어디서 거주하는 것이 좋을까? 월세아파트 Vs. 내 집(Rent Vs. Buying)

어디서 거주하는 것이 좋을까? 월세아파트 Vs. 내 집(Rent Vs. Buying)



임대아파트에서 사는데 어느 날 집주인이 갑자기 이런 말을 한다. “다음달부터 렌트비 10%를 올립니다.” 가뜩이나 경기가 하강하여 돈벌이가 시원치 않은 판인데, 또 렌트비를 올린다? 정신이 멍해진다. 이런 생각을 한다. ‘어떻게든 빨리 집을 장만해야지....’



로스엔젤레스의 단독 주택 값은 다른 곳에 비하여 비교적 비싸다. 때문에 콘도를 찾는 사람이 적잖다. 150.000달러 짜리 콘도를 구입하는데 얼마가 들어갈까? 우선 마이홈을 구입할 땐 최소 20%의 다운페이를 하는 것이 좋다. 융자은행을 보호해 주는 추가보험료(PMI)를 부담하지 않기 때문이다. 시가 150,000달러 짜리 주택을 구입하며 20%를 다운하면 은행으로부터 120,000달러의 융자금을 받아야 한다. 120,000달러를 7%의 이자율로 30년 고정으로 융자를 받으면 798달러의 월페이먼트가 나온다. 재산세 156달러를 더 가산하면 954달러가 된다 [$150,000.00*1.25%= $1,875/year. $1,875/12=$156.00/month]. 그리고 관리비 150달러라면 총합계는 1,104달러가 된다($954+$150). 이 1,104달러가 새집에서 살면서 내야하는 월페이먼트다.



그렇지만 주택 구입 시에 지불하는 이자는 나중에 비율에 따라 세금공제를 받는 사실을 잊지 말라. 실제 월페이먼트는 더 싸진다. 공제액 계산은 이렇다. 주택융자금에서 발생하는 연간 이자가 8,400달러($120,000.00*7%=$8,400.00)가 되고, 세금비율이 39%라 면 세금공제액은 총 3,276달러가 된다 [$3,458.00($8,400*39%=$3,276.00)]. 매달 273달러의 액수가 세금에서 공제된다. [$273.00($3,276/12= $273.00)]. 결국 120,000달러의 융자금에 대한 월페이먼트는 716달러가 된다 [$716.00($989.00-$273.00=$716.00)]. 그리고 콘도에 매달 매달 내야하는 관리비가 150달러라 하면 집을 구입할 때 내는 총페이먼트는 866달러($716+$150)가 된다. 만약 이 콘도가 방 3개에 화장실 2.5개라면 현재 방 3개와 화장실 2.5개짜리 아파트를 렌트($1,200)하는 것보다 비용은 더 적게 들어간다. 더 나아가 나중엔 자기 집이 되어 그 가치는 더 높다.



그럼 융자금을 받을 수 있는 요건(Qualification)은 무엇인까? 첫째, 크레딧 점수(FICO)가 최소한 630점 이상이 되어야 한다. 둘째, 월수입 액수와 한 직장이나 최소한 2년 이상 근무한 경력이 필요하다. 수입은 매달 주택 상환금, 재산세, 화재보험, 세금, 신용카드 월페이먼트, 자동차 페이먼트 등등 총 페이먼트의 액수를 합친 것보다 약 3배 정도가 되어야 한다. A라는 사람이 150,000달러 짜리 집을 20%다운해서 구입했다고 가정한다. A가 매달 집 값 외에 지불하는 돈은 매달 자동차 페이먼트 350달러, 크레딧카드 페이먼트 100달러가 있다고 가정하다. 이런 상황에서 A의 월수입은 얼마가 되어야 120,000달러의 융자를 받을 수 있나?



120,000달러의 융자금 금리를 7% 30년 고정으로 가정한다. 위에서 본대로 매달 주택 페이먼트 798달러를 내야한다. 여기에 매달 재산세 156달러, 화재보험료 35달러를 더한다. 총 989달러가 된다. 이 989달러의 금액을 은행에서는 PITI라 한다. [Principle, Interest, Tax, Insurance(콘도는 “관리비”에 보험이 포함)]. 그리고 PITI 금액에 매달 지출하는 금액을 더한다. 자동차($350)+크레딧카트($100)에 PITI 금액 1,104달러를 더하면 1,554달러의 금액이 나온다. 즉 A는 1,554달러의 약 3배인 4,662달러의 매달 총수입이 있어야만 융자를 받을 수 있는 자격을 갖추었다고 말할 수 있다.



아래의 차트를 참고하여 현재의 수입으로 어느 정도 가격대의 집을 구입할 수 있는지 알아볼 수 있다. 차트는 주택가격의 20%를 다운하고, 총수입의 33%를 집에 관련된 것에 지출하는 것으로 가정하여 작성했다.

이자	7%	7.5%	8%	8.5%
월 수입
$2000	101000	96000	92000	87000
$3000	153000	146000	139000	133000
$4000	204000	194000	185000	177000
$5000	254000	242000	230000	220000
$6000	304000	290000	276000	263000
$7000	355000	338000	322000	308000
$8000	406000	386000	368000	351000
$9000	456000	435000	414000	396000
$10000	508000	484000	460000	440000