격주상환 모기기지 계약 (Biweekly Mortgage Contract)의 함정

격주상환 모기기지 계약 (Biweekly Mortgage Contract)의 함정



월페이먼트 플랜을 격주(Biweekly)페이먼트 플랜으로 바꾸면 약 8년 정도의 융자상환기간이 짧아지고, 상환기간을 통하여 내야 할 이자액수를 현저히 줄일 수 있다는 광고물을 가끔 접한다. 과연 그럴까? 격주 페이먼트 플랜이 어떤 것인지 알아보자.



“Biweekly”는 말 그대로 “격주”를 뜻한다. 한달 페이먼트를 반으로 나누어 매 2주마다 상환금을 지불하는 것을 말한다. 1년은 12달이고, 월페이먼트로 융자상환금을 지불하면 12번을 지불한다. 또 1년은 52주다. 격주로는 26회가 된다. 즉 1년에 26번의 페이먼트를 낸다. 이것을 다시 월페이먼트로 따지면 1년에 13번의 월페이먼트를 내는 것이다.



이 말은 월페이먼트도 일년에 한달 치 분의 돈을 더 내면 격주페이먼트에서 얻을 수 있는 똑같은 효과를 볼 수 있다는 것을 말한다. 예를 들어 200,000 달러의 융자금을 30년 월페이먼트 상환의 7% 금리로 받았다 하자. 이를 격주페이먼트로 바꾸어 상환할 경우 약 23년 4개월로 준다. 절약되는 이자 금액은 약 68,900 달러다. 금리가 7%가 아닌 10% 였다면 상환기간은 21년으로 줄고 절약되는 이자금은 약 153,600 달러가 된다. 격주페이먼트는 금리가 높을수록 더 큰 이익이 따르고, 금리가 낮으면 그만큼 격주 페이먼트 플랜의 효과가 적다는 것을 보여주고 있다.



요즘은 15년 고정 모기지를 가지고 있으면서도 격주페이먼트로 바꾸는 경향이 있다. 지혜롭지 않다. 실제 절약되는 기간은 18개월 정도에 불과하기 때문이다. 격주페이먼트 플랜으로 바꿔서 그래도 큰 이득을 보려면 적어도 30년 모기지 페이먼트를 내고있어야 한다. 30년의 장기간에 따른 복리가 있기 때문에 페이먼트 시간을 줄임으로써 거기에 따른 이자와 원금을 빨리 갚아지기 때문이다. 또 30년 페이먼트 플랜으로 상환하면서 일년에 한번 더 페이먼트를 보내 이득을 보고자 한다면 다른 달 보다 새해가 시작되는 1월에 보내는 게 유리하다. 1월에 보낸 페이먼트는 새로 시작되는 해의 복리로 계산되어 더 많은 원금을 줄여주기 때문이다.



격주페이먼트로 바꾸면 약 300-600 달러의 계약금이 내야하고 모기지 회사가 돈을 은행에서 자동으로 빼 가는 특징이 있다. 3-6 달러의 월수수료도 있다. 적게 보이는 이 금액을 평균 23년 간 4.5 달러 금액으로 낸다면 총 1242 달러가 수수료로 더 나간다. 현재 30년 고정으로 비교적 높은 금리로 월페이먼트를 내고있다면 격주페이먼트로 바꾸면 적지 않은 이득이 따른다. 그렇지 않은 경우라면 격주페이먼트로 바꿀 필요가 없다. 큰 이득 없이 경비와 시간만 허비되기 때문이다.