美 2Q 주택차압비율 `사상 최고`

美 2Q 주택차압비율 `사상 최고`

미국 모기지 대출 주택보유자의 주택차압비율이 2분기 사상 최고치를 경신했다.

6일(현지시간) 모기지은행협회(MBA)는 2분기 모기지 대출금을 제때 갚지 못해 주택차압(foreclosure) 통보를 받은 비율이 0.65%(계절 조정치)를 기록했다고 밝혔다.

이는 3분기 연속 상승으로 55년전 관련 집계를 시작한 이래 사상 최고 수준이다. 1분기 주택차압비율은 0.58%, 전년동기 주택차압비율은 0.43%였다.

주택차압 단계까지 이르지는 않았지만 대출금 상환기일을 넘긴 연체 비율도 1분기 4.84%에서 5.12%로 상승했다.

특히 서브프라임 변동금리 모기지 연체율이 1분기 15.75%에서 16.95%로 크게 뛰었다. 전년동기 서브프라임 변동금리 모기지 연체율은 12.24%였다.

더그 덩컨 MBA 수석 이코노미스트 "모기시 시장의 침체가 앞으로 수분기 동안 이어질 것"이라며 "가계들의 신용이 깎이면서 리파이낸스의 기회가 제한되고 있다"고 분석했다.

MBA는 미국 모기지 대출금융기관에서 나간 4400만건의 모기지 대출을 근거로 주택차압비율과 연체율을 조사해 발표하고 있다.

모기지업체 줄줄이 파산 위기

모기지업체 줄줄이 파산 위기

美최대 컨트리와이드 이어 호주 1위업체도 흔들




미국 최대 모기지 업체인 `컨트리와이드 파이낸셜` 파산 여부가 서브프라임 모기지 위기와 관련해 변수로 떠오르고 있다.

호주에서도 최대 주택대출업체 가운데 하나인 `램스 홈 론즈` 주가가 호주 증시에서 전일 대비 60%나 폭락하는 등 신용경색 위기가 증폭되고 있다.

16일(현지시간) 로스앤젤레스타임스는 컨트리와이드가 신용경색 여파를 견디지 못해 심각한 자금난에 빠졌고, 이제는 채무불이행뿐만 아니라 신용 규제까지 걱정해야 할 처지가 됐다고 보도했다.

신용평가회사인 무디스는 컨트리와이드의 선순위 채권 신용등급을 A3에서 투자적격 등급 중 최하위인 Baa3로 대폭 하향 조정하면서 컨트리와이드의 모든 채권을 추가 하향 조정하기 위한 관찰 대상에 올려 놓았다.

무디스는 신용등급 하향 조정이 컨트리와이드의 심각한 유동성 문제를 반영한 것이라고 설명했다.

이에 따라 컨트리와이드가 유동성 문제를 해소하지 못하면 투자부적격 대상으로 강등될 수도 있다.

컨트리와이드는 단기 차입금을 끌어들이는 데도 어려움을 겪고 있다.

주가는 이미 올 1월 초 42.59달러에서 16일 현재 절반도 안 되는 18.95달러로 떨어진 상태.

상업어음 시장 중개인들은 15일 현재 30일짜리 컨트리와이드 어음에 대해 일반적으로 6% 미만인 이자를 2배 이상인 12.5%까지 제시하고 있는 실정이다.

문제는 컨트리와이드가 파산하면 이미 심각하게 취약해진 주택 시장을 궁지로 몰아넣을 가능성이 크다는 것. 시장 신용경색 상황을 크게 악화시킬 게 분명하다.

전문가들은 2000년 계열사로 편입돼 급성장해온 컨트리와이드 은행 예금 가입자들에게 엄청난 피해를 줄 수도 있다고 걱정한다.

컨트리와이드 은행은 3월 말 현재 전체 수신액 중 약 40%인 577억달러가 연방예금보험공사(FDIC)의 보호를 받지 못하는 상태다.

2006년 말 기준 5만4655명에 달하는 컨트리와이드 종업원들도 불안해 하고 있다.

컨트리와이드는 69년 캘리포니아주 칼라바사스에서 설립됐다.

모기지 파동으로 10여 개 경쟁 업체들이 도산하는 상황에서 오히려 더 공격적으로 시장 점유율을 높여 왔다.

그 결과 컨트리와이드는 올 상반기에 모기지를 신청하는 고객을 6가구 중 1가구꼴로 끌어들이는 데 성공해 시장 1위 업체(여신 기준)로 떠올랐다.

한편 미국발 파문이 글로벌 시장으로 확산되면서 호주 시장 신용경색도 구체화되고 있다.

파이낸셜타임스(FT)는 모기지 시장 파문이 전 세계 신용시장 위축으로 이어지고 있다며 램스가 61억7000만호주달러(미화 50억달러)에 달하는 기업어음(CP) 매각에 실패했다고 17일(현지시간) 보도했다.

CP 발행은 램스의 대출 재원 조달에서 가장 큰 비중을 차지하고 있다.

FT는 서브프라임 손실에 대한 염려가 커지면서 기관투자가들이 램스의 CP 만기 연장에 반대해 램스의 CP 등 단기채권 리파이낸싱(차환)이 이뤄지지 않았다고 풀이했다.

모기지 페이먼트를 받는 은행이 가끔 바뀌는 것도 나쁘지 않다

모기지 페이먼트를 받는 은행이 가끔 바뀌는 것도 나쁘지 않다



주택융자금 월페이먼트를 받는 은행은 가끔 바뀐다. 가장 큰 이유는 1차금융권(은행이나 모기지 회사)이 융자를 해줄 수 있는 상한선에 도달해 더 이상 융자를 해줄 수 없게 되었을 때 일어나는 현상이다. 어카운트를 2차금융권의 Fannie Mae나 Fraddie Mac에 어카운트를 판매하기 때문인데, 이런 것이 가능한 것은 1차금융권이 2차금융권의 “대출기준”을 엄수할 때만 가능하다.



그러나 2차금융권의 “대출기준”을 전혀 따르지 않는 경우는 주택 융자금을 한번 받아 월페이먼트를 내게 되면 다른 은행으로 바뀌지 않는다. 왜 이런 일이 일어날까? 일반적으로 소비자를 상대로 한 은행은 훼니메이나 프레디맥이 만든 “대출기준”을 따른다. 이유는 현존의 주택융자 어카운트를 2차금융권에 팔아 그 여유 분을 다른 소비자에게 계속 융자를 내줄 수 있게 함에 있다. 하지만 2차금융권의 “대출기준”에 따르지 않은 은행권은 타 금융권에서 어카운트 구입을 하지 않기 때문에 대출금을 다 회수할 때까지 원래의 금융권에서만 대출상환금의 월페이먼트를 받는다.



2차금융권의 대출기준을 준수하고 안하고는 “우량권” 은행과 “비우량권” 은행으로도 구분할 수 있다. 우량권 은행은 Bank of America, Wells Fargo, Citibank, Chase Manhattan 등등 전국적으로 알려진 대형 은행을 꼽을 수 있다. 그러나 대형은행이 아니라도 “우량권”에 속한 은행들도 많다. 중소은행이라도 훼니메이/프레디맥의 엄격한 “대출기준”을 준수하면 “우량권”에 속하고 대출 금리도 비교적 낮다.



반면 “비우량권” 은행에서 대출해 주는 융자금은 대출기준 엄격하지 않아 금리가 높다. 다시 말해 엄격한 대출심사가 이뤄지지 않는 대신 고금리로 은행의 위험부담률을 낮추는 것이다. 소비자만 손해보는 케이스다. 하지만 소비자가 이런 은행에서 고금리로 대출을 받는 이유는 단 한가지. 신용도가 낮아서다. 파산기록을 가졌거나 혹은 다른 이유로 신용점수가 낮은 경우다.



금리도 “우대금리”와 “비우대금리”로 구분할 수 있듯이 대출도 신용도에 따라서 “우대대출”과 “비우대대출”로 구분된다. “우대대출”로 주택융자를 받은 어카운트는 시장성이 높아 금융권에서의 매매(Marketable)가 가능한 어카운트로 받아준다. 때문에 월페이먼트를 받는 은행이 남보다 자주 바뀌는 케이스를 경험하는 것도 그리 나쁜 일은 아니다. 왜냐면 자신의 어카운트가 우량하여 이 은행 저 은행에서 매매가 잘 이뤄지고 있다는 긍정적인 뜻으로 받아들일 수 있어서다.

모기지 페이먼트를 받는 은행은 왜 바뀔까?

