주택매매는 이런 주택감정(Appraisal) 절차를 통해서 한다

주택매매는 이런 주택감정(Appraisal) 절차를 통해서 한다



주택 매매에 있어서 중요한 것 중 하나가 주택의 값어치를 정확하게 감정하는 것이다. 주택시장에서는 집 값에 대한 가치는 주택감정사(Appraiser)에게 맡기는데, 주택감정사는 어떤 방법으로 주택 값을 평가해 내는지를 알아본다.



널리 쓰이는 주택감정은 주택가치에 대하여 비등한 조건에 있는 다른 집들과 비교(CMA: Comparative Market Analysis)하는 방법을 쓴다. 이 방법은 우선 구입하고자 하는 집의 형태를 찾고, 구매대상의 집을 다음의 순서로 알아보면 좋다. (1)대지 사이즈. (2)베드룸. (3)욕실 및 화장실. (4)집이 지어진 해. (5)건평(Square Footage).



다음의 조건도 충족시킨다. 우선 비슷한 조건의 집이 근간 같은 동네에서 얼마에 매매되었고, 또 지금 매매는 어떤 가격으로 이뤄지고 있는지 조사한다. 같은 동네에 있는 집이 아니면 구매하고자 하는 집이 비슷하고 대지나 건평 사이즈가 같다해도 엄청난 값 차이가 나기 때문에 중요하다.



집 선정은 같은 동네의 3집 정도가 필요하다. 이 집들이 지난 6개월간 얼마에 매매되었는지를 알아본다. 가격은 6개월 이내의 것이라야 한다. 그 이상은 정확치 못하기 때문이다. 거래된 집들은 멀어도 1마일 반경을 넘으면 안된다.



구매하고자 하는 집을 찾고 비교가격도 산출되었으면 그 집 앞면과 뒷면 사진을 찍는다. 마당도 찍고 또 정원이나 수영장도 있으면 수영장도 찍는다. 다른 비슷한 집에 수영장이 없는데 구매하고자 하는 집에 수영장이 있으면 다른 비슷한 집의 집 값에다 수영장을 짓는데 들어가는 돈을 더한다. 예를 들면 다른 비슷한 집의 값이 30만달러에 거래되었거나 거래되고 있으면 거기에 수영장 짓는 데 들어가는 3-5만 달러 정도를 더하면 현재 구매하고자 하는 집 값을 산출할 수 있다.



주택의 외부 조사는 비교적 쉽다. 하지만 내부는 쉽지 않다. 때문에 내부 조사와 감정은 MLS(Multiple Listing Service), CMDC(California Market Data Cooperative) 카운티 기록보관소, 다른 주택감정사가 감정하여 기록한 자료(Appraisal Files)를 참고하면 집 값에 대한 정확한 감정을 낼 수가 있다.

주택 구입에 앞서 건물 점검(Property Inspection)은 필수다

주택 구입에 앞서 건물 점검(Property Inspection)은 필수다



주택 구입에 있어서 매매 가격이나 동네, 학군, 그리고 이런 것에 못지 않게 중요한 것은 건물에 대한 점검과 관리 상태가 어떤지를 알아보는 것이다.



점검 및 관리상태 파악이 중요한 것은 이유가 있다. 집의 매매가격은 금방 구매하는 사람이 금방 판단할 후 있고, 동네도 하루나 며칠을 동네 구석을 돌아보면 어떤 곳인지를 알 수가 있다. 그러나 집의 관리 상태만은 다르다. 벽에 금이 간 것이나, 혹은 다른 속속 내용을 겉으로 한번 쳐다보고 알 수가 없기 때문이다. 때문에 집을 구입할 때 그 집에 대하여 미심스런 점이 있으면 집의 상태를 제대로 알아보고 구매서에 계약해야 한다.



우선 흰개미(Termite) 상태를 알아보아야 한다. 미국 집은 대부분 목재로 집을 지었기 때문에 터마이트가 자리잡은 흔적이 있으면 일반 사람의 눈으론 어떤 기둥 속 안이 헐었는지 알 수가 없다. 때문에 터마이트의 흔적이 뚜렸하면 구석구석 조사가 필요하고, 또 언제 어떤 터마이트 회사를 통하여 터마이트 제거작업을 했었는가의 기록도 알아보아야 한다.



상하수도 파이프 상태를 알아보는 것도 중요하다. 새 집으면 괜찮은데, 15-20년 이상 된 집이라면 상하수도의 파이프 상태가 낡았다고 볼 수 있다. 때문에 집을 구입하여 이사한 후 얼마 안되어 상하수도 파이프를 재 가설하는(Re-piping) 일이 종종 목격하는데, 일단 이런 일이 일어나면 번거롭기도 하지만 적잖은 돈이 들어가 그런 집을 구입하여 이사간 것에 대하여 후회를 한다. 만약 파이프 재 가설이 필요하면 구리 파이프(Copper Pipe)가 좋다. 부식이 적고 수명이 오래가기 때문이다.



