까다로워진 은행 모기지

까다로워진 은행 모기지

입력일자:2007-03-29

크레딧 관리 더 중요해졌다


최근 불거진 서브프라임 모기지 문제로 인해 은행의 모기지 확인 절차가 까다로워졌다. 연방정부는 앞으로 무분별하게 모기지 융자를 해주는 금융기관이나 수익 내용 등을 속여 신청서를 허위로 작성하는 행위를 철저하게 조사하겠다고 최근 발표했다. 앞으로 모기지 융자를 받기 위해서는 종전에 비해 보다 많은 준비와 점검이 필수적이다. 비즈니스 위크는 최근 달라지고 있는 모기지 시장의 전망과 주택 구매자들과 재융자를 원하는 소비자들을 위한 ‘모기지 가이드’를 소개했다.

최근 서브프라임사태 여파 은행들 확인절차 신중해져
FICO 680점 이상은 돼야 제대로 된 상품 구입 가능
이자 낮다고 흔들리지 말고 각종 수수료등 꼼꼼히 점검

▲개인 크레딧 점검
모기지 확인 절차가 까다로워졌다는 것은 바로 개인 크레딧 조사가 강화됐다는 것과 직접 연결된다. 이와 함께 평소 크레딧 관리를 철저히 해야 한다. 한창 융자가 쉬울 때에는 파이코(FICO) 620점이 나쁜 크레딧이 아니었으나 최근 신용점수 기준이 높아졌기 때문에 적어도 680점 이상이 나와야 제대로 된 융자상품을 구입할 수 있다. 과거의 연체 기록 등 간과하기 쉬운 실수로 높은 이자율을 내야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 미리 자신의 크레딧을 철저히 조사한 후 모기지 은행을 찾아야 한다. 또 서브프라임 모기지 손실을 충당하려는 은행들이 대부분 모기지 고객들의 이자율을 평소보다 높게 책정하고 있다는 사실을 염두에 두고 모기지를 신청해야 한다.

▲무리를 하지 않는다
그동안 주택가격이 오를 것을 예상, 1년 변동상품 등을 이용해 버거운 사이즈의 큰 주택을 구입하는 경우 많았다. 이는 파산으로 향하는 지름길이다. 장래를 생각해 자신의 능력에 맞는 주택을 고른다. 특히 처음 주택을 구입하려는 사람들이 고려할 것은 주택을 구입하는데 드는 비용이 모든 크로징 코스트를 합해서 1만달러 이상이 들어간다는 것이다. 일단 무리가 된다고 생각되면 주택 구입보다 렌트를 계속하는 것을 고려하는 것이 유리하다. 아직도 주택시장의 경기가 활성화되지 않았기 때문에 주택을 구입하려는 지역의 주택가격이 떨어지고 있다면 가격을 낮게 흥정할 수도 있다

▲참신한 론 오피서를 찾는다
믿을 수 있는 론 오피서(loan office)를 찾는다. 일단 그동안 거래를 계속해 왔던 은행의 론 오피서를 찾아 융자를 문의하고 같은 내용의 신청서를 적어도 다른 3명의 융자기관이나 에이전트에게 전달한다. 모기지 승인을 받은 후 가격을 비교하고 조건이 더 잘 맞는 회사를 골라야 한다. 대형 은행을 선호하되 가족과 친구들이 추천하는 모기지 회사도 알아본다.

▲이자만 보지 말자
무조건 이자가 낮다고 해서 최고의 상품이 아니다. 크로징 코스트, 변동 이자율 등을 모두 합한 다음 최후의 결정을 한다. 특히 서류를 사인하기 전에 꼼꼼하게 모든 내용을 점검한다. 잘못 기입된 내용이 있으면 서명을 한 당사자에게 최종 책임이 돌아온다.

▲모기지 생명보험 구입은 낭비다
일부 모기지 에이전트는 융자 절차가 마감되면 하면 꼭 묻는 것이 비상사태를 대비해 모기지 보험 생명보험에 가입하라고 권한다. 질병이나 사망 그리고 실직 등으로 모기지 페이먼트를 못하게 될 경우를 대비하는 생명보험은 보험금을 받기가 매우 힘든 것으로 악명이 높은 상품이다. 보험은 보험 에이전트에게 구입해야지 모기지 에이전트에게 구입하는 것이 아니라는 것이 전문가들의 조언이다.

