주택융자금 대출서류는 이렇게 작성하라

주택융자금 대출서류는 이렇게 작성하라



은행은 주택융자를 신청한 사람의 서류를 놓고 엄격한 심사를 한다. 특히 신청인의 신용이 불확실한 점이 많이 있으면 더더욱 그렇다.



대부분의 주택융자(Mortgage) 은행은 융자금을 대출해 주는데 있어서 Fannie Mae(Federal National Mortgage Association)나 Freddie Mae(Federal Home Loan Mortgage Corporation)에서 정한 융자 대출의 지침서(Underwriting Guideline)의 기준을 잣대로 대출에 대한 가부 결정을 한다. 기준은 크게 6가지로 나눠져 심사를 본다.



첫째, 은행은 융자 신청인의 신용(Credit)을 제일 먼저 본다. 크레딧이 좋으면 융자금리가 낮고, 크레딧이 나쁘면 융자금리가 높다. 때문에 신용기록에 실수로 잘못 기록되어진 것이 있으면 교정부터 하라. [부득이한 사정으로 크레딧에 약간의 흠집(이혼, 실직으로 월페이먼트를 걸렀을 경우)이 있으면 융자심사인(Underwriter)에게 상황 설명을 잘 하여 어느 정도 배려 받을 수 있다.]



둘째, 안정된 직장과 수입원을 본다. 은행은 돈을 빌리고자하는 사람의 재직증명(VOE: Verification of Employment)을 요구한다. 은행은 직장 경력을 확인함과 동시에 얼마나 오랫동안 한 직장에 있었는가, 수입은 얼마인가, 앞으로 계속 근무할 것인가를 심사한다. 한 직장에서 2년 이상 근무했으면 좋다.



셋째, 수입에 대한 빚의 비율을 본다. 보통 한 달에 주택의 월페이먼트를 포함하여 지출되는 총액이 수입의 36%를 넘지 않아야 한다. 월수입이 5,000달러이고 매월 지출 총액이 크레딧카드 자동차 및 주택 페이먼트를 포함하여 2,500달러라면 수입에 대한 빚의 비율이 50%이상 되므로 좋은 조건의 융자가 어렵다.



넷째, 주택에 대한 감정(Appraisal) 서류를 본다. 다른 조건이 적합하다 해도, 주택의 시장 가격이 주택의 구입 가격보다 낮을 경우 문제가 생긴다. 은행은 주택의 구입 가격을 기준으로 하지 않고 시장가격으로만 보기 때문이다. 때문에 집을 특별히 멋있게 치장했다 해도 그 동네의 시세와 기준으로 대출금이 결정된다.



다섯째, 은행은 주택 가격에 대한 융자비율(LTV: Loan to Value Ratio)을 본다. 융자금액이 150,000달러고, 구입가격이 200,000달러라면 LTV는 ($150,000/$200,000.00=75%)이 된다. 최소 20-25%이상의 다운페이를 해야 좋다. LTV가 높으면 은행의 위험 부담이 커지기 때문에 은행은 높은 이자와 비용을 부과한다.



여섯째, 은행은 융자를 신청한사람이 최소한 석 달 정도의 페이먼트를 할 수 있는 돈이 은행에 예금되어 있는가를 본다. 다운페이먼트 비용, 융자금 부대비용, 그리고 은퇴연금(IRA 혹은 401K)이나 적금 같은 것이 있으면 서류심사에서 플러스가 된다.



융자서류를 작성할 때 다음의 몇 가지를 명심하라.

(1)서류에 P.O. Box를 직장 주소로 써넣지 말라. 은행에서 회사 자체가 없는 것으로 오해한다.

(2)수입과 은행입금액이 어느 정도 맞춰라. 월수입이 10,000달러인데 은행에 입금되는 금액은 4,000달러면 은행이 서류를 믿지 않는다.

(3)크레딧이 없을 경우 융자 서류제출 시 집 전화요금 고지서 일 년 치나 전기/가스 요금을 잘 낸 기록을 함께 첨부하라. 이런 준비가 없으면 신청인이 Foreclosure나 파산으로 신용이 나빠진 사실을 숨기려는 것으로 오해받을 수 있다.



