재융자(Refinance) 할 때 고려해야 할 사항들

재융자(Refinance) 할 때 고려해야 할 사항들



현재 상환하고 있는 주택융자금을 더 낮은 금리로 다른 은행으로부터 새로이 융자받고자 하는 것을 “재융자(Refinance)”라고 한다. 재융자는 크게 세 가지로 분류한다. 첫째, 은행 Mortgage 이자가 내려갔을 때 매달 융자 상환금(Mortgage Payment)을 절약하기 위한 것. 둘째, 3년 고정, 5년 고정, 혹은 7년 고정 같은 융자의 계약만료기간 후에 모두 원금을 상환(Balloon Payment)해야 할 경우. 셋째, 자녀의 학자금 융통을 내기 위해서나 또는 사업자금을 마련하고자 할 때다. 이 경우 주택을 담보로 융자하는데 보통 “Cash Out” 융자라고 한다.



어떤 때 재융자하는 것이 가장 바람직한가? 재융자 받으려는 금리와 현재의 금리와 적어도 2%의 차이가 나야 한다. 통상적으로 “2% 규칙(2% Rule)”이라고 말한다. 이 룰(Rule)은 어떤 경우에든 완전한 것은 아니지만 다음의 예로 알기 쉽게 설명한다. 가령 200,000달러의 융자금액을 9%의 이자로 30년 상환으로 낼 경우 한 달 상환금이 1,609달러가 된다. 하지만 같은 융자금액을 연금리 2%가 낮은 7%의 이자로 30년 상환한다면 매달 상환금은 1,330달러가 된다. 재융자를 통하여 매월 279달러를 절약되는 것이다.



재융자 수수료는 Escrow Fee, Title Insurance, Loan Fee, Lender Fee들로 4,000달러 정도가 소요된다. 이 4000달러의 비용은 약 14개월(4000/279=14.34) 후부터 보상받는다. 15개월 째가 될 때부터 매달 279달러씩의 월페이먼트가 줄어들기 때문이다(연 9%의 이자를 낼 때와 비교하여서).



하지만 위와 같은 조건으로 100,000달러 액수를 재융자 받을 땐 재융자를 통하여 얻는 이득 시기가 늦어진다. 월 절약 액수가 140달러밖에 되지 않기 때문이다. (수수료는 200,000 달러와 같은 4,000달러.) 이런 이유로 100,000달러를 융자받을 땐 28개월 이상이 지나야만 재융자의 이득을 볼 수 있다. 이 경우 재융자 후 28개월(4000/140=28.57)이 지나기 전에 집을 판다면 오히려 손해만 본다.



재융자를 통해서 몇 개월 째부터 실질적 이득을 볼 수 있나 하는 것을 “Break-even month”라고 말한다. 재융자는 항상 “Break-even month”가 언제인지를 알고 추진하는 것이 좋다. 보통 2년도 살지 않고 이사할 계획을 가진 사람들은 “재융자”에 대해서 좀 더 생각해보는 것이 현명하다.



일단 재융자를 통한 이득이 보장된다는 결론에 도달하면 어떻게 재융자를 신속하게 받을 수 있나 알아본다. 다음의 6가지 사항을 꼼꼼하게 챙기면 유리한 조건의 재융자가 가능하다.

(1)융자를 여러 금융기관에 의뢰하지 말라. 비용과 시간만 허비할 확률이 높기 때문이다. 어떤 금융사에 의뢰하기 전 여러 금융기관을 먼저 쇼핑하여 어떤 금융사에서 가장 유리한 조건으로 재융자를 제공하는지 알아 보라.

(2)융자신청서를 가능한 한 완벽하게 작성하라. 융자신청서가 부실하고 빠진 부분이 많으면 일 진행이 늦어진다.

(3)융자신청서 외에도 융자에 도움이 될만한 적당한 서류들(Income Tax, W-2s, IRA, Portfolio, 은퇴연금, 등등)을 융자신청 서류와 함께 제출한다.

(4)주택감정 시 주택의 크기, 확장하였다면 시(City)로부터 받은 허가증서사본, 주택을 산 시기 등등 집에 대한 정보를 감정사(Appraisal)에게 알린다. 불필요한 시간을 줄일 수 있기 때문이다.

(5)이자에 너무 욕심 부리지 말라. 목표하였던 이자에 접근했다고 생각되면 그것으로 만족하고 재융자를 끝내라.

(6)융자진행을 확인(Follow-up)한다. 적어도 일주일에 한번 정도는 융자 브로커나 금융기관에 전화해서 어디까지 융자가 진행되었는지 확인하는 것이 좋다.



위의 여섯 가지 사항을 염두에 두면 유리한 금리의 재융자가 가능하다. 그렇지 않고 좀더 나은 이자를 고르려다 시간을 끌면 오히려 더 큰 혹을 붙일 수도 있다. 때문에 적당한 때에 결단을 내려 적절한 재융자의 매듭을 짓는 것이 재융자에 대한 이득이 따른다.