세컨드홈 처분은 어떻게…'투자용이라면 팔아라'

세컨드홈 처분은 어떻게…'투자용이라면 팔아라'


증여-부모때 구입가로 세금 산정, 기타-세금 피할 수 있는 LLC 방법도



세컨드홈을 갖고 있는 한인들이 그 주택을 팔아야 할 지, 아니면 자식에게 넘겨줘야 할 지 고민하는 경우가 많다. 자식에게 넘겨줄 때도 어떤 형태로 넘겨줘야 최대한 세금을 내지 않고 부담없이 넘겨줘야 할 지 헷갈리기만 하다.
물론 이에 대한 똑 부러질만한 해답은 없다. 개인이 처한 상황에 따라 다르다는 뜻이다. 과연 어떠한 게 좋은지, 각 방안의 장점을 알아봤다.

▷판매

투자용이라면 굳이 보유하고 있다 자식에게 물려주는 것보다는 지금이라도 파는 것이 보다 안전하다. 단 투자용이 아닌 휴가용이나 나중에 노후대비용이라면 굳이 팔 필요는 없을 것이다

먼저 투자용인 경우를 보자. 이런 경우라면 유지 비용과 보유로 인한 이익을 계산해봐야 할 것이다. 단독 주택을 예로 들면 모기지 페이먼트와 세금 주택 보수비용 등이 유지 비용이다. 보유로 인한 이익은 렌트비 및 가격 상승분 세금 공제 혜택 등이 있다.

현재 평균 모기지 페이먼트 대비 렌트비는 50~60% 수준. 여기에 주택 보수비용이 연평균 2000달러 정도는 소요된다. 세금도 주택 구입가의 1.2% 정도다.

따라서 렌트비를 받고 모기지 페이먼트액수에 대한 세금 공제 혜택을 계산하더라도 턱없이 모자라기만 하다. 주택이 아닌 다른 곳에 투자했을 때의 기대 이익도 생각해야 한다. 이를 감안하면 주택 가격이 연평균 6~7%는 상승해야 손익분기점이 든다.

그러나 지금까지의 계산은 세입자가 비는 기간이 없을 때 얘기다. 세입자가 나가고 다음 세입자가 들어오기 까지 적어도 1~2개월은 걸린다. 세입자를 들이면 신경쓰야 하는 것도 한두가지가 아니다. 이 모든 것을 생각하면 적어도 집값이 매년 10%는 올라야 투자할 가치가 있다. 결국 현재처럼 불황이 길어질 조짐이라면 파는 것이 낫다는 결론이다.

휴가용이나 노후대비용이라면 조금은 다르다. 물론 경제적 이익은 더 낮아진다. 가족들이 별장처럼 이용하는 경우이기 때문이다. 유지 비용은 투자용보다 많지만 그만큼 가족들에게 주는 만족감도 크다. 미리 노후를 대비할 수 있는 잇점도 있다. 당장 팔았을 때 투자 이익이 이러한 가치를 넘어설 지는 의문이다.

▷증여

현 세법상 자식에게 증여를 하면 100만달러까지는 증여세가 없다. 100만달러가 넘어서면 초과되는 부분에 한해 43% 정도의 세금이 부과된다.

그러나 2010년이면 증여하는 재산이 100만달러를 넘어도 한시적으로 면세가 된다.

증여의 잇점은 재산세를 부모가 산 가격에 의거해 내는 것. 만약 부모가 30만달러에 구입해 현 시세가 60만달러인 주택을 자식에게 증여해도 30만달러에 대해 재산세를 내게 된다.

남가주한인부동산협회의 저스틴 오 고문CPA는 "그러나 증여받은 주택을 팔면 부모가 산 가격을 기준으로 하기 때문에 세금 부담이 커지는 것이 단점인 만큼 잘 고려해야 한다"고 말했다.

▷기타 방안

최근에는 LLC(유한책임회사)를 만들어 자식을 LLC의 파트너로 영입하는 것도 많이 이용된다. 이를 통해 증여 형식을 통하지 않고 주택을 자식에게 합법적으로 물려줄 수 있기 때문이다. 또한 비용은 LLC에서 부담하는 만큼 자식에게 별도의 부담을 줄 필요도 없다.

장기간을 계획하고 자식에게 물려줄 때 효과적이다. 특히 세금을 피할 수 있는 것이 큰 장점이다. 그러나 증여에 비해 다소 시간이 걸리는 것이 단점으로 지적될 수 있다.