뉴욕 증시 일제 급락..`recession 부각`
28일(현지시간) 뉴욕 주식시장이 미국 경제 침체 우려 여파로 또다시 무너졌다.
특히 서브프라임 모기지 부실 여파가 미국 경제 성장의 3분의 2를 지탱하고 있는 소비로 전염되고 있다는 염려가 대형 악재로 작용했다.
또 바닥을 모르고 추락하고 있는 집값도 이날 투매 촉발에 한몫했다.
블루칩 중심의 다우 지수는 1만3042.25로 전일대비 279.88포인트(2.10%) 급락했다.
기술주 중심의 나스닥 지수는 60.61포인트(2.37%) 떨어진 2500.64로 마쳤다.
대형주 중심의 S&P500 지수는 1432.36으로 전일대비 34.43포인트(2.35%) 뒷걸음질쳤다.
*지수는 잠정치
모기지업체 줄줄이 파산 위기
美최대 컨트리와이드 이어 호주 1위업체도 흔들
미국 최대 모기지 업체인 `컨트리와이드 파이낸셜` 파산 여부가 서브프라임 모기지 위기와 관련해 변수로 떠오르고 있다.
호주에서도 최대 주택대출업체 가운데 하나인 `램스 홈 론즈` 주가가 호주 증시에서 전일 대비 60%나 폭락하는 등 신용경색 위기가 증폭되고 있다.
16일(현지시간) 로스앤젤레스타임스는 컨트리와이드가 신용경색 여파를 견디지 못해 심각한 자금난에 빠졌고, 이제는 채무불이행뿐만 아니라 신용 규제까지 걱정해야 할 처지가 됐다고 보도했다.
신용평가회사인 무디스는 컨트리와이드의 선순위 채권 신용등급을 A3에서 투자적격 등급 중 최하위인 Baa3로 대폭 하향 조정하면서 컨트리와이드의 모든 채권을 추가 하향 조정하기 위한 관찰 대상에 올려 놓았다.
무디스는 신용등급 하향 조정이 컨트리와이드의 심각한 유동성 문제를 반영한 것이라고 설명했다.
이에 따라 컨트리와이드가 유동성 문제를 해소하지 못하면 투자부적격 대상으로 강등될 수도 있다.
컨트리와이드는 단기 차입금을 끌어들이는 데도 어려움을 겪고 있다.
주가는 이미 올 1월 초 42.59달러에서 16일 현재 절반도 안 되는 18.95달러로 떨어진 상태.
상업어음 시장 중개인들은 15일 현재 30일짜리 컨트리와이드 어음에 대해 일반적으로 6% 미만인 이자를 2배 이상인 12.5%까지 제시하고 있는 실정이다.
문제는 컨트리와이드가 파산하면 이미 심각하게 취약해진 주택 시장을 궁지로 몰아넣을 가능성이 크다는 것. 시장 신용경색 상황을 크게 악화시킬 게 분명하다.
전문가들은 2000년 계열사로 편입돼 급성장해온 컨트리와이드 은행 예금 가입자들에게 엄청난 피해를 줄 수도 있다고 걱정한다.
컨트리와이드 은행은 3월 말 현재 전체 수신액 중 약 40%인 577억달러가 연방예금보험공사(FDIC)의 보호를 받지 못하는 상태다.
2006년 말 기준 5만4655명에 달하는 컨트리와이드 종업원들도 불안해 하고 있다.
컨트리와이드는 69년 캘리포니아주 칼라바사스에서 설립됐다.
모기지 파동으로 10여 개 경쟁 업체들이 도산하는 상황에서 오히려 더 공격적으로 시장 점유율을 높여 왔다.
그 결과 컨트리와이드는 올 상반기에 모기지를 신청하는 고객을 6가구 중 1가구꼴로 끌어들이는 데 성공해 시장 1위 업체(여신 기준)로 떠올랐다.
한편 미국발 파문이 글로벌 시장으로 확산되면서 호주 시장 신용경색도 구체화되고 있다.
파이낸셜타임스(FT)는 모기지 시장 파문이 전 세계 신용시장 위축으로 이어지고 있다며 램스가 61억7000만호주달러(미화 50억달러)에 달하는 기업어음(CP) 매각에 실패했다고 17일(현지시간) 보도했다.
CP 발행은 램스의 대출 재원 조달에서 가장 큰 비중을 차지하고 있다.
FT는 서브프라임 손실에 대한 염려가 커지면서 기관투자가들이 램스의 CP 만기 연장에 반대해 램스의 CP 등 단기채권 리파이낸싱(차환)이 이뤄지지 않았다고 풀이했다.
모기지 페이먼트를 받는 은행이 가끔 바뀌는 것도 나쁘지 않다
주택융자금 월페이먼트를 받는 은행은 가끔 바뀐다. 가장 큰 이유는 1차금융권(은행이나 모기지 회사)이 융자를 해줄 수 있는 상한선에 도달해 더 이상 융자를 해줄 수 없게 되었을 때 일어나는 현상이다. 어카운트를 2차금융권의 Fannie Mae나 Fraddie Mac에 어카운트를 판매하기 때문인데, 이런 것이 가능한 것은 1차금융권이 2차금융권의 “대출기준”을 엄수할 때만 가능하다.
