모기지 페이먼트를 받는 은행은 왜 바뀔까?

모기지 페이먼트를 받는 은행은 왜 바뀔까?



은행으로부터 융자를 받고 나중에 페이먼트를 내는 은행이 바뀌는 것을 경험한다. 왜 집 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀌는지 알아보자.



페이먼트를 내는 은행이 바뀌는 경우는 변동이자(Adjustable Interest Rate)보다 고정이자(Fixed Rate)로 모기지를 지불할 때 더 자주 발생한다. 변동이자는 소위 말하는 Portfolio Financial Institutions인 World Savings & Loan이나 Washington Mutual 같은 금융기관에서 주로 대출한다. 때문에 불안정한 융자금 대출 어카운트라 할 수 있고, 이런 이유로 제2차융자기관(Secondary Mortgage Market)에 대출 어카운트를 팔 수 없다. 때문에 “변동이자”로 주택구입 융자금을 대출 받은 사람은 본래 융자금을 내준 금융기관에 계속 페이먼트를 내는 율이 매우 높다.



반면 “고정융자(Fixed Rate)”를 적용한 대출금은 페이먼트를 내는 은행이 몇 번 바뀌는 것을 경험한다. 이유는 은행의 속성에서 찾아볼 수 있다. 은행은 계속 돈을 소비자에게 빌려주어야 더 많은 이익을 만들 수 있다. 하지만 각 은행마다 융자금을 대출해 줄 수 있는 한도액이 따로 있는데, 계속 대출해주다 보면 더 이상 계속 대출해줄 수 없는 상한선의 한도액에 도달한다. 하지만 계속 대출업무를 봐야한다. 계속 대출업무를 보기 위해서 은행은 현재의 융자금 대출 어카운트를 더 큰 2차 금융권에 팔고, 판매한 만큼의 어카운트 여유 분을 또 다른 소비자들에게 대출하여 돈을 번다.



2차금융권의 대표적인 예는 프레디맥이나(Fraddie Mac), 훼니메이(Fannie Mae), 지내메이(Ginnie Mae: HUD 소속)는 고정금리가 적용된 융자 어카운트를 구매한다. 이들 기관은 “은행의 은행”으로도 불리고 “Secondary Mortgage Financial Institutions” 혹은 “Secondary Mortgage Market”이라고도 불린다. 일반 시중은행은 1차금융기관(First Financial Institutions)이다. 모든 소비자에 대한 금융 서비스가 일반시중은행을 통해서 거래되기 때문에 “1차금융기관”이라고 말한다. 2차금융기관의 수익은 1차금융기관에서 저비용으로 구매한 것은 다른 은행권이나 투자가(Investors)에게 팔아 수익을 낸다. 이런 이유로 “고정이자”로 융자받은 소비자는 모기지 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀌는 것을 경험한다.



은행은 Fraddie Mae/Fannie Mae에 융자금 대출 어카운트를 팔 수 있기 계속 대출 돈장사가 가능하다. 때문에 대부분의 1차금융권 은행은 Freddie Mac/Fannie Mae가 요구하는 까다로운 “대출기준”을 따른다.

애써 산 집 '애물단지' 안되려면, 고정금리로 바꾸고 에퀴티론 아껴라

애써 산 집 '애물단지' 안되려면, 고정금리로 바꾸고 에퀴티론 아껴라









힘들게 주택을 장만한 대부분의 한인들은 주택 관리비가 예상보다 많다고 느끼게 된다.

정원이 있다면 정원 관리 비용에서부터 물값, 쓰레기값, 전기세, 개스비 등 각종 유틸리티 비용이 만만치 않다. 더구나 살다보면 주택 곳곳이 삐걱대기 시작한다.

화장실이 새기도 하고 비가 오면 지붕에서 빗물이 떨어지기도 한다. 눈에 보이지 않던 문제점들도 점점 생겨난다. 이러한 것들을 수리하는 비용도 전혀 예상치 않았던 비용이다.

