모기지 페이먼트를 받는 은행이 가끔 바뀌는 것도 나쁘지 않다

모기지 페이먼트를 받는 은행이 가끔 바뀌는 것도 나쁘지 않다



주택융자금 월페이먼트를 받는 은행은 가끔 바뀐다. 가장 큰 이유는 1차금융권(은행이나 모기지 회사)이 융자를 해줄 수 있는 상한선에 도달해 더 이상 융자를 해줄 수 없게 되었을 때 일어나는 현상이다. 어카운트를 2차금융권의 Fannie Mae나 Fraddie Mac에 어카운트를 판매하기 때문인데, 이런 것이 가능한 것은 1차금융권이 2차금융권의 “대출기준”을 엄수할 때만 가능하다.



그러나 2차금융권의 “대출기준”을 전혀 따르지 않는 경우는 주택 융자금을 한번 받아 월페이먼트를 내게 되면 다른 은행으로 바뀌지 않는다. 왜 이런 일이 일어날까? 일반적으로 소비자를 상대로 한 은행은 훼니메이나 프레디맥이 만든 “대출기준”을 따른다. 이유는 현존의 주택융자 어카운트를 2차금융권에 팔아 그 여유 분을 다른 소비자에게 계속 융자를 내줄 수 있게 함에 있다. 하지만 2차금융권의 “대출기준”에 따르지 않은 은행권은 타 금융권에서 어카운트 구입을 하지 않기 때문에 대출금을 다 회수할 때까지 원래의 금융권에서만 대출상환금의 월페이먼트를 받는다.



2차금융권의 대출기준을 준수하고 안하고는 “우량권” 은행과 “비우량권” 은행으로도 구분할 수 있다. 우량권 은행은 Bank of America, Wells Fargo, Citibank, Chase Manhattan 등등 전국적으로 알려진 대형 은행을 꼽을 수 있다. 그러나 대형은행이 아니라도 “우량권”에 속한 은행들도 많다. 중소은행이라도 훼니메이/프레디맥의 엄격한 “대출기준”을 준수하면 “우량권”에 속하고 대출 금리도 비교적 낮다.



반면 “비우량권” 은행에서 대출해 주는 융자금은 대출기준 엄격하지 않아 금리가 높다. 다시 말해 엄격한 대출심사가 이뤄지지 않는 대신 고금리로 은행의 위험부담률을 낮추는 것이다. 소비자만 손해보는 케이스다. 하지만 소비자가 이런 은행에서 고금리로 대출을 받는 이유는 단 한가지. 신용도가 낮아서다. 파산기록을 가졌거나 혹은 다른 이유로 신용점수가 낮은 경우다.



금리도 “우대금리”와 “비우대금리”로 구분할 수 있듯이 대출도 신용도에 따라서 “우대대출”과 “비우대대출”로 구분된다. “우대대출”로 주택융자를 받은 어카운트는 시장성이 높아 금융권에서의 매매(Marketable)가 가능한 어카운트로 받아준다. 때문에 월페이먼트를 받는 은행이 남보다 자주 바뀌는 케이스를 경험하는 것도 그리 나쁜 일은 아니다. 왜냐면 자신의 어카운트가 우량하여 이 은행 저 은행에서 매매가 잘 이뤄지고 있다는 긍정적인 뜻으로 받아들일 수 있어서다.