그러나 2차금융권의 “대출기준”을 전혀 따르지 않는 경우는 주택 융자금을 한번 받아 월페이먼트를 내게 되면 다른 은행으로 바뀌지 않는다. 왜 이런 일이 일어날까? 일반적으로 소비자를 상대로 한 은행은 훼니메이나 프레디맥이 만든 “대출기준”을 따른다. 이유는 현존의 주택융자 어카운트를 2차금융권에 팔아 그 여유 분을 다른 소비자에게 계속 융자를 내줄 수 있게 함에 있다. 하지만 2차금융권의 “대출기준”에 따르지 않은 은행권은 타 금융권에서 어카운트 구입을 하지 않기 때문에 대출금을 다 회수할 때까지 원래의 금융권에서만 대출상환금의 월페이먼트를 받는다.
2차금융권의 대출기준을 준수하고 안하고는 “우량권” 은행과 “비우량권” 은행으로도 구분할 수 있다. 우량권 은행은 Bank of America, Wells Fargo, Citibank, Chase Manhattan 등등 전국적으로 알려진 대형 은행을 꼽을 수 있다. 그러나 대형은행이 아니라도 “우량권”에 속한 은행들도 많다. 중소은행이라도 훼니메이/프레디맥의 엄격한 “대출기준”을 준수하면 “우량권”에 속하고 대출 금리도 비교적 낮다.
반면 “비우량권” 은행에서 대출해 주는 융자금은 대출기준 엄격하지 않아 금리가 높다. 다시 말해 엄격한 대출심사가 이뤄지지 않는 대신 고금리로 은행의 위험부담률을 낮추는 것이다. 소비자만 손해보는 케이스다. 하지만 소비자가 이런 은행에서 고금리로 대출을 받는 이유는 단 한가지. 신용도가 낮아서다. 파산기록을 가졌거나 혹은 다른 이유로 신용점수가 낮은 경우다.
금리도 “우대금리”와 “비우대금리”로 구분할 수 있듯이 대출도 신용도에 따라서 “우대대출”과 “비우대대출”로 구분된다. “우대대출”로 주택융자를 받은 어카운트는 시장성이 높아 금융권에서의 매매(Marketable)가 가능한 어카운트로 받아준다. 때문에 월페이먼트를 받는 은행이 남보다 자주 바뀌는 케이스를 경험하는 것도 그리 나쁜 일은 아니다. 왜냐면 자신의 어카운트가 우량하여 이 은행 저 은행에서 매매가 잘 이뤄지고 있다는 긍정적인 뜻으로 받아들일 수 있어서다.
모기지 페이먼트를 받는 은행은 왜 바뀔까?
은행으로부터 융자를 받고 나중에 페이먼트를 내는 은행이 바뀌는 것을 경험한다. 왜 집 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀌는지 알아보자.
페이먼트를 내는 은행이 바뀌는 경우는 변동이자(Adjustable Interest Rate)보다 고정이자(Fixed Rate)로 모기지를 지불할 때 더 자주 발생한다. 변동이자는 소위 말하는 Portfolio Financial Institutions인 World Savings & Loan이나 Washington Mutual 같은 금융기관에서 주로 대출한다. 때문에 불안정한 융자금 대출 어카운트라 할 수 있고, 이런 이유로 제2차융자기관(Secondary Mortgage Market)에 대출 어카운트를 팔 수 없다. 때문에 “변동이자”로 주택구입 융자금을 대출 받은 사람은 본래 융자금을 내준 금융기관에 계속 페이먼트를 내는 율이 매우 높다.
반면 “고정융자(Fixed Rate)”를 적용한 대출금은 페이먼트를 내는 은행이 몇 번 바뀌는 것을 경험한다. 이유는 은행의 속성에서 찾아볼 수 있다. 은행은 계속 돈을 소비자에게 빌려주어야 더 많은 이익을 만들 수 있다. 하지만 각 은행마다 융자금을 대출해 줄 수 있는 한도액이 따로 있는데, 계속 대출해주다 보면 더 이상 계속 대출해줄 수 없는 상한선의 한도액에 도달한다. 하지만 계속 대출업무를 봐야한다. 계속 대출업무를 보기 위해서 은행은 현재의 융자금 대출 어카운트를 더 큰 2차 금융권에 팔고, 판매한 만큼의 어카운트 여유 분을 또 다른 소비자들에게 대출하여 돈을 번다.
2차금융권의 대표적인 예는 프레디맥이나(Fraddie Mac), 훼니메이(Fannie Mae), 지내메이(Ginnie Mae: HUD 소속)는 고정금리가 적용된 융자 어카운트를 구매한다. 이들 기관은 “은행의 은행”으로도 불리고 “Secondary Mortgage Financial Institutions” 혹은 “Secondary Mortgage Market”이라고도 불린다. 일반 시중은행은 1차금융기관(First Financial Institutions)이다. 모든 소비자에 대한 금융 서비스가 일반시중은행을 통해서 거래되기 때문에 “1차금융기관”이라고 말한다. 2차금융기관의 수익은 1차금융기관에서 저비용으로 구매한 것은 다른 은행권이나 투자가(Investors)에게 팔아 수익을 낸다. 이런 이유로 “고정이자”로 융자받은 소비자는 모기지 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀌는 것을 경험한다.
은행은 Fraddie Mae/Fannie Mae에 융자금 대출 어카운트를 팔 수 있기 계속 대출 돈장사가 가능하다. 때문에 대부분의 1차금융권 은행은 Freddie Mac/Fannie Mae가 요구하는 까다로운 “대출기준”을 따른다.