집의 기초에 문제가 있다면 지진으로 인한 손상인가, 혹은 지반 침하로 인한 손상인가를 알아본다. 캘리포니아주는 다른 곳보다 지진이 잦다. 때문에 지진으로 인하여 집의 기초(Foundation)가 손상된 것을 가끔 볼 수 있는데, 이런 경우는 비교적 쉬운 수리가 가능하다. 그러나 만약 집의 지반 기초가 침하된 흔적이 보여지면 지질조사를 하라. 종종 리필링(Refilling)에 집이 지어진 경우가 있기 때문이다. LA 다운타운서 가까운 몬트레이 지역에 지어진 일반주택과 콘도가 지반 침하로 못쓰게 된 집들이 많은데, 예전에 쓰레기를 매립한 땅 위에 집을 지었기 때문이다. 이런 이유로 집을 구입하기 전에는 건물 인스펙터(Property Inspector)를 통한 철저한 건물 점검 및 관리상태를 알아보는 것은 필수적이다.

주택 매매는 이런 절차 밟고 이런 돈을 지불한다

주택 매매는 이런 절차 밟고 이런 돈을 지불한다



은행으로부터 융자만 받을 수 있으면 집사는 것은 쉽다. 거의 모든 일을 전문가가 처리해주기 때문이다. 그렇지만 이런 이유로 본인이 집을 사면서도 어디에 어떤 돈을 어떻게 지불하고있는지 조차 모르는 경우가 허다하다. 주택 구입을 하면서 어떤 용도에 어떤 돈이 지불되는지를 알아보도록 하자.



집을 매매하게 되면 브로커에게 커미션이 있다. 커미션은 일반적으로 5-6%선에서 지불된다. 300,000 달러 짜리 집을 샀다면 일반적으로 15,000-18,000 정도가 커미션으로 나가는 것이다. 커미션을 지불하는 각 주마다 다르다. 남가주(Southern California)에서는 일반적으로 셀러가 부담한다.



집은 본인이 집적 팔 수도 있다. 본인이 직접 팔게되면 커미션을 절약할 수 있다. 하지만 그렇게 하면 바이어를 찾기가 수월치 않다. 물론 지금 같이 부동산 경기가 과열기일 때는 바이어는 찾기 쉽다. 하지만 복잡한 매매과정을 잘 알지 못한 상태에서 매매에 임하면 오히려 나중에 낭패를 당할 수 있다. 매매에 필요한 여러 형태의 지불금만 해도 20여종이 넘기 때문이다. 이런 것을 전문적으로 처리해 주는 곳이 Escrow Company다.



에스크로회사를 통해 매매 절차에 들어가면 여기에 따른 비용(Escrow Fee)을 지불한다. 에스크로회사는 바이어와 셀러 사이 3자의 입장에서 매매 서류를 작성하고 전반적인 일을 처리한다. 매매서류를 작성하고, 또 바이어/셀러의 매매에 관여된 지불금이 얼마인지 서류에 명시한다. 에스크로회사가 명시하는 지불금 명목은 대략 다음과 같고 이런 것을 지불해야만 주택 매매가 성사된다.



셀러가 지불해야할 것들:
Commission,
Documentation preparation fee for deed,
Documentary transfer tax,
Payoff of all loans in seller's name,
Termite inspection (계약에 명시되었으면),
Home warranty,
Any judgments,
Tax liens,
Any unpaid dues,
Notary fees,
Escrow fee(1/2),
Title insurance premium for owner's policy, 등등.


바이어가 지불해야할 것들:
Title insurance premium for lender's policy,
Escrow fee(1/2),
Documentation preparation,
Notary fee,
Recording charges for all documents in buyer's name,
Termite inspection (계약에 명시된 경우),
Tax proration (구입한 날짜부터),
Homeowner's transfer fee,
Interest on new loan from date of funding to 30 days prior to first payment date,
Fire insurance premium(첫째 해), 등등이 있다.

집의 호적등본과 같은 Preliminary Report(예비보고서)

집의 호적등본과 같은 Preliminary Report(예비보고서)



주택 매매 오퍼(Offer)가 매듭지어지면 바이어는 집문서회사(Title Company)에 예비보고서(Preliminary Report)를 신청한다. 7-10일 후 바이어는 타이틀 회사로부터 예비 보고서를 받아본다. 대부분 이것이 무엇인지 잘 모르고 그냥 서명하는데 이러면 아니 된다. 예비보고서(일명 “Prelim”)지만 나름대로 중요한 내용이 담겼기 때문에 확실한 내용을 알고 서명해야 한다. “Preliminary Report”는 호적등본과 같아 집의 내역에 대하여 많은 사항들이 기록되어 있는데, 이것에 대해서 몇 가지 사항을 설명한다.



