덮친격`..금리 상승에 주택시장 `빨간불`

우선 주택시장이 최근의 금리 급등으로 전전긍긍하고 있다. 금리가 오르자 변동금리 모기지 계약자들의 한숨 소리가 커지고 있다. 이자 부담이 갈수록 늘어나고 있기 때문이다. `왜 고정금리로 계약하지 않았을까`하는 후회가 곳곳에서 터져나오고 있는 형국이다.

지난해 변동금리 모기지 계약자는 전체의 25%. 최고치였던 2004년의 33%에 근접하고 있어 금리 상승의 파장이 적지않을 것이라는 전망이다.

특히 신용도가 낮은 서브프라임 모기지 계약자들의 타격은 불을 보듯 뻔하다. 심한 경우 모기지 금리가 한자리수에서 두자리수로 조정될 것으로 예상된다. 오는 10월까지 금리 조정이 예상되는 서브프라임 모기지 규모는 무려 1000억달러에 육박할 것으로 관측된다.

최근의 국채수익률 급등 이전에도 서브프라임 모기지 금리는 빠르게 올라왔다. 미국 경제를 한바탕 소용돌이 몰아넣었던 서브프라임 모기지 부실 문제가 불거져 나왔기 때문이다.

프레디 맥에 따르면 지난 1분기 서브프라임 모기지 계약자의 절반이 불어나는 이자를 감당하기 위해 종전 모기지를 갚고 새로운 모기지로 갈아탔다.

모기지 이자를 제때 내지 못해 주택을 차압당한 비율도 높아지고 있다. 온라인 주택차압 데이타 제공업체인 리얼트랙에 따르면 5월 주택차압 건수가 전년대비 90% 급증했다. 리얼트랙의 수치가 집계방식상 과대평가됐다는 지적이 있지만 추세는 무시할 수 없다.

◇바이아웃 `역풍`..기업 이익 악화 `우려`

금리 급등에 울상을 짓는 것은 모기지로 집을 산 일반인 뿐만은 아니다.

기업들은 비용 증가로 인한 수익성 악화를 우려하고 있다. 수년간 두자릿수를 이어온 기업 수익 증가율이 올해는 한자리수에 불과할 전망이다.

뉴욕 주식시장 상승을 견인했던 PEF의 바이아웃도 역풍을 맞고 있다. 연 5% 미만에서 자금을 차입할 때 만해도 괜찮았는데, 금리가 오르자 차입매수(LBO) 상황이 녹록치 않아지고 있다고 신문은 전했다.

TPG와 골드만삭스에 인수된 미국 5대 통신업체 올텔의 예를 들어보자.

올텔 인수 계약이 마무리되기 위해서는 217억달러가 지급돼야 한다. 이번주에 140억달러를 금융기관으로부터 담보 대출 받고 나면 나머지 77억달러는 채권 발행으로 충당해야 하는데, 금리가 8~9%에 달할 것으로 추정된다. 이에 따라 올텔이 일년내내 벌어들이는 이익을 이자 갚는데 써야하는 판국이 될 전망이다.

채권 리서치 회사인 KDP의 최고경영자(CEO)인 킹맨 페니맨은 "올텔이 현재의 분위기를 전하고 있다"며 "80억~140억달러 규모의 딜에서 문제가 발생하기 시작할 것"이라고 전망했다.



http://www.edaily.co.kr/news/bestread.asp?searchDate=20070616&sub_cd=&newsid=01082406583162376&DirCode=0010201&curtype=read

애써 산 집 '애물단지' 안되려면, 고정금리로 바꾸고 에퀴티론 아껴라

애써 산 집 '애물단지' 안되려면, 고정금리로 바꾸고 에퀴티론 아껴라









힘들게 주택을 장만한 대부분의 한인들은 주택 관리비가 예상보다 많다고 느끼게 된다.

정원이 있다면 정원 관리 비용에서부터 물값, 쓰레기값, 전기세, 개스비 등 각종 유틸리티 비용이 만만치 않다. 더구나 살다보면 주택 곳곳이 삐걱대기 시작한다.

