헌집 줄게 새집 다오

[앤디박의 에이전트 일기] 헌집 줄게 새집 다오


요즘 집을 고치는 홈오너들이 많다. 건물 면적을 늘리고 낡은 자재를 새로운 것으로 바꾼다. 어떤 사람은 기존의 집을 헐고 아예 새로 짓는 경우도 있다.

리모델링한 집에서 새로운 기분으로 사는 오너도 있고 매물로 내 놓는 사람도 있다.

7~8년 전에 주택을 구입한 사람들은 현 시세보다 3분의 1수준으로 산 경우가 대부분이다.

현재 가치가 100만달러라면 예전에 30만달러대에 구입했다는 얘기다.

이런 주택에 건평 3000스퀘어피트짜리로 새로 짓는다면 공사비는 대략 40만~50만달러가 나온다. 좀 더 고급스럽게 짓게되면 공사비는 그 이상이 된다. 숫자상으로 보면 큰 금액이다.

그러나 투자개념으로 보면 이 보다 좋은 것도 없다.

계산을 뽑아보자.

수년전 30만달러에 구입한 집을 헐고 새로 3000스퀘어피트나 그 이상의 면적으로 짓는다고 하자.

공사비는 40만달러~50만달러가 투입된다. 이 집이 완공되면 집의 가치는 최소 170만~180만달러대로 껑충 뛰게된다. 새로 집을 지었고 건물면적도 늘렸기 때문에 이 정도 가격은 나온다.

정확한 가격은 그 지역의 감정가격에 따라 정해지겠지만 더 큰 사이즈로 새로 짓게되면 헌집의 가격보다 많이 뛰는 것이 주택투자 원리다.

그러면 홈 오너는 주택구입비 30만달러에 공사비를 50만달러로 잡을때 총 투자된 금액은 80만달러가 된다. 이 집을 170만달러~180만달러에 팔게되면 최소 90만달러이상을 손에 쥐게 된다는 결론이 된다.

물론 헌집을 새집으로 만들기가 쉬운 일은 아니다. 시간과 돈이 필요하고 공사기간 중 가족들이 불편함을 겪을 수 있도 있다.

하지만 자신의 집에 투자해서 큰 돈을 만든다는 것은 괜찮은 공사가 될 수 있다. 헌집을 새집으로 바꾸는 것은 부동산의 부가가치를 높이는 일이기 때문이다.

그러나 집을 헐고 새로 짓는 과정에서 주의해야 할 점이 하나 있다.

바로 가격에 맞는 자재를 사용하는 것이다.

깡통차에 가죽시트를 얹고 네비게이션이 있다면 어울리지 않는다. 고급차의 가죽시트를 천으로 하고 창문을 수동으로 올리고 내린다면 이것 역시 어울리지 않는다.

주택도 마찬가지다. 비싼 집은 그에 맞는 자재를 사용하는 것이 좋다. 처음 구입가격만 생각하고 싸구려 재질을 사용하면 투자회수율이 낮아진다.

150만달러가 넘는 주택 리빙룸에 카펫을 깐다면 고급 턱시도를 입고 운동화를 신은 것과 같다.

부동산 리모델링은 수준에 맞는 자재를 사용하면 그 결과는 돈으로 나타나게 된다.


http://www.koreadaily.com/Asp/Article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&typ=1&aid=20070529144109400441

본국 투자자 융자, 다운페이먼트 최소 25% 요구

[제니 유의 융자이야기] 본국 투자자 융자, 다운페이먼트 최소 25% 요구


윌셔거리나 고층건물이 즐비한 다운타운에 지어지는 콘도 주인은 누가 될까.

로컬 한인들치고 이런 질문을 스스로 내던지지 않는 사람은 없을 것이다. 가격이 50만달러대를 넘고 위치나 사이즈에 따라 100만달러가 넘는 것은 기본이다.

관리비(HOA)도 만만치 않다. 건물에 따라 600달러에서 1000달러수준은 된다. 지역적인 특성 때문인지 한인들은 LA 콘도 분양시장에서 큰 손으로 대접받고 있다. 한인들중에서도 본국 투자자들의 비중이 무시못할 존재가 되고 있다.

일부에서는 한인타운이나 다운타운에서 분양되는 콘도는 '로컬파'와 '본국파'의 각축장이라는 농담섞인 만들도 나오고 있다. 로컬자금과 본국자금이 콘도 구입의 핵심적인 자금줄이라는 이야기다.

불과 5년전만해도 로컬에서 분양되는 주택에서 본국인들의 모습은 거의 보이지 않았다. 그러나 올해부터 해외투자 한도액이 크게 올라선지 본국에서 들어오는 자금이 많아지고 있다.

본국 재정경제부 통계에 따르면 한국인의 해외 부동산 취득금액이 평균 43만달러라고 한다. 지난 3월부터 40만달러대로 올라섰다는 것이다. 이 정도 금액이면 70만~80만달러짜리 콘도 구입시 50%이상을 다운할 수 있는 수준이다.

부동산 시장의 변화로 최근들어 LA일원 콘도에 대한 본국인들의 융자상담이 늘어나고 있다. 주된 질문내용은 융자를 받을 수 있느냐는 것과 송금시 필요한 절차들이다.

미국 은행들은 융자 신청인이 유효한 비자를 갖고 있으면 외국인이라도 모기지 론을 해준다. 로컬 거주자는 은행계좌가 최소 3개월이상 되어야 하지만 외국 투자자는 은행계좌만 오픈하면 된다.

다운페이먼트는 최소 25%를 요구하고 있다. 30%이상을 다운한다면 안심해도 좋다. 상업용은 45%이상이며 된다.

합법적으로 미국에 입국한 사람으로 은행 어카운트가 있다면 모기지 융자 신청자격이 되는 셈이다.

한국 송금시 필요한 서류는 두가지라고 보면 된다. 부동산 '구입 계약서'와 '감정 리포트'다. 한국서는 '감정 평가서'라고 표현한다. 새로 짓는 집은 감정서가 없어도 된다.

만약 한국에 계신 부모가 미국에 사는 자녀를 위해 송금할 경우 자녀의 여권 사본을 추가로 요구하는 경우도 있다. 이럴때는 자녀의 크레딧 점수가 융자심사기준이 된다.

이제 융자 업무도 변하고 있다. 본국 바이어들의 가세로 새로운 융자 가이드 라인이 필요해지고 있다.

▷문의: (213)820-7272.


http://www.koreadaily.com/Asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&aid=20070529171112400441

인터넷 융자(Internet Loan)의 장단점

인터넷 융자(Internet Loan)의 장단점



인터넷 이용자가 급속히 늘면서 인터넷융자도 빠른 속도로 늘고 있다. 인터넷 융자의 매력은 무엇일까? 인터넷 융자의 몇 가지 장단점을 말한다. 우선 장점은 다음과 같다.



첫째. 직접적인 판매압력(Direct Sales Pressure)이 없다. 융자 브로커를 만나는 것이 아니므로 이 회사 저 회사를 마음대로 돌아볼 수 있다. 은행을 찾거나 융자브로커를 만나 상담을 할 때는 일단 상담하고 나서 다른 곳으로 가기에 좀 부담스럽다. 하지만 인터넷은 전혀 그런 부담감이 없다.



둘째. 하루 24시간, 일주일 7일, 일년 365일 아무 때나 자기 편리한 시간에 융자 프로그램을 알아볼 수 있고 신청할 수 있다. 또 일단 신청하면 융자가 진행되어 가는 상황을 매일 온라인으로 알아볼 수 있는 이점이 있다.



셋째. 융자회사를 마음대로 선택할 수 있는 폭이 넓고 시간이 절약된다. 인터넷에 접속하여 yahoo.com같은 서치엔진사이트(Search Engine Site)에 들어가 많은 융자회사를 찾아볼 수 있다. 하루 1시간씩 일주일만 조사를 하면 은행에 찾아가서 융자받는 것보다 훨씬 저렴한 이자로 융자받는 게 가능하다.