모기지 페이먼트를 받는 은행은 왜 바뀔까?



은행으로부터 융자를 받고 나중에 페이먼트를 내는 은행이 바뀌는 것을 경험한다. 왜 집 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀌는지 알아보자.



페이먼트를 내는 은행이 바뀌는 경우는 변동이자(Adjustable Interest Rate)보다 고정이자(Fixed Rate)로 모기지를 지불할 때 더 자주 발생한다. 변동이자는 소위 말하는 Portfolio Financial Institutions인 World Savings & Loan이나 Washington Mutual 같은 금융기관에서 주로 대출한다. 때문에 불안정한 융자금 대출 어카운트라 할 수 있고, 이런 이유로 제2차융자기관(Secondary Mortgage Market)에 대출 어카운트를 팔 수 없다. 때문에 “변동이자”로 주택구입 융자금을 대출 받은 사람은 본래 융자금을 내준 금융기관에 계속 페이먼트를 내는 율이 매우 높다.



반면 “고정융자(Fixed Rate)”를 적용한 대출금은 페이먼트를 내는 은행이 몇 번 바뀌는 것을 경험한다. 이유는 은행의 속성에서 찾아볼 수 있다. 은행은 계속 돈을 소비자에게 빌려주어야 더 많은 이익을 만들 수 있다. 하지만 각 은행마다 융자금을 대출해 줄 수 있는 한도액이 따로 있는데, 계속 대출해주다 보면 더 이상 계속 대출해줄 수 없는 상한선의 한도액에 도달한다. 하지만 계속 대출업무를 봐야한다. 계속 대출업무를 보기 위해서 은행은 현재의 융자금 대출 어카운트를 더 큰 2차 금융권에 팔고, 판매한 만큼의 어카운트 여유 분을 또 다른 소비자들에게 대출하여 돈을 번다.



2차금융권의 대표적인 예는 프레디맥이나(Fraddie Mac), 훼니메이(Fannie Mae), 지내메이(Ginnie Mae: HUD 소속)는 고정금리가 적용된 융자 어카운트를 구매한다. 이들 기관은 “은행의 은행”으로도 불리고 “Secondary Mortgage Financial Institutions” 혹은 “Secondary Mortgage Market”이라고도 불린다. 일반 시중은행은 1차금융기관(First Financial Institutions)이다. 모든 소비자에 대한 금융 서비스가 일반시중은행을 통해서 거래되기 때문에 “1차금융기관”이라고 말한다. 2차금융기관의 수익은 1차금융기관에서 저비용으로 구매한 것은 다른 은행권이나 투자가(Investors)에게 팔아 수익을 낸다. 이런 이유로 “고정이자”로 융자받은 소비자는 모기지 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀌는 것을 경험한다.



은행은 Fraddie Mae/Fannie Mae에 융자금 대출 어카운트를 팔 수 있기 계속 대출 돈장사가 가능하다. 때문에 대부분의 1차금융권 은행은 Freddie Mac/Fannie Mae가 요구하는 까다로운 “대출기준”을 따른다.

한푼의 다운(Down)없이 100% 주택융자금을 받을 수 있는 방법

한푼의 다운(Down)없이 100% 주택융자금을 받을 수 있는 방법



주택시장은 이자율과 다운페이먼트 금액에 민감하다. 단 1%의 금리 인상도 집을 장만하려는 사람을 망설이게 만든다. 특히 월급으로 생활하는 사람에겐 더욱더 그렇다. 그래서 임대 아파트 생활을 하는 샐러리맨들로부터 이런 질문을 받는다. “다운하지 않고 주택을 구입하는 방법은 없나요?”



처음 은행은 주택 장만을 쉽게 하기 위한 방법으로 단 “3-5%”만 다운하여 자기 집을 장만을 할 수 있도록 주택융자 프로그램을 선보였다. 그러나 이 역시 집을 장만하는데 어려움이 따랐다. 가령 200,000달러 주택을 사려할 때 다운페이먼트비와 융자 부대비용이 10,000달러 정도가 들기 때문이다. 그래서 은행은 목돈이 덜 드는 주택 구입 프로그램을 개발했다. 바로 100% 주택융자금 프로그램이다. 이 프로그램은 크게 두 가지의 방법이 쓰이는데, 그것이 어떤 것인지 알아보고 장단점을 비교해 본다.



첫째, 주택 융자금의 80%를 1차로 받고, 나머지 20%를 2차 융자로 동시에 받는 방법이 있다. 이 방법은 한 은행에서 1차와 2차 융자를 동시에 받는 것으로써 “Piggyback Loan”이라 한다. 이 융자의 장점은 1차 융자가 80%이므로 모게지보험(PMI)을 내지 않는 장점이 있다. 하지만 1차 융자의 이자는 일반 모게지의 缺愍껼릿?약 1%정도 높고, 2차 융자금인 20%에 대한 이자는 보통 3-5% 정도 높은 단점이 있다.



둘째, 2차 융자 없이 100%의 융자금을 한 은행에서 빌리는 방법이 있다. 이 역시 일반 주택 융자금의 이자율 보다 2-3%정도 높으며, 주로 15년이나 30년 고정프로그램에 가능하다.



이 두 종류의 100% 융자프로그램은 일반 주택융자 프로그램보다 이자율이 높다. 이유는 은행이 잡을 수 있는 담보 에쿼티(Equity)가 전혀 없어서다. 때문에 은행은 위험부담률을 줄이기 위해 금리를 약간 더 높인 것이다.



100%의 주택융자를 확실히 받을 수 있는 자격은 다음의 카터고리에 해당되면 된다. 첫째, 주택 월페이먼트를 충분히 감당할 수 있어야 한다. 은행은 주택융자를 신청한 사람의 수입이 얼마인가를 보는데, 이는 총수입에 대한 주택융자금과 다른 모든 빚에 대한 매달 총지출비율이 40-50%정도가 되는 것인지를 보는 것이다. 예를 들어 월수입이 10,000달러라 하면 월 총지출 금액이 5,000달러를 초과하지 않으면 융자가 가능하다. 둘째, 신용점수(Credit Score)가 680점 이상이어야 한다. 아무리 주택 월페이먼트를 낼 수 있는 수입이 있다해도 신용기록이 나쁘면 위험부담이 높아 이런 사람에겐 100% 주택융자를 내주지 않는다. 때문에 깨끗한 신용기록은 절대적이다. (이미 집을 소유한 기록이 있던 사람인 경우 신용점수가 680점 이하라도 주택 월페이먼트를 잘 낸 기록이 있으면 100% 융자 가능.)



이미 언급했듯이 일반적으로 100%융자는 평균 금리보다 2% 정도 높다. 때문에 100% 융자금으로 집을 장만할 때는 여러 가지 숙고하는 것이 좋다. 30년 융자에 대한 2% 고금리는 결코 적은 돈이 아니기 때문에 100% 융자로 구입하려는 집은 현 시세보다 최저 가격으로 구입할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 집 구입 몇 년 후 집을 팔려고 할 때 에쿼티가 없어 돈을 주고 팔아야할 경우가 생기기 때문이다. 바로 이런 이유로 은행은 주택 가격이 상승세에 있을 때 100% 융자 프로그램을 장려하는 경향이 짙은데, 이것은 은행과 소비자 서로가 위험 부담률을 줄일 수 있기 때문이다.



결론을 다시 요약한다. 100% 융자 프로그램은 이자가 좀 세다. 그러나 많은 이자를 내는 만큼 거기에 대한 세금 혜택은 있고, 또 주택 구입 몇 년 후 생기는 에쿼티로 재융자 하여 이자를 낮출 수 있는 방법이 있어 장점이 단점을 앞선다. 그러나 그 무엇보다 큰 장점은 임대아파트에 버리는 렌트비로 내 집을 장만할 수 있다는 수 있다는 것이고, 바로 이런 장점이 100% 융자 프로그램에 더 크게 구미를 당기게 하는 요인이 되어 샐러리맨들이 주고객 층을 이뤄 샐러리맨들의 주택 장만이 쉬워졌다는 것이다.

美 모기지 금리 3주째 하락..`인플레 둔화 반영`

美 모기지 금리 3주째 하락..`인플레 둔화 반영`
30년만기 고정금리 0.04%P 하락
입력 : 2007.07.06 08:36

[이데일리 권소현기자] 인플레이션이 진정기미를 보이면서 미국 모기지 금리가 3주 연속 하락세를 이어갔다.

