신용불량자 및 수입원이 적은 사람들이 주택융자 받는 방법 (Sub-Prime Loan)

신용불량자 및 수입원이 적은 사람들이 주택융자 받는 방법 (Sub-Prime Loan)


얼마전에 미국에서 일어난 모기지파동의 주 원인이죠. - 서브프라임 모기지 -


이런 사람들 주택융자 받기 수월치 않다: (1)파산(Bankruptcy) 기록자. (2)월페이먼트를 지불하지 못하여 집을 은행에 넘긴(Foreclosure) 경력자. (3)자동차 페이먼트를 3달 연속 지불하지 못한 기록이 있는 자. (4)수입원이 불규칙한 사람.



파산(Bankrupcy)이나 은행으로 집이 넘어간(Foreclosure) 경력자는 보통 7년까지 금리에 있어서 불리한 주택융자가 따른다. 자동차나 기타 다른 페이먼트를 연체했을 경우 약 2년 정도는 지나야 유리한 조건의 융자가 가능하다.



필자는 이런 질문을 종종 받는다. “파산 경력이 있는데 새 주택을 구입할 수 있나요?” 또는, “좋은 주택을 봐뒀는데 현재의 수입으로선 좀 감당하기 어렵습니다. 그러나 좀 있으면 나아집니다. 그 집을 융자로 구입할 수 있는 방법이 없을까요?”



미국은 “기회의 국가”이자 “재활의 국가”다. 비록 한 때의 실수로 파산한 경력이 있다해도 그 경력으로 그 사람이 사회서 재기하기 힘들어진다면 미국 좋다는 말 헛것이요, 또 현재의 수입이 많지 않다고 해서 앞으로 감당할 수 있는 주택을 구입하지 못한다면 이 또한 미국에 살 맛 없게된다. 여기 미국서 살 맛 나게 하는 “Sub-Prime Loan”을 소개한다. “A-(마이너스) Loan(융자)”이라고도 부른다. “Sub-Prime Loan”은 두 종류로 분류한다.



첫째, 2년 혹은 3년 고정 프로그램이 있다. 처음 2-3년 동안 고정으로 페이먼트를 내고, 그 후 변동이자로 바뀐다. 보통 30년 프레임으로 페이먼트가 계산된다. 이자는 30년 고정이자율에서 약 0.5-2% 정도의 높다. 2-3년 간 월페이먼트를 어김없이 지불하면 나중에 저금리로 재융자가 가능하다. 이 프로그램은 보통 조기상환에 벌금(Prepayment Penalty)이 따르며, 재융자 조정 없이 2-3년 후에도 계속 가지고 있으면 높은 금리의 변동이자율로 바뀐다. 때문에 2-3년 후 재융자를 받는 게 좋다.



둘째, 30년 고정이자 감소 프로그램이다(30-year fixed 4-year rate Reduction Program). 보통 A크래딧 고정이자보다 2%정도 높은 이자로 시작한다. 하지만 한번도 페이먼트를 늦게 내지 않을 경우 이자를 매년 0.375%까지, 4년이 되면 1.5%까지 줄여준다. 지금 9%의 이자로 30년 고정프로그램을 시작했으면 4년 후 7.5%로 낮아지는 것이다. 단 4년 간 한번이라도 늦게 페이먼트를 늦게 낸 기록이 있으면 이 혜택이 없다.



“Sub-Prime Loan”의 장점을 말한다. (1)다운페이가 20%보다 낮을 경우도 PMI(모게지 보험)를 내지 않는다. 이자만 약간 높다. (2)500,000달러까지 빌릴 경우 이자가 같다. (A크래딧 융자 300,700달러까지.) (3)Sub-Prime Loan을 신청할 경우 크레딧에 나타난 발란스(Balance)를 지불하지 않고도 융자가 가능하다. (A크레딧 융자는 꼭 지불해야 함.) 크레딧에 나타난 미납세(Tax Lien)나 법정에서 판결 받은 벌금(Judgement)은 지불해야 한다.



“Sub-Prime Loan”의 단점들이다 (1)실수로 페이먼트를 늦게 내면 높은 금리의 변동이자로 바뀐다. (2)2-3년 후 재융자 하지 않으면 변동이자율이 적용된다. (3)조기상환을 하면 벌금(Prepayment Penalty)이 따른다(보통 6개월이자). (4)A크레딧 융자와 달리 건축융자, 땅 융자, 10년 고정, 40년 고정, Co-Op융자 같은 혜택이 없다.



서브프라임론에 대해 요약 정리한다. 신용불량자나 수입이 적은 사람들이 장단점을 알고 시기 적절하게 잘 이용하면 득을 본다. 반면 단점이 적용되는 시기에 제대로 대처하지 못하면 손해본다. 때문에 시기를 잘 맞춰 서브프라임론을 하면 적잖은 득이 따른다.