넷째. 여러 융자 프로그램을 비교할 수 있다. 융자회사/은행은 고객이 웹사이트로 몰린다는 것을 잘 안다. 때문에 은행은 웹사이트를 만들고 거기에 맞는 수많은 융자프로그램도 선보이고 있다. 고객은 필요한 융자에 맞는 좋은 융자프로그램을 안방에서 편히 선택할 수 있다.



그럼 인터넷 융자프로그램 다 좋은가? 그렇지 않다. 장점이 있으면 단점도 있기 마련이다. 인터넷 융자의 단점은 다음과 같다.



첫째. 융자프로그램 선택에 대한 혼동이 크다. 광고하는 융자회사/은행이 많기 때문에 오히려 어떤 은행의 융자상품을 골라야 할 지 잘 알 수가 없다. 다시 말해서 범람하는 융자회사/은행으로 인해서 소비자는 오히려 혼란을 가중되어 엉뚱한 융자프로그램을 골라 낭패를 볼 수 있다.



둘째. 인터넷융자의 간소한 융자금 계산법이 문제가 될 수 있다. 인터넷융자는 융자금 자격조건을 심사할 때 수입과 당장 내야하는 월페이먼트만을 계산에 넣는다. 때문에 복잡한 심사 대상이 되는 은퇴 계획이나 아이들 대학 학자금비축 같은 장기적인 재정목표는 배제되어 나중에 엉뚱한 융자금을 받는 낭패를 볼 수 있다.



셋째. 개인신상정보 유출이다. 인터넷은 컴퓨터 핵커에 항상 노출되기 때문에 누가 자신이 보내는 개인신상정보를 빼돌리고 있는지 알 수 없다. 때문에 저렴한 융자를 받겠다고 신상정보를 많은 융자회사나 은행의 웹사이트에 함부로 다 입력해서는 아니 된다. 확실하다고 생각되는 융자회사나 은행에만 신상정보를 입력하는 게 좋다.



넷째. 협상 불능이다. 인터넷 융자는 짜여진 기입사항에 필요한 인포메이션을 기입하면 컴퓨터에 입력되어진 프로그램이 자동으로 계산한다. 때문에 사람 대(對) 사람(Person to Person)으로 상담하면서 융자신청인의 사정을 말할 수 있는 기회가 없어 실질적 혜택의 폭이 좁아진다.



“싼 게 비지떡이다”는 속담이 있다. 인터넷융자는 융자의 성격에 대해서 확실히 알고, 또 어떤 융자회사/은행이 믿을 수 있다는 것을 알 때는 장점의 활용으로 저렴한 융자가 가능하다. 그렇지 않으면 오히려 더 큰 낭패를 볼 수 있다. 때문에 인터넷융자에 대해서 정확히 모를 땐 주변의 융자 전문인을 찾아가 융자를 받는 것이 시간과 비용을 절약할 수 있다.

부자동네도 쫙 빠졌네

어? 부자동네도 쫙 빠졌네

어느 나라든 ‘부자동네’ 집값은 부동산시장의 척도다.

보통 이들 집값은 ‘뱃살’로 불리는데 잘 빠지지 않거나 빠져도 가장 늦게 빠지기 때문이다.

부유촌 집값마저 빠진다면 그야말로 전체적인 부동산 하락세로 볼 수 있다.

미국의 경우 그동안 ‘끄떡 없던’ 부자동네 집값이 빠지면서 하락세를 피부로 절실히 느끼고 있다.

블룸버그통신은 최근 유명 영화배우들이나 기업 임원 등이 주로 거주하는 코네티컷 웨스트포트의 집값이 올 들어 4개월 동안 지난해 같은 기간과 비교해 8.2% 하락했다고 밝혔다.

가격에 거의 변동이 없던 코네티컷 스탬퍼드 지역의 주택 가격 역시 올 들어 0.8% 하락했다.

하락세는 미미하지만 이 지역 집값이 94년부터 지난해까지 단 한번도 떨어진 적이 없었던 점을 감안하면 무시할 수 없는 수치다.

심지어 클린턴 부부가 거주하는 뉴욕 북부 차파쿠아 지역에서는 매물이 나온 뒤 팔리기까지 보통 7개월이 소요된다.

지난해 같은 기간의 5개월을 훨씬 웃도는 결과다.

소더비인터내셔널부동산의 윌리엄 피트씨는 “모기지 대출 규제가 강화되고 집값 하락세까지 두드러지면서 실수요자들이 내집 마련 시기를 늦추고 있다”며 “집값이 더 떨어질 것이라는 예상도 많아 부유층 거주지들도 적잖은 영향을 받는 상황”이라고 설명했다.



■ 올 들어 8% 이상 하락하기도 ■ 실제 미국 부동산 하락세는 심상치 않다.

전미부동산중개인협회(NAR)는 올해 집값이 지난 68년 집계를 시작한 이후 처음으로 떨어질 것이라고 내다봤다.

특히 올해 기존 주택의 평균 매매가가 지난해와 비교해 0.7% 하락한 22만300달러(약 2억원) 수준을 보일 것으로 예측했다.

원인은 무엇일까. 다양한 이유가 있겠지만 미국 서브프라임모기지(비우량 주택담보대출) 부실 때문이라는 지적이 많다.

보통 전체 매수자의 4분의 1 정도를 생애 첫 주택 구입자로 보는데 이들이 주택 구매를 늦추면서 부동산시장이 침체되고 있기 때문이다.

게다가 금융권 역시 모기지 대출 부실을 막기 위해 신용 관리를 강화하면서 이런 경향이 두드러지고 있다.

이런 규제 때문에 올 4월 미국 내 주택 차압이 진행 중인 주택 수 역시 지난해 같은 기간에 비해 2배 이상 늘어났다.

우리나라는 어떨까. 강남 집값이 하락세를 보이면서 부동산시장이 안정세로 접어들고 있다는 평가다.

여기에는 주택담보대출 규제가 주효했다는 지적이 많다.

총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV) 기준이 강화되고 투기 지역의 주택담보대출이 1건으로 제한되면서 돈줄이 막힌 것. 한때 집값 급등의 주원인으로 지목됐던 주택담보대출이 오히려 주택 가격을 떨어뜨리는 역할을 하고 있는 셈이다.

앞으로도 이런 흐름이 이어질까. 전문가들은 금융 규제로 인한 집값 하락세가 당분간 지속될 것으로 보고 있다.

대출 규제가 완화되거나 금리가 완연한 하락세로 반전할 만한 징후가 나타나지 않고 있기 때문이다.

정부 의지도 확고하다.

이용섭 건설교통부 장관은 “집값이 바닥이라는 얘기도 있지만 오히려 집값 하락의 초기국면으로 버블붕괴가 아니라 큰 거품의 일부가 빠지고 있다”고 말했다.

이런 상황에서 금융 규제가 갑자기 완화될 가능성은 크지 않다는 얘기다.

가격 하락세도 아직 안심할 만한 단계는 아니다.

전체적인 하향세가 아닌 몇몇 급매물 위주로 가격이 떨어지고 있기 때문이다.

나성린 한양대 교수는 “현재의 가격 하락세는 정상적인 거래로 나타나는 현상이 아니다”며 “고강도 금융 규제와 세제 등으로 수요가 급격히 위축돼 거래가 실종됐고, 이런 상태에서 일부 급매물에 의해 가격 하락세가 형성된 것”이라고 설명했다.

[김경민 기자]


http://inews.mk.co.kr/CMS/emag/eco/eme1407/8050868_16802.php

캐나타에서 시장전환기의 주택구입 전략

캐나다에서 시장전환기의 주택구입 전략


■ 돌다리도 다시 두드려라

많은 사람들이 이제 주택을 매입하기에는 너무 늦지 않았느냐는 이야기를 한다. 주택시장이 이미 정점을 지나 하향국면에 접어들었다는 것은 기정사실이기 때문.
신축·기존을 막론하고 주택시장은 이른바 조정국면에 접어들었다. 주택경기가 어느 정도나 떨어질 것이냐는 고용증가율이나 실업률, 물가상승률, 모기지금리 등의 변수에 달려 있다.

