주택 매매는 이런 절차 밟고 이런 돈을 지불한다

주택 매매는 이런 절차 밟고 이런 돈을 지불한다



은행으로부터 융자만 받을 수 있으면 집사는 것은 쉽다. 거의 모든 일을 전문가가 처리해주기 때문이다. 그렇지만 이런 이유로 본인이 집을 사면서도 어디에 어떤 돈을 어떻게 지불하고있는지 조차 모르는 경우가 허다하다. 주택 구입을 하면서 어떤 용도에 어떤 돈이 지불되는지를 알아보도록 하자.



집을 매매하게 되면 브로커에게 커미션이 있다. 커미션은 일반적으로 5-6%선에서 지불된다. 300,000 달러 짜리 집을 샀다면 일반적으로 15,000-18,000 정도가 커미션으로 나가는 것이다. 커미션을 지불하는 각 주마다 다르다. 남가주(Southern California)에서는 일반적으로 셀러가 부담한다.



집은 본인이 집적 팔 수도 있다. 본인이 직접 팔게되면 커미션을 절약할 수 있다. 하지만 그렇게 하면 바이어를 찾기가 수월치 않다. 물론 지금 같이 부동산 경기가 과열기일 때는 바이어는 찾기 쉽다. 하지만 복잡한 매매과정을 잘 알지 못한 상태에서 매매에 임하면 오히려 나중에 낭패를 당할 수 있다. 매매에 필요한 여러 형태의 지불금만 해도 20여종이 넘기 때문이다. 이런 것을 전문적으로 처리해 주는 곳이 Escrow Company다.



에스크로회사를 통해 매매 절차에 들어가면 여기에 따른 비용(Escrow Fee)을 지불한다. 에스크로회사는 바이어와 셀러 사이 3자의 입장에서 매매 서류를 작성하고 전반적인 일을 처리한다. 매매서류를 작성하고, 또 바이어/셀러의 매매에 관여된 지불금이 얼마인지 서류에 명시한다. 에스크로회사가 명시하는 지불금 명목은 대략 다음과 같고 이런 것을 지불해야만 주택 매매가 성사된다.



셀러가 지불해야할 것들:
Commission,
Documentation preparation fee for deed,
Documentary transfer tax,
Payoff of all loans in seller's name,
Termite inspection (계약에 명시되었으면),
Home warranty,
Any judgments,
Tax liens,
Any unpaid dues,
Notary fees,
Escrow fee(1/2),
Title insurance premium for owner's policy, 등등.


바이어가 지불해야할 것들:
Title insurance premium for lender's policy,
Escrow fee(1/2),
Documentation preparation,
Notary fee,
Recording charges for all documents in buyer's name,
Termite inspection (계약에 명시된 경우),
Tax proration (구입한 날짜부터),
Homeowner's transfer fee,
Interest on new loan from date of funding to 30 days prior to first payment date,
Fire insurance premium(첫째 해), 등등이 있다.

부동산 매매는 어떤 방식으로 이뤄지나?

부동산 매매는 어떤 방식으로 이뤄지나?



부동산 매매는 4-5가지의 “Listing Agreement” 방식으로 이뤄진다. 이들 리스팅에 대해서 알아본다.



(1) Open Listing.
Open Listing은 Non-Exclusive이라고 한다. 특정 에이전트에게 매매 권한 부여가 주어지지 않았다는 뜻으로써 여러 브로커가 매매에 임해 바이어를 찾을 수 있는 것을 말한다. “일방계약(unilateral)을 말한다. 매매를 공개(open)로 임하기 때문에 어떤 브로커든지 먼저 구매자를 찾아 계약을 성사시키면 그 브로커는 계약에 대한 커미션을 받는다. Open Listing은 브로커 권한 형식 중 가장 간단한 형식이며 어떤 브로커든지 매매에 참여할 의사가 있으면 참여할 수 있는 게 가장 큰 특징이다.



(2) Exclusive Agency Listing.
한 사람의 브로커에게 매매권한을 주는 것을 말한다. 하지만 주인이 바이어를 찾아 매매를 성사시키면 브로커는 단 일푼의 커미션이 돌아가지 않는다. 셀러의 입장에서는 좋지만 브로커의 입장에서는 좋지 않다. 만약 브로커가 바이어를 찾아 계약이 거의 성사되는 상황까지 갔다해도 주인이 다른 바이어에게 집을 팔았으면 브로커는 커미션을 못 받아 브로커들이 꺼리는 리스팅이다. 집주인도 브로커가 활발히 움직여 주지 않기 때문에 그리 좋은 리스팅이라고 말할 수 없다.



(3) Exclusive Right To Sell Listing.
브로커들이 제일 선호하는 리스팅이며 주택매매 시장에서 가장 널리 사용된다. 셀러와 브로커가 이 리스팅 계약을 맺으면 누가 매매를 성사시키던지 브로커는 매매에 대한 커미션을 받는다. 물론 리스팅 기한 내 집을 팔아야만 커미션을 받을 수 있다. 기한은 보통 6개월, 이 기한 내 팔리지 않으면 양방의 동의하에 기한을 연장할 수 있다. 리스팅 기한 내 판매되지 않으면 브로커는 커미션을 받을 수 없다. 때문에 브로커는 어떻게 해서든지 기한 내에 집을 팔려고 노력한다.



(4) Net Listing.
셀러, 바이어, 브로커 모두에게 그리 좋은 리스팅이 아니다. Net Listing은 주인이 정한 판매 액수보다 더 높은 값에 집을 팔면 그 더 많이 받은 액수가 브로커의 커미션이 된다. 애초 정한 판매액수보다 같거나 적으면 브로커는 일푼도 받지 못한다. 때문에 브로커가 고액으로 팔려는 경향이 있어 약간의 부작용 소지가 있다.



이 외 MLS(Multiple Listing Service)가 있다. 여러 브로커/에이전트들이 매매 리스팅을 제공하여 매매에 관여되고 기여한 브로커/에이전트들이 커미션을 나누어 갖는 것을 말한다. 부동산 커미션은 일반적으로 주택 매매 값의 5-6% 선이다. 고액의 건물매매는 쌍방의 합의하에 커미션 퍼센테지가 낮아진다.