첫째, Ownership(소유권)이다. Prelim에는 현재의 주택 소유주가 누구로 등기되어 있고 소유권 형태는 어떻게 되어있는지 자세하게 나와있다. 가령 Prelim에는 주인 이름이 2명으로 되어있는데, 구매계약서(Purchase Contract)에는 셀러가 한 명만 기재되어 있거나, 혹은 Prelim에 나와있는 주인의 이름과 계약서에 기록된 셀러 이름이 불일치할 수도 있는데 이때 왜 이렇게 되었는지 알아봐야 한다.



둘째, Prelim에는 현재 셀러가 얼마의 재산세를 내고있는지를 보여주는데 이것은 셀러가 애초에 얼마를 주고 구입했는지를 알 수 있다. 이 리포트를 통해서 셀러가 그 동안 재산세를 제대로 지불했는지도 알 수가 있고, 만약 연체된 것이 있다면 얼마나 연체되었는지도 보여주어 바이어는 이런 것을 토대로 집을 구입할 것인지를 결정할 수 있다.



셋째, 지역권(Easement)이 등기되었는가를 알아본다. “Easement”란 다른 사람이 내 땅에서 행사할 수 있는 권리이다. 예를 들면 집의 땅 밑으로 뒷집으로 가는 수도관이 묻혀 있다고 하자. 만약 이 수도관이 터져서 수리를 해야할 경우 애써 가꿔놓은 내 집 정원을 파해 처야 한다. 뒷집은 고칠 권리가 있고 A는 이를 허락해야하는데 이것을 “Easement”라 한다.



넷째, 셀러의 융자금액을 알아본다. 1/2차 융자는 언제 융자를 받았는지도 알 수 있다. 다섯째는 집에 NOD(Notice of Default)가 등기되어 있는가를 알아보는 것이고, 여섯째는 채무판결취득권(Judgement Lien)이나 수리취득권(Mechanic's Lien)이 걸려있는지 확인한다. Mechanic's Lien은 목수/배관공 등등이 집수리를 했는데 수리비를 받지 못하면 취득권을 걸어놓는 것을 말한다.



위의 사항들에 대해서 문제될 것이 없으면 집 구매를 결정할 수 있고, 은행에 융자신청을 내도 Preliminary Report가 깨끗한 상황이기 때문에 융자금을 쉽게 대출 받을 수 있다.

부동산 매매는 어떤 방식으로 이뤄지나?

부동산 매매는 어떤 방식으로 이뤄지나?



부동산 매매는 4-5가지의 “Listing Agreement” 방식으로 이뤄진다. 이들 리스팅에 대해서 알아본다.



(1) Open Listing.
Open Listing은 Non-Exclusive이라고 한다. 특정 에이전트에게 매매 권한 부여가 주어지지 않았다는 뜻으로써 여러 브로커가 매매에 임해 바이어를 찾을 수 있는 것을 말한다. “일방계약(unilateral)을 말한다. 매매를 공개(open)로 임하기 때문에 어떤 브로커든지 먼저 구매자를 찾아 계약을 성사시키면 그 브로커는 계약에 대한 커미션을 받는다. Open Listing은 브로커 권한 형식 중 가장 간단한 형식이며 어떤 브로커든지 매매에 참여할 의사가 있으면 참여할 수 있는 게 가장 큰 특징이다.



(2) Exclusive Agency Listing.
한 사람의 브로커에게 매매권한을 주는 것을 말한다. 하지만 주인이 바이어를 찾아 매매를 성사시키면 브로커는 단 일푼의 커미션이 돌아가지 않는다. 셀러의 입장에서는 좋지만 브로커의 입장에서는 좋지 않다. 만약 브로커가 바이어를 찾아 계약이 거의 성사되는 상황까지 갔다해도 주인이 다른 바이어에게 집을 팔았으면 브로커는 커미션을 못 받아 브로커들이 꺼리는 리스팅이다. 집주인도 브로커가 활발히 움직여 주지 않기 때문에 그리 좋은 리스팅이라고 말할 수 없다.



(3) Exclusive Right To Sell Listing.
브로커들이 제일 선호하는 리스팅이며 주택매매 시장에서 가장 널리 사용된다. 셀러와 브로커가 이 리스팅 계약을 맺으면 누가 매매를 성사시키던지 브로커는 매매에 대한 커미션을 받는다. 물론 리스팅 기한 내 집을 팔아야만 커미션을 받을 수 있다. 기한은 보통 6개월, 이 기한 내 팔리지 않으면 양방의 동의하에 기한을 연장할 수 있다. 리스팅 기한 내 판매되지 않으면 브로커는 커미션을 받을 수 없다. 때문에 브로커는 어떻게 해서든지 기한 내에 집을 팔려고 노력한다.