대부분의 전문가들은 "미국과는 달리 캐나다 주택시장은 급냉 가능성이 희박하다"고 입을 모은다. 그러나 어디에도 '보장'이란 없는 법이다. 주택시장의 예기치 못한 냉각으로부터 스스로를 보호할 수 있는 주택구입방법을 살펴본다.

1. 해당지역의 주택시장 동향에 집중하라

주택가격은 지역에 따라 많은 차이가 난다. 따라서 현재 사려는 주택이 소재한 지역의 시장상황을 제대로 파악하는 것이 가장 중요하다. 이를 위해 지역신문의 부동산란을 주의 깊게 읽어보고 또한 자신이 물색 중인 주택과 유사한 집들이 많이 있는지, 이러한 집들이 잘 팔리고 있는지 아니면 매매가 줄어들고 있는지 등을 파악해야 한다. 그 지역을 전문으로 하는 중개인의 도움을 받는 것이 좋다.

2. 주택시장의 핵심사항을 확인하라

주택시장의 상황을 알려주는 핵심적인 사항, 즉 주택매물의 현황이나 잘 팔리는 주택의 종류, 매매성사기간 등을 지역시장의 동향을 잘 파악하고 있는 중개인에게 다음과 같은 점들을 문의한다.

3. 모기지는 감당할 수 있는 만큼만

자신이 제대로 감당할 수 없는 가격수준의 주택구입은 신중해야 한다. 특히 주택경기가 내리막길에 접어들었을 때라면 더더욱 그렇다. 요즘 주택구입자 가운데 75% 이상이 매입가의 80% 이상을 모기지융자에 의존하고 있다는 통계도 있다. 주택구입 시 과다한 융자를 얻는 것은 주택가격이 하락할 경우 매우 위험할 수 있다. 이자율은 올라가는 반면 주택가격은 휘청거리는 상황에 닥치게 되면 모기지 상환부담은 급상승하게 마련이다.

4. 주택구입을 단기투자로 생각하지 말라

주택을 단기간 내에 되팔아 이익을 얻으려는 생각으로 구매하는 것은 위험하다. 시장분위기가 나빠질 경우 차익은커녕 처분조차 하지 못하는 상황에 빠질 수도 있다. 팔지 못할 경우 세를 놓으면 될 것이라고 생각하기 쉽지만 임대수입으로 모기지 상환액, 재산세, 보험료 등을 감당할 수 있을지부터 따져봐야 한다. 극히 예외적인 경우를 제외한다면 부동산가격의 상승은 단기간 내에 이뤄지지 않는다는 것을 명심한다.

안정된 은퇴생활에 보탬되는 Reverse Mortgage란 무엇인가

안정된 은퇴생활에 보탬되는 “Reverse Mortgage”란 무엇인가


리버스 모기지


은행으로부터 융자금을 받으면 매달 빌린 돈을 갚는다. 그런데 융자를 받고도 매달 돈을 갚지 않는 방법이 있다면 믿는 사람이 얼마나 될까? 그런 방법이 있다. “Reverse Mortgage” 방법으로 가능하다.



Reverse Mortgage는 일반 모기지와 비슷하다. 다른 점은 담보로 잡히는 것과 돈을 빌린 후 매달 갚을 필요가 없다는 것이다. 나이 들어 일할 수 없게될 때 은퇴연금으로 생활하기에 벅찬데, 이때 소유한 주택에 충분한 Equity가 있으면 Reverse Mortgage로 융자금을 받아 보다 안정적이고 안락한 은퇴생활을 할 수 있는 방법을 소개한다.




Reverse Mortgage는 까다로운 신청자격이 요구된다. 네 가지의 신청자격을 알아본다. 첫째, 신청인은 최소한 62세 이상이어야 하고 자신 이름으로 된 집이 있어야한다. 둘째, 신청인은 담보로 제공하는 집에서 최소한 6개월 이상 주 거주지로 사용했어야하고 담보로 제공한 후에도 그 집에서 살아야 한다. 셋째, 담보로 제공하는 집이 1-4유닛이거나 연방정부에서 승인한 콘도 혹은 PUD(Plan Unit Development)이어야한다. 모빌홈이나 땅주인과 건물주인이 따로 따로 되어있는 Co-Op같은 건물은 Reverse Mortgage를 받을 수 없다. 넷째, 담보로 제공하는 집에 모기지 잔액이 없어야 한다. 잔액이 있는 경우 Reverse Mortgage 융자금으로 잔여 융자금을 갚으면 가능하다.



Reverse Morgrage로 융자를 받을 수 있는 금액은 얼마나 될까? Reverse Mortgage는 주택총자산(Equity)의 1/3-1/2 융자가 가능하다. 예를 들면 주택가격이 300,000달러고 잔여 융자금이 없으면 약 100,000-150,000달러의 융자가 가능하다. 대출 받는 융자금이 많진 않지만 월페이먼트가 없는 것을 생각하면 적은 액수는 아니다.



Reverse Mortgage를 통한 대출 승인이 나왔을 경우 돈은 어떤 방식으로 받을 수 있나? 여기에도 네 가지 방법이 있다. 첫째, 매달 일정한 금액을 받는 방법이 있다. 이 방법은 돈을 10년에 걸쳐 받는다. 둘째, Line of Credit을 통해서 받는다. 이 방법의 특징은 돈이 꼭 필요할 때 은행이 채무자의 이름으로 발행한 개인수표를 사용하여 돈을 인출한다. 돈을 쓰지 않을 땐 이자가 부과되지 않는다. 셋째, 한번에 받는(Lump-sum) 방법이 있다. 이 방법은 그리 효율적인 방법이 되지 못한다. 하지만 갑작스레 집안에 무슨 일이 생겨서 큰 목돈이 필요할 때 유용한 방법이다. 넷째, 매달 받는 것과 Line of Credit의 혼합형이다. 이 방법은 두 가지의 장점을 효율적으로 이용할 수 있는 장점이 있다.



빌린 돈은 언제 갚아야 하나? 융자금을 받았던 마지막 생존자가 사망하였을 때 은행이 집을 팔아 은행은 은행이 취하여 할 돈은 은행에서 취하고, 나머지 돈은 사망인의 상속자에게 준다.



채무자가 사망한 경우가 아니고 다른 이유로 융자금을 갚아야 할 경우는 어떤 경우인가? 예를 들면 재산세를 납부하지 않았을 때, 혹은 집 화재보험을 들지 않을 때, 혹은 집을 잘 관리하지 않을 때 은행은 융자금 회수를 요구한다. 때문에 Reverse Mortgage로 융자를 받으면 채무자는 집주인으로써 재산세, 화재보험, 주택관리를 은행이 원하는 바에 따라야 한다. 이를 어길 경우 은행은 시정을 요구하고, 그래도 시정되지 않으면 은행은 빌려준 원금과 이자를 다 갚으라고 요구한다.



“땅에 묻어놓는 게 가장 안전하다”는 말, 동서고금을 막론하고 최첨단의 과학시대에도 적용된다. 주택 한 채만 갖고있어도 Reverse Mortgage 방법으로 인생의 말로를 좀더 안정되고 윤택하게 보낼 수 있으니, 주택의 소유가 인생에 있어서 얼마나 중요한 것인지 다시금 깨닫게 한다.

