일반주택융자와 Graduated Payment Mortgage의 차이점과 장단점

일반주택융자와 Graduated Payment Mortgage의 차이점과 장단점



미국의 주택융자는 다양하다. 월페이먼트를 다달이 지불하는데도 융자금의 원금이 늘어나는 경우가 있다. 왜 이런 융자금이 있을까? 이런 융자를 받을 만한 가치가 있는 것일까? 일반 융자금과 원금이 늘어나는 융자금의 차이점과 장단점을 알아본다.



원금이 늘어나는 기이(?)한 융자금은 “Negatively Amortized Mortgage” 혹은 “Graduated Payment Mortgage”라 부른다. 이 융자프로그램은 변동이자의 한 종류로써 융자를 시작한 후 약 3-5년의 기간 동안에 실제이자(Note Rate)보다 낮은 페이먼트 스케줄로 모기지를 지불하여 원금이 늘어난다.



변동이자는 Index+Margin에 의하여 결정된다. Index(11th District Cost of Fund Index가 쓰임)라 가정하고, Margin이 3%라고 하면 5(Index)+3(Margin)=8%(Note Rate)된다. 그리고 Negatively Amortized Mortgage 프로그램의 “시작금리”를 3.95%로 준다고 하자. 이 경우 실제 이자보다도 4.05%(8-3.95=4.05)의 이자를 적게 내 원금이 오르게 된다.



예를 들어 200,000 달러를 융자한다하자. 3.95%로 30년 상환하면 월 상환금은 949.07달러다. 하지만 현재 시장금리 8%로 이자를 내면 $200,000.00*8%=$16,000.00/year가 되어 월 1,333달러가 된다($16,000.00/12개월=$1,333.33). 그러므로 위의 두 이자 차액은 384.26 달러가 되어 매달 원금에 가산돼 원금이 늘어나는 것이다



이 융자 프로그램은 다른 종류의 변동 프로그램과 다르다. 페이먼트 상한선(Payment Cap)이 있다. 매 12개월마다 인상할 수 있는 페이먼트의 폭이 전년도 페이먼트에 비해 7.5%이상 오르지 못한다. 30년간 최고로 오를 수 있는 이자는(Life Cap)은 은행마다 차이가 있고 상한선은 보통 11.95%다. 융자금액 200,000 달러라 가정하면 5년간의 페이먼트 스케줄은 다음과 같이 변동된다. (Initial Rate 3.95%, Annual Payment Cap 7.5%.)




1 (Year) 2 3 4 5

Payment ($ * %) 949.07 * 107.5 1,020.25 * 107.5 1,118.98 * 107.5 1,202.94 * 107.5

($) 949.07 1,020.25 1,118.98 1,202.94 1,293.12




장점을 요약해 본다. 위의 경우와 30년 고정 이자율 8%(가정)의 모기지 페이먼트와 비교해 보면 30년 고정(Fixed)은 월페이먼트가 1,467.53달러가 된다. Graduated Payment Mortgage로 융자하면 처음 5년 정도는 고정이자 월페이먼트보다 훨씬 적다. 이런 맛에서 주택바이어가 Graduated Payment Mortgage 융자를 받는데 이 외 다른 장점은 첫째, Initial Payment가 적다. 둘째, Minimum Payment로 낼 수 있고 원금을 더 갚을 수도 있어 형편에 맞게 페이먼트를 조절할 수 있다. 셋째, 융자가 비교적 쉽다.



Negative Mortgage Program의 단점을 요약하면 다음과 같다. 첫째, Minimum Payment만 낼 경우 원금이 줄지 않아 에쿼티가 늘어나지 않는다(원금을 더 내면 가능 에퀴티를 늘일 수 있음). 둘째, 변동이자가 적용되어 시중금리가 오르면 즉시 반영된다. 셋째, 집 값 하락추세 땐 불리하다. 넷째, 월급 생활하는 샐러리맨은 부적합하다. 이자가 오르면 페이먼트 액수가 올라 샐러리맨들이 감당하기 어려울 수 있어서다.



각종 융자프로그램의 장단점을 알면 주택구입자는 선택의 폭이 넓어진다. 비록 원금은 서서히 오른다 할 지라도, 신용기록 불량으로 집을 구입하기 어렵거나 혹은 현금이 다른 용도(주식 혹은 뮤추얼펀드)에 필요한 사람들은 Negative Mortgage Program을 고려해볼 수 있다. 주택 장만은 물론 다른 사업자금에 융통을 기할 수 있기 때문이다.

