날조된 주택융자금 신청서 작성은 위험한 모험이다

날조된 주택융자금 신청서 작성은 위험한 모험이다



FBI와 부동산 전문가들의 조사 자료에 따르면 총 융자 신청 서류 중 10-15%는 사실이 아닌 날조된 내용의 서류로 융자신청을 내는 것으로 나타나고 있다. 즉 평균 12.5%선대가 가짜 서류라는 것이다. 때문에 대부분의 은행/렌더들은 이 같은 주택융자금 사기를 막기 위해서 다음의 4가지 사항을 꼼꼼히 심사하여 은행 손실 최소화에 힘쓴다.



첫째, 구매계약서(Sales Contract)의 위조 여부를 가린다. 이것은 융자 신청서에 서명한 사람과 구매동의서(Purchase Agreement)에 서명한 사람이 동일인지 확인하는 일이다. 만약 동일인이 아닌 다른 두 사람이 서류를 서명한 것으로 나타나면 융자는 불가능하다.



둘째, 융자서류 자체가 위조되지 않았는가를 확인한다. 융자 신청서는 앞뒤가 맞아야한다. 통계에 의하면 의심받는 융자신청 서류의 35%이상이 서류에 기입한 내용이 신빙성이 없는 사실을 발견한다. 예를 들어 연간 수입이 150,000달러 이상 되는 사람이 은행에 예금통장에 단 500달러도 없다면 고액 수입은 가짜라는 판단이 내려진다. 또 수퍼마켓에서 일하는 사람이 월급을 10,000달러 이상이라고 기입했다면 은행은 거짓으로 볼 확률이 높다.



셋째, 주택감정(appraisal)이 위조되지 않았나 하는 것을 확인한다. 특히 최근 같이 주택가격의 수직상승으로 매매시장에 나온 집들에 대한 가격산출(감정)에 적지 않은 애로가 따르고 있는데, 이런 경우 가짜로 감정된 주위의 집을 비교하여 매매시장에 나온 일정 집에 대한 감정가를 매기는 사례가 종종 있다. 가령 30만 달러하는 집을 35만 달러로 감정하는 예다. 이를 기준으로 융자금을 대출해 준다면 은행은 십중팔구 손해본다. 때문에 은행은 주택감정가가 진짜인지 가짜인지를 심도 있게 조사한다.



넷째, 거주 사실(occupancy)이 사실인가를 확인한다. 은행에 민감한 부분이다. 왜냐면 자신이 거주하지 않고 렌트를 주는 투자 목적으로 집을 구입하면 관리 미비로 집 가치가 떨어지기 때문이다. 또 융자신청인이 거주 사실에 대해서 거짓으로 기입하는 경우는 융자금리가 약 0.5% 정도 낮아지고, 더 나아가 20% 미만의 다운페이먼트로 집을 구매할 수 있어서 이기도 하다. 이런 일은 비일비재한데 만약 이런 거짓이 나중에 발각되면 융자금액을 전액을 일시에 다 갚아야 하거나 집을 차압당하는 수도 있다.



연방법은 융자사기를 최고 30년 징역형과 100만 달러의 벌금을 내릴 수 있다. 서류는 사실 그대로를 기입하는 게 가장 현명하다.

주택융자금은 어디로 의뢰하는 게 가장 좋을까?

주택융자금은 어디로 의뢰하는 게 가장 좋을까?



Portfolio Lenders, Mortgage Bankers, Mortgage Brokers?



새 집을 사거나 재융자를 할 때 한번쯤 고민하는 게 있다. 어디서 융자를 받아야 할까 하는 것이다. 가장 적합한 융자를 받을 수 있는 몇몇 융자 처(Lending Institutions)와 이들이 제공하는 융자대출금에 대한 장단점을 알아본다.



첫째, “Portfolio Lenders.” “Portfolio Lenders”는 Washington Mutual Bank나 World Savings 같은 금융권을 말한다. 이 금융권은 개인의 저축성향을 중시하고 다른 은행들과는 깊은 관계가 없다. 대출서류 작성의 표준되는 제2차금융권(Fannie Mae & Freddie Mac)과 상계관계가 없어서다. 때문에 자체적으로 융자대출서류를 승인을 한다. 흠이라면 메이저 은행권보다 금리가 높다. 반면 변동이자 융자에 강하고 다양한 융자프로그램을 가진 장점이 있다. 30년 고정을 주로 다루는 2차금융권(Fannie Mae & Freddie Mac)은 개인인컴에 대한 자격조건에 까다로워 대출승인이 수월치 않을 때 Portfolia Lenders 이용이 적합하다. 만약 Portfolio Lender로부터도 대출 거절을 당하면 Sub-Prime이라는 융자 처를 통해 융자금을 대출 받을 수 있다.



둘째, “Mortgage Bankers.” Countrywide나 Chase Manhattan이 여기에 속한다. 이들 특징은 융자를 해준 다음 자신들의 돈 수요공급에 따라 Note를 파는 것이다. 따라서 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀔 수 있다. 이런 내용을 알면 집을 구입하고 나서 1년도 채 되지 않아 모게지 페이먼트가 타 은행으로 바뀌는 것이 나쁘지 않다는 것을 알 수 있다. 이 금융권의 장점은 든든한 재력을 바탕으로 주정부와 협조하여 평생 최초로 집을 사는 중산층에게 비교적 저금리의 이자를 제공하는 것. 단점은 서류 처리가 신속치 않다. 또 융자가 거절당했을 경우 다른 곳에서 다시 처음부터 시작해야 하는 번거로움이 있다. (이들은 브로커에게 더 낮은 금리를 제공한다. 개개인에겐 고금리 적용.)



셋째로는 “Mortgage Brokers”가 있다. 융자금 대출 약 70% 정도가 융자 브로커를 통한다. 융자브로커의 장점은 융자서류를 “Portfolio Lenders”나 “Mortgage Bankers”에 구애받음 없이 신청할 수 있다. 한 은행서 융자신청을 거절당해도 다른 은행에 서류를 약간 보강하여 다시 제출할 수 있다. 또 경험이 풍부한 융자브로커를 만나면 가장 적합한 융자프로그램을 통하여 최저 이자율을 적용 받을 수 이점도 있다. 단점은 비양심적 융자브로커를 만날 경우 고금리와 높은 고부대 비용으로 더 큰 불이익을 당할 수 있다. 때문에 브로커를 통해 융자금을 신청한다면 주위의 평판을 참고하는 게 좋다. 어떤 브로커가 괜찮은지 모를 경우 몇몇 브로커를 접해보고 가장 괜찮다고 생각되는 사람을 선택하여 융자금 대출 받는 게 현명하다.