차압부동산 경매 10년만에 LA서

차압부동산 경매 10년만에 LA서


입력일자:2007-05-21

주택시장 냉각 구체화

남가주 지역에서 차압된 부동산에 대한 경매 행사가 10여년만에 LA에서 열리는 등 서브프라임 모기지 부실 대출 여파로 인한 주택 시장 냉각의 피해가 구체화되고 있다.
‘부동산 처분 코퍼레이션’(REDC)이 지난 19일 LA컨벤션 센터에서 개최한 공개 주택 경매행사에는 무려 1,800여명이 참석, 경매로 나온 92채의 주택과 콘도, 아파트 건물을 놓고 치열한 경합을 벌였다. 이 회사는 지난 12일 샌디에고에서 첫 경매행사를 실시한데 이어 19일 LA, 20일에는 리버사이드에서 경매행사를 실시했다.
이 회사의 로버트 프리드만 회장은 “남가주에서 이같이 공개적으로 대규모 부동산 경매행사가 열리기는 지난 90년대 중반이후 처음”이라며 “서브프라임 모기지 여파 등으로 페이먼트를 내지못해 차압당하는 주택 매물이 본격적으로 나오기 시작했다”고 말했다.
부동산 전문가들에 따르면 예전에는 주택 가격 상승으로 페이먼트를 내지 못해도 바로 부동산을 팔면 차익을 남기고 차압도 면할 수 있었으나 최근 주택 경기 부진으로 급매각이 불가능해지면서 차압이 늘고 있다는 분석이다.
실제로 부동산 조사기관인 ‘데이터퀵’이 최근 발표한 가주 주택 차압자료에 따르면 올 1·4분기중 렌더들은 차압절차의 첫 단계인 연체통보를 4만6,760건 발송한 것으로 나타났는데 이는 전년 동기간 대비 1만8,856건에 비해 148%나 증가하면서 10년래 최고치를 기록한 것이다.

<조환동 기자>


입력일자:2007-05-21

http://www.koreatimes.com/article/articleview.asp?id=383583

모기지 금리 오름세, 30년 만기 6.21%

모기지 금리 오름세, 30년 만기 6.21%







모기지 금리가 상승세를 나타냈다.

모기지 전문업체인 프레디맥은 18일 지난주(11일~17일) 30년 만기 모기지 고정금리(FRM)가 이전주 6.15%보다 상승한 6.21%를 기록했다고 밝혔다.

또 리파이낸싱에 주로 이용되는 15년 만기 모기지 고정금리도 5.87%에서 5.92%로 0.05%포인트 오른 것으로 집계됐다.

5년짜리 변동금리(ARM)도 5.89%에서 5.92%로 소폭 상승했으며 1년짜리 변동금리는 5.48%로 변동이 없었다.

모기지 금리는 연방준비제도이사회(FRB)가 여전히 인플레이션을 우려하는 것으로 알려지며 최근 2주 동안 등락세를 보였었다.

일자리 늘고 모기지 금리 낮아

일자리 늘고 모기지 금리 낮아
워싱턴, 볼티모어 집값 '봄기운'




▶NAR 발표 1분기 기존 주택 가격이 전국적으로 1.8% 하락했지만 워싱턴, 볼티모어 지역은 상승했다.사진은 매릴랜드 로럴 지역 타운하우스 모습.

　워싱턴, 볼티모어 지역 집값(기존주택)이 지난 1사분기에 상승한 것으로 집계됐다.

　전국부동산중개인협회(NAR)이 최근 발표한 자료(2006년 1사분기 기준 연간 데이터)에 따르면 중간가격 기준으로 볼티모어는 4.9%, 워싱턴은 1.2%가 각각 상승했다.

　반면 전국 평균 중간가격은 1.8% 하락한 21만2300달러를 기록했다. 그럼에도 10개가 넘는 지역에서 주택 거래가 상승하는 등
“NAR은 시장이 바닥을 친 것 같다”는 분석도 내놓았다.

　우선 볼티모어 지역은 전국 평균과 달리 강세를 보여 지난 1사분기에 중간가격이 4.9%나 상승한 27만8900달러를 기록했다. 이번에 조사된 전국 145개 지역중에서서 상승률로 34번째 정도였다. 전국에서 82개 지역이 집값이 상승했으며 11개 지역은 두자리수 상승세였다. 62개 지역이 집값이 하락했다.

　메릴랜드 서부 지역 컴버랜드는 같은 기간 무려 17.1%가 올라 중간가격이 10만달러가 됐다. 컴버랜드는 상대적으로 매우 싼 집값 때문에 수요자들이 몰려들고 있는 것으로 분석됐다. 인접한 워싱턴카운티와 가렛카운티의 가격이 오르면서 컴버랜드가 있는 알레가니카운티로 수요가 몰리고 있다는 분석이다.

　볼티모어 지역 주택 시장 강세는 “워싱턴에 인접해 있으면서 상대적으로 싼 가격 등이 매력으로 작용하고 있는 것”으로 분석됐다.

　그레이터 볼티모어 부동산 중개인협회의 부회장 조셉 랜더스 3세는 “볼티모어 시장은 다른 지역과 비교할 때 가격 면에서 매력적이라며 금리가 상대적으로 안정되고 있어 수요를 부추기고 있다”고 분석했다.

　가격 상승에도 불구하고 투기적 거래는 이제는 찾아보기 어렵고 대부분 실 수요 거래로 분석됐다.

　이같은 1사분기 분위기는 4월까지 이어진 것으로 분석되고 있다. 메트로폴리탄 지역 정보 시스템사의 최근 자료에 따르면 볼티모어카운티, 캐롤카운티 등의 강세에 힘입어 볼티모어 지역 4월 주택 가격이 1.8% 추가 상승한 것으로 집계됐다.

　볼티모어카운티는 지난해 동기 기준 6.39% 상승했으며 캐롤도 2% 이상 상승했다.

　반면 앤아룬델카운티는 거의 5%나 하락했다. 6개 지역에서 총 2831채의 집이 팔려 지난해 동기 기준 11.23%가 하락했다. 반면 하워드카운티 거래 주택은 증가했으며 캐롤은 마이너스만 거의 면했다.

　볼티모어시는 근래들어 처음인 1.79%가 하락했다. 지난 2003년 1월 이래 첫 하락이었다.

　반면 지난 1사분기 볼티모어 지역 주택 거래량은 하락했다. NAR 자료에 따르면 단독 패밀리 주택과 콘도를 포함해 거래량은 1사분기에 10%나 하락한 11만5000채였다.

　전국적으로는 6.6% 하락한 641만채가 거래됐다. NAR의 로렌스 윤 이코노미스트는 “시장이 바닥을 친 것 같다”고 분석했다.

　14개 주와 워싱턴 DC가 1사분기에 거래도 증가된 것으로 나왔다. DC는 무려 9.3%나 거래가 증가했다. 워싱턴 지역의 주택 중간가격은 42만7800달러를 기록했다. 지난해 1사분기에는 42만2800달러였다.

　DC와 달리 버지니아는 5.7%, 메릴랜드는 10%의 주택 거래가 감소했다. 버지니아에서 리치몬드는 집값이 6.2% 오른 22만3200달러를 기록했다.

　윤 이코노미스트는 “지난 4사분기에 6개주에서 거래가 증가한 것에 비교된다”고 말했다. 1년전이 아니라 지난해 4사분기와 이번 1사분기를 비교하면 거래는 2.4%가 늘었다.

　이같은 주택 시장 강세는 늘어나는 일자리와 상대적으로 낮은 모기지 금리(30년만기 최근주 6.15%) 등이 작용한 결과로 이해된다.

　윤 이코노미스트는 “전체적으로 개선된 통계에 고무되어 있다”며 이전에 “예견한 결과가 도래한 것 같다”고 말했다.

　한편 지난 1사분기 주택 중간가격이 가장 비싼 곳은 캘리포니아의 산호세이로 78만8000달러였다. 가장 싼 곳은 뉴욕의 엘미라(Elmira)로 7만5300달러였다.