화장실이 새기도 하고 비가 오면 지붕에서 빗물이 떨어지기도 한다. 눈에 보이지 않던 문제점들도 점점 생겨난다. 이러한 것들을 수리하는 비용도 전혀 예상치 않았던 비용이다.

더구나 융자 프로그램마저 변동 이자율이라면 하루가 다르게 페이먼트도 올라가게 된다. 이쯤되면 집을 ‘머리에 이고 산다’는 말이 실감난다. 따라서 주택을 소유하면서 적절한 관리를 해주지 않으면 주택은 애물단지로 전락하고 만다. 집안 내부에서 절약하는 것은 물론 에퀴티론도 유사시를 위해 비축하는 등의 노하우가 필요하다.

1. 고정 금리로 바꿔라

모기지 이자율은 지난 1개월 동안 쉼없이 상승 1년전 수준으로 되돌아갔다. 따라서 변동 이자율 프로그램을 가진 소유주나 고정 이자율 기간이 끝난 주택 소유주는 융자 페이먼트가 큰 폭으로 뛰게 된다.

더욱이 모기지 이자율은 올 연말까지 상승세를 계속 현재 6.5% 수준인 30년 고정 모기지 금리가 7% 선까지 오를 것으로 융자 전문가들은 내다보고 있다. 따라서 모기지 금리를 묶어두는 것이 현명한 선택이다.

2. 유틸리티 요금을 낮춰라

전기세 개스비 물값 등도 가계 부담을 증가시키는 요인이다. 그러나 조금만 주의하면 유틸리티 요금도 20~30%는 절약이 가능하다. 이를테면 전등을 절전등으로 바꾸고 온수기의 온도를 조금만 낮춰도 사용량이 눈에 띄게 줄게 된다.

뒷마당의 스프링쿨러 가동 시간도 1분만 줄여도 물값을 절약할 수 있다. 이를테면 잔디에 물 주는 시간이 10분으로 맞춰져있다면 7분으로 조정하면 물 사용량을 30% 절약할 수 있는 셈이다.

3. 가치있는 리모델링에 투자하라

주택에 살다보면 리모델링을 하게 된다. 새로운 분위기를 원해서이기도 하고 문제가 생겨서이기도 하다.

주택 가치를 높이고 싶은 목적도 있다. 그러나 리모델링을 할 때도 경제 원칙을 생각해야 한다. 즉 최소의 투자로 최대의 효과를 얻는 것이 중요하다.

리모델링을 함으로써 가장 큰 효과를 볼 수 있는 곳은 부엌과 화장실이다. 또한 방을 추가하는 것도 가치가 있다. 그러나 수영장을 만든다던가 차고를 방으로 개조하는 등의 리모델링은 투자효과를 얻기 어렵다.

4. 리모델링은 발품을 팔아라

리모델링 비용은 항상 예상치를 초과하게 된다. 부엌 캐비넷만 하더라도 캐비넷 비용외에도 몰딩 카운터탑 설치 비용 플러밍 비용 싱크대 손잡이 등 추가로 지출되는 비용이 한두푼이 아니다. 이러한 것이 합쳐지면 오히려 캐비넷 가격을 넘어설 때도 있다. 따라서 얼마나 발품을 파느냐에 따라 리모델링 비용은 큰 차이를 보이게 된다.

홈디포나 로우스 등 주택용품 전문매장을 여러 군데 다녀보면 똑같은 자재라도 값이 서로 다름을 알게 된다. 주인이 직접 발품을 팔아 자재를 구입하면 자재값만 적어도 30~40%는 절약할 수 있다.

5. 홈 에퀴티론은 비상용으로 비축하라

주택을 구입하는 큰 목적의 하나는 유사시 대비다. 즉 에퀴티론이라는 든든한 보험을 들어두는 것이다. 에퀴티론은 일반인들이 큰 돈을 융통할 수 있는 가장 좋은 방법중 하나다.