(4) Net Listing.
셀러, 바이어, 브로커 모두에게 그리 좋은 리스팅이 아니다. Net Listing은 주인이 정한 판매 액수보다 더 높은 값에 집을 팔면 그 더 많이 받은 액수가 브로커의 커미션이 된다. 애초 정한 판매액수보다 같거나 적으면 브로커는 일푼도 받지 못한다. 때문에 브로커가 고액으로 팔려는 경향이 있어 약간의 부작용 소지가 있다.



이 외 MLS(Multiple Listing Service)가 있다. 여러 브로커/에이전트들이 매매 리스팅을 제공하여 매매에 관여되고 기여한 브로커/에이전트들이 커미션을 나누어 갖는 것을 말한다. 부동산 커미션은 일반적으로 주택 매매 값의 5-6% 선이다. 고액의 건물매매는 쌍방의 합의하에 커미션 퍼센테지가 낮아진다.

주택 구입 시 지불하는 수수료 (Closing Cost)는 얼마인가?

주택 구입 시 지불하는 수수료 (Closing Cost)는 얼마인가?



주택융자금에 대한 수수료는 대개 2-3%가 되며 융자금에 대한 수수료는 크게 세 가지로 나눠진다. 첫째, 융자브로커회사와 은행에 들어가는 비용. 둘째, Escrow 회사에 지불하는 비용. 셋째, 집문서와 보험회사에 지출하는 비용이 있다.



융자브로커회사에 들어가는 비용은 다음과 같다. (1)융자 수수료(Loan Fee or Point). 주로 융자금액에 대한 1%가 되며 융자브로커 대행인이 융자신청인에게 부과하는 비용이다. (2)서류심사비(Underwriting Fee). 은행이 손님이나 융자 브로커가 제출한 융자서류를 심사하는 비용($400-500). (3)서류준비비용(Processing Fee). 손님이 제출한 서류를 융자브로커회사가 완벽한 대출서류로 만들어 은행에 제출하는 비용($395-495). (4)서류작성비(Loan Document Fee). 은행에서 융자신청을 승인 후 대출서류를 작성하는 비용($200-250). (5)세금서비스비용(Tax Service). 은행이 대출금에 대한 세금정보를 얻는데 들어가는 비용임($85). (6)주택감정비(Appraisal Fee). 주택의 현 시가를 알아보는 비용. 융자금 400,000달러 이하 약 300달러, 주택 2 유니트 약 450달러. (7)신용조회비(Credit Report Fee, $50-60).



“에스크로”란 주택융자금 신청자와 융자금을 내주는 은행 사이에서 주택을 원만하게 구입/융자를 할 수 있게 해주는 대리인 역할을 해주며, 주택구입자와 은행이 계약을 제대로 이행하였는지 확인하고 등기서류와 돈을 분배해 주는 것이라고 생각하면 쉽게 이해할 수 있다. 에스크로 회사에 지불하는 비용은 이렇다. (1)에스크로비(Escrow Fee). 1,000달러 당 1달러75센트 부과. 에스크로에 대한 기본금은 175-275달러(회사마다 다름). (2)“Loan-Tie-In Fee”비용. 융자를 받는 사람과 은행과의 총 거래에 있어서 은행에서 대출된 돈을 구매자가 재융자 하기 전 은행에 갚아 주기 위한 서류 준비비용($150-200). (3)공증비(Notary Fee, $20-40).



“타이틀 회사(Title Company)”에 지불하는 비용은 다음과 같다. (1)집문서보험(Title Insurance). 주택 구입 시 일회 보험비용 임. 소유권 이전 후 일어나는 문서상 문제에 대하여 집주인과 은행을 보호하며, 여기에 따른 부과액은 융자액 100,000달러에 대하여 약 500달러. 매 100,000달러 추가금액에 약 200달러씩 더 부과됨. (2)Endorsement Fee. 기본적인 집문서보험(Title Insurance) 외 추가조항의 보험을 은행이 요구할 경우로 150-200달러 정도가 추가로 부과됨. (3)Sub-Escrow Fee. 타이틀보험회사가 기존의 융자금을 갚는데 부과하는 서비스 비용(약 $100). 이 외 1년 치의 화재보험, 재산세, Pre-Paid Interest가 추가된다. 은행에 재산세와 화재보험을 포함한 두 달치 페이먼트가 예치되어있다는 은행잔고를 보여주어야 하며, 융자서류를 받은 지 3일 내에 융자신청인에게 융자금 이자는 얼마며 예상 수수비용(Estimate Closing Cost)은 어느 정도가 될 것인지 서면으로 통보해야 한다.



