집주인이 해주는 융자(Seller Financing)도 있다

집주인이 해주는 융자(Seller Financing)도 있다



주택구입에 대한 융자금은 은행이나 모게지회사들만이 해주는 것으로 생각하기 쉽다. 그렇지 않다. 집주인이 융자해주는 경우도 있다. 이런 것을 “Seller Financing”이라고 하는데, 어떤 경우에 집주인이 융자에 나서는지 알아보자.



첫째, 급한 일이 있어서 집주인이 집을 빨리 처분하려할 때 집주인이 융자에 나선다. 바이어가 은행을 통하여 융자를 신청할 필요가 없으므로 매매에 따른 서류 절차가 간소화되어 시간이 절약된다. 이 경우 팔려는 집에 아무런 모게지가 없어야 시간이 절약된다. 간단한 차용증(Note)과 집담보설정(Deed of Trust)에 서명하고 등기함으로써 매매가 끝나 집이 빨리 팔리는 이점이 있다.



둘째, 바이어가 일반은행에서 융자를 받을 수 없는 경우다. 신용에 문제가 있거나 수입(Income)이 적어 집을 살 수 없는 사람으로 판정 나면 은행 융자를 받을 수 없다. 때문에 집주인이 위험부담을 무릅쓰고 융자를 대신해 주는데 이 경우 집주인은 바이어에게 20-30%의 다운페이먼트를 요구하는 게 일반적인 관례다. 이 경우 역시 집주인은 팔려는 집에 모게지가 없어야 좋다. 만약 셀러가 은행에 갚아야할 모게지가 있다면 Wrap-Around Deed of Trust라는 것으로 일단 주택 소유권을 바이어에게 넘긴다. 나중에 셀러는 바이어로부터 페이먼트를 받아 은행에 지불하면 매매는 간단해 진다.



셋째, 바이어가 집을 구입할 때 많은 돈을 다운하지 못할 때다. 바이어가 은행에 융자를 신청했는데 은행이 더 많은 다운을 요구하고 바이어는 돈이 없는 경우가 있다. 이때 셀러는 집에 대하여 Second Trust Deed로 걸고 주택 판매를 도모해줄 수 있다. 이 경우 은행에서 허락이 있어야만 가능하다.



Seller Financing의 장점은 첫째 신속성에 있다. 은행이 개입하지 않아 계약이 빠른 것이다. 둘째, 수익성도 좋다. 오너가 캐리(Carry)해주고 받는 이자가 시중 이자보다 높다 (시중은행 이자 2-3%, Owner Carry 이자 8-11%). 셋째는 높은 안정성이다. 집 담보로 잡고 융자를 주므로 바이어가 빚을 갚지 않을 경우 집을 차압하여 다시 팔 수 있다. 넷째는 은행을 거치지 않아 융자비용이 절약된다(은행을 통하면 융자금액의 2-3%정도가 갖가지 수수료로 지출 됨). 다섯째는 세금 연장이다. 집을 팔면 판매 이익금에 대하여 세금을 내야하는데, 오너 캐리일 경우 세금을 한번에 낼 필요가 없다. 때문에 연장되어지는 세금에 대한 돈에 대하여 이자 수익이 생겨 셀러에게 이익 되고, 바이어 또한 불필요한 수속이 없어져 득을 봐 양방이 좋다.