5일(현지시간) 프레디맥에 따르면 지난주(6월27일~7월3일) 30년 만기 모기지 고정금리(FRM)는 전주 6.67%에서 6.63%로 떨어졌다. 지난해 같은 기간 6.79%에 비해서도 낮은 수준이다.

리파이낸싱(차환대출)에 주로 이용되는 15년 만기 모기지 고정금리도 전주 6.34%에서 6.30%로 하락했다.

5년 만기 변동금리(ARM)는 6.29%로 전주 6.30%에 비해 하락했고, 1년 만기 변동금리는 5.71%로 전주 5.65%보다 올랐다.

프레디맥의 프랭크 노새프트 부시장 겸 수석 이코노미스트는 "근원 인플레이션이 완화되면서 장기 모기지 금리가 3주 연속 하락세를 이어갔다"고 말했다.

美 서브프라임 규제 강화

美 서브프라임 규제 강화



서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 부실 여파가 금융권을 짓누르고 있는 가운데 미국 금융 당국이 서브프라임모기지 대출 기준을 강화하고 나섰다.

미국 연방준비제도이사회 등 연방 금융감독 당국들이 변동금리 주택담보대출 조건을 까다롭게 하는 등 서브프라임모기지 관련 규정을 강화하기로 했다고 뉴욕타임스와 월스트리트저널 등이 지난달 30일 보도했다. 모기지 관련 채무 불이행과 압류가 늘어나면서 많은 대출업체들이 이미 대출 기준을 까다롭게 적용하고 있는 상황에서 이번 규정이 실행되면 소비자들이 주택을 담보로 대출을 받기가 더욱 힘들어질 것으로 전망된다.

존 로빈스 모기지은행협회 회장은 "이번 규정 강화는 소비자들의 신용대출 기회를 제한하게 될 것"이라고 말했다.



[뉴욕 = 위정환 특파원]

헤지펀드 위기 고조 … 글로벌 증시 발목

헤지펀드 위기 고조 … 글로벌 증시 발목





베어스턴스가 운용 중인 두 개 헤지펀드의 청산 위기에서 촉발된 파장이 만만치 않다.

특히 연기금과 기부금펀드 등도 현금화가 쉽지 않은 헤지펀드 등에 전체 자산의 10%를 투자한 것으로 나타나 베어스턴스발(發) 헤지펀드 위기는 빙산의 일각에 불과하다는 지적도 나왔다.

미 주택경기마저 바닥을 헤매는 것으로 나타난 상황이라 금융시장의 불안감은 더욱 커지고 있다.

베어스턴스는 청산 위기에 몰린 HGSC라는 헤지펀드에 지난 22일 32억달러를 긴급 지원키로 했으나 파장은 진정되지 않았다.

HGSC를 포함한 두 개 헤지펀드의 투자원금은 20억달러에 불과한 반면 차입금은 5배인 100억달러에 달하는 것으로 파악돼 불안감은 더욱 커졌다.

이 영향으로 뉴욕증시는 25일(현지시간) 하락세로 돌아섰다.

26일 중국을 제외한 아시아 증시도 약세를 면치 못했다.

문제는 두 개의 헤지펀드 외에 청산 위기에 몰린 헤지펀드가 상당할 것이란 불안감이 증폭되고 있다는 점이다.

이날 '인핸스트 레버리지'란 헤지펀드는 지난 5월 말 현재 손실률이 18%에 달한다고 밝혔다.

역시 문제가 된 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)를 근거로 한 자산담보부증권(CDO)에 중점 투자한 펀드다.

서브프라임 모기지와 일반 채권 등을 근거로 한 CDO는 작년에만 5030억달러어치가 발행됐다.

이 중 상당수는 헤지펀드가 매입했다.

그러다 보니 수백억달러를 헤지펀드에 운용 중인 골드만삭스 JP모건 씨티그룹 등 대형 투자은행들도 손실률 점검에 부산한 모습이다.

이뿐만 아니다.

헤지펀드에 상당액을 투자한 연기금과 기부금펀드 등에도 불똥이 옮겨붙고 있다.

최근 자산 가격이 상승하면서 연기금 등도 사모펀드나 헤지펀드,부동산펀드를 비롯한 실물펀드 등 이른바 '대안투자(Alternatives)'를 늘려왔다.

작년 말 현재 전체 운용 자산의 10%에 달할 정도다.

대안투자는 고수익을 얻을 가능성이 있는 반면 쉽게 현금화하지 못한다는 결정적인 단점을 안고 있다.

지금처럼 헤지펀드가 문제가 돼도 쉽게 현금화하는 것이 힘들다.

그러다 보니 베어스턴스 헤지펀드의 청산 위기는 빙산의 일각에 불과할 수 있다고 월스트리트저널이 25일자에서 지적했다.

신문은 최근 금융시장에 만연한 과도한 대안투자가 이 같은 위기를 초래했으며 쉽게 평가하기 어려운 대안투자가 얼마나 위험한지는 측정하기 어렵다고 우려했다.

더욱이 주택경기는 여전히 바닥을 벗어나지 못하고 있다.

전미 부동산중개인협회(NAR)가 이날 발표한 5월 기존 주택판매 실적은 599만채(연율 환산 기준)로 전달보다 0.3% 감소했다.

중간가격도 작년 동월보다 2.1% 내려 10개월 연속 하락세를 이어갔다.

루이스 알렉산더 씨티그룹 수석이코노미스트는 "모기지 금리 상승과 이에 따른 주택경기 침체의 장기화가 내년까지 미국 경제에 영향을 미쳐 성장률은 올 2.3%,내년 2.6%에 그칠 것"으로 예상했다.

전문가들은 최근의 헤지펀드 위기는 증시가 가장 싫어하는 불확실성을 증폭시키고 있어 한동안 불안한 양상이 지속될 것으로 보고 있다.

잘 나가던 뉴욕증시가 서브프라임 모기지 부실과 무분별한 투자에 발목을 잡힌 형국이다.

뉴욕=하영춘 특파원 hayoung@hankyung.com

주택시장 침체로 채권값 급락 '직격탄'

주택시장 침체로 채권값 급락 '직격탄'
美 대형 헤지펀드 2개 파산위기
대규모 환매사태에 펀드자금 바닥드러나
美 서브프라임 모기지 시장 대혼란 우려
운용자산 롱텀펀드 5배나 달해 파장 클듯









미국 투자은행 베어스턴스사 소속 2개의 헤지펀드가 파산위기로 내몰리면서 1조8,000억 달러 규모의 미국 서브프라임 모기지 채권시장이 혼란에 빠질 것으로 전망된다.
두 헤지펀드의 경영위기는 아직 국제금융시장에 별다른 혼란을 야기하지 않고 있지만, 채권 기관들이 담보물을 일시에 시장에 내놓고 처분할 경우 부동산담보부증권 시장의 폭락이 우려된다.

게다가 두 헤지펀드의 자산운용규모는 약 200억 달러로 지난 지난 98년 파산한 롱텀펀드(LTCM)의 5배나 된다는 점에서 그 후유증이 결코 만만치 않을 전망이다.

전문가들은 이번 사태가 미국내 주택을 담보로 한 무분별한 채권 발행이 한계에 부딪혀 있음을 보여주는 상징적인 사례로 보고 있다. 두 헤지펀드의 이름은 High Grade Structured Credit Strategies Enhanced Leverage Fund와 High Grade Structured Credit Strategies Fund로 미국의 저명한 투자은행인 베어스턴스의 이름으로 영업을 해왔다.

전문가들은 이번 사태의 원인으로 최근 미국 채권시장의 급락을 꼽고 있다. 최근 주택시장 침체로 소비자들의 연체가 빈발하고 채무불이행 빈도가 높아지면서 이와 연계된 채권 가격이 급락했다.

이 헤지펀드가 운영한 채권물은 자산담보부증권(CDO) 시장이 이상징후를 보이면서 지난 4월 채권 가격이 6.75% 떨어진 데 이어 2주 후에는 18%까지 폭락했다. 이에 놀란 투자자들과 대출은행들은 거꾸로 채권가격을 더 후려치면서 대규모 환매를 요구해 펀드 자금이 고갈됐다.

두 펀드를 몰락시킨 주택담보부 채권은 개별 주택에 대한 저당권을 한데 묶어 채권으로 발행한 다음 이를 금융시장에 유통시키는 방식으로 운용돼 왔다.

지난 10여년 동안 지속돼온 미국내 주택경기 붐에 맞춰 미국 금융기관들은 주택담보부 대출을 대규모로 제공해왔고, 2000년이후 서브프라임 모기지와 연계된 채권 발행이 1조8,000억달러에 달한 것으로 집계되고 있다.