250,000달러 주택을 20%인 50,000달러를 다운하고, 200,000달러를 은행으로부터 융자받아 구입할 경우에 얼마의 수수료가 들어가는 지 알아본다.

Broker & MortgageBank Cost ($)		Escrow Cost ($)		Title Cost ($)
Loan (Fee)	2000 (1% of 200,000)	Escrow	625 (200000*175/1000+275)	Title Insurance	700
Underwriting	400
Processing	395
Loan Document	250	Loan Tie-in	150	Endorsement	150
Tax Service	85	Notary		Sub Escrow	100
Appraisal	300
Cresit Report	60
Total	3,490	Total	815	total	950
Grand Total	$52,255

위의 예와 같이 200,000달러의 융자하는데 지불하는 수수료는 대략 5,000-5,500달러 정도가 들어간다. 수수료는 은행마다 약간씩 다르다.

어디서 거주하는 것이 좋을까? 월세아파트 Vs. 내 집(Rent Vs. Buying)

어디서 거주하는 것이 좋을까? 월세아파트 Vs. 내 집(Rent Vs. Buying)



임대아파트에서 사는데 어느 날 집주인이 갑자기 이런 말을 한다. “다음달부터 렌트비 10%를 올립니다.” 가뜩이나 경기가 하강하여 돈벌이가 시원치 않은 판인데, 또 렌트비를 올린다? 정신이 멍해진다. 이런 생각을 한다. ‘어떻게든 빨리 집을 장만해야지....’



로스엔젤레스의 단독 주택 값은 다른 곳에 비하여 비교적 비싸다. 때문에 콘도를 찾는 사람이 적잖다. 150.000달러 짜리 콘도를 구입하는데 얼마가 들어갈까? 우선 마이홈을 구입할 땐 최소 20%의 다운페이를 하는 것이 좋다. 융자은행을 보호해 주는 추가보험료(PMI)를 부담하지 않기 때문이다. 시가 150,000달러 짜리 주택을 구입하며 20%를 다운하면 은행으로부터 120,000달러의 융자금을 받아야 한다. 120,000달러를 7%의 이자율로 30년 고정으로 융자를 받으면 798달러의 월페이먼트가 나온다. 재산세 156달러를 더 가산하면 954달러가 된다 [$150,000.00*1.25%= $1,875/year. $1,875/12=$156.00/month]. 그리고 관리비 150달러라면 총합계는 1,104달러가 된다($954+$150). 이 1,104달러가 새집에서 살면서 내야하는 월페이먼트다.



그렇지만 주택 구입 시에 지불하는 이자는 나중에 비율에 따라 세금공제를 받는 사실을 잊지 말라. 실제 월페이먼트는 더 싸진다. 공제액 계산은 이렇다. 주택융자금에서 발생하는 연간 이자가 8,400달러($120,000.00*7%=$8,400.00)가 되고, 세금비율이 39%라 면 세금공제액은 총 3,276달러가 된다 [$3,458.00($8,400*39%=$3,276.00)]. 매달 273달러의 액수가 세금에서 공제된다. [$273.00($3,276/12= $273.00)]. 결국 120,000달러의 융자금에 대한 월페이먼트는 716달러가 된다 [$716.00($989.00-$273.00=$716.00)]. 그리고 콘도에 매달 매달 내야하는 관리비가 150달러라 하면 집을 구입할 때 내는 총페이먼트는 866달러($716+$150)가 된다. 만약 이 콘도가 방 3개에 화장실 2.5개라면 현재 방 3개와 화장실 2.5개짜리 아파트를 렌트($1,200)하는 것보다 비용은 더 적게 들어간다. 더 나아가 나중엔 자기 집이 되어 그 가치는 더 높다.



그럼 융자금을 받을 수 있는 요건(Qualification)은 무엇인까? 첫째, 크레딧 점수(FICO)가 최소한 630점 이상이 되어야 한다. 둘째, 월수입 액수와 한 직장이나 최소한 2년 이상 근무한 경력이 필요하다. 수입은 매달 주택 상환금, 재산세, 화재보험, 세금, 신용카드 월페이먼트, 자동차 페이먼트 등등 총 페이먼트의 액수를 합친 것보다 약 3배 정도가 되어야 한다. A라는 사람이 150,000달러 짜리 집을 20%다운해서 구입했다고 가정한다. A가 매달 집 값 외에 지불하는 돈은 매달 자동차 페이먼트 350달러, 크레딧카드 페이먼트 100달러가 있다고 가정하다. 이런 상황에서 A의 월수입은 얼마가 되어야 120,000달러의 융자를 받을 수 있나?