이를테면 자녀가 대학교에 가거나 집에 큰 일이 생기면 에퀴티론을 통해 임시 해결을 모색할 수 있다. 따라서 에퀴티론을 미리 확보해놓고 잘만 활용하면 큰 도움이 된다.


http://www.koreadaily.com/asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&typ=1&aid=20070612153109400441

모기지 등 빚 소득의 36% 넘지 말아야

[제임스 최의 빚테크] 모기지 등 빚 소득의 36% 넘지 말아야


지금 한국에선 '쩐의 전쟁'이 한창이다.

"남자는 아픔을 남기지만 돈은 이자를 남긴다." 현재 최고의 시청률을 기록하며 인기리에 방영중인 드라마 '쩐의 전쟁'에서 박진희(서주희역)가 남긴 명언이다. 학비 대가며 금이야 옥이야 뒷바라지 한 사법고시생 애인에게 가난하다는 이유로 배신을 당하고 설상가상으로 친구의 빚보증을 잘못 선 아버지로 인해 사채업자에게까지 시달림을 받자 돈을 벌겠다는 각오를 다지며 한 독백이다.

"남의 돈은 칼과 같다." 사업실패와 함께 사채업자의 빚독촉에 못이겨 자살한 아버지 충격으로 인한 어머니의 죽음 대물림 된 빚으로 술집에까지 팔리게 되는 여동생. 박신양(금나라역)은 결국 사채업자들의 난동으로 펀드매니저로서 잘나가던 직장에서까지 쫒겨나고 사랑마저 포기하게 된다. 이후 사채업계의 대부로 꼽히는 스승 신구(독고철역)가 제자가 된 박신양에게 가르쳐 주는 첫번째 교훈이다. 극중에서 사채업자들은 원금에 복리이자로 변리를 계산해 터무니 없는 채무이행을 강요한다. 2000만원의 빚이 2년 뒤 원금의 무려 다섯배에 달하는 1억원이 된다. 하루하루에 복리이자를 얹어 계산하기 때문이다.

결국 채무자들은 원금은 커녕 이자도 상환을 못하게 되어 모든 재산과 월급까지 차압당하고 신체까지도 포기당하는 비참한 신세가 된다. 물론 이는 소위 악덕 사채업자의 마수에 걸려 헤어 나오지 못하는 경우라 할 수 있다.

하지만 잘 살펴보면 우리의 삶속에서도 빚의 함정은 곳곳에 도사리고 있다. 빚 없이 살기는 거의 불가능 하기 때문이다.

가능한 돈을 빌리지 않는 것이 최선이지만 그렇지 못한 경우라면 현명하게 돈을 빌려쓰는 '빚테크'의 기술이 필요하다.

'빚테크'에 있어 빚도 좋은 빛과 나쁜 빛이 있다. 좋은 빚이란 능력 한도 내에서 먼저 갚을 수 있는 빚이다. 빚을 좋은 빚으로 만들려면 매달 갚아갈 수 있는 여유가 있는 경우에만 돈을 빌려야 하며 사업용도나 투자의 형태라면 나의 자산가치를 높일 수 있어야 한다.

나쁜 빚은 반드시 필요하지도 않고 상환능력이 없는데도 불구하고 일단 쓰고 보자는 식으로 빌리는 돈이다. 예를 들어 값비싼 여름 휴가를 위해 빌리는 돈이나 이자율이 높은 카드빚이다. 음성적으로 행해지고 있는 최고 연이자 120%의 사금융과 사채는 말할 것도 없다.

버는 것보다 더 쓰는 일은 너무 쉽다. 특히 신용카드로 내지르는 '묻지마 샤핑'은 당신을 결국엔 경제적 파탄으로 몰락시킨다.

지난해 카드웹닷컴이 조사한 바에 따르면 최소 1장의 신용카드를 사용하는 미국의 가정은 평균 9200달러의 카드빚이 있으며 빚더미로 인한 개인 파산 건수도 최근 몇년 새 최고치를 경신 중이다.