▲오리지네이션 수수료를 조심한다.
브로커의 수수료 중 하나인 오리지네이션 수수료(origination fee)는 융자를 받는 사람 입장에서는 지불을 최대한 피해야 할 수수료다. 일부 브로커들은 오리지네이션 수수료를 전체 융자금액에 5%까지 청구한다. 40만달러를 융자하면 무려 2만달러가 오리지네이션 수수료로 지불되는 것이다. 일단 브로커와 딜을 할 때는 오리지네이션 수수료를 지불하지 않겠다고 협상한다. 협상이 안 되면 다른 론 오피서나 브로커를 찾아본다.

격주상환 모기기지 계약 (Biweekly Mortgage Contract)의 함정

격주상환 모기기지 계약 (Biweekly Mortgage Contract)의 함정



월페이먼트 플랜을 격주(Biweekly)페이먼트 플랜으로 바꾸면 약 8년 정도의 융자상환기간이 짧아지고, 상환기간을 통하여 내야 할 이자액수를 현저히 줄일 수 있다는 광고물을 가끔 접한다. 과연 그럴까? 격주 페이먼트 플랜이 어떤 것인지 알아보자.



“Biweekly”는 말 그대로 “격주”를 뜻한다. 한달 페이먼트를 반으로 나누어 매 2주마다 상환금을 지불하는 것을 말한다. 1년은 12달이고, 월페이먼트로 융자상환금을 지불하면 12번을 지불한다. 또 1년은 52주다. 격주로는 26회가 된다. 즉 1년에 26번의 페이먼트를 낸다. 이것을 다시 월페이먼트로 따지면 1년에 13번의 월페이먼트를 내는 것이다.



이 말은 월페이먼트도 일년에 한달 치 분의 돈을 더 내면 격주페이먼트에서 얻을 수 있는 똑같은 효과를 볼 수 있다는 것을 말한다. 예를 들어 200,000 달러의 융자금을 30년 월페이먼트 상환의 7% 금리로 받았다 하자. 이를 격주페이먼트로 바꾸어 상환할 경우 약 23년 4개월로 준다. 절약되는 이자 금액은 약 68,900 달러다. 금리가 7%가 아닌 10% 였다면 상환기간은 21년으로 줄고 절약되는 이자금은 약 153,600 달러가 된다. 격주페이먼트는 금리가 높을수록 더 큰 이익이 따르고, 금리가 낮으면 그만큼 격주 페이먼트 플랜의 효과가 적다는 것을 보여주고 있다.



요즘은 15년 고정 모기지를 가지고 있으면서도 격주페이먼트로 바꾸는 경향이 있다. 지혜롭지 않다. 실제 절약되는 기간은 18개월 정도에 불과하기 때문이다. 격주페이먼트 플랜으로 바꿔서 그래도 큰 이득을 보려면 적어도 30년 모기지 페이먼트를 내고있어야 한다. 30년의 장기간에 따른 복리가 있기 때문에 페이먼트 시간을 줄임으로써 거기에 따른 이자와 원금을 빨리 갚아지기 때문이다. 또 30년 페이먼트 플랜으로 상환하면서 일년에 한번 더 페이먼트를 보내 이득을 보고자 한다면 다른 달 보다 새해가 시작되는 1월에 보내는 게 유리하다. 1월에 보낸 페이먼트는 새로 시작되는 해의 복리로 계산되어 더 많은 원금을 줄여주기 때문이다.



격주페이먼트로 바꾸면 약 300-600 달러의 계약금이 내야하고 모기지 회사가 돈을 은행에서 자동으로 빼 가는 특징이 있다. 3-6 달러의 월수수료도 있다. 적게 보이는 이 금액을 평균 23년 간 4.5 달러 금액으로 낸다면 총 1242 달러가 수수료로 더 나간다. 현재 30년 고정으로 비교적 높은 금리로 월페이먼트를 내고있다면 격주페이먼트로 바꾸면 적지 않은 이득이 따른다. 그렇지 않은 경우라면 격주페이먼트로 바꿀 필요가 없다. 큰 이득 없이 경비와 시간만 허비되기 때문이다.