Bi-Weekly(격주) Payment (주택융자금 상환금액과 상환기간을 현저히 줄이는 방법)

Bi-Weekly(격주) Payment (주택융자금 상환금액과 상환기간을 현저히 줄이는 방법)



주택융자금을 크게 줄일 수 있는 방법은 "조기상환" 을 통해서 가능하다. 조기상환은 크게 2가지의 방법이 있는데, 첫째, 현재 다달이 지불하는 월페이먼트금을 약간 더 올리는 방법이 있고, 둘째, Bi-Weekly, 즉 격주 페이먼트로 하는 방법이 있다. 두 가지 모두 원금 융자금액 상환을 짧은 시일 내로 줄여 거기에 따른 복리이자액을 현저히 낮추는 방법인데, Bi-Weekly의 개념과 장점에 대하여 설명한다. 격주 페이먼트에 앞서 우선 약간 월(Monthly) 페이먼트 액수 증가를 통한 "조기상환" 방법을 먼저 알아본다.



현재 상환하고 있는 월 (Monthly) 페이먼트 모게지 금액에 200달러를 더 지불하여 상환기간과 이자가 현저히 줄일 수 있다. 200,000달러의 융자금액을 7%이자율 30년 고정금리로 융자를 받았다 하자. 이 경우 매월 1,330달러의 페이먼트를 지불해야 한다. 30년간 총 479,017달러가 지불된다 ($1,330.61*12달 *30년=$479,017.80). 이 금액에서 원금 200,000달러 빼면 이자금액만 약 279,000달러 지불된다. 월페이먼트 금액 200달러씩 더 내면 매달 1,530달러 정도 지불하는데, 융자금 상환기간이 30년에서 20년으로 단축 되므로 이자금액도 101,011달러 적게 낸다.



작은 콘도를 한 개를 더 구입할 수 있는 금액의 절약이다.



Bi-Weekly(격주) 월페이먼트 프로그램과은 기존 융자금 상환 방법과 다르다. 격주 프로그램은 매 2주일 간격으로 주택상환금을 지불하는데, 페이먼트를 일 년에 26회의 페이먼트를 내기 때문에 조기상환이 가능하다. (일년 52주/2=26주). 다시 말하면 일 년에 13번의 월(Monthly) 페이먼트를 내는 것과 같다. 이렇게 하면 원금을 빨리 줄이고, 또 거기에 대한 이자금액이 더 빨리 줄어들기 때문에 조기상환의 효과가 나타난다.



Bi-Weekly 페이먼트에 대하여 더 쉽게 설명한다. Bi-Weekly 페이먼트는 앞서 설명한 월페이먼트 프로그램의 본래 매달 지불금액에 더 많은 액수를 얹힌 것이다. 예를 들어 Monthly Payment Program으로 200,000달러를 연 7% 30년 고정이자율로 융자금을 받았을 때 매달 1,330달러를 상환지불금액으로 내야한다. 이 경우 연간 1,330달러를 12번으로 지불하는데, 13개월로 늘었으니 1개월 치의 월페이먼트 금액 1,330달러를 다시 12로 나누면 월 110달러를 더 낸다는 말과 같다 ($1,330.61/12=$110.88). 다시 말해서 매달 은행에 지불하는 1,330달러에 110달러를 보태어 매월 1,441달러를 연간 12번 지불하는 것이다. 이렇게 하면 모게지 상환기간은 6년 14주 줄어들고, 이자 금액은 68,928달러가 절약되어 조기상환 된다.



이자율이 높을 수록 Bi-Weekly 프로그램의 효과는 더 크다. 200,000달러를 10% 30년의 이자율로 융자를 받았다 치자. 이렇게 했을 경우 융자 상환기간을 9년 2개월로 줄일 수 있고, 이자는 153,631달러 절약된다. PMI 보험료에 대한 이득도 따른다 (PMI 보험은 다운이 20%보다 적을 경우 은행이 요구하는 모게지 보험이다). 융자금 상환이 빠르기 때문에 보험료를 내지 않아도 되는 시기를 줄일 수 있기 때문이다.



집으로 우편 배달되는 Mail에서 자신들이 대행하는 Bi-Weekly Program으로 바꾸면 이익이 따른다는 광고성 편지를 많이 받는다. 그러나 Bi-Weekly 프로그램은 공짜가 아니다. 프로그램을 바꿀 시 350~ 500달러의 수수료가 따른다. 또 매월 Statement Fee 명목으로 2.50~4.00달러도 부과되어 20년의 장기간을 계산하면 적은 액수가 아니다. 이 돈을 Save하려면 위에서 언급한대로 일년에 한달 Payment를 추가로 더 지불하면 같은 효과를 본다.



하지만 이미 언급했듯이 Bi-Weekly로 Payment를 낼 경우 30년 고정융자금 상환방법에 비하면 큰 득(得)이 따른다. 200,000달러를 7~10% 융자금을 받으면 이에 대한 금액의 이득은 약 7~15만 달러 절약되고, 상환기간은 약 6~9년이 단축되어 실(失)보다 득(得)이 많음이 명백하게 나타난다.