미 모기지론업계, ‘도와줄께, 압류 당하지마’

미 모기지론업계, ‘도와줄께, 압류 당하지마’
미 주택경기 침체 지속에 모기지론 업계 비상대책
고객 주택 압류 막아주기 안간힘




미국에서 1990년대 초 이후 최악의 주택경기 침체가 이어지자, 모기지론(장기주택저당대출) 업계가 대책 마련에 발벗고 나섰다.
최근 미국에선 모기지론으로 집을 산 사람들이 상환을 제때에 하지 못하고, 저당으로 잡힌 집을 압류당하는 사례가 전국적으로 크게 늘어나고 있다. 올해부터 모기지론 금리가 가파르게 상승하자, 상환능력을 초과해 돈을 빌린 사람들은 상환 불능 상태에 빠졌다. 주택값이 최고치를 기록했을 때 집을 산 사람들도 집값 하락으로 인해 집을 팔아도 빌린 돈을 갚을 수 없는 처지다.

잇따르는 압류사태로 집 소유주는 물론 모기지론 업계도 골머리를 앓고 있다. 대출금을 제때 돌려받지 못할 뿐아니라, 주택 재판매 및 유지관리에 상당한 비용이 들기 때문이다. 또 특정 지역에 압류가 집중돼, 해당 지역 주택 가격을 끌어내리는 악순환도 빚어진다.

이에 따라 모기지론 업계는 대출자의 월 상환액을 줄이거나 이자율을 낮춰주고 있다. 모기지론 업체인 패니매는 서브프라임 모기지(신용이 낮은 비우량 고객에 대한 고금리 주택구입자금대출) 이용자 약 150만명이 리파이낸싱(저금리 대출로 재융자) 하도록 지원할 계획이다. 또다른 모기지론 업체 프레디맥은 신용도가 낮은 시민들이 집을 살 수 있도록 새로운 대출상품을 내놓고 있다. 다른 대형 모기지론 업체인 워싱톤 뮤츄얼은 서브프라임 모기지 대출 20억 달러를 리파이낸싱해, 주택 압류를 막을 계획이다.

일부 업체는 비영리 단체와 주택 보유자를 돕기 위한 파트너십을 맺을 예정이다. 모기지은행협회는 비영리단체와 함께, 주택압류 예방 캠페인을 벌일 계획이다. 또 주택 보유자 무료상담을 위한 핫라인도 설치할 예정이다. 정치권과 비영리단체는 모기지론 업계에 압력을 행사하면서, 이런 대책을 이끌어내고 있다.

하지만, 문제가 해결될지는 미지수다. 모기지론 업체 패니매 최고경영자 리차드 시론은 “각종 대책으로 주택압류는 줄어들 것으로 기대되지만, 만병통치약은 아니라는 점도 인정해야 한다”고 말했다.

위기의 본질은 주택경기가 회복될 전망이 보이지 않는다는 점이다. 3월 기존 주택 판매 건수는 전월과 비교해 8.4%가 줄어들어, 18년만에 가장 큰 하락폭을 기록했다. 지난 24일 공개된 스탠다드 앤 푸어스/케이스-실러 지수를 보면, 2월 주택가격이 15년만에 처음으로 전년도 같은 기간에 비해 1.5% 포인트 떨어졌다. 앞서 전미부동산중개인협회(NAR)는 올해 주택가격이 상승은 커녕, 40년만에 처음으로 전년대비 0.7% 떨어질 것으로 예상했다. 미국 일간 <크리스찬사이언스모니터>는 “모기지론 업계가 내놓는 각종 대책들은 큰 도움이 되기는 하지만, 지금의 사태가 그만큼 심각하며 악화하고 있다는 것을 보여준다”고 26일 평가했다.

[윤덕규의 Money Clinic]‘집, 살 것인가, 렌트할 것인가?’

[윤덕규의 Money Clinic]‘집, 살 것인가, 렌트할 것인가?’



