일반주택융자와 Graduated Payment Mortgage의 차이점과 장단점
일반주택융자와 Graduated Payment Mortgage의 차이점과 장단점
미국의 주택융자는 다양하다. 월페이먼트를 다달이 지불하는데도 융자금의 원금이 늘어나는 경우가 있다. 왜 이런 융자금이 있을까? 이런 융자를 받을 만한 가치가 있는 것일까? 일반 융자금과 원금이 늘어나는 융자금의 차이점과 장단점을 알아본다.
원금이 늘어나는 기이(?)한 융자금은 “Negatively Amortized Mortgage” 혹은 “Graduated Payment Mortgage”라 부른다. 이 융자프로그램은 변동이자의 한 종류로써 융자를 시작한 후 약 3-5년의 기간 동안에 실제이자(Note Rate)보다 낮은 페이먼트 스케줄로 모기지를 지불하여 원금이 늘어난다.
변동이자는 Index+Margin에 의하여 결정된다. Index(11th District Cost of Fund Index가 쓰임)라 가정하고, Margin이 3%라고 하면 5(Index)+3(Margin)=8%(Note Rate)된다. 그리고 Negatively Amortized Mortgage 프로그램의 “시작금리”를 3.95%로 준다고 하자. 이 경우 실제 이자보다도 4.05%(8-3.95=4.05)의 이자를 적게 내 원금이 오르게 된다.
예를 들어 200,000 달러를 융자한다하자. 3.95%로 30년 상환하면 월 상환금은 949.07달러다. 하지만 현재 시장금리 8%로 이자를 내면 $200,000.00*8%=$16,000.00/year가 되어 월 1,333달러가 된다($16,000.00/12개월=$1,333.33). 그러므로 위의 두 이자 차액은 384.26 달러가 되어 매달 원금에 가산돼 원금이 늘어나는 것이다
이 융자 프로그램은 다른 종류의 변동 프로그램과 다르다. 페이먼트 상한선(Payment Cap)이 있다. 매 12개월마다 인상할 수 있는 페이먼트의 폭이 전년도 페이먼트에 비해 7.5%이상 오르지 못한다. 30년간 최고로 오를 수 있는 이자는(Life Cap)은 은행마다 차이가 있고 상한선은 보통 11.95%다. 융자금액 200,000 달러라 가정하면 5년간의 페이먼트 스케줄은 다음과 같이 변동된다. (Initial Rate 3.95%, Annual Payment Cap 7.5%.)
1 (Year) 2 3 4 5
Payment ($ * %) 949.07 * 107.5 1,020.25 * 107.5 1,118.98 * 107.5 1,202.94 * 107.5
($) 949.07 1,020.25 1,118.98 1,202.94 1,293.12
장점을 요약해 본다. 위의 경우와 30년 고정 이자율 8%(가정)의 모기지 페이먼트와 비교해 보면 30년 고정(Fixed)은 월페이먼트가 1,467.53달러가 된다. Graduated Payment Mortgage로 융자하면 처음 5년 정도는 고정이자 월페이먼트보다 훨씬 적다. 이런 맛에서 주택바이어가 Graduated Payment Mortgage 융자를 받는데 이 외 다른 장점은 첫째, Initial Payment가 적다. 둘째, Minimum Payment로 낼 수 있고 원금을 더 갚을 수도 있어 형편에 맞게 페이먼트를 조절할 수 있다. 셋째, 융자가 비교적 쉽다.
Negative Mortgage Program의 단점을 요약하면 다음과 같다. 첫째, Minimum Payment만 낼 경우 원금이 줄지 않아 에쿼티가 늘어나지 않는다(원금을 더 내면 가능 에퀴티를 늘일 수 있음). 둘째, 변동이자가 적용되어 시중금리가 오르면 즉시 반영된다. 셋째, 집 값 하락추세 땐 불리하다. 넷째, 월급 생활하는 샐러리맨은 부적합하다. 이자가 오르면 페이먼트 액수가 올라 샐러리맨들이 감당하기 어려울 수 있어서다.
각종 융자프로그램의 장단점을 알면 주택구입자는 선택의 폭이 넓어진다. 비록 원금은 서서히 오른다 할 지라도, 신용기록 불량으로 집을 구입하기 어렵거나 혹은 현금이 다른 용도(주식 혹은 뮤추얼펀드)에 필요한 사람들은 Negative Mortgage Program을 고려해볼 수 있다. 주택 장만은 물론 다른 사업자금에 융통을 기할 수 있기 때문이다.