'빚테크'에 있어 모기지론이나 신용카드를 포함해 매월 갚아가는 장기부채의 규모는 월소득의 36%를 넘지 않는 것이 좋다. 이 수치는 금융권의 대출 담당자가 대출 신청자의 신용을 평가해 대출 여부를 결정짓는 주요한 판단 척도이기도 하다.

▷문의: (213)272-1780



http://www.koreadaily.com/Asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon42&aid=20070605165112400442

美연준, 모기지 후폭풍 몸살..시민단체 가세

美연준, 모기지 후폭풍 몸살..시민단체 가세
에이콘, 17개 연방은행 항의 방문
`보호책 마련하라` 목소리 높아
입력 : 2007.06.07 08:10

[이데일리 권소현기자] 미국 모기지 부실 문제로 미국 전역의 연방은행이 시끄러워질 것으로 보인다.

6일(현지시간) 블룸버그 통신에 따르면 저소득층을 위한 공동체 운동 조직인 '에이콘'(ACORN)은 이날 뉴욕과 워싱턴, 클리브랜드, 보스톤 등 17개 도시의 연방은행을 항의 방문, 모기지 위기에 따른 소비자 보호책 마련을 요구할 계획이다.

뉴욕 연준 앞의 리버티 스트릿에는 12명 정도가 `우리의 터전을 보장해 달라`(Save our homes)는 피켓을 들고 시위를 벌일 예정이다.

서브프라임 모기지 부실로 주택 차압 위기에 놓인 미국인들이 늘어나자 연준에 해결책을 마련하라는 압력이 높아지고 있다. 연준은 무분별한 대출규정을 막기 위해 새로운 규정을 도입하는 방안을 검토중이다. 오는 14일 공청회를 열고 대출기준 강화에 대한 의견수렴을 실시할 예정이다.

이런 점을 알고 홈에퀴티 융자(Home Equity Loan)를 신청하라

이런 점을 알고 홈에퀴티 융자(Home Equity Loan)를 신청하라



에퀴티(equity)는 무엇이며 에퀴티 융자(equity loan)는 무엇인가? “에퀴티홈론”에 대한 성격을 알아보고 이 융자를 받을 때 무엇을 조심해야 할 것인가를 알아본다.



에쿼티는 주택에서 담보 등을 제외한 순수한 값어치다. 다시 말해서 주택 구입가격에서 은행으로부터 집을 담보로 대출 받은 돈을 제외한 집의 가치다. 예를 들면 주택가격이 300,000달러고, 은행서 대출 받은 융자금 빚이 200,000달러인 경우 홈에퀴티는 100,000달러가 되며($300,000- $200,000=$100,000), 이 금액을 은행서 융자받는 것을 “홈에퀴티론”이라고 한다.



에퀴티를 통한 융자는 이자율에 대한 장점이 있지만 현금이나 유가증권(Stock or Mutual Fund)과 달리 재빠른 현금화가 어렵다. 현금화는 집을 팔거나 재융자를 통하여서만 가능하다. 그러나 이는 시간이 소요된다. 이런 불편을 해소하기 위해 1970년대 초 은행은 홈에퀴티론, 즉 “에쿼티 융자”를 개발했다. 집을 팔거나 재융자를 할 필요 없이 간단한 서류와 저렴한 비용으로 주택소유주가 현금을 손에 쥘 수 있게 한 것이다.



에퀴티 융자를 통한 유용도는 무엇이 있나? 주택의 개축과 증축을 할 때 사용하면 좋다. 지붕을 갈아야 할 일이 생겼거나, 화장실을 확장하거나 새로이 단장하고 싶을 때. 또는 자녀가 대학 진학 시 학자금이 필요할 때나 혹은 뜻하지 않은 병으로 목돈의 병원비가 필요할 때. 새차를 구입하거나 더 나아가 높은 이자를 내는 여러 크레딧카드를 하나로 묶어서 낮은 이자로 빚을 갚고자 할 때도(Debt Consolidation) 홈에퀴티론을 이용하면 좋다.



