소비자가 주택금리를 더 낮출 수 있는 방법도 있다

소비자가 주택금리를 더 낮출 수 있는 방법도 있다

“현재의 이자율보다 더 낮출 수는 없나요?” 이런 질문을 항상 받는다. 은행마다 차이가 약간 있지만, 일단 고객에게 이자율을 제시했을 때는 여러 은행의 이자율을 비교해 보고 거기서 가장 낮은 이자율을 제공하는 은행을 소개했기 때문에 은행에서 제공하는 더 낮은 이자율은 찾기 힘들다. 그러나 소비자의 임의대로 이자율을 낮출 수 있는 방법이 있다. 첫째 방법은 “Buy Down”이 있고, 둘째 방법은 “2-1 Buy Down”이 있다. Buy Down No Buy Down Buy Down 비용 $4,000.00 $0.00 융자금액 $200,000.00 $200,000.00 이자율(Interest) 6.5% 7.00% Payment $1,264.00 $1,330.00 30 yr Total PMT $455,040.00 $478,800.00 Total 이자 $255,040.00 $278,800.00 “Buy Down”은 이렇다. 보통 소비자가 이자율의 0.5% 정도 낮추고자 할 때 융자금액의 2%정도 더 내면 되는데, 이 2%를 더 내는 데에 대한 득은 30년 후 몇 배로 나타난다. 예를 들어 200,000달러에 대한 30년/연7%로 융자를 받았다 하자. 이때 200,000달러의 2% 되는 4,000달러를 더 내면 6.5%로 융자받는 데, 6.5%의 이자율로 30년간 지불하면 19,760달러가 절약된다. [($278,800-255,040)-4,000]. 도표로 쉽게 설명하면 다음과 같다. 그러나 2%를 더 내고 0.5% 포인트의 이자율을 낮춘다고 해서 언제나 돈이 절약된다고 생각하면 오산이다. 주택을 구입한 후 5년 후에 집을 팔아야만 소액이라도 이익이 생기고, 30년 후에 집을 팔면 최대의 이익이 보장된다. [1330(7%)-1264(6.5%)]=$66 $66*60months(5years)+$3,960. 다시 말해서 5년 안에 집을 팔면 손해다. 또 0.5% 더 낮은 이자율을 적용하여 모게지를 내면 세제 혜택이 약간 줄어든다. 세제혜택은 이자를 많이 낼 때 그만큼 감세가 따르기 때문이다. “2-1 Buy Down” 방법은 이자율 적용에 있어서 “고정”이 아닌 “변동”이 있는 점이 다르다. 이 프로그램은 융자금액의 2%정도의 특별 프레미움(Extra Premium)을 지불하고 융자받는 첫 해에 시세보다 2% 낮게 이자를 시작한다. 다음 해엔 1% 오르고, 또 다음 해에 1%가 오른다. 나머지 28년은 고정된다. 200,000달러를 30년/7%이자율로 융자받으면 월페이먼트는 다음과 같다. 이자율 Payment Year 5% $1,074 1 6% $1,199 2 7% $1,331 3-30 도표로 볼 수 있듯이 이 프로그램의 장점은 첫 2년간 월페이먼트가 비교적 적다. 3년째부터 올라가 그 후 28년간 같은 값의 월페이먼트를 내는데, 생전 처음 집을 구입하거나 갓 학교를 졸업하고 직장을 잡은 사람들에게 좋다. 직장을 잡아 2년이 지나면 직장이 안정되고 수입이 늘어날 것을 계산한 것이다. 3년째부터는 7%의 이자율 적용하여 월페이먼트가 오른다. 주택 구입 첫 해부터 7%의 이자율을 적용했다면 주택 구입을 2년 정도 미루었을 케이스인데, 첫 2년간 낮은 이자율을 적용하여 소비자가 주택을 빨리 구입할 수 있도록 만든 것이다. 여유자금 몇천 달러를 더 내고 주택융자 이자율을 낮게 해 돈을 버는 방법, 여유가 만만치 않은 상황에서 비교적 싼 월페이먼트를 내면서 집을 무난히 장만할 수 있는 방법, 이 모두 금융기술이 발달한 미국에서만 맛볼 수 있는 금융기법이니 미국 살기 좋다는 말 결코 헛된 말이 아닌 것 같다.

더 많은 정보 : Brian Lee, 이병무의 개인홈