전문가들은 주택담보부 채권이 주택에 대한 저당권을 채권으로 포장하는 바람에 주택담보의 부실이 상당기간 감춰졌고, 오히려 잠재적 파산 가능성을 더 키웠다고 지적한다. 아울러 두 펀드가 파산하면 최근 회복세로 돌아서던 미국 주택시장도 다시 혼란에 빠질 것이란 우려도 나온다.

이번 사태는 또 서브프라임 담보부 증권과 연결된 해외투자 파생상품 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 이들 상품도 과거 수년간 발행 규모가 크게 증가했으나 최근엔 값이 크게 떨어져 정확한 가격을 매기기 조차 어려울 지경이다. 월스트리트 저널(WSJ)은 이들 해외 파생상품의 일부가 발행가 이하로 떨어져 있다고 평가했다.

WSJ는 "아직 큰 문제는 없으나 베어스턴 사건이 실상이 드러나면 투자자들이나 시장 거래자들이 다른 담보부 채권에 대한 재평가 작업에 나설 것으로 예상된다"며 "이 경우 투자자들이 보유하고 있는 채권의 실제 가치가 크게 떨어져 있음이 드러나 상당한 파장을 불러 올 것"으로 예상했다.



http://economy.hankooki.com/lpage/worldecono/200706/e2007062017334669760.htm

'부실 모기지' 후폭풍···100만채 차압절차

'부실 모기지' 후폭풍···100만채 차압절차

내년 더 심각


서브프라임 모기지(비우량 주택담보 대출) 부실에 따른 후폭풍이 심상치 않다.

연방 융자기관인 프레딕맥에 따르면 금년들어 미 전국적으로 100만채의 주택이 차압에 들어갔으며 이 중 60%는 서브프라임 모기지 부실과 관련된 것으로 나타났다.

전국 모기지은행협회는 주택차압 사태가 내년엔 더욱 심각해 질 것으로 예측하고 있다.

이에 따라 서브프라임 모기지로 주택을 구입한 사람이나 융자회사 융자회사로부터 모기지 채권을 사들인 월가의 대형 투자은행들 모두 전전긍긍하고 있는 상태.

서브프라임과 관련된 일련의 통계치는 후폭풍의 심각성을 일깨워 준다.

지난해 계약이 이루어진 서브프라임 모기지의 70%는 조기 재융자시 벌금을 부과하고 있으며 50%는 융자신청자들에게 문서화된 소득증명을 요구하지 않았고 많은 사람들이 피기백 융자(1차.2차 동시융자)를 신청했다.

더욱이 변동이자율이 적용돼 일정 기간이 지나면 최초 이자율보다 훨씬 높은 이자율이 적용된다.

이러한 서브프라임 모기지는 이자율이 낮은 상태로 유지되고 집값이 계속 상승해 언제든지 재융자가 가능할 때는 별 문제가 없지만 지금의 주택시장 동향은 정반대다.

상황이 심각해지자 연방하원 산하 재정서비스 위원회는 서브프라임 모기지를 빌린 주택 소유주들이 벌금없이 융자를 재조정하거나 재융자할 수 있는 방안을 검토 중이다.

또 다른 연방 융자기관인 패니매는 이번 여름쯤 12개월 동안 서브프라임 모기지 융자금을 납부한 사람들에 한해 최고 40년까지 고정이자율로 재융자해주는 새로운 프로그램을 준비하고 있다.

노세희 기자 rshe@koreadaily.com


http://koreadaily.com/asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon20&typ=1&aid=20070619174108400420

모기지부터 바이아웃까지..고금리 파장 확산

모기지부터 바이아웃까지..고금리 파장 확산

입력 : 2007.06.16 02:34





[뉴욕=이데일리 김기성특파원] 미국 국채수익률의 고공행진이 모기지부터 기업, 사모펀드(PEF)에 이르기까지 광범위하게 부정적인 영향을 미치기 시작했다고 뉴욕타임스(NYT)가 15일(현지시간) 보도했다.

미국 경제가 지난 3년동안 지나칠 정도로 낮은 금리의 덕을 봐왔지만 그 시대가 저물어가고 있다는 것이다.

그동안 저금리에 따른 저렴한 모기지 이자는 주택 붐을 일으켰고, 주식시장과 기업실적도 저금리의 혜택을 누려왔다. 특히 PEF의 바이아웃이 전성기를 구가했던 것은 대규모 자금 동원을 가능케 했던 저금리 때문이었다.

그러나 국채 수익률이 급등세를 나타내자 분위기가 확 달라지고 있다. 모기지와 회사채 금리의 기준으로 사용되는 국채 10년물 수익률은 연 5.32%까지 치솟으며 5년래 최고치를 기록하기도 했다. 이같은 국채 수익률 급등에는 인플레이션을 우려한 외국인 투자자들과 고금리 관련 위험을 축소하기 위한 모기지 증권 투자자들의 국채 투매가 주요 요인으로 작용했다고 신문은 분석했다.

라이트사이드 어드바이저의 수석 전략가인 리차드 슈트마이어는 "채권수익률이 오랫동안 너무 낮았던 것은 사실이지만 10년물이 지난 2월 이후 거의 100bp 상승한 것은 충격적인 일이다"고 강조했다.

◇`엎친데 덮친격`..금리 상승에 주택시장 `빨간불`

우선 주택시장이 최근의 금리 급등으로 전전긍긍하고 있다. 금리가 오르자 변동금리 모기지 계약자들의 한숨 소리가 커지고 있다. 이자 부담이 갈수록 늘어나고 있기 때문이다. `왜 고정금리로 계약하지 않았을까`하는 후회가 곳곳에서 터져나오고 있는 형국이다.

지난해 변동금리 모기지 계약자는 전체의 25%. 최고치였던 2004년의 33%에 근접하고 있어 금리 상승의 파장이 적지않을 것이라는 전망이다.

특히 신용도가 낮은 서브프라임 모기지 계약자들의 타격은 불을 보듯 뻔하다. 심한 경우 모기지 금리가 한자리수에서 두자리수로 조정될 것으로 예상된다. 오는 10월까지 금리 조정이 예상되는 서브프라임 모기지 규모는 무려 1000억달러에 육박할 것으로 관측된다.

최근의 국채수익률 급등 이전에도 서브프라임 모기지 금리는 빠르게 올라왔다. 미국 경제를 한바탕 소용돌이 몰아넣었던 서브프라임 모기지 부실 문제가 불거져 나왔기 때문이다.

프레디 맥에 따르면 지난 1분기 서브프라임 모기지 계약자의 절반이 불어나는 이자를 감당하기 위해 종전 모기지를 갚고 새로운 모기지로 갈아탔다.

모기지 이자를 제때 내지 못해 주택을 차압당한 비율도 높아지고 있다. 온라인 주택차압 데이타 제공업체인 리얼트랙에 따르면 5월 주택차압 건수가 전년대비 90% 급증했다. 리얼트랙의 수치가 집계방식상 과대평가됐다는 지적이 있지만 추세는 무시할 수 없다.

◇바이아웃 `역풍`..기업 이익 악화 `우려`

금리 급등에 울상을 짓는 것은 모기지로 집을 산 일반인 뿐만은 아니다.

기업들은 비용 증가로 인한 수익성 악화를 우려하고 있다. 수년간 두자릿수를 이어온 기업 수익 증가율이 올해는 한자리수에 불과할 전망이다.

뉴욕 주식시장 상승을 견인했던 PEF의 바이아웃도 역풍을 맞고 있다. 연 5% 미만에서 자금을 차입할 때 만해도 괜찮았는데, 금리가 오르자 차입매수(LBO) 상황이 녹록치 않아지고 있다고 신문은 전했다.

TPG와 골드만삭스에 인수된 미국 5대 통신업체 올텔의 예를 들어보자.

올텔 인수 계약이 마무리되기 위해서는 217억달러가 지급돼야 한다. 이번주에 140억달러를 금융기관으로부터 담보 대출 받고 나면 나머지 77억달러는 채권 발행으로 충당해야 하는데, 금리가 8~9%에 달할 것으로 추정된다. 이에 따라 올텔이 일년내내 벌어들이는 이익을 이자 갚는데 써야하는 판국이 될 전망이다.