홈에쿼티론은 “2차 융자”다. 크레딧라인(정확한 용어는 “Home Equity Line of Credit”)이라고도 말한다. 에퀴티 융자는 이자율이 1차 융자보다 비싼 약 8-9% 정도. 그러나 크레딧카드의 연 15-21%에 비교하면 이자율이 낮다. 홈에퀴티론은 또 은행에 집을 담보로 넣어놓고 크레딧라인(credit line)을 미리 설정해 놓으면 언제나 현금과 같이 사용할 수 있다. 이자는 2차 융자와 달리 크레딧라인에서 인출한 현금에 대한 이자만 내면 된다. 즉 50,000달러의 크레딧라인에서 10,000달러를 사용했다면 10,000달러에 대한 이자만 지불한다. (이자와 약간의 원금 약 0.5%). 융자금액은 주택가격의 80% 이상 넘지 말아야 한다. 저렴한 이자율의 혜택을 받기 위함이다.



홈에퀴티론에는 세금혜택도 따른다. 집을 담보로 빌린 돈에 대한 이자는 일정 부분 세금보고 시 공제 받을 수 있다. (자동차융자, 학자금융자, 크레딧카드에 부과되는 “소비자이자”(Consumer Interest)는 세금혜택을 받을 수 없다.) 단 홈에퀴티론이 100,000달러가 넘으면 넘는 부분에 대하여서는 세금이 부과된다는 것을 잊지 말아야 한다. 예를 든다. 현재 소유한 집 가격이 400,000달러며 1차 융자 240,000달러, 2차 융자가 150,000달러를 받았다 하자. 총융자액은 390,000달러가 된다. 이때 받는 2차융자 150,000달러는 세금 혜택을 받을 수 있는 상한선인 100,000달러를 50,000달러 초과한 셈이 된다. 이 추가된 50,000달러에 대해서는 세금 혜택을 받을 수 없다.



홈에퀴티론 신청 시 다음의 사항을 기억하라. 이득이 따른다. (1) 2차 융자는 주택을 담보한다는 사실이다. 자동차 융자금이나 크레딧카드 빛은 연체한다고 해도 집을 차압하지는 않지만, 2차 융자를 연체할 경우 집을 차압(foreclosure)당할 수 있다. 때문에 2차 융자(홈에퀴티론)를 통하여 필요 이상 융자받지 말라. (2) 1차와 2차 융자금액 합계가 집 값의 80%, 90%, 100%, 125%일 때 은행의 이자율이 다르다. 돈을 많이 빌릴수록 은행의 위험부담률이 커져 이자도 그만큼 올라간다. (3) 125%의 홈에퀴티론은 가급적 피하라. 이자 높고, 세금혜택 없고, 또 나중에 집도 팔기 어렵기 때문이다. 이런 모든 사항을 염두에 두고 홈에퀴티론을 신청하면 유리한 조건의 융자를 받을 수 있다.

푸르덴셜투자증권, "미 경기회복 징후, 기대감이 가시화되고 있다"

푸르덴셜투자증권, "미 경기회복 징후, 기대감이 가시화되고 있다"

(서울=뉴스와이어) 2007년06월04일-- 1Q 미국 GDP성장률 0.6%(연율)로 하향 수정

1분기 미국 GDP성장률(잠정)이 예비치 1.3%(연율)에서 0.6%(연율)로 반감하였다. 그러나 성장의 내용은 속보치(advanced)에 비해 오히려 긍정적인 면모를 나타내었다. 성장률 하향 조정의 원인은 재고변동의 성장기여도가 -0.3%p에서 -1.0%p로 크게 하락하였으며, 순수출의 성장기여도도 -0.5%p에서 -1.0%로 악화되었기 때문이다.

재고변동의 마이너스 성장기여도 확대는 재고조정의 속도를 반영한 것으로 성장둔화국면에서 불가피한 현상인데 오히려 굵고 짧게 마무리되는 것이 좋아 보인다. 순수출의 마이너스 기여도 확대는 수출이 상향 조정된데 반해 수입이 크게 늘었기 때문으로 고질적인 무역수지 적자문제는 차치하고 내수의 견조한 성장을 반영한 결과로 평가된다.

