주택금리는 왜 항상 변하나?

주택금리는 왜 항상 변하나?



금리는 항상 변한다. 경제의 상황에 따라서 상하 곡선을 그린다. 그 동안은 계속 하강세였지만 이젠 바닥을 친 관계로 앞으로 상승세로 돌아선다.



현재의 금리 상황은 다름과 같다. 2001년 5.5%이던 연방 금리가 8번의 연이은 하락 끝에 현재 1%를 유지하고 있다. 지난 5월 경이적인 308,000개의 일자리 창출은 경제 회복의 청신호로 받아들여지고 있다. 따라서 올해 11월쯤 올리려고 했던 금리를 앞당겨 올릴 전망이다.
연방공개시장위원회(FOMC: Federal Open Market Committee)는 매년 8회씩 정기회의를 갖는데 이번 6월 29-30일 올해 들어 4번째 회의가 있다. 이때 약 0.25%의 연방금리의 인상이 예상되어지고 있다. 만약 이번 회의에서 올라가지 않는다면 8월 10일로 예정되어있는 5차 회의에서 인상될 것으로 보여진다.



일반인들은 단기 이자인 연방금리가 오르면 모게지 금리도 오른다고 생각하는데 이것은 잘못된 생각이다. 주택금리는 연방이자에 많은 영향을 받지만 100%꼭 연방이자만이 주택금리를 좌지우지하는 것은 아니다. 주택금리는 보다 포괄적인 많은 경제적 요인들에 의하여 변한다. FRB(연방준비제도이사회)의 역할은 한국의 한국은행 같은 역할을 하는데 미국경제를 효율적으로 운영할 수 있도록 도와주는 기관이다. 경기가 활황이면 금리를 높여 경제에 제동을 걸고 경기가 냉각되면 금리를 낮춰 경제를 활성화시킨다.



모게지 이자를 변하게 하는 요인은 크게 3가지로 나눌 수 있다. 첫째, 수요와 공급에 있다 (Supply & Demand). 주택융자에 대한 수요가 많아지면 이자가 올라가고 적어지면 내려간다. 둘째, 모게지 금리는 주식과 같이 뉴스에 민감하다. 실업율이 올라가면 이자는 떨어지고 내려가면 이자는 오른다. 실업률하락은 호경기를 예상하게 만들고 인플레이션을 낳기 때문에 FRB는 이를 막기 위해 이자를 올리는 것이다. 셋째, 채권가격의 변화이다. 채권가격이 올라가면 시중의 돈이 흡수된다. 소비자에게 그만큼 돈이 딸리는 것이다. 융통이 어려워진다는 말이다. 이렇게 되면 소비자는 돈을 구하기 어려워지기 때문에 높은 금리를 내어 돈을 융통한다. 즉 금리가 인상되는 결과가 나타난다.



연방금리는 단기성 금리이다. 이는 우대금리에 많은 영향을 준다. 이 우대금리는 Prime Rate라고 부르며 상업융자 이자에 많이 적용된다. 많은 소비자들이 금리가 오르면 신용카드나 자동차 할부금 이자율이 즉시 오르는 것으로 알고 있는데 그렇지 않다. 보통 일년에 분기별로 한번씩 이자가 조정되기 때문에 연방정부에서 이자를 올렸다고 바로 이자가 오르는 것은 아니다.



모게지 금리는 장기 금리이다. 보통 15년이나 30년 채권 가격의 변화에 많은 영향을 받는다. 새로 발행되는 장기채권의 이자가 오르면 모게지 이자도 오르는 것이다. 모게지는 장기성 이자이므로 단기금리보다는 보다 포괄적인 경제상황에 많은 영향을 받기 때문이다.




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