채권 리서치 회사인 KDP의 최고경영자(CEO)인 킹맨 페니맨은 "올텔이 현재의 분위기를 전하고 있다"며 "80억~140억달러 규모의 딜에서 문제가 발생하기 시작할 것"이라고 전망했다.



http://www.edaily.co.kr/news/bestread.asp?searchDate=20070616&sub_cd=&newsid=01082406583162376&DirCode=0010201&curtype=read

애써 산 집 '애물단지' 안되려면, 고정금리로 바꾸고 에퀴티론 아껴라

애써 산 집 '애물단지' 안되려면, 고정금리로 바꾸고 에퀴티론 아껴라









힘들게 주택을 장만한 대부분의 한인들은 주택 관리비가 예상보다 많다고 느끼게 된다.

정원이 있다면 정원 관리 비용에서부터 물값, 쓰레기값, 전기세, 개스비 등 각종 유틸리티 비용이 만만치 않다. 더구나 살다보면 주택 곳곳이 삐걱대기 시작한다.

화장실이 새기도 하고 비가 오면 지붕에서 빗물이 떨어지기도 한다. 눈에 보이지 않던 문제점들도 점점 생겨난다. 이러한 것들을 수리하는 비용도 전혀 예상치 않았던 비용이다.

더구나 융자 프로그램마저 변동 이자율이라면 하루가 다르게 페이먼트도 올라가게 된다. 이쯤되면 집을 ‘머리에 이고 산다’는 말이 실감난다. 따라서 주택을 소유하면서 적절한 관리를 해주지 않으면 주택은 애물단지로 전락하고 만다. 집안 내부에서 절약하는 것은 물론 에퀴티론도 유사시를 위해 비축하는 등의 노하우가 필요하다.

1. 고정 금리로 바꿔라

모기지 이자율은 지난 1개월 동안 쉼없이 상승 1년전 수준으로 되돌아갔다. 따라서 변동 이자율 프로그램을 가진 소유주나 고정 이자율 기간이 끝난 주택 소유주는 융자 페이먼트가 큰 폭으로 뛰게 된다.

더욱이 모기지 이자율은 올 연말까지 상승세를 계속 현재 6.5% 수준인 30년 고정 모기지 금리가 7% 선까지 오를 것으로 융자 전문가들은 내다보고 있다. 따라서 모기지 금리를 묶어두는 것이 현명한 선택이다.

2. 유틸리티 요금을 낮춰라

전기세 개스비 물값 등도 가계 부담을 증가시키는 요인이다. 그러나 조금만 주의하면 유틸리티 요금도 20~30%는 절약이 가능하다. 이를테면 전등을 절전등으로 바꾸고 온수기의 온도를 조금만 낮춰도 사용량이 눈에 띄게 줄게 된다.

뒷마당의 스프링쿨러 가동 시간도 1분만 줄여도 물값을 절약할 수 있다. 이를테면 잔디에 물 주는 시간이 10분으로 맞춰져있다면 7분으로 조정하면 물 사용량을 30% 절약할 수 있는 셈이다.

3. 가치있는 리모델링에 투자하라

주택에 살다보면 리모델링을 하게 된다. 새로운 분위기를 원해서이기도 하고 문제가 생겨서이기도 하다.

주택 가치를 높이고 싶은 목적도 있다. 그러나 리모델링을 할 때도 경제 원칙을 생각해야 한다. 즉 최소의 투자로 최대의 효과를 얻는 것이 중요하다.

리모델링을 함으로써 가장 큰 효과를 볼 수 있는 곳은 부엌과 화장실이다. 또한 방을 추가하는 것도 가치가 있다. 그러나 수영장을 만든다던가 차고를 방으로 개조하는 등의 리모델링은 투자효과를 얻기 어렵다.

4. 리모델링은 발품을 팔아라

리모델링 비용은 항상 예상치를 초과하게 된다. 부엌 캐비넷만 하더라도 캐비넷 비용외에도 몰딩 카운터탑 설치 비용 플러밍 비용 싱크대 손잡이 등 추가로 지출되는 비용이 한두푼이 아니다. 이러한 것이 합쳐지면 오히려 캐비넷 가격을 넘어설 때도 있다. 따라서 얼마나 발품을 파느냐에 따라 리모델링 비용은 큰 차이를 보이게 된다.

홈디포나 로우스 등 주택용품 전문매장을 여러 군데 다녀보면 똑같은 자재라도 값이 서로 다름을 알게 된다. 주인이 직접 발품을 팔아 자재를 구입하면 자재값만 적어도 30~40%는 절약할 수 있다.

5. 홈 에퀴티론은 비상용으로 비축하라

주택을 구입하는 큰 목적의 하나는 유사시 대비다. 즉 에퀴티론이라는 든든한 보험을 들어두는 것이다. 에퀴티론은 일반인들이 큰 돈을 융통할 수 있는 가장 좋은 방법중 하나다.

이를테면 자녀가 대학교에 가거나 집에 큰 일이 생기면 에퀴티론을 통해 임시 해결을 모색할 수 있다. 따라서 에퀴티론을 미리 확보해놓고 잘만 활용하면 큰 도움이 된다.


http://www.koreadaily.com/asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&typ=1&aid=20070612153109400441

모기지 등 빚 소득의 36% 넘지 말아야

[제임스 최의 빚테크] 모기지 등 빚 소득의 36% 넘지 말아야


지금 한국에선 '쩐의 전쟁'이 한창이다.

"남자는 아픔을 남기지만 돈은 이자를 남긴다." 현재 최고의 시청률을 기록하며 인기리에 방영중인 드라마 '쩐의 전쟁'에서 박진희(서주희역)가 남긴 명언이다. 학비 대가며 금이야 옥이야 뒷바라지 한 사법고시생 애인에게 가난하다는 이유로 배신을 당하고 설상가상으로 친구의 빚보증을 잘못 선 아버지로 인해 사채업자에게까지 시달림을 받자 돈을 벌겠다는 각오를 다지며 한 독백이다.

"남의 돈은 칼과 같다." 사업실패와 함께 사채업자의 빚독촉에 못이겨 자살한 아버지 충격으로 인한 어머니의 죽음 대물림 된 빚으로 술집에까지 팔리게 되는 여동생. 박신양(금나라역)은 결국 사채업자들의 난동으로 펀드매니저로서 잘나가던 직장에서까지 쫒겨나고 사랑마저 포기하게 된다. 이후 사채업계의 대부로 꼽히는 스승 신구(독고철역)가 제자가 된 박신양에게 가르쳐 주는 첫번째 교훈이다. 극중에서 사채업자들은 원금에 복리이자로 변리를 계산해 터무니 없는 채무이행을 강요한다. 2000만원의 빚이 2년 뒤 원금의 무려 다섯배에 달하는 1억원이 된다. 하루하루에 복리이자를 얹어 계산하기 때문이다.

결국 채무자들은 원금은 커녕 이자도 상환을 못하게 되어 모든 재산과 월급까지 차압당하고 신체까지도 포기당하는 비참한 신세가 된다. 물론 이는 소위 악덕 사채업자의 마수에 걸려 헤어 나오지 못하는 경우라 할 수 있다.

하지만 잘 살펴보면 우리의 삶속에서도 빚의 함정은 곳곳에 도사리고 있다. 빚 없이 살기는 거의 불가능 하기 때문이다.

가능한 돈을 빌리지 않는 것이 최선이지만 그렇지 못한 경우라면 현명하게 돈을 빌려쓰는 '빚테크'의 기술이 필요하다.

'빚테크'에 있어 빚도 좋은 빛과 나쁜 빛이 있다. 좋은 빚이란 능력 한도 내에서 먼저 갚을 수 있는 빚이다. 빚을 좋은 빚으로 만들려면 매달 갚아갈 수 있는 여유가 있는 경우에만 돈을 빌려야 하며 사업용도나 투자의 형태라면 나의 자산가치를 높일 수 있어야 한다.

나쁜 빚은 반드시 필요하지도 않고 상환능력이 없는데도 불구하고 일단 쓰고 보자는 식으로 빌리는 돈이다. 예를 들어 값비싼 여름 휴가를 위해 빌리는 돈이나 이자율이 높은 카드빚이다. 음성적으로 행해지고 있는 최고 연이자 120%의 사금융과 사채는 말할 것도 없다.

버는 것보다 더 쓰는 일은 너무 쉽다. 특히 신용카드로 내지르는 '묻지마 샤핑'은 당신을 결국엔 경제적 파탄으로 몰락시킨다.