　송훈정 기자

美은행 서브프라임 대출기준만 조였다

美은행 서브프라임 대출기준만 조였다

FRB 시중은행 대상 조사
`일반 대출 기준은 그대로`
입력 : 2007.05.15 10:17

[이데일리 권소현기자] 미국 은행들이 신용도가 낮은 이들에 대한 서브프라임 모기지 대출 기준은 강화했지만 일반 대출에 대해서는 기존의 대출 기준을 유지하고 있는 것으로 나타났다고 월스트리트저널(WSJ)이 15일 보도했다.

연방준비제도이사회(FRB)가 은행들을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 지난 3개월동안 서브프라임 대출 고삐를 조였다고 답한 은행은 56.3%로 절반을 상회했다. 변종 모기지에 대한 대출기준을 강화했다는 답도 45.5%로 절반에 육박했다.

그러나 85%가 신용도가 좋은 이들에 대한 대출기준은 유지했다고 답했다.

연준은 "서브프라임이나 비제도권 모기지 대출에 대한 기준 강화가 프라임 모기지에 대한 대출정책 강화로 연결되지는 않았다"고 말했다.

한편 미국 전반적으로 모기지 수요는 감소한 것으로 나타났다. 조사에 응한 은행의 3분의 1 가량이 지난 3개월간 종류를 불문하고 모기지 신청이 감소했다고 답했다.

부동산 정보 한눈에...부동산 투자 박람회

부동산 정보 한눈에...부동산 투자 박람회


20일 코리아 빌리지 대동연회장

뉴욕 일원에서 진행 중인 부동산 투자 및 건축, 비즈니스 창업 정보를 한 눈에 볼 수 있는 ‘부동산 투자 박람회’가 20일 코리아빌리지 대동연회장에서 개최됩니다.

‘뉴욕한인상공회의소와 뉴욕한인건설협회가 공동주최하고 한국일보가 특별후원하는 이번 박람회는 로즈랜드 프로퍼티스, 리버티 하버, 리버티 테라스, 센추리아, 블라인드 맥스, 엘리멘트 등 미국계 및 한인 대형 콘도건설회사와 개발투자 회사, 건축자재업체 등 부동산 관련 30여개 회
사가 참여, 풍부하고 다양한 정보를 제공합니다. 또 융자회사와 은행 등 부동산 금융 관련 업체들과 프랜차이즈 창업관련 업체 30개 사가 참가, 상담 서비스를 펼칩니다. 특히 이번 행사는 ‘건축·홈·비즈니스 창업’이란 부제를 달고 일반 동포들을 대상으로 부동산 투자, 온라인 창업, 프랜차이즈, 주택 검사 등에 관한 무료 세미나를 코리아빌리지 열린공간에 마련된 3개의 컨퍼런스 룸에서 하루종일 마련합니다.

뉴욕에서 처음 열리는 이번 박람회는 이제껏 동포사회가 경험해보지 못한 실질적인 부동산 투자개발 및 비즈니스 창업 정보 취득의 장으로서 동포들에게 새로운 기회를 제공할 것입니다.

관심있는 동포들의 많은 성원 바랍니다.
◆일시 : 5월20일 오후 1시～6시
◆장소 : 코리아빌리지 대동연회장 및 열린공간
◆주최 : 뉴욕한인상공회의소, 뉴욕한인건설협회
◆특별후원 : 한국일보
◆문의 : 행사준비위원회 718-359-4222

미 1위 모기지렌더 컨트리와이드 파이낸셜 - 융자급증

미 1위 모기지렌더 컨트리와이드 파이낸셜 - 융자급증

모기지 융자업계의 위축에도 불구하고 업계 1위인 융자기관인 컨트리와이드 파이낸셜이 이 기간을 활용해 오히려 시장 점유율 확대에 나서고 있다.
컨트리와이드사는 4월 총 융자금액이 400억달러로 전년동기 대비 11% 늘어났다고 9일 밝혔다. 변동이자율로 집을 구입했던 집주인들이 고정이자율로 재융자를 하면서 컨트리와이드사의 융자금액 증가에 큰 기여를 한 것으로 풀이된다.
최근 회사 비용 절감을 위해 3,000개에 달하는 일자리를 없앴던 컨트리와이드사는 반대로 회사가 확장으로 방향을 전환하면서 탑세일즈맨들을 스카웃해고 있는 실태다.
컨트리와이드의 융자액 증가는 서브프라임 모기지 융자회사들의 붕괴와 다른 악재들로 크레딧이 좋지 않은 융자자들이 일반은행에서 얻는 모기지 융자금액이 49%나 줄어든 상황에서 발생한 것으로 더욱 이채롭다.
융자금액 감소는 크레딧이 좋지 못한 융자자들에게 융자승인기준을 강화하면서 발생한 것이다.

<배형직 기자>

모기지 신청률 3주 연속 상승

주간 모기지 신청률이 3주 연속 상승세를 보였다.

전국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 계절적 변수를 제거한 모기지 신청지수는 680.7건으로 전주대비 3.6%가 증가했다.

MBA는 최근 재융자 프로그램과 주택 구입이 증가하면서 모기지 신청률이 지속적으로 오르고 있는 것으로 분석했다.

재융자 지수는 전주대비 4.9% 오른 2115.2건을 기록했다. 또한 구입지수는 438.3으로 전주보다 2.6% 상승했다.

30년만기 모기지 금리는 지난주 6.14%로 6.1%포인트 떨어졌고 15년 만기 금리도 전주 5.83%에서 지난주 5.82%로 하락했다.

세컨드홈 처분은 어떻게…'투자용이라면 팔아라'

세컨드홈 처분은 어떻게…'투자용이라면 팔아라'


증여-부모때 구입가로 세금 산정, 기타-세금 피할 수 있는 LLC 방법도



세컨드홈을 갖고 있는 한인들이 그 주택을 팔아야 할 지, 아니면 자식에게 넘겨줘야 할 지 고민하는 경우가 많다. 자식에게 넘겨줄 때도 어떤 형태로 넘겨줘야 최대한 세금을 내지 않고 부담없이 넘겨줘야 할 지 헷갈리기만 하다.
물론 이에 대한 똑 부러질만한 해답은 없다. 개인이 처한 상황에 따라 다르다는 뜻이다. 과연 어떠한 게 좋은지, 각 방안의 장점을 알아봤다.

▷판매

투자용이라면 굳이 보유하고 있다 자식에게 물려주는 것보다는 지금이라도 파는 것이 보다 안전하다. 단 투자용이 아닌 휴가용이나 나중에 노후대비용이라면 굳이 팔 필요는 없을 것이다

먼저 투자용인 경우를 보자. 이런 경우라면 유지 비용과 보유로 인한 이익을 계산해봐야 할 것이다. 단독 주택을 예로 들면 모기지 페이먼트와 세금 주택 보수비용 등이 유지 비용이다. 보유로 인한 이익은 렌트비 및 가격 상승분 세금 공제 혜택 등이 있다.

현재 평균 모기지 페이먼트 대비 렌트비는 50~60% 수준. 여기에 주택 보수비용이 연평균 2000달러 정도는 소요된다. 세금도 주택 구입가의 1.2% 정도다.

따라서 렌트비를 받고 모기지 페이먼트액수에 대한 세금 공제 혜택을 계산하더라도 턱없이 모자라기만 하다. 주택이 아닌 다른 곳에 투자했을 때의 기대 이익도 생각해야 한다. 이를 감안하면 주택 가격이 연평균 6~7%는 상승해야 손익분기점이 든다.

그러나 지금까지의 계산은 세입자가 비는 기간이 없을 때 얘기다. 세입자가 나가고 다음 세입자가 들어오기 까지 적어도 1~2개월은 걸린다. 세입자를 들이면 신경쓰야 하는 것도 한두가지가 아니다. 이 모든 것을 생각하면 적어도 집값이 매년 10%는 올라야 투자할 가치가 있다. 결국 현재처럼 불황이 길어질 조짐이라면 파는 것이 낫다는 결론이다.