재고와 순수출의 성장기여도 악화분이 모두 -1.2%p였음에도 불구하고 전체 성장률은 0.7%p 하락에 그친 것은 나머지 민간소비, 고정투자(주택투자 포함) 등 최종수요 부문의 성장이 속보치에 비해 상향 조정되었음을 의미하며, 이는 향후 성장회복에 대한 기대를 높여주는 대목이다.

5월 고용지표, 기업체감경기, 소비심리 모두 예상보다 양호

2분기 이후 경기지표들도 대체로 양호하다. 5월 고용지표는 비농가고용이 15.7만 명 증가하여 고용시장 강세 판단에 대한 시장의 최소요건인 10만 명을 넘어섰고, 실업률은 4.5%로 여전히 낮은 상태이다. 물론, 실업수당 신규청구자수도 30만 명 내외에서 안정세를 유지하고 있다. 제조업 고용감소, 서비스업 고용증가 현상은 지속되고 여전히 고용증가가 확장적이지는 않으나 예상보다 고용상태가 안정적인 모습은 건설경기 부진에도 불구하고 건설업 관련 고용이 추가로 크게 위축되지 않고 있는 데서 찾을 수 있다.

5월 ISM제조업지수는 55.0으로 2개월 연속 상승하여 경기판단기준인 50선에서 멀어지고 있다. 납품기간(Supplier delivery)지수 50.3, 고용지수 51.9로 50근처에 있고, 재고지수는 46.1로 부진하나 신규수주 59.6, 생산 58.3으로 매우 양호한 수준을 나타내고 있다. 순조로운 재고조정의 마무리에 대한 인식이 반영된 결과로 평가할 수 있겠다.

소비심리도 크게 부정적이지 않다. 미시건대 소비심리지수는 1월 고점(96.9)에 비해 많이 하락한 상태이나 88.3으로 반등하였으며, 컨퍼런스보드의 소비자신뢰지수도 108.0으로 하락 예상을 뒤엎고 2개월만에 상승하였다. 소비심리상태로만 보자면 소비의 큰 폭 회복을 시사하지는 않으나 평균이상의 소비성향은 유지되고 있는 수준이라 판단된다.

개인소득, 개인소비 지출 견조한 가운데 근원 인플레이션 가시적 안정

4월 개인소득은 전월비 0.1% 감소하였으나, 개인소비지출은 전월비 0.5% 증가하여 개인저축률은 -1.3%로 2006년 8월 이후 가장 낮은 수준으로 다시 하락하였다. 그러나 전년동월비로는 개인소득 5.9%, 개인소비지출 5.8%로 매우 견조한 증가세를 유지하였다. 강한 고용시장, 지속적인 소득증가가 소비강세의 주요한 원천이 되고 있다. 여기에 최근 사상최고치를 경신하고 있는 주가상승도 주택 및 모기지 시장 약세에 따른 자산효과 축소우려를 반감시켜줄 것으로 기대된다.

4월 개인소득/소비 지표에서 가장 주목해야 할 부분은 Core PCE Price Index(핵심 개인소비물가지수)가 전월비 0.1% 증가하였으나 전년동월비로는 2.0% 상승하는데 그쳐 암묵적인 연준의 물가목표범위 이내로 안정되었다는 점이다.

1분기 성장부진에도 불구하고 최근 미국 경기지표들이 양호하고, 기업실적 호조와 주가상승세가 지속되고 있어 인플레이션 압력의 가시적 안정이 연준의 금리인하 가능성으로 이어질 가능성은 매우 희박해 보이나, 경기회복 가능성과는 별개로 성장둔화기에 인플레 압력의 안정은 중앙은행의 정책스탠스를 한결 여유롭게 해줄 것으로 기대되며, 향후 주택 및 모기지 시장 등과 관련하여 예기치 못한 충격이 나타날 경우 유연한 정책대응의 여지가 넓어진 것으로 판단한다.

