부동산 매매는 어떤 방식으로 이뤄지나?

부동산 매매는 어떤 방식으로 이뤄지나?



부동산 매매는 4-5가지의 “Listing Agreement” 방식으로 이뤄진다. 이들 리스팅에 대해서 알아본다.



(1) Open Listing.
Open Listing은 Non-Exclusive이라고 한다. 특정 에이전트에게 매매 권한 부여가 주어지지 않았다는 뜻으로써 여러 브로커가 매매에 임해 바이어를 찾을 수 있는 것을 말한다. “일방계약(unilateral)을 말한다. 매매를 공개(open)로 임하기 때문에 어떤 브로커든지 먼저 구매자를 찾아 계약을 성사시키면 그 브로커는 계약에 대한 커미션을 받는다. Open Listing은 브로커 권한 형식 중 가장 간단한 형식이며 어떤 브로커든지 매매에 참여할 의사가 있으면 참여할 수 있는 게 가장 큰 특징이다.



(2) Exclusive Agency Listing.
한 사람의 브로커에게 매매권한을 주는 것을 말한다. 하지만 주인이 바이어를 찾아 매매를 성사시키면 브로커는 단 일푼의 커미션이 돌아가지 않는다. 셀러의 입장에서는 좋지만 브로커의 입장에서는 좋지 않다. 만약 브로커가 바이어를 찾아 계약이 거의 성사되는 상황까지 갔다해도 주인이 다른 바이어에게 집을 팔았으면 브로커는 커미션을 못 받아 브로커들이 꺼리는 리스팅이다. 집주인도 브로커가 활발히 움직여 주지 않기 때문에 그리 좋은 리스팅이라고 말할 수 없다.



(3) Exclusive Right To Sell Listing.
브로커들이 제일 선호하는 리스팅이며 주택매매 시장에서 가장 널리 사용된다. 셀러와 브로커가 이 리스팅 계약을 맺으면 누가 매매를 성사시키던지 브로커는 매매에 대한 커미션을 받는다. 물론 리스팅 기한 내 집을 팔아야만 커미션을 받을 수 있다. 기한은 보통 6개월, 이 기한 내 팔리지 않으면 양방의 동의하에 기한을 연장할 수 있다. 리스팅 기한 내 판매되지 않으면 브로커는 커미션을 받을 수 없다. 때문에 브로커는 어떻게 해서든지 기한 내에 집을 팔려고 노력한다.



(4) Net Listing.
셀러, 바이어, 브로커 모두에게 그리 좋은 리스팅이 아니다. Net Listing은 주인이 정한 판매 액수보다 더 높은 값에 집을 팔면 그 더 많이 받은 액수가 브로커의 커미션이 된다. 애초 정한 판매액수보다 같거나 적으면 브로커는 일푼도 받지 못한다. 때문에 브로커가 고액으로 팔려는 경향이 있어 약간의 부작용 소지가 있다.



이 외 MLS(Multiple Listing Service)가 있다. 여러 브로커/에이전트들이 매매 리스팅을 제공하여 매매에 관여되고 기여한 브로커/에이전트들이 커미션을 나누어 갖는 것을 말한다. 부동산 커미션은 일반적으로 주택 매매 값의 5-6% 선이다. 고액의 건물매매는 쌍방의 합의하에 커미션 퍼센테지가 낮아진다.