더구나 융자 프로그램마저 변동 이자율이라면 하루가 다르게 페이먼트도 올라가게 된다. 이쯤되면 집을 ‘머리에 이고 산다’는 말이 실감난다. 따라서 주택을 소유하면서 적절한 관리를 해주지 않으면 주택은 애물단지로 전락하고 만다. 집안 내부에서 절약하는 것은 물론 에퀴티론도 유사시를 위해 비축하는 등의 노하우가 필요하다.

1. 고정 금리로 바꿔라

모기지 이자율은 지난 1개월 동안 쉼없이 상승 1년전 수준으로 되돌아갔다. 따라서 변동 이자율 프로그램을 가진 소유주나 고정 이자율 기간이 끝난 주택 소유주는 융자 페이먼트가 큰 폭으로 뛰게 된다.

더욱이 모기지 이자율은 올 연말까지 상승세를 계속 현재 6.5% 수준인 30년 고정 모기지 금리가 7% 선까지 오를 것으로 융자 전문가들은 내다보고 있다. 따라서 모기지 금리를 묶어두는 것이 현명한 선택이다.

2. 유틸리티 요금을 낮춰라

전기세 개스비 물값 등도 가계 부담을 증가시키는 요인이다. 그러나 조금만 주의하면 유틸리티 요금도 20~30%는 절약이 가능하다. 이를테면 전등을 절전등으로 바꾸고 온수기의 온도를 조금만 낮춰도 사용량이 눈에 띄게 줄게 된다.

뒷마당의 스프링쿨러 가동 시간도 1분만 줄여도 물값을 절약할 수 있다. 이를테면 잔디에 물 주는 시간이 10분으로 맞춰져있다면 7분으로 조정하면 물 사용량을 30% 절약할 수 있는 셈이다.

3. 가치있는 리모델링에 투자하라

주택에 살다보면 리모델링을 하게 된다. 새로운 분위기를 원해서이기도 하고 문제가 생겨서이기도 하다.

주택 가치를 높이고 싶은 목적도 있다. 그러나 리모델링을 할 때도 경제 원칙을 생각해야 한다. 즉 최소의 투자로 최대의 효과를 얻는 것이 중요하다.

리모델링을 함으로써 가장 큰 효과를 볼 수 있는 곳은 부엌과 화장실이다. 또한 방을 추가하는 것도 가치가 있다. 그러나 수영장을 만든다던가 차고를 방으로 개조하는 등의 리모델링은 투자효과를 얻기 어렵다.

4. 리모델링은 발품을 팔아라

리모델링 비용은 항상 예상치를 초과하게 된다. 부엌 캐비넷만 하더라도 캐비넷 비용외에도 몰딩 카운터탑 설치 비용 플러밍 비용 싱크대 손잡이 등 추가로 지출되는 비용이 한두푼이 아니다. 이러한 것이 합쳐지면 오히려 캐비넷 가격을 넘어설 때도 있다. 따라서 얼마나 발품을 파느냐에 따라 리모델링 비용은 큰 차이를 보이게 된다.

홈디포나 로우스 등 주택용품 전문매장을 여러 군데 다녀보면 똑같은 자재라도 값이 서로 다름을 알게 된다. 주인이 직접 발품을 팔아 자재를 구입하면 자재값만 적어도 30~40%는 절약할 수 있다.

5. 홈 에퀴티론은 비상용으로 비축하라

주택을 구입하는 큰 목적의 하나는 유사시 대비다. 즉 에퀴티론이라는 든든한 보험을 들어두는 것이다. 에퀴티론은 일반인들이 큰 돈을 융통할 수 있는 가장 좋은 방법중 하나다.

이를테면 자녀가 대학교에 가거나 집에 큰 일이 생기면 에퀴티론을 통해 임시 해결을 모색할 수 있다. 따라서 에퀴티론을 미리 확보해놓고 잘만 활용하면 큰 도움이 된다.


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