휴가용이나 노후대비용이라면 조금은 다르다. 물론 경제적 이익은 더 낮아진다. 가족들이 별장처럼 이용하는 경우이기 때문이다. 유지 비용은 투자용보다 많지만 그만큼 가족들에게 주는 만족감도 크다. 미리 노후를 대비할 수 있는 잇점도 있다. 당장 팔았을 때 투자 이익이 이러한 가치를 넘어설 지는 의문이다.

▷증여

현 세법상 자식에게 증여를 하면 100만달러까지는 증여세가 없다. 100만달러가 넘어서면 초과되는 부분에 한해 43% 정도의 세금이 부과된다.

그러나 2010년이면 증여하는 재산이 100만달러를 넘어도 한시적으로 면세가 된다.

증여의 잇점은 재산세를 부모가 산 가격에 의거해 내는 것. 만약 부모가 30만달러에 구입해 현 시세가 60만달러인 주택을 자식에게 증여해도 30만달러에 대해 재산세를 내게 된다.

남가주한인부동산협회의 저스틴 오 고문CPA는 "그러나 증여받은 주택을 팔면 부모가 산 가격을 기준으로 하기 때문에 세금 부담이 커지는 것이 단점인 만큼 잘 고려해야 한다"고 말했다.

▷기타 방안

최근에는 LLC(유한책임회사)를 만들어 자식을 LLC의 파트너로 영입하는 것도 많이 이용된다. 이를 통해 증여 형식을 통하지 않고 주택을 자식에게 합법적으로 물려줄 수 있기 때문이다. 또한 비용은 LLC에서 부담하는 만큼 자식에게 별도의 부담을 줄 필요도 없다.

장기간을 계획하고 자식에게 물려줄 때 효과적이다. 특히 세금을 피할 수 있는 것이 큰 장점이다. 그러나 증여에 비해 다소 시간이 걸리는 것이 단점으로 지적될 수 있다.

재융자(Refinance) 할 때 고려해야 할 사항들

재융자(Refinance) 할 때 고려해야 할 사항들



현재 상환하고 있는 주택융자금을 더 낮은 금리로 다른 은행으로부터 새로이 융자받고자 하는 것을 “재융자(Refinance)”라고 한다. 재융자는 크게 세 가지로 분류한다. 첫째, 은행 Mortgage 이자가 내려갔을 때 매달 융자 상환금(Mortgage Payment)을 절약하기 위한 것. 둘째, 3년 고정, 5년 고정, 혹은 7년 고정 같은 융자의 계약만료기간 후에 모두 원금을 상환(Balloon Payment)해야 할 경우. 셋째, 자녀의 학자금 융통을 내기 위해서나 또는 사업자금을 마련하고자 할 때다. 이 경우 주택을 담보로 융자하는데 보통 “Cash Out” 융자라고 한다.



어떤 때 재융자하는 것이 가장 바람직한가? 재융자 받으려는 금리와 현재의 금리와 적어도 2%의 차이가 나야 한다. 통상적으로 “2% 규칙(2% Rule)”이라고 말한다. 이 룰(Rule)은 어떤 경우에든 완전한 것은 아니지만 다음의 예로 알기 쉽게 설명한다. 가령 200,000달러의 융자금액을 9%의 이자로 30년 상환으로 낼 경우 한 달 상환금이 1,609달러가 된다. 하지만 같은 융자금액을 연금리 2%가 낮은 7%의 이자로 30년 상환한다면 매달 상환금은 1,330달러가 된다. 재융자를 통하여 매월 279달러를 절약되는 것이다.



재융자 수수료는 Escrow Fee, Title Insurance, Loan Fee, Lender Fee들로 4,000달러 정도가 소요된다. 이 4000달러의 비용은 약 14개월(4000/279=14.34) 후부터 보상받는다. 15개월 째가 될 때부터 매달 279달러씩의 월페이먼트가 줄어들기 때문이다(연 9%의 이자를 낼 때와 비교하여서).



하지만 위와 같은 조건으로 100,000달러 액수를 재융자 받을 땐 재융자를 통하여 얻는 이득 시기가 늦어진다. 월 절약 액수가 140달러밖에 되지 않기 때문이다. (수수료는 200,000 달러와 같은 4,000달러.) 이런 이유로 100,000달러를 융자받을 땐 28개월 이상이 지나야만 재융자의 이득을 볼 수 있다. 이 경우 재융자 후 28개월(4000/140=28.57)이 지나기 전에 집을 판다면 오히려 손해만 본다.



재융자를 통해서 몇 개월 째부터 실질적 이득을 볼 수 있나 하는 것을 “Break-even month”라고 말한다. 재융자는 항상 “Break-even month”가 언제인지를 알고 추진하는 것이 좋다. 보통 2년도 살지 않고 이사할 계획을 가진 사람들은 “재융자”에 대해서 좀 더 생각해보는 것이 현명하다.



일단 재융자를 통한 이득이 보장된다는 결론에 도달하면 어떻게 재융자를 신속하게 받을 수 있나 알아본다. 다음의 6가지 사항을 꼼꼼하게 챙기면 유리한 조건의 재융자가 가능하다.

(1)융자를 여러 금융기관에 의뢰하지 말라. 비용과 시간만 허비할 확률이 높기 때문이다. 어떤 금융사에 의뢰하기 전 여러 금융기관을 먼저 쇼핑하여 어떤 금융사에서 가장 유리한 조건으로 재융자를 제공하는지 알아 보라.

(2)융자신청서를 가능한 한 완벽하게 작성하라. 융자신청서가 부실하고 빠진 부분이 많으면 일 진행이 늦어진다.

(3)융자신청서 외에도 융자에 도움이 될만한 적당한 서류들(Income Tax, W-2s, IRA, Portfolio, 은퇴연금, 등등)을 융자신청 서류와 함께 제출한다.

(4)주택감정 시 주택의 크기, 확장하였다면 시(City)로부터 받은 허가증서사본, 주택을 산 시기 등등 집에 대한 정보를 감정사(Appraisal)에게 알린다. 불필요한 시간을 줄일 수 있기 때문이다.

(5)이자에 너무 욕심 부리지 말라. 목표하였던 이자에 접근했다고 생각되면 그것으로 만족하고 재융자를 끝내라.

(6)융자진행을 확인(Follow-up)한다. 적어도 일주일에 한번 정도는 융자 브로커나 금융기관에 전화해서 어디까지 융자가 진행되었는지 확인하는 것이 좋다.



위의 여섯 가지 사항을 염두에 두면 유리한 금리의 재융자가 가능하다. 그렇지 않고 좀더 나은 이자를 고르려다 시간을 끌면 오히려 더 큰 혹을 붙일 수도 있다. 때문에 적당한 때에 결단을 내려 적절한 재융자의 매듭을 짓는 것이 재융자에 대한 이득이 따른다.

수수료 없는 모기지 상품

수수료 없는 모기지 상품

입력일자:2007-05-08

BOA 신규 융자 프로그램 전국 확대 실시



뱅크오브아메리카(BoA)가 수수료 없는 모기지 융자 프로그램을 미 전역으로 확대 실시한다.
수수료 없는 프로그램인 ‘No Fee Mortgage Plus’는 융자신청비, 융자기관수수료 및 개인모기지보험가입 조항을 없앴다.
이 프로그램은 지난해 9월 워싱턴주에서 시범 실시된 이후 올 2월 실시지역을 일부 주로 확대했으며 이번에 미 전역으로 확대된다.
리암 맥기 뱅크오브아메리카 글로벌 컨수머스 몰비즈니스뱅킹 회장은 “이 프로그램은 모기지 융자신청 과정에 숨은 미스테리와 복잡성을 없앴다”면서 “대형은행으로서 주택구입자들에게 융자의 새로운기준을 제시하게 됐다”고 밝혔다.
이 프로그램은 또 융자신청자가 뱅크오브아메리카로부터 융자승인을 받았지만, 결과적으로 융자는 다른 융자기관으로부터 하게 될 경우 250달러를 신청자에게 주는 ‘베스트 밸류 개런티’ 프로그램도 함께 제공한다.