표1



표2


지난 2~3년 황금 같은 부동산 시장 호황으로 많은 분들이 집을 사고, 팔고, 늘려가고 투자도 많이 했다. 렌트로 집을 계속 옮겨 다니는 것은 매우 피곤한 일이다. 따라서 대부분의 사람들이 집을 갖길 원한다. 이것만으로도 집을 갖게 되는 충분한 이유가 될 수 있다.

그러나 집을 살 것인가? 그리고 얼마나 지불할 여유가 있는가를 알기 전에 귀하의 재정상태와 귀하가 인생의 짐을 질것인가를 생각해야 한다. 이런 경우 집은 자산이 아니고 부채이다.
재정적인 관점에서 적어도 3년 또는 5년 이상 한 곳에 있을 것으로 예상되지 않는다면 그 집을 사지 않아야 한다.

부동산을 사고 판다는 것은 많은 비용을 수반하게 된다. 즉 모기지를 얻기 위하여 감정료, 중개수수료, 보험료, 부동산 에이젼트 수수료, 검사, 이사, 변호사비 등 부대비용이 들어가게 마련이다. 이런 비용과 소유권 이전에 따른 비용까지 커버하려면 적어도 부동산은 10% 정도 가격이 상승해야 한다.

만약에 몇 년이 안 되어서 이사를 하게 된다면 최근처럼 부동산이 호경기인 경우는 운이 좋게 이익을 볼 수도 있다. 그렇지 않을 경우는 손해를 볼 수 도 있다. 어떤 분들은 그 집에 오래 살 생각이 아니고 렌트를 목적으로 투자하시는 분들도 있다. 이러한 경우는 비교적 장기간에 걸쳐 재정적으로 잘 운영 할 수 있기도 하다. 그러나 집주인이 되는 것에 대한 책임을 과소평가해서는 안 된다.

여기서 렌트가 유리한 점을 한번 알아 보자. 임차인이 낮은 임차료로 임차를 하여 집을 포기하고 소득의 10%를 계속적으로 저축을 한다면 아마도 재정적인 미래의 목표를 잘 달성 할 것이다. 또한 임차인은 부동산에서 발생하는 각종 수리를 해야 하는 임대인의 책임에서 자유로울 할 것이다. 이러한 재정적인 부담과 심리적인 부담이 임차인에게는 없다. 만약 이사를 가길 원한다면 임차인은 임대인에 비해 훨씬 이사하기가 쉬울 것이다.

또 다른 문제는 장기적으로 임대를 하지 않는 경우는 많은 돈이 집에 묶여 있게 된다. 어떤 분은 은퇴의 나이에도 불구 하고 재산의 상당한 부분이 다 집에 묶여 있는 경우도 있다. 만약 임차인으로 자신의 돈을 금융자산에 갖고 운영한다면 보다 쉽게 재산을 늘릴 수 있다.

집을 소유하는데 드는 총비용을 계산하는 것은 그리 어렵지 않다. 렌트를 할 경우와 집을 소유 할 경우의 비용을 비교하기 위하여 귀하가 살기 원하는 장소에 대해 ‘표1’에서와 같이 월별로 비용 계산을 할 필요가 있다. 이때 모기지 금리는 고정금리로 가정한다. (표1)

이때 여기서 간과하고 고려하지 않은 것이 있다. 즉 집을 소유함에 따라 드는 기회 비용이다. 집을 살 때 자기 자금으로 일시불로 부담하는 돈을 만약에 다른 곳에 투자할 경우 기대되는 수익이 기회 비용인데 이 부분을 고려 하지 않은 계산이다. 대부분의 경제 전문가들은 이 부분을 고려해야 한다고 생각하고 있다. (표2)

매월 지급하는 모기지 금액은 이자율에 따라 그리고 상환 기간에 따라 차이가 있다.

이때 간단히 계산을 할 수 있는 승수를 (표2)에서 계산할 수 있다. 예를 들어 20만 달러의 모기지를 6%에 25년간 빌릴 경우 20만 달러/1000X6.4=1,280달러가 매월 지급하는 모기지 금액 이다. 또한 재산세는 연간 금액을 12개월로 나누어서 사용한다. 이렇게 해서 각자 자신이 실제로 렌트비와 비교하여 어느 쪽이 더 유리한가 알 수 있을 것이다.