인터넷 융자(Internet Loan)의 장단점

인터넷 융자(Internet Loan)의 장단점



인터넷 이용자가 급속히 늘면서 인터넷융자도 빠른 속도로 늘고 있다. 인터넷 융자의 매력은 무엇일까? 인터넷 융자의 몇 가지 장단점을 말한다. 우선 장점은 다음과 같다.



첫째. 직접적인 판매압력(Direct Sales Pressure)이 없다. 융자 브로커를 만나는 것이 아니므로 이 회사 저 회사를 마음대로 돌아볼 수 있다. 은행을 찾거나 융자브로커를 만나 상담을 할 때는 일단 상담하고 나서 다른 곳으로 가기에 좀 부담스럽다. 하지만 인터넷은 전혀 그런 부담감이 없다.



둘째. 하루 24시간, 일주일 7일, 일년 365일 아무 때나 자기 편리한 시간에 융자 프로그램을 알아볼 수 있고 신청할 수 있다. 또 일단 신청하면 융자가 진행되어 가는 상황을 매일 온라인으로 알아볼 수 있는 이점이 있다.



셋째. 융자회사를 마음대로 선택할 수 있는 폭이 넓고 시간이 절약된다. 인터넷에 접속하여 yahoo.com같은 서치엔진사이트(Search Engine Site)에 들어가 많은 융자회사를 찾아볼 수 있다. 하루 1시간씩 일주일만 조사를 하면 은행에 찾아가서 융자받는 것보다 훨씬 저렴한 이자로 융자받는 게 가능하다.



넷째. 여러 융자 프로그램을 비교할 수 있다. 융자회사/은행은 고객이 웹사이트로 몰린다는 것을 잘 안다. 때문에 은행은 웹사이트를 만들고 거기에 맞는 수많은 융자프로그램도 선보이고 있다. 고객은 필요한 융자에 맞는 좋은 융자프로그램을 안방에서 편히 선택할 수 있다.



그럼 인터넷 융자프로그램 다 좋은가? 그렇지 않다. 장점이 있으면 단점도 있기 마련이다. 인터넷 융자의 단점은 다음과 같다.



첫째. 융자프로그램 선택에 대한 혼동이 크다. 광고하는 융자회사/은행이 많기 때문에 오히려 어떤 은행의 융자상품을 골라야 할 지 잘 알 수가 없다. 다시 말해서 범람하는 융자회사/은행으로 인해서 소비자는 오히려 혼란을 가중되어 엉뚱한 융자프로그램을 골라 낭패를 볼 수 있다.



둘째. 인터넷융자의 간소한 융자금 계산법이 문제가 될 수 있다. 인터넷융자는 융자금 자격조건을 심사할 때 수입과 당장 내야하는 월페이먼트만을 계산에 넣는다. 때문에 복잡한 심사 대상이 되는 은퇴 계획이나 아이들 대학 학자금비축 같은 장기적인 재정목표는 배제되어 나중에 엉뚱한 융자금을 받는 낭패를 볼 수 있다.



셋째. 개인신상정보 유출이다. 인터넷은 컴퓨터 핵커에 항상 노출되기 때문에 누가 자신이 보내는 개인신상정보를 빼돌리고 있는지 알 수 없다. 때문에 저렴한 융자를 받겠다고 신상정보를 많은 융자회사나 은행의 웹사이트에 함부로 다 입력해서는 아니 된다. 확실하다고 생각되는 융자회사나 은행에만 신상정보를 입력하는 게 좋다.



넷째. 협상 불능이다. 인터넷 융자는 짜여진 기입사항에 필요한 인포메이션을 기입하면 컴퓨터에 입력되어진 프로그램이 자동으로 계산한다. 때문에 사람 대(對) 사람(Person to Person)으로 상담하면서 융자신청인의 사정을 말할 수 있는 기회가 없어 실질적 혜택의 폭이 좁아진다.



“싼 게 비지떡이다”는 속담이 있다. 인터넷융자는 융자의 성격에 대해서 확실히 알고, 또 어떤 융자회사/은행이 믿을 수 있다는 것을 알 때는 장점의 활용으로 저렴한 융자가 가능하다. 그렇지 않으면 오히려 더 큰 낭패를 볼 수 있다. 때문에 인터넷융자에 대해서 정확히 모를 땐 주변의 융자 전문인을 찾아가 융자를 받는 것이 시간과 비용을 절약할 수 있다.