'신용평가 업체도 모기지 위기 책임' 월가·학계 공동 비판

'신용평가 업체도 모기지 위기 책임' 월가·학계 공동 비판


미국의 주요 신용평가기관들이 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 위험을 과소 평가해 지금과 같은 사태를 초래한 책임을 져야 한다고 월가와 대학 공동 보고서가 3일 지적했다.

뉴욕 소재 투자 리서치 기관인 그레이엄 피셔 앤드 코의 조수아 로즈너 사장과 필라델피아 드렉셀 대학 재정학과의 조지프 맨슨 교수는 이날 발표한 '위험이 어디서 왔는가: 잘못된 채권 평가가 어떤 결과를 냈는가'라는 제목의 공동 보고서에서 서브프라임 모기지 조건이 계속 바뀌는 상황에서 무디스와 스탠더드 앤드 푸어스(S&P) 및 피치 등이 위기초래 가능성을 제대로 평가하지 못했다고 비판했다.

보고서는 이들 평가기관이 서프프라임 모기지 위기에 대한 책임을 면할 수 없다면서 이 상품이 등장하는데 부분적으로 기여했기 때문이라고 지적했다.

보고서는 이날 워싱턴 소재 허드슨 연구소에서 공식 발표됐다.

신용불량자 및 수입원이 적은 사람들이 주택융자 받는 방법 (Sub-Prime Loan)

신용불량자 및 수입원이 적은 사람들이 주택융자 받는 방법 (Sub-Prime Loan)


얼마전에 미국에서 일어난 모기지파동의 주 원인이죠. - 서브프라임 모기지 -


이런 사람들 주택융자 받기 수월치 않다: (1)파산(Bankruptcy) 기록자. (2)월페이먼트를 지불하지 못하여 집을 은행에 넘긴(Foreclosure) 경력자. (3)자동차 페이먼트를 3달 연속 지불하지 못한 기록이 있는 자. (4)수입원이 불규칙한 사람.



파산(Bankrupcy)이나 은행으로 집이 넘어간(Foreclosure) 경력자는 보통 7년까지 금리에 있어서 불리한 주택융자가 따른다. 자동차나 기타 다른 페이먼트를 연체했을 경우 약 2년 정도는 지나야 유리한 조건의 융자가 가능하다.



필자는 이런 질문을 종종 받는다. “파산 경력이 있는데 새 주택을 구입할 수 있나요?” 또는, “좋은 주택을 봐뒀는데 현재의 수입으로선 좀 감당하기 어렵습니다. 그러나 좀 있으면 나아집니다. 그 집을 융자로 구입할 수 있는 방법이 없을까요?”



미국은 “기회의 국가”이자 “재활의 국가”다. 비록 한 때의 실수로 파산한 경력이 있다해도 그 경력으로 그 사람이 사회서 재기하기 힘들어진다면 미국 좋다는 말 헛것이요, 또 현재의 수입이 많지 않다고 해서 앞으로 감당할 수 있는 주택을 구입하지 못한다면 이 또한 미국에 살 맛 없게된다. 여기 미국서 살 맛 나게 하는 “Sub-Prime Loan”을 소개한다. “A-(마이너스) Loan(융자)”이라고도 부른다. “Sub-Prime Loan”은 두 종류로 분류한다.



첫째, 2년 혹은 3년 고정 프로그램이 있다. 처음 2-3년 동안 고정으로 페이먼트를 내고, 그 후 변동이자로 바뀐다. 보통 30년 프레임으로 페이먼트가 계산된다. 이자는 30년 고정이자율에서 약 0.5-2% 정도의 높다. 2-3년 간 월페이먼트를 어김없이 지불하면 나중에 저금리로 재융자가 가능하다. 이 프로그램은 보통 조기상환에 벌금(Prepayment Penalty)이 따르며, 재융자 조정 없이 2-3년 후에도 계속 가지고 있으면 높은 금리의 변동이자율로 바뀐다. 때문에 2-3년 후 재융자를 받는 게 좋다.



둘째, 30년 고정이자 감소 프로그램이다(30-year fixed 4-year rate Reduction Program). 보통 A크래딧 고정이자보다 2%정도 높은 이자로 시작한다. 하지만 한번도 페이먼트를 늦게 내지 않을 경우 이자를 매년 0.375%까지, 4년이 되면 1.5%까지 줄여준다. 지금 9%의 이자로 30년 고정프로그램을 시작했으면 4년 후 7.5%로 낮아지는 것이다. 단 4년 간 한번이라도 늦게 페이먼트를 늦게 낸 기록이 있으면 이 혜택이 없다.



“Sub-Prime Loan”의 장점을 말한다. (1)다운페이가 20%보다 낮을 경우도 PMI(모게지 보험)를 내지 않는다. 이자만 약간 높다. (2)500,000달러까지 빌릴 경우 이자가 같다. (A크래딧 융자 300,700달러까지.) (3)Sub-Prime Loan을 신청할 경우 크레딧에 나타난 발란스(Balance)를 지불하지 않고도 융자가 가능하다. (A크레딧 융자는 꼭 지불해야 함.) 크레딧에 나타난 미납세(Tax Lien)나 법정에서 판결 받은 벌금(Judgement)은 지불해야 한다.



“Sub-Prime Loan”의 단점들이다 (1)실수로 페이먼트를 늦게 내면 높은 금리의 변동이자로 바뀐다. (2)2-3년 후 재융자 하지 않으면 변동이자율이 적용된다. (3)조기상환을 하면 벌금(Prepayment Penalty)이 따른다(보통 6개월이자). (4)A크레딧 융자와 달리 건축융자, 땅 융자, 10년 고정, 40년 고정, Co-Op융자 같은 혜택이 없다.



서브프라임론에 대해 요약 정리한다. 신용불량자나 수입이 적은 사람들이 장단점을 알고 시기 적절하게 잘 이용하면 득을 본다. 반면 단점이 적용되는 시기에 제대로 대처하지 못하면 손해본다. 때문에 시기를 잘 맞춰 서브프라임론을 하면 적잖은 득이 따른다.

경제 에세이

경제 에세이

<오명호/ CVE 이사>

중국이 미국의 모기지 이자율을 떨어뜨리고 있다는 얘기가 돌고 있다. 각국의 경제정책에 따라 교역국들의 물가 환율 이자율등이 서로 영향을 주고받기 마련이다. 경제 규모가 큰 나라가 규모가 작은 나라의 경제변수에 많은 영향을 준다는 것도 사실이다. 그러나 경제 규모가 미국보다 작은 중국이 미국의 모기지 이자율에 영향을 준다는 것은 무슨 뜻일까.

중국은 상품을 팔아 모은 외환 보유고가 1조달러이다. 이 거금을 중국정부는 안전한 국가의 통화로 표시된 채권에 투자하고 있다. 미국정부가 재정적자를 메우기 위해 발행하는 미국 정부채에 6000억불 유럽 국가들이 발행하는 유럽국가 채권에 2000억불 일본정부의 채권에 1000억불을 투자했다. 1000억불 규모의 미국 모기지 유동화 채권(모기지를 담보로 발행한 채권:MBS)도 소지하고 있다.

미국 유럽연합 그리고 일본의 통화 표시 채권에 1조달러를 투자하고 있는 셈이다. 미국 유럽 일본에 상품 수출 댓가로 벌어들인 돈을 다시 해당 국가에 투자하고 있다고 해석할 수도 있다. 과거 80년대 일본이 과도한 무역흑자로 벌어들인 돈을 미국의 채권에 투자했던 것과 다르지 않다.

지금 중국내 논쟁이 되는 부분은 미국에 투자된 7000억불이다. 중국의 7000억불이 미국의 이자율을 완화시키고 궁극적으로 모기지 이자율도 떨어지게해 미국인들에게 혜택을 줬지만 자국민인 중국인에게 돌아온 것은 무엇이냐는 지적이다. 자국민들의 교육에 그 돈을 투자하라는 중국인들의 목소리가 높다.