120,000달러의 융자금 금리를 7% 30년 고정으로 가정한다. 위에서 본대로 매달 주택 페이먼트 798달러를 내야한다. 여기에 매달 재산세 156달러, 화재보험료 35달러를 더한다. 총 989달러가 된다. 이 989달러의 금액을 은행에서는 PITI라 한다. [Principle, Interest, Tax, Insurance(콘도는 “관리비”에 보험이 포함)]. 그리고 PITI 금액에 매달 지출하는 금액을 더한다. 자동차($350)+크레딧카트($100)에 PITI 금액 1,104달러를 더하면 1,554달러의 금액이 나온다. 즉 A는 1,554달러의 약 3배인 4,662달러의 매달 총수입이 있어야만 융자를 받을 수 있는 자격을 갖추었다고 말할 수 있다.



아래의 차트를 참고하여 현재의 수입으로 어느 정도 가격대의 집을 구입할 수 있는지 알아볼 수 있다. 차트는 주택가격의 20%를 다운하고, 총수입의 33%를 집에 관련된 것에 지출하는 것으로 가정하여 작성했다.

이자	7%	7.5%	8%	8.5%
월 수입
$2000	101000	96000	92000	87000
$3000	153000	146000	139000	133000
$4000	204000	194000	185000	177000
$5000	254000	242000	230000	220000
$6000	304000	290000	276000	263000
$7000	355000	338000	322000	308000
$8000	406000	386000	368000	351000
$9000	456000	435000	414000	396000
$10000	508000	484000	460000	440000

재융자의 득실(得失)과 서류심사 진행과정(Refinance Procedures)에 대하여

재융자의 득실(得失)과 서류심사 진행과정(Refinance Procedures)에 대하여



은행의 이자 금리가 떨어지는 소식은 주택 소유주들의 귀를 솔깃하게 한다. 재융자로 월페이먼트를 낮추고 싶은 생각이 들게 만들기 때문이다. 그러나 과연 재융자로 얼마만큼의 월페이먼트를 줄일 수 있는지를 확실히 아는 사람은 얼마나 될까? 재융자로 인한 실질적 이익을 알아볼 수 있는 것을 “손익분기점(Break-Even Point)”이라 하는데, 손익분기점은 어떻게 찾아볼 수 있는지, 또 재융자 신청서의 심사과정은 어떻게 진행되는지를 알아본다.



재융자는 궁극적으로 이미 구입한 집의 이자를 더 낮은 이자로 바꾸기 위한 절차다. 때문에 “손익 분기점”이라는 것을 통해서 재융자에 대한 득과 실에 대한 것을 먼저 알아보는 것은 필수적이다. 다시 말해서 재융자에 들어간 비용과 재융자를 통하여 매달 절약되는 비용이 얼마나 되고, 그 절약되어지는 시점이 언제인지를 알아보고 재융자를 내야 재융자에 대한 실질적 혜택을 받을 수 있다는 말이다.



손익분기점에 대한 한 예를 든다. 재융자에 들어간 비용이 4,000달러 들어갔다고 치자. 그리고 재융자로 인하여 매달 400달러 절약되어지는 계산이 나왔다 하자. 이때 손익분기점은 10달 후에 나타나게 된다. ($4,000.00/400.00=10 MONTH). 이 말은 10개월 후부터 재융자로 인한 실질적으로 이득이 생기고 융자금에 대한 이자가 절약되는 것이다. 그런데 만약 재융자에 대한 손익분기점이 24개월로 나왔고, 손익분기점에 도달하기 전 15개월 째 되었을 때 집을 팔고 이사갔다고 하자. 이 경우는 9개월 치의 이자를 손해본다. 결국 재융자를 통해서 오히려 손해를 볼 수 있다는 것이니, 재융자를 할 때는 현재 살고있는 집에서 얼마나 더 오래 살 것인가를 생각하고 재융자를 받아야 한다는 것을 알려주고 있다.



재융자에 있어서 소요되는 시일이 얼마나 되고 어떻게 재융자는 어떻게 진행하나? 이 절차는 다음의 4단계를 거친다.


1단계. 준비 단계다. 약 2주가 소요된다. 융자 브로커나 은행은 에스크로를 열고 얼마의 돈을 빌릴 것인가를 알아보며, 에스크로 지침서(Escrow Instruction)를 준비하고, 또 동시에 현재 신청인이 갖고있는 주택융자금을 갚아주는(Reconveyance) 일도 한다. 아울러 주택에 대한 감정서류를 받아 주택에 충분한 가치(Equity)가 있는지를 확인하고 집문서 보험회사(Title Insurance Company)에 예비소유권보고서(Preliminary Title Report)에 대한 확인을 한다. 빚이나 채무가 있는지를 알아보기 위한 것이다.


2단계는 융자서류 심사단계(Underwriting)로 약 1주 정도가 걸린다. 1단계에서 융자브로커가 준비하여 보낸 서류를 검토하고 하자가 없을 경우 융자를 승인해 주고 만약 약간 미비한 서류가 있으면 보강하여 융자승인(Loan Commitment)을 받는다.