통계적으로 주택융자 신청서류 25%는 가짜 서류들로 나타난다. 비록 신용에 약간의 흠집이 있거나, 미국에 온 지 몇 년 얼마 안되어 신통한 신용기록 없다해도 위에 기술한 대로 대출서류를 작성하면 대부분 주택융자금을 대출 받을 수 있다.

이런 것을 알고 주택융자금을 신청하라

이런 것을 알고 주택융자금을 신청하라



“아는 게 힘”이라는 말이 있듯이, “아는 게 돈”이라는 말도 있다. 특히 부동산 매매에선 더욱 그렇다. 주택융자금 대출이 어떻게 이뤄지는 것을 알아봄으로써 신속한 대출과 돈을 절약할 수 있는 방법을 알아본다. 주택융자금 대출과정은 크게 다음의 다섯 가지 단계로 나눈다.



첫째, 기본적인 서류를 준비한다. 구입할 집을 보러 다니는 것과 동시에 융자 때 필요한 서류를 같이 준비한다. 샐러리맨이라면 2년 치의 W-2와 월급 받을 때 받는 “Payment Stubs”가 필요하다. 자영업자는 지난 2년간의 세금보고서와 현재까지의 사업 손익 보고서가 필요하고, 임대를 내주는 부동산이 있는 경우엔 Rent Agreements와 2년 치 세금보고서를 준비한다. 주식, Mutual Fund, 개인은행구좌의 3개월 치 Statement도 미리 준비하라. 은퇴연금(IRA)나 401K 구좌가 있다면 여기에 대한 사본도 준비한다. 최근에 이혼했다면 이혼 증명서류(Divorce Decree)도 준비하고, 영주권자는 영주권 앞뒤를 복사해 둔다.



둘째, 융자에 대한 자격요건을 준비한다. 위의 단계가 충족되면 위에 주어진 수입에 의해서 얼마의 다운페이가 필요하고 얼마의 주택융자금을 받을 수 있는지 알 수 있다. 때문에 이런 준비를 미리 하면 시간과 사방팔방으로 돌아다니는 헛수고를 줄일 수 있다. 한 걸음 더 나아가 구입할 집을 선택하기 전 융자 승인을 미리 받는다면 주택 구입은 더 수월해진다. 셀러(Seller)가 융자 승인이 먼저 나온 사람에게 팔기를 원하기 때문이다. (시간도 절약되고 모든 게 수월하기 때문.)



셋째, 융자 프로그램과 이자율을 정한다. 새로 구입할 집에서 얼마나 살 계획인가를 결정하라. 몇 년간만 거주할 집이라면 변동금리나 5년 고정, 7년 고정 같은 프로그램이 유리하다. 이자율을 정할 때 이자와 융자비용(Point)의 관계를 잘 이해해야 한다. 이자율을 평균 치 보다 내리면 대신 포인트가 올라간다. 이자와 융자비용(Point)은 반비례한다. 하지만 이자율을 낮추면서 상대적으로 높게 낸 융자비용은 세금보고 시 100% 감면 혜택을 받는다. (집을 구입할 때에만 해당.)



넷째, 융자를 승인을 받는다. 제출된 융자신청서를 은행들이 심사한 후 융자 승인을 받는 단계인데, 주된 심사기준은 융자신청인의 크레딧, 직장경력과 수입, 집을 구입할 때 필요한 자금의 증명, 구입 하고자 하는 집의 현재 시장가치 등등을 본다.



다섯째, 융자를 마무리하는 단계로 다음 사항을 검토하라.

(1)서류를 자세하게 기입하라. 불충분한 정보는 융자심사를 지연시킨다.

(2)보완 서류 요구 시 신속히 준비하여 제출하라.

(3)이자율이 오른 것 같으면 이자를 Lock(잠굼)하라. 유리한 이자율로 잠궜다(Lock) 시기가 지나면 나중에 더 높은 이자율을 낼 수 있다.

(4)융자 심사 중 자동차, 비싼 가구, 등등 값비싼 물건을 크래딧카드로 구입하는 것을 피하라. 빚 증가로 융자 자격을 상실할 수 있기 때문이다.