무역흑자로 벌어들인 돈을 중국인들의 교육여건 개선과 기술교육에 사용하려면 먼저 그 돈을 자국화폐로 환전해야한다. 이 경우 위안화에 대한 수요가 증가해 위안화 값이 오르게 되고 위안화는 평가절상 압력을 받게된다. 중국정부의 고민은 여기에 있다. 그렇지 않아도 위안화 값을 올리라는 미국의 압력을 버티고 있는 중국이다. 대미 환율을 안정적으로 운용해 수출을 증가시키려는 중국의 경제목표를 위해서도 평가절상은 피하고 싶은 것이다.

중국이 미국과 유럽 등의 국가들과 무역마찰을 피하는 길은 적극적으로는 보잉여객기나 프랑스의 열차를 구매하고 소극적으로 미국국채나 유럽 국채를사는 것이다. 또 다른 대안은 중국정부가 중국 정부채권를 발행해 민간인에게 파는 방법이다. 그러나 중국채권을 살만한 여력을 가진 중국인은 거의 없고 중국에는 채권시장이 발달되어 있지 않다.

개발도상국이 선진국으로 발전하는 과정에 나타나는 재미있는 특징이 있다. 실물분야인 제조업에서 풍부한 인력과 값싼 임금 기술모방정책으로 무역 흑자를 많이 내지만 무역흑자로 벌어들인 돈을 관리할만한 금융분야는 미약하다는 점이다. 일본은 제조업으로 세계를 제패했지만 스미모토 미쓰이 도쿄은행 등의 금융기관은 경쟁력이 없어 사라졌다. 한국도 금융분야의 후진성으로 IMF위기를 당했다. 비록 제조업은 일본 한국 중국 등에 넘겨줬지만 뉴욕의 월가와 영국의 런던은 세계의 금융중심지의 자리를 뺏기지 않고 있다.

지금까지 중국정부는 단순히 외환보유고를 각국의 정부채권을 구입하는 소극적인 외환운용정책을 펴오다가 올해부터는 금 석유 구리등의 상품들로 확대하는 포토폴리오를 구성중이다. 이를 위해 새로운 외환보유고 운용회사를 설립하고 있다. 싱가포르의 국가투자청처럼 국가가 직접 운용하는 외환 투자회사를 만들고 실질적인 운용은 선진국의 금융기관에 맡긴다는 것이다.

중국이 미국에 투자한 것은 당연한 일이다. 미국경제가 좋으니 나쁘니 해도 아직까지 미국 달러만큼 신뢰성 높은 화폐는 없다. 중국이 미국의 모기지 금리에 미미할 정도의 영향은 주었는지 모른다. 그러나 중국은 자신의 돈을 안전하게 투자하기위해 주식보다는 리스크가 적은 미국국채와 수익율이 좋은 모기지 담보채권을 매입한 것이었을 뿐 미국인들의 주택 구매에 도움을 주기 위한 투자는 아니었다.

美 모기지금리, 지난주 제자리

美 모기지금리, 지난주 제자리

입력 : 2007.05.04 09:03

[이데일리 김국헌기자] 2주 연속 내림세를 보였던 미국 모기지 금리가 이 주에 제자리에 머물렀다고 CNN머니가 3일(현지시간) 보도했다.

미국 소비 지출 증가세가 둔화되고, 인플레이션 지표가 온건했기 때문이다.

미국 모기지업체 프레디맥에 따르면, 지난주(4월27일~5월3일) 30년 만기 모기지 고정금리(FRM)는 전주와 같은 6.16%를 기록했다.

리파이낸싱(저금리 대출로 갈아타는 것)에 주로 이용되는 15년 만기 모기지 고정금리도 전주와 같은 5.87%로 나타났다.

5년짜리 변동금리(ARM)는 전주 5.88%보다 소폭 내린 5.87%를 기록했다. 1년짜리 변동금리도 전주 5.43%보다 0.01%포인트 하락한 5.42%를 기록했다.

美 모기지업체 경영진 잇따라 낙마

美 모기지업체 경영진 잇따라 낙마
패니매 CFO 연말에 사임
입력 : 2007.05.03 08:06




[이데일리 권소현기자] 미국 양대 모기지 업체중 하나인 패니매의 최고재무책임자(CFO)인 로버트 블레이클리(사진)가 연말 사임할 예정이라고 월스트리트저널(WSJ)이 2일 보도했다.

후임으로는 AOL의 CFO를 역임했던 스티븐 M. 스와드를 내정됐지만 언제 CFO직을 공식적으로 수행할지에 대해서 밝히지 않았다.

이에 앞서 지난 1일 대형 모기지 업체 프레디맥의 유진 맥퀘이드 사장 겸 최고운영책임자(COO)도 오는 9월1일 물러나겠다고 밝혔다. (관련기사☞ 프레디맥 차기 `넘버1` 사임..후임선임 `숙제`)

한편 패니매는 이날 한참 늦은 2005년 실적을 공시했다. 패니매 공시에 따르면 2005년 순이익은 63억달러로 전년 50억달러에 비해 증가했다.

패니매는 2004년 회계 오류 스캔들에 휘말리면서 4억달러의 벌금을 냈으며 고위경영진은 이에 대한 책임을 지고 사임하기도 했다.

가진 사람들이 '더욱 신중'···부자는 돈 물쓰듯? 천만에!

가진 사람들이 '더욱 신중'···부자는 돈 물쓰듯? 천만에!


제값 지불보다 세일 현장 '이잡듯' 상당수는 철저한 돈쓰기 교육 받아





'제값 다 주기보다 바겐세일 품목이 좋아!'

부자일수록 돈을 '물 쓰듯' 할 것이란 일반적 상식과는 달리 부유한 계층이 돈 씀씀이에 더욱 신중한 것으로 나타났다.

30일 아메리칸 익스프레스가 지난해 11월3일~14일 1300명을 대상으로 인터넷을 통해 실시한 설문조사에 따르면 연간 순수입이 최소 12만5000달러 이상(전체수입에서 소득세.모기지.부유세를 공제한 금액)인 미국의 부유층 가운데 69%가 '구두쇠는 아니지만 물건 구입에 세심한' 타입으로 드러났다.

그러나 최근 불거진 '서브 프라임 모기지 융자대란'이 일어나기 전에 실시된 탓에 실질적인 수치는 69%보다 높을 것으로 추정된다. 응답자들의 대부분은 비교적 엄격한 집안 분위기와 철저한 돈쓰기 교육을 받았다고 대답했다. 이들은 ▷물건값을 100% 다 지불하는 호기를 부리기보다 바겐 세일 품목 사냥에 나서며 ▷'충동 구매'보다 여기저기 '윈도 쇼핑'을 거치며 ▷인터넷을 뒤져 가격을 꼼꼼히 비교한뒤 최종 결정을 내리는 '신중파'로 드러났다.

응답자의 80%는 "부자가 되기전에는 평범한 중산층 출신"이라고 대답해 이같은 행태를 뒷받침했다. CNN머니닷컴에 따르면 2005년 기준으로 미국내 전체 주택소유자의 17%에 달하는 1970만명은 10만달러 이상을 2% 미만인 200만명은 최소 25만달러 이상 번 것으로 파악됐다.

한편 연간 순수입 12만5000달러 이상 벌며 뉴욕 맨해턴에 사는 사람은 10만380달러에 그친 샌프란시스코 거주자와 삶의 질이 비슷한 것으로 분석됐다. 또 워싱턴DC의 경우 고작(?) 8만3234달러 보스턴은 8만2760달러 워싱턴주 타코마는 6만430달러 디트로이트는 6만2233달러 휴스턴은 5만3512달러의 수입이면 맨해턴 수준과 같은 생활을 영위할수 있는 것으로 분석됐다.