지난해 카드웹닷컴이 조사한 바에 따르면 최소 1장의 신용카드를 사용하는 미국의 가정은 평균 9200달러의 카드빚이 있으며 빚더미로 인한 개인 파산 건수도 최근 몇년 새 최고치를 경신 중이다.

'빚테크'에 있어 모기지론이나 신용카드를 포함해 매월 갚아가는 장기부채의 규모는 월소득의 36%를 넘지 않는 것이 좋다. 이 수치는 금융권의 대출 담당자가 대출 신청자의 신용을 평가해 대출 여부를 결정짓는 주요한 판단 척도이기도 하다.

▷문의: (213)272-1780



http://www.koreadaily.com/Asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon42&aid=20070605165112400442

美연준, 모기지 후폭풍 몸살..시민단체 가세

美연준, 모기지 후폭풍 몸살..시민단체 가세
에이콘, 17개 연방은행 항의 방문
`보호책 마련하라` 목소리 높아
입력 : 2007.06.07 08:10

[이데일리 권소현기자] 미국 모기지 부실 문제로 미국 전역의 연방은행이 시끄러워질 것으로 보인다.

6일(현지시간) 블룸버그 통신에 따르면 저소득층을 위한 공동체 운동 조직인 '에이콘'(ACORN)은 이날 뉴욕과 워싱턴, 클리브랜드, 보스톤 등 17개 도시의 연방은행을 항의 방문, 모기지 위기에 따른 소비자 보호책 마련을 요구할 계획이다.

뉴욕 연준 앞의 리버티 스트릿에는 12명 정도가 `우리의 터전을 보장해 달라`(Save our homes)는 피켓을 들고 시위를 벌일 예정이다.

서브프라임 모기지 부실로 주택 차압 위기에 놓인 미국인들이 늘어나자 연준에 해결책을 마련하라는 압력이 높아지고 있다. 연준은 무분별한 대출규정을 막기 위해 새로운 규정을 도입하는 방안을 검토중이다. 오는 14일 공청회를 열고 대출기준 강화에 대한 의견수렴을 실시할 예정이다.

이런 점을 알고 홈에퀴티 융자(Home Equity Loan)를 신청하라

이런 점을 알고 홈에퀴티 융자(Home Equity Loan)를 신청하라



에퀴티(equity)는 무엇이며 에퀴티 융자(equity loan)는 무엇인가? “에퀴티홈론”에 대한 성격을 알아보고 이 융자를 받을 때 무엇을 조심해야 할 것인가를 알아본다.



에쿼티는 주택에서 담보 등을 제외한 순수한 값어치다. 다시 말해서 주택 구입가격에서 은행으로부터 집을 담보로 대출 받은 돈을 제외한 집의 가치다. 예를 들면 주택가격이 300,000달러고, 은행서 대출 받은 융자금 빚이 200,000달러인 경우 홈에퀴티는 100,000달러가 되며($300,000- $200,000=$100,000), 이 금액을 은행서 융자받는 것을 “홈에퀴티론”이라고 한다.



에퀴티를 통한 융자는 이자율에 대한 장점이 있지만 현금이나 유가증권(Stock or Mutual Fund)과 달리 재빠른 현금화가 어렵다. 현금화는 집을 팔거나 재융자를 통하여서만 가능하다. 그러나 이는 시간이 소요된다. 이런 불편을 해소하기 위해 1970년대 초 은행은 홈에퀴티론, 즉 “에쿼티 융자”를 개발했다. 집을 팔거나 재융자를 할 필요 없이 간단한 서류와 저렴한 비용으로 주택소유주가 현금을 손에 쥘 수 있게 한 것이다.



에퀴티 융자를 통한 유용도는 무엇이 있나? 주택의 개축과 증축을 할 때 사용하면 좋다. 지붕을 갈아야 할 일이 생겼거나, 화장실을 확장하거나 새로이 단장하고 싶을 때. 또는 자녀가 대학 진학 시 학자금이 필요할 때나 혹은 뜻하지 않은 병으로 목돈의 병원비가 필요할 때. 새차를 구입하거나 더 나아가 높은 이자를 내는 여러 크레딧카드를 하나로 묶어서 낮은 이자로 빚을 갚고자 할 때도(Debt Consolidation) 홈에퀴티론을 이용하면 좋다.



홈에쿼티론은 “2차 융자”다. 크레딧라인(정확한 용어는 “Home Equity Line of Credit”)이라고도 말한다. 에퀴티 융자는 이자율이 1차 융자보다 비싼 약 8-9% 정도. 그러나 크레딧카드의 연 15-21%에 비교하면 이자율이 낮다. 홈에퀴티론은 또 은행에 집을 담보로 넣어놓고 크레딧라인(credit line)을 미리 설정해 놓으면 언제나 현금과 같이 사용할 수 있다. 이자는 2차 융자와 달리 크레딧라인에서 인출한 현금에 대한 이자만 내면 된다. 즉 50,000달러의 크레딧라인에서 10,000달러를 사용했다면 10,000달러에 대한 이자만 지불한다. (이자와 약간의 원금 약 0.5%). 융자금액은 주택가격의 80% 이상 넘지 말아야 한다. 저렴한 이자율의 혜택을 받기 위함이다.



홈에퀴티론에는 세금혜택도 따른다. 집을 담보로 빌린 돈에 대한 이자는 일정 부분 세금보고 시 공제 받을 수 있다. (자동차융자, 학자금융자, 크레딧카드에 부과되는 “소비자이자”(Consumer Interest)는 세금혜택을 받을 수 없다.) 단 홈에퀴티론이 100,000달러가 넘으면 넘는 부분에 대하여서는 세금이 부과된다는 것을 잊지 말아야 한다. 예를 든다. 현재 소유한 집 가격이 400,000달러며 1차 융자 240,000달러, 2차 융자가 150,000달러를 받았다 하자. 총융자액은 390,000달러가 된다. 이때 받는 2차융자 150,000달러는 세금 혜택을 받을 수 있는 상한선인 100,000달러를 50,000달러 초과한 셈이 된다. 이 추가된 50,000달러에 대해서는 세금 혜택을 받을 수 없다.



홈에퀴티론 신청 시 다음의 사항을 기억하라. 이득이 따른다. (1) 2차 융자는 주택을 담보한다는 사실이다. 자동차 융자금이나 크레딧카드 빛은 연체한다고 해도 집을 차압하지는 않지만, 2차 융자를 연체할 경우 집을 차압(foreclosure)당할 수 있다. 때문에 2차 융자(홈에퀴티론)를 통하여 필요 이상 융자받지 말라. (2) 1차와 2차 융자금액 합계가 집 값의 80%, 90%, 100%, 125%일 때 은행의 이자율이 다르다. 돈을 많이 빌릴수록 은행의 위험부담률이 커져 이자도 그만큼 올라간다. (3) 125%의 홈에퀴티론은 가급적 피하라. 이자 높고, 세금혜택 없고, 또 나중에 집도 팔기 어렵기 때문이다. 이런 모든 사항을 염두에 두고 홈에퀴티론을 신청하면 유리한 조건의 융자를 받을 수 있다.

서브프라임 바가지 드러나

서브프라임 바가지 드러나


지난 수년간 서브프라임모기지 상품을 구입한 많은 융자자들이 사실은 프라임모기지도 받을 수 있었던 것으로 나타났다.

서브프라임모기지란 크레딧이 나쁜 융자자들이 프라임모기지 보다 높은 이자율을 적용받아 융자를 얻는 것으로 이자율 차이는 3%포인트 이상 20만달러 융자시 월페이먼트가 300달러까지 높아질 수 있다.

서브프라임모기지 융자자들은 크레딧이 나쁘다는 이유로 이 같은 추가 비용을 지불하고 있지만 최근 전문기관들의 조사결과 이들의 상당수가 프라임모기지 이자율을 적용받을 수 있다는 것.

정부의 지원을 받는 모기지업체 프레디맥에 따르면 2005년 서브프라임모기지 융자자 중 15~30% 정도가 프라임모기지를 받을 수 있었으며 또 다른 정부지원 업체 패니매이도 지난해 서브프라임모기지를 신청한 융자자 중 절반이 프라임모기지 이자율을 적용받을 수 있는 크레딧을 보유하고 있었다고 밝혔다.

업계 전문가들은 이러한 현상이 융자자들의 무관심에서 비롯됐다고 지적했다. 대부분의 소비자들이 업자가 제시한 상품을 무턱대고 구입한다는 것으로 모기지은행가협회(MBA)의 1999년 설문조사에서 그해 주택구입자 중 31%가 재정적 문제에 대해 본인이 고용한 부동산업자 이외의 전문가와 상담한 적이 없다고 답했다. MBA 수석연구원 더그 던캔은 "업데이트가 필요한 통계이긴 하지만 여전히 소비자들이 얼마나 재정관리에 무심한지 여실히 보여주고 있다"고 강조했다.