단기적 관점에서 미국發 리스크는 모기지 연체율 동향 뿐

이처럼 최근 미국 경제지표들이 기대이상으로 빠르게 호전됨에 따라 미국 경제 부진으로부터 우려되었던 글로벌 경기둔화 가능성은 매우 희박해진 것으로 판단된다. 여전히 미국 경제성장률을 1%미만으로 떨어뜨린 원인을 제공하고 있는 주택시장의 회복징후가 부족한 상황임을 감안할 때 본격적인 경기회복과 잠재성장 회복을 기대하기는 이른 감이 있다. 그러나 경기는 수준보다 방향성이 중요하다는 점에서 볼 때 미국 경제의 경기흐름은 매우 긍정적인 것으로 평가한다.

다만, 단기적인 리스크 요인으로 지목할 수 있는 것은 6월 중순 발표될 2007년 1분기 미국 모기지 연체율 동향이다. 서브 프라임 모기지 부실 문제가 수면 아래로 잠복한 상태이며, 모기지 부실 정도와 확산가능성을 제한해줄 것으로 기대되는 고용과 소득, 경기 문제가 비교적 양호한 상태로 판단되나, 연체율의 속성상 관성적으로 악화되는 측면이 강하고 최근 모기지 금리가 오름세를 유지하는 가운데 모기지 활동도 활발하지 못했기 때문에 여전히 주목해야 할 대상이다.

따라서, 모기지 연체율에 대한 재평가, 나아가 주택시장의 회복가능성에 대한 고비만 넘어선다면 미국 경제에 대한 보수적 시각은 한결 누그러질 가능성이 높아 보인다.

http://www.newswire.co.kr/read_sub.php?id=255283

서브프라임 바가지 드러나

서브프라임 바가지 드러나


지난 수년간 서브프라임모기지 상품을 구입한 많은 융자자들이 사실은 프라임모기지도 받을 수 있었던 것으로 나타났다.

서브프라임모기지란 크레딧이 나쁜 융자자들이 프라임모기지 보다 높은 이자율을 적용받아 융자를 얻는 것으로 이자율 차이는 3%포인트 이상 20만달러 융자시 월페이먼트가 300달러까지 높아질 수 있다.

서브프라임모기지 융자자들은 크레딧이 나쁘다는 이유로 이 같은 추가 비용을 지불하고 있지만 최근 전문기관들의 조사결과 이들의 상당수가 프라임모기지 이자율을 적용받을 수 있다는 것.

정부의 지원을 받는 모기지업체 프레디맥에 따르면 2005년 서브프라임모기지 융자자 중 15~30% 정도가 프라임모기지를 받을 수 있었으며 또 다른 정부지원 업체 패니매이도 지난해 서브프라임모기지를 신청한 융자자 중 절반이 프라임모기지 이자율을 적용받을 수 있는 크레딧을 보유하고 있었다고 밝혔다.

업계 전문가들은 이러한 현상이 융자자들의 무관심에서 비롯됐다고 지적했다. 대부분의 소비자들이 업자가 제시한 상품을 무턱대고 구입한다는 것으로 모기지은행가협회(MBA)의 1999년 설문조사에서 그해 주택구입자 중 31%가 재정적 문제에 대해 본인이 고용한 부동산업자 이외의 전문가와 상담한 적이 없다고 답했다. MBA 수석연구원 더그 던캔은 "업데이트가 필요한 통계이긴 하지만 여전히 소비자들이 얼마나 재정관리에 무심한지 여실히 보여주고 있다"고 강조했다.

일부 시민단체들은 관련기관과 모기지업체들을 탓했다. 이들은 업체들이 프라임모기지 이자율을 적용시킬 수 있음에도 소비자들에게 일단은 수익이 높은 서브프라임모기지 상품을 권하고 있다고 비난했다.

전문가들은 보다 저렴한 이자율과 자신에게 적합한 상품 선택을 위해서는 전문기관의 도움을 받는 것도 좋지만 직접 여러 상품을 비교.분석하는 것이 바람직하다고 충고했다.