주택 구입 시 최상의 융자를 얻는 방법

주택 구입 시 최상의 융자를 얻는 방법



“어떤 융자 프로그램이 가장 적합한가?” 주택 구입 시 은행에서 제시하는 어떤 융자프로그램이 가장 좋은 것인지 분간할 수 없을 때 생각해 보는 딜레마다. 이번엔 어떤 융자 프로그램이 자신에게 가장 적합한 것인가를 알아본다.



단독주택을 구입할 때 융자금액이 307,000달러가 넘으면 점보(Jumbo) 융자가 된다. 307,000달러 아래면 컨포밍(Conforming) 융자가 된다. 두 가지의 차이점은 이자율에 있다. 307,000달러 이상의 점보 융자는 은행들의 위험부담이 커지므로 이자가 컨포밍보다 약 0.5% 정도 높아지며 더 많은 액수의 다운페이먼트(Downpayment)가 따른다. 이런 이유로 융자금액은 가능한 275,000달러 이하로 제출하는 것이 좋다. (참고: 4Unit 까지는 일반주택으로 분리된다.)



주택융자에 대한 금리는 크게 두 가지가 있다. 고정금리(Fixed-Rate Mortgage)와 변동금리(Adjustable-Rate Mortgage)가 있다. 고정금리엔 또 보통 15년과 30년 고정금리 프로그램이 있다. 15년 고정의 경우 빌린 돈에서 100%가 약간 안 되는 이자를 15년에 걸쳐 낸다. 30년 고정일 경우는 원금의 200% 이상의 이자를 30년에 걸쳐 지불한다.



고정프로그램의 단점도 있다. 이자가 현저하게 떨어질 경우 그 내려간 싼 이자를 적용 받지 못하는 것이다. 싼 이자로 재융자를 한다고 해도 감정비용(Appraisal Fee), 융자비용(Loan Fee), 집문서보험 비용(Title Insurance), 에스크로(Escrow) 비용 등을 다시 지불해야 하기 때문에 결국 생각만큼 싸게 집 값을 내는 것이 아니다.



변동이자(Adjustable-Rate Mortgage)의 장점은 구입한 집에서 5년 이상 살 계획이 아닌 경우에 유리하다. 변동금리는 대체적으로 고정금리 보다 낮게 시작하므로 처음 몇 년 동안엔 싸다. 물론 5년 안에 이자가 급격히 오를 경우 고정금리에 비해 손해를 볼 확률도 없지 않아 있지만 대체적으로 그런 일은 드물다.



변동금리엔 또 다른 장점은 이자가 내려가면 월페이먼트가 내려가는 것이다. 이런 이유로 고금리 시대에 집을 사야할 경우엔 변동금리로 집을 구입하는 것이 현명하다. 집을 구입한 후 이자율이 내려갈 확률이 높고 월페이먼트도 내려간다.



변동금리의 또 다른 이득은 집을 팔 경우 현재의 금리를 타인에게 양도(Assumability)할 수 있는 점이다(물론 구입자가 신용자격요건이 갖추어 있을 경우). 가령 집을 구입할 시기 이자가 높을 경우 주택 구입자가 현 소유주의 싼 이자를 그대로 양도(Assume) 받아 집을 구입할 수 있다.



고정/변동금리 융자 외 하이브리드 융자(Hybrid Loan)라는 프로그램도 있다. 고정과 변동을 혼합했고 대부분 5년 고정과 7년 고정 프로그램으로 되어있다. 구입하려는 집에서 약 5-10년 동안 살 계획이라면 이 프로그램이 좋다. 이 프로그램은 5/7년 뒤 고정에서 변동으로 바뀐다. (만약 5/7년 고정금리가 당시의 변동금리와 1%정도의 적은 차이가 있을 경우엔 30년 고정이자 프로그램이 유리.)



끝으로, 주택융자를 받을 때 한 가지 잊지 말아야 할 사항이 있다. 미리 융자금액을 다 갚을 경우 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 알아본다. 가능하면 계약보다 일찍 융자를 상환하더라도 벌금이 없는 융자가 유리하므로 벌금이 없는 것을 택하길 권한다.