3단계는 완벽하게 구비된 재융자 서류를 은행에 제출하여 융자금을 받는다. 이것을 “Loan Document Order”라고 한다. 이 서류는 얼마의 융자금액을 어떤 이자로 몇 년간 상환하는지, 재융자금을 조기 상환할 경우 벌금이 있는지 없는지를 알아보는 전반적 융자조건에 사항들이 포함되어 있다.


4단계는 은행이 재융자 신청서를 검토한 후 재융자금을 내주는 “Funding” 단계다. 약 1주일이 소요된다. 이 4단계에서는 신청인이 재융자 신청서(Loan Document)에 서명을 했어도 서명한 날로부터 3일 안에 재융자 신청을 취소할 수 있다. 드문 일이지만 취소하는 경우는 대부분 융자조건이 마음에 들지 않아서다. 이렇게 3일간의 마음을 바꿀 수 있는 기간이 주어지는 것을 “Recision Period”라 한다. 신청을 취소하지 않으면 은행은 에스크로에 재융자금을 내주겠다는 승인 통보하고 대출을 내준 후 등기를 마치면 재융자는 마무리된다.

주택 구입 시 최상의 융자를 얻는 방법

주택 구입 시 최상의 융자를 얻는 방법



“어떤 융자 프로그램이 가장 적합한가?” 주택 구입 시 은행에서 제시하는 어떤 융자프로그램이 가장 좋은 것인지 분간할 수 없을 때 생각해 보는 딜레마다. 이번엔 어떤 융자 프로그램이 자신에게 가장 적합한 것인가를 알아본다.



단독주택을 구입할 때 융자금액이 307,000달러가 넘으면 점보(Jumbo) 융자가 된다. 307,000달러 아래면 컨포밍(Conforming) 융자가 된다. 두 가지의 차이점은 이자율에 있다. 307,000달러 이상의 점보 융자는 은행들의 위험부담이 커지므로 이자가 컨포밍보다 약 0.5% 정도 높아지며 더 많은 액수의 다운페이먼트(Downpayment)가 따른다. 이런 이유로 융자금액은 가능한 275,000달러 이하로 제출하는 것이 좋다. (참고: 4Unit 까지는 일반주택으로 분리된다.)



주택융자에 대한 금리는 크게 두 가지가 있다. 고정금리(Fixed-Rate Mortgage)와 변동금리(Adjustable-Rate Mortgage)가 있다. 고정금리엔 또 보통 15년과 30년 고정금리 프로그램이 있다. 15년 고정의 경우 빌린 돈에서 100%가 약간 안 되는 이자를 15년에 걸쳐 낸다. 30년 고정일 경우는 원금의 200% 이상의 이자를 30년에 걸쳐 지불한다.



고정프로그램의 단점도 있다. 이자가 현저하게 떨어질 경우 그 내려간 싼 이자를 적용 받지 못하는 것이다. 싼 이자로 재융자를 한다고 해도 감정비용(Appraisal Fee), 융자비용(Loan Fee), 집문서보험 비용(Title Insurance), 에스크로(Escrow) 비용 등을 다시 지불해야 하기 때문에 결국 생각만큼 싸게 집 값을 내는 것이 아니다.



변동이자(Adjustable-Rate Mortgage)의 장점은 구입한 집에서 5년 이상 살 계획이 아닌 경우에 유리하다. 변동금리는 대체적으로 고정금리 보다 낮게 시작하므로 처음 몇 년 동안엔 싸다. 물론 5년 안에 이자가 급격히 오를 경우 고정금리에 비해 손해를 볼 확률도 없지 않아 있지만 대체적으로 그런 일은 드물다.



변동금리엔 또 다른 장점은 이자가 내려가면 월페이먼트가 내려가는 것이다. 이런 이유로 고금리 시대에 집을 사야할 경우엔 변동금리로 집을 구입하는 것이 현명하다. 집을 구입한 후 이자율이 내려갈 확률이 높고 월페이먼트도 내려간다.



변동금리의 또 다른 이득은 집을 팔 경우 현재의 금리를 타인에게 양도(Assumability)할 수 있는 점이다(물론 구입자가 신용자격요건이 갖추어 있을 경우). 가령 집을 구입할 시기 이자가 높을 경우 주택 구입자가 현 소유주의 싼 이자를 그대로 양도(Assume) 받아 집을 구입할 수 있다.



고정/변동금리 융자 외 하이브리드 융자(Hybrid Loan)라는 프로그램도 있다. 고정과 변동을 혼합했고 대부분 5년 고정과 7년 고정 프로그램으로 되어있다. 구입하려는 집에서 약 5-10년 동안 살 계획이라면 이 프로그램이 좋다. 이 프로그램은 5/7년 뒤 고정에서 변동으로 바뀐다. (만약 5/7년 고정금리가 당시의 변동금리와 1%정도의 적은 차이가 있을 경우엔 30년 고정이자 프로그램이 유리.)