일부 시민단체들은 관련기관과 모기지업체들을 탓했다. 이들은 업체들이 프라임모기지 이자율을 적용시킬 수 있음에도 소비자들에게 일단은 수익이 높은 서브프라임모기지 상품을 권하고 있다고 비난했다.

전문가들은 보다 저렴한 이자율과 자신에게 적합한 상품 선택을 위해서는 전문기관의 도움을 받는 것도 좋지만 직접 여러 상품을 비교.분석하는 것이 바람직하다고 충고했다.

본국 투자자 융자, 다운페이먼트 최소 25% 요구

[제니 유의 융자이야기] 본국 투자자 융자, 다운페이먼트 최소 25% 요구


윌셔거리나 고층건물이 즐비한 다운타운에 지어지는 콘도 주인은 누가 될까.

로컬 한인들치고 이런 질문을 스스로 내던지지 않는 사람은 없을 것이다. 가격이 50만달러대를 넘고 위치나 사이즈에 따라 100만달러가 넘는 것은 기본이다.

관리비(HOA)도 만만치 않다. 건물에 따라 600달러에서 1000달러수준은 된다. 지역적인 특성 때문인지 한인들은 LA 콘도 분양시장에서 큰 손으로 대접받고 있다. 한인들중에서도 본국 투자자들의 비중이 무시못할 존재가 되고 있다.

일부에서는 한인타운이나 다운타운에서 분양되는 콘도는 '로컬파'와 '본국파'의 각축장이라는 농담섞인 만들도 나오고 있다. 로컬자금과 본국자금이 콘도 구입의 핵심적인 자금줄이라는 이야기다.

불과 5년전만해도 로컬에서 분양되는 주택에서 본국인들의 모습은 거의 보이지 않았다. 그러나 올해부터 해외투자 한도액이 크게 올라선지 본국에서 들어오는 자금이 많아지고 있다.

본국 재정경제부 통계에 따르면 한국인의 해외 부동산 취득금액이 평균 43만달러라고 한다. 지난 3월부터 40만달러대로 올라섰다는 것이다. 이 정도 금액이면 70만~80만달러짜리 콘도 구입시 50%이상을 다운할 수 있는 수준이다.

부동산 시장의 변화로 최근들어 LA일원 콘도에 대한 본국인들의 융자상담이 늘어나고 있다. 주된 질문내용은 융자를 받을 수 있느냐는 것과 송금시 필요한 절차들이다.

미국 은행들은 융자 신청인이 유효한 비자를 갖고 있으면 외국인이라도 모기지 론을 해준다. 로컬 거주자는 은행계좌가 최소 3개월이상 되어야 하지만 외국 투자자는 은행계좌만 오픈하면 된다.

다운페이먼트는 최소 25%를 요구하고 있다. 30%이상을 다운한다면 안심해도 좋다. 상업용은 45%이상이며 된다.

합법적으로 미국에 입국한 사람으로 은행 어카운트가 있다면 모기지 융자 신청자격이 되는 셈이다.

한국 송금시 필요한 서류는 두가지라고 보면 된다. 부동산 '구입 계약서'와 '감정 리포트'다. 한국서는 '감정 평가서'라고 표현한다. 새로 짓는 집은 감정서가 없어도 된다.

만약 한국에 계신 부모가 미국에 사는 자녀를 위해 송금할 경우 자녀의 여권 사본을 추가로 요구하는 경우도 있다. 이럴때는 자녀의 크레딧 점수가 융자심사기준이 된다.

이제 융자 업무도 변하고 있다. 본국 바이어들의 가세로 새로운 융자 가이드 라인이 필요해지고 있다.

▷문의: (213)820-7272.


http://www.koreadaily.com/Asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&aid=20070529171112400441

캐나타에서 시장전환기의 주택구입 전략

캐나다에서 시장전환기의 주택구입 전략


■ 돌다리도 다시 두드려라

많은 사람들이 이제 주택을 매입하기에는 너무 늦지 않았느냐는 이야기를 한다. 주택시장이 이미 정점을 지나 하향국면에 접어들었다는 것은 기정사실이기 때문.
신축·기존을 막론하고 주택시장은 이른바 조정국면에 접어들었다. 주택경기가 어느 정도나 떨어질 것이냐는 고용증가율이나 실업률, 물가상승률, 모기지금리 등의 변수에 달려 있다.

대부분의 전문가들은 "미국과는 달리 캐나다 주택시장은 급냉 가능성이 희박하다"고 입을 모은다. 그러나 어디에도 '보장'이란 없는 법이다. 주택시장의 예기치 못한 냉각으로부터 스스로를 보호할 수 있는 주택구입방법을 살펴본다.

1. 해당지역의 주택시장 동향에 집중하라

주택가격은 지역에 따라 많은 차이가 난다. 따라서 현재 사려는 주택이 소재한 지역의 시장상황을 제대로 파악하는 것이 가장 중요하다. 이를 위해 지역신문의 부동산란을 주의 깊게 읽어보고 또한 자신이 물색 중인 주택과 유사한 집들이 많이 있는지, 이러한 집들이 잘 팔리고 있는지 아니면 매매가 줄어들고 있는지 등을 파악해야 한다. 그 지역을 전문으로 하는 중개인의 도움을 받는 것이 좋다.

2. 주택시장의 핵심사항을 확인하라

주택시장의 상황을 알려주는 핵심적인 사항, 즉 주택매물의 현황이나 잘 팔리는 주택의 종류, 매매성사기간 등을 지역시장의 동향을 잘 파악하고 있는 중개인에게 다음과 같은 점들을 문의한다.

3. 모기지는 감당할 수 있는 만큼만

자신이 제대로 감당할 수 없는 가격수준의 주택구입은 신중해야 한다. 특히 주택경기가 내리막길에 접어들었을 때라면 더더욱 그렇다. 요즘 주택구입자 가운데 75% 이상이 매입가의 80% 이상을 모기지융자에 의존하고 있다는 통계도 있다. 주택구입 시 과다한 융자를 얻는 것은 주택가격이 하락할 경우 매우 위험할 수 있다. 이자율은 올라가는 반면 주택가격은 휘청거리는 상황에 닥치게 되면 모기지 상환부담은 급상승하게 마련이다.

4. 주택구입을 단기투자로 생각하지 말라

주택을 단기간 내에 되팔아 이익을 얻으려는 생각으로 구매하는 것은 위험하다. 시장분위기가 나빠질 경우 차익은커녕 처분조차 하지 못하는 상황에 빠질 수도 있다. 팔지 못할 경우 세를 놓으면 될 것이라고 생각하기 쉽지만 임대수입으로 모기지 상환액, 재산세, 보험료 등을 감당할 수 있을지부터 따져봐야 한다. 극히 예외적인 경우를 제외한다면 부동산가격의 상승은 단기간 내에 이뤄지지 않는다는 것을 명심한다.

안정된 은퇴생활에 보탬되는 Reverse Mortgage란 무엇인가

안정된 은퇴생활에 보탬되는 “Reverse Mortgage”란 무엇인가


리버스 모기지


은행으로부터 융자금을 받으면 매달 빌린 돈을 갚는다. 그런데 융자를 받고도 매달 돈을 갚지 않는 방법이 있다면 믿는 사람이 얼마나 될까? 그런 방법이 있다. “Reverse Mortgage” 방법으로 가능하다.



Reverse Mortgage는 일반 모기지와 비슷하다. 다른 점은 담보로 잡히는 것과 돈을 빌린 후 매달 갚을 필요가 없다는 것이다. 나이 들어 일할 수 없게될 때 은퇴연금으로 생활하기에 벅찬데, 이때 소유한 주택에 충분한 Equity가 있으면 Reverse Mortgage로 융자금을 받아 보다 안정적이고 안락한 은퇴생활을 할 수 있는 방법을 소개한다.




