일반융자와 정부보조 융자프로그램에 대해서

일반융자와 정부보조 융자프로그램에 대해서



주택을 구입하고자 할 때 여러 종류의 융자 프로그램을 접하게 된다. 여러 종류들 중 크게 두 종류로 다시 구분할 수 있는데 여기에 대해서 알아보도록 하자.



융자 프로그램은 현재 가장 널리 쓰여지고 있는 일반융자(Conventional)와 정부보조융자(Government Issued/Guaranteed) 프로그램이 있다. 컨벤션널은 정부의 입김이 개입하지 않았다고 생각하면 이해가 쉽다. 다시 말해서 완전한 사채라고도 말할 수 있는데 이유는 FHA(Federal Housing Administration)의 영향권이 전혀 미치지 않기 때문이다. 컨벤션널은 정부조보 프로그램보다 금리가 비교적 높고 LTV(Loan to Value Ratio)도 낮다. 만약 집 값에 대한 80% 이상의 융자를 받는다면 보험금(PMI: Private Mortgage Insurance)을 지불해야하는 불이익이 따른다. 하지만 20% 이상의 선수금(Down Payment)을 지불하면 PMI 보험금을 내지 않는다. (LTV는 소비자가 융자받을 수 있는 금액을 말함. LTV가 높을수록 다운페이먼트 금액이 적고 융자금은 많다.)



처음 집을 사는 사람들을 위하여 정부는 “정부보조” 프로그램을 운영한다. FHA융자가 그렇다. 이 프로그램은 싱글 주택일 경우 일반적으로 67,500달러까지 정부의 도움이 가능하다. 그러나 미국의 집 값은 지역마다 천양지차다. 로스엔젤레스나 샌프란시스코의 평균치 집 값과 미시시피주의 평균치 집 값과는 거의 하늘과 땅 차이다. 때문에 집 값이 높은 LA나 SF 같은 지역은 최대 124,875불까지 보조를 받을 수 있다. LTV도 85-95%까지 가능하다. 이런 특혜(?)를 받는 대신 소정의 보험금을 내야하는 조건이 따른다. “Government Issued/Guaranteed”의 특징이라고도 할 수 있다.



VA(Veterans Administration) 프로그램도 정부후원 융자프로그램이다. 재향군인들을 위한 융자프로그램으로써 일정 기간 현역에 근무한 기록이 있어야 하며 본인이 거주해야 한다. 1-4 유닛까지만 융자를 받으며, 보통 LTV는 97%까지 가능하다. 드물지만 100% 융자도 가능하다. VA 프로그램의 장점은 컨벤션널 융자와 달리 조기상환(Prepayment)에 대한 벌금이 없다. (컨벤션널 융자는 융자 후 일정 기간 내의 조기상환에 6개월 치의 벌금 지불.) 구입에 대한 포인트는 셀러가 낸다. FHA와 VA 융자는 또 클로싱 코스트(Closing Costs)의 일정 액수까지 파이넨싱으로 지불할 수 있는 장점도 있다.



융자프로그램은 위에 언급한 바와 같이 크게 두 종류가 있는데, 만일 평생 처음 집을 구입하는 경우라면 FHA와 같은 정부 보조를 받고 집을 구입하여 기일을 두고 더 큰집을 일반융자로 구입하도록 하는 것이 좋다.