끝으로, 주택융자를 받을 때 한 가지 잊지 말아야 할 사항이 있다. 미리 융자금액을 다 갚을 경우 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 알아본다. 가능하면 계약보다 일찍 융자를 상환하더라도 벌금이 없는 융자가 유리하므로 벌금이 없는 것을 택하길 권한다.

집을 구입하기 전 고려해야 할 사항들

집을 구입하기 전 고려해야 할 사항들



대부분의 교포들은 이 억 만리 떨어진 미국에서의 생활에 있어서 내 이름 석자 들어간 집을 장만하는 것이 미국생활에 있어서 성공 척도의 첫 길잡이로 생각한다. 때문에 첫 집을 장만할 때는 약간은 무리해서라도 좋은 집을 구입하려 는 경향인 짙다. 다음은 집을 구입하기에 전 몇 가지를 고려해 보아야 할 사항들이다.



첫째. 현재의 수입으로 얼마를 은행으로부터 빌릴 수 있는가를 생각해 봐야 한다. 충분한 Down Payment 와 좋은 Credit을 갖고 있다면 은행, 융자기관, 혹은 융자브로커들로부터 주어진 수입 한도에서 얼마까지 융자대금을 받을 수 있는지를 알 수 있다. 만약 융자 브로커가 200,000 달러를 대출 받을 수 있다고 말을 해준다면 이 금액이 최대한으로 융자받을 수 있는 금액이 된다. 이 금액에서 더 많은 돈을 융자받으려고 하는 것은 좋지 않다. 왜? 최대 대출한도 금액에서 더 많은 돈을 대출 받으면 나중에 금전적 문제가 발생할 확률이 높기 때문이다.


둘째. 한 달 동안의 총 지출을 분석하여 과연 얼마나 내가 한달 동안 쓰고 사는지를 분석한다. 자영업자라면 3-6개월 지출을 평균하여 한 달의 지출로 계산해도 좋다. 평상적 지출은 소득세, 의(새옷), 식(외식), 주(렌트비) 등등을 포함 할 수 있다. 만약 매달 지출이 변화가 매우 심하면 일년의 지출을 평균하면 매달의 지출이 얼마가 되는지 좀 더 정확히 알 수 있다.



셋째. 주택구매로 발생되는 추가 경비를 생각해야 한다. 예를 들면 돈을 빌었기 때문에 갚아야하는 매달 상환금(Mortgage Payment), 재산세(Property Tax), 화재보험(Fire Insurance), 집 관리에 들어가는 비용(Maintenance Cost)을 등등이 있다. 구매자가 200,000 달러 정도 하는 집을 구입하여 생활하려 하면 일 년에 약 2,000 달러 정도가 추가 경비로 필요하게 된다.



넷째. 주택을 구입하기 전 잊지 말고 생각해야 할 것은 얼마만큼의 돈을 다운 할 것인가, 또 주택구입에 있어서 소요되는 총비용(Closing Costs)이 얼마가 될 것인가를 계산해야 한다. Private Mortgage Insurance(PMI)는 Down을 20% 보다 적게 할 경우 은행에서 채무자의 체납(Default)에 대비하여 Borrower 에게 부과한다. 때문에 이런 강제보험을 피하기 위해선 최소 20% 이상을 다운하여 집을 구입하는 것이 여러모로 유리하다. 융자에 대한 부대비용(Closing Cost)은 집 구입 가격의 약 2%에서 3% 정도 생각하면 된다. Closing Cost에는 융자브로커 비용(Loan Fee), Escrow Fee, 화재보험(Fire Insurance), 집 문서보험(Title Insurance), 재산세(Property Tax) 등등이 포함된다.



집을 구입하면 쾌적한 생활환경 외 세금 혜택(Tax Benefits)도 받을 수 있는 이점이 있다. 이자로 낸 돈에 대하여는 자신의 Federal Tax Rate 만큼 공제를 받을 수 있다. 예를 들면 A라는 사람이 일년간 Mortgage Interest를 20,000 달러 냈다고 가정하면 5,600달러의 세금 혜택을 받는다(A의 Federal Tax Rate Bracket이 28% 가정 하에).



최근 아파트 렌트비가 천정부지로 오르고 있다. 이런 이유로 비싼 렌트비를 내고 사느니 작은 콘도라도 구입하여 생활하려는 사람들이 많아졌다. 사실 그렇다. 높은 렌트비를 내고 생활하느니 수입/지출액이 허락하는 한도에서 하루 빨리 조그만 콘도라도 구입하는 것이 안정된 미국생활의 기반을 닦는 첫 걸음이 될 수 있다.