Reverse Mortgage는 까다로운 신청자격이 요구된다. 네 가지의 신청자격을 알아본다. 첫째, 신청인은 최소한 62세 이상이어야 하고 자신 이름으로 된 집이 있어야한다. 둘째, 신청인은 담보로 제공하는 집에서 최소한 6개월 이상 주 거주지로 사용했어야하고 담보로 제공한 후에도 그 집에서 살아야 한다. 셋째, 담보로 제공하는 집이 1-4유닛이거나 연방정부에서 승인한 콘도 혹은 PUD(Plan Unit Development)이어야한다. 모빌홈이나 땅주인과 건물주인이 따로 따로 되어있는 Co-Op같은 건물은 Reverse Mortgage를 받을 수 없다. 넷째, 담보로 제공하는 집에 모기지 잔액이 없어야 한다. 잔액이 있는 경우 Reverse Mortgage 융자금으로 잔여 융자금을 갚으면 가능하다.



Reverse Morgrage로 융자를 받을 수 있는 금액은 얼마나 될까? Reverse Mortgage는 주택총자산(Equity)의 1/3-1/2 융자가 가능하다. 예를 들면 주택가격이 300,000달러고 잔여 융자금이 없으면 약 100,000-150,000달러의 융자가 가능하다. 대출 받는 융자금이 많진 않지만 월페이먼트가 없는 것을 생각하면 적은 액수는 아니다.



Reverse Mortgage를 통한 대출 승인이 나왔을 경우 돈은 어떤 방식으로 받을 수 있나? 여기에도 네 가지 방법이 있다. 첫째, 매달 일정한 금액을 받는 방법이 있다. 이 방법은 돈을 10년에 걸쳐 받는다. 둘째, Line of Credit을 통해서 받는다. 이 방법의 특징은 돈이 꼭 필요할 때 은행이 채무자의 이름으로 발행한 개인수표를 사용하여 돈을 인출한다. 돈을 쓰지 않을 땐 이자가 부과되지 않는다. 셋째, 한번에 받는(Lump-sum) 방법이 있다. 이 방법은 그리 효율적인 방법이 되지 못한다. 하지만 갑작스레 집안에 무슨 일이 생겨서 큰 목돈이 필요할 때 유용한 방법이다. 넷째, 매달 받는 것과 Line of Credit의 혼합형이다. 이 방법은 두 가지의 장점을 효율적으로 이용할 수 있는 장점이 있다.



빌린 돈은 언제 갚아야 하나? 융자금을 받았던 마지막 생존자가 사망하였을 때 은행이 집을 팔아 은행은 은행이 취하여 할 돈은 은행에서 취하고, 나머지 돈은 사망인의 상속자에게 준다.



채무자가 사망한 경우가 아니고 다른 이유로 융자금을 갚아야 할 경우는 어떤 경우인가? 예를 들면 재산세를 납부하지 않았을 때, 혹은 집 화재보험을 들지 않을 때, 혹은 집을 잘 관리하지 않을 때 은행은 융자금 회수를 요구한다. 때문에 Reverse Mortgage로 융자를 받으면 채무자는 집주인으로써 재산세, 화재보험, 주택관리를 은행이 원하는 바에 따라야 한다. 이를 어길 경우 은행은 시정을 요구하고, 그래도 시정되지 않으면 은행은 빌려준 원금과 이자를 다 갚으라고 요구한다.



“땅에 묻어놓는 게 가장 안전하다”는 말, 동서고금을 막론하고 최첨단의 과학시대에도 적용된다. 주택 한 채만 갖고있어도 Reverse Mortgage 방법으로 인생의 말로를 좀더 안정되고 윤택하게 보낼 수 있으니, 주택의 소유가 인생에 있어서 얼마나 중요한 것인지 다시금 깨닫게 한다.

일자리 늘고 모기지 금리 낮아

일자리 늘고 모기지 금리 낮아
워싱턴, 볼티모어 집값 '봄기운'




▶NAR 발표 1분기 기존 주택 가격이 전국적으로 1.8% 하락했지만 워싱턴, 볼티모어 지역은 상승했다.사진은 매릴랜드 로럴 지역 타운하우스 모습.

　워싱턴, 볼티모어 지역 집값(기존주택)이 지난 1사분기에 상승한 것으로 집계됐다.

　전국부동산중개인협회(NAR)이 최근 발표한 자료(2006년 1사분기 기준 연간 데이터)에 따르면 중간가격 기준으로 볼티모어는 4.9%, 워싱턴은 1.2%가 각각 상승했다.

　반면 전국 평균 중간가격은 1.8% 하락한 21만2300달러를 기록했다. 그럼에도 10개가 넘는 지역에서 주택 거래가 상승하는 등
“NAR은 시장이 바닥을 친 것 같다”는 분석도 내놓았다.

　우선 볼티모어 지역은 전국 평균과 달리 강세를 보여 지난 1사분기에 중간가격이 4.9%나 상승한 27만8900달러를 기록했다. 이번에 조사된 전국 145개 지역중에서서 상승률로 34번째 정도였다. 전국에서 82개 지역이 집값이 상승했으며 11개 지역은 두자리수 상승세였다. 62개 지역이 집값이 하락했다.

　메릴랜드 서부 지역 컴버랜드는 같은 기간 무려 17.1%가 올라 중간가격이 10만달러가 됐다. 컴버랜드는 상대적으로 매우 싼 집값 때문에 수요자들이 몰려들고 있는 것으로 분석됐다. 인접한 워싱턴카운티와 가렛카운티의 가격이 오르면서 컴버랜드가 있는 알레가니카운티로 수요가 몰리고 있다는 분석이다.

　볼티모어 지역 주택 시장 강세는 “워싱턴에 인접해 있으면서 상대적으로 싼 가격 등이 매력으로 작용하고 있는 것”으로 분석됐다.

　그레이터 볼티모어 부동산 중개인협회의 부회장 조셉 랜더스 3세는 “볼티모어 시장은 다른 지역과 비교할 때 가격 면에서 매력적이라며 금리가 상대적으로 안정되고 있어 수요를 부추기고 있다”고 분석했다.

　가격 상승에도 불구하고 투기적 거래는 이제는 찾아보기 어렵고 대부분 실 수요 거래로 분석됐다.

　이같은 1사분기 분위기는 4월까지 이어진 것으로 분석되고 있다. 메트로폴리탄 지역 정보 시스템사의 최근 자료에 따르면 볼티모어카운티, 캐롤카운티 등의 강세에 힘입어 볼티모어 지역 4월 주택 가격이 1.8% 추가 상승한 것으로 집계됐다.

　볼티모어카운티는 지난해 동기 기준 6.39% 상승했으며 캐롤도 2% 이상 상승했다.

　반면 앤아룬델카운티는 거의 5%나 하락했다. 6개 지역에서 총 2831채의 집이 팔려 지난해 동기 기준 11.23%가 하락했다. 반면 하워드카운티 거래 주택은 증가했으며 캐롤은 마이너스만 거의 면했다.

　볼티모어시는 근래들어 처음인 1.79%가 하락했다. 지난 2003년 1월 이래 첫 하락이었다.

　반면 지난 1사분기 볼티모어 지역 주택 거래량은 하락했다. NAR 자료에 따르면 단독 패밀리 주택과 콘도를 포함해 거래량은 1사분기에 10%나 하락한 11만5000채였다.

　전국적으로는 6.6% 하락한 641만채가 거래됐다. NAR의 로렌스 윤 이코노미스트는 “시장이 바닥을 친 것 같다”고 분석했다.

　14개 주와 워싱턴 DC가 1사분기에 거래도 증가된 것으로 나왔다. DC는 무려 9.3%나 거래가 증가했다. 워싱턴 지역의 주택 중간가격은 42만7800달러를 기록했다. 지난해 1사분기에는 42만2800달러였다.

　DC와 달리 버지니아는 5.7%, 메릴랜드는 10%의 주택 거래가 감소했다. 버지니아에서 리치몬드는 집값이 6.2% 오른 22만3200달러를 기록했다.

　윤 이코노미스트는 “지난 4사분기에 6개주에서 거래가 증가한 것에 비교된다”고 말했다. 1년전이 아니라 지난해 4사분기와 이번 1사분기를 비교하면 거래는 2.4%가 늘었다.

　이같은 주택 시장 강세는 늘어나는 일자리와 상대적으로 낮은 모기지 금리(30년만기 최근주 6.15%) 등이 작용한 결과로 이해된다.

　윤 이코노미스트는 “전체적으로 개선된 통계에 고무되어 있다”며 이전에 “예견한 결과가 도래한 것 같다”고 말했다.

　한편 지난 1사분기 주택 중간가격이 가장 비싼 곳은 캘리포니아의 산호세이로 78만8000달러였다. 가장 싼 곳은 뉴욕의 엘미라(Elmira)로 7만5300달러였다.

　송훈정 기자