(5)돈의 흐름을 증명할 수 없는 은행 잔고를 이리저리 옮기지 마라. 심사 때 명확하지 않은 돈의 흐름은 그 경로를 파악하는데 시간이 걸린다.

(6)융자가 최종적으로 승인이 되면 Escrow 회사에 직접 방문(대부분)하여 공증인 앞에서 서류를 확인한다. 이자, 융자기간, 이름, 주소가 일치하는지 알아보고, 조기상환 벌금조항 사항을 확인하고 융자서류(Loan Document)에 서명하고 다운페이먼트와 융자수수료를 Escrow에 입금한다. 입금은 개인수표는 아니 되고 “Cashier‘s Check”만 가능하다.



새 집을 장만하여 거주지를 결정하는 데엔 위의 복잡한 과정을 거친다. 때문에 확실한 중개인을 통해 주택 구입과 융자금을 신청해야 시간/금전 절약은 물론 구입에 따른 서류상의 문제가 없다.

일반융자와 정부보조 융자프로그램에 대해서

일반융자와 정부보조 융자프로그램에 대해서



주택을 구입하고자 할 때 여러 종류의 융자 프로그램을 접하게 된다. 여러 종류들 중 크게 두 종류로 다시 구분할 수 있는데 여기에 대해서 알아보도록 하자.



융자 프로그램은 현재 가장 널리 쓰여지고 있는 일반융자(Conventional)와 정부보조융자(Government Issued/Guaranteed) 프로그램이 있다. 컨벤션널은 정부의 입김이 개입하지 않았다고 생각하면 이해가 쉽다. 다시 말해서 완전한 사채라고도 말할 수 있는데 이유는 FHA(Federal Housing Administration)의 영향권이 전혀 미치지 않기 때문이다. 컨벤션널은 정부조보 프로그램보다 금리가 비교적 높고 LTV(Loan to Value Ratio)도 낮다. 만약 집 값에 대한 80% 이상의 융자를 받는다면 보험금(PMI: Private Mortgage Insurance)을 지불해야하는 불이익이 따른다. 하지만 20% 이상의 선수금(Down Payment)을 지불하면 PMI 보험금을 내지 않는다. (LTV는 소비자가 융자받을 수 있는 금액을 말함. LTV가 높을수록 다운페이먼트 금액이 적고 융자금은 많다.)



처음 집을 사는 사람들을 위하여 정부는 “정부보조” 프로그램을 운영한다. FHA융자가 그렇다. 이 프로그램은 싱글 주택일 경우 일반적으로 67,500달러까지 정부의 도움이 가능하다. 그러나 미국의 집 값은 지역마다 천양지차다. 로스엔젤레스나 샌프란시스코의 평균치 집 값과 미시시피주의 평균치 집 값과는 거의 하늘과 땅 차이다. 때문에 집 값이 높은 LA나 SF 같은 지역은 최대 124,875불까지 보조를 받을 수 있다. LTV도 85-95%까지 가능하다. 이런 특혜(?)를 받는 대신 소정의 보험금을 내야하는 조건이 따른다. “Government Issued/Guaranteed”의 특징이라고도 할 수 있다.



VA(Veterans Administration) 프로그램도 정부후원 융자프로그램이다. 재향군인들을 위한 융자프로그램으로써 일정 기간 현역에 근무한 기록이 있어야 하며 본인이 거주해야 한다. 1-4 유닛까지만 융자를 받으며, 보통 LTV는 97%까지 가능하다. 드물지만 100% 융자도 가능하다. VA 프로그램의 장점은 컨벤션널 융자와 달리 조기상환(Prepayment)에 대한 벌금이 없다. (컨벤션널 융자는 융자 후 일정 기간 내의 조기상환에 6개월 치의 벌금 지불.) 구입에 대한 포인트는 셀러가 낸다. FHA와 VA 융자는 또 클로싱 코스트(Closing Costs)의 일정 액수까지 파이넨싱으로 지불할 수 있는 장점도 있다.



융자프로그램은 위에 언급한 바와 같이 크게 두 종류가 있는데, 만일 평생 처음 집을 구입하는 경우라면 FHA와 같은 정부 보조를 받고 집을 구입하여 기일을 두고 더 큰집을 일반융자로 구입하도록 하는 것이 좋다.