재융자의 득실(得失)과 서류심사 진행과정(Refinance Procedures)에 대하여

재융자의 득실(得失)과 서류심사 진행과정(Refinance Procedures)에 대하여



은행의 이자 금리가 떨어지는 소식은 주택 소유주들의 귀를 솔깃하게 한다. 재융자로 월페이먼트를 낮추고 싶은 생각이 들게 만들기 때문이다. 그러나 과연 재융자로 얼마만큼의 월페이먼트를 줄일 수 있는지를 확실히 아는 사람은 얼마나 될까? 재융자로 인한 실질적 이익을 알아볼 수 있는 것을 “손익분기점(Break-Even Point)”이라 하는데, 손익분기점은 어떻게 찾아볼 수 있는지, 또 재융자 신청서의 심사과정은 어떻게 진행되는지를 알아본다.



재융자는 궁극적으로 이미 구입한 집의 이자를 더 낮은 이자로 바꾸기 위한 절차다. 때문에 “손익 분기점”이라는 것을 통해서 재융자에 대한 득과 실에 대한 것을 먼저 알아보는 것은 필수적이다. 다시 말해서 재융자에 들어간 비용과 재융자를 통하여 매달 절약되는 비용이 얼마나 되고, 그 절약되어지는 시점이 언제인지를 알아보고 재융자를 내야 재융자에 대한 실질적 혜택을 받을 수 있다는 말이다.



손익분기점에 대한 한 예를 든다. 재융자에 들어간 비용이 4,000달러 들어갔다고 치자. 그리고 재융자로 인하여 매달 400달러 절약되어지는 계산이 나왔다 하자. 이때 손익분기점은 10달 후에 나타나게 된다. ($4,000.00/400.00=10 MONTH). 이 말은 10개월 후부터 재융자로 인한 실질적으로 이득이 생기고 융자금에 대한 이자가 절약되는 것이다. 그런데 만약 재융자에 대한 손익분기점이 24개월로 나왔고, 손익분기점에 도달하기 전 15개월 째 되었을 때 집을 팔고 이사갔다고 하자. 이 경우는 9개월 치의 이자를 손해본다. 결국 재융자를 통해서 오히려 손해를 볼 수 있다는 것이니, 재융자를 할 때는 현재 살고있는 집에서 얼마나 더 오래 살 것인가를 생각하고 재융자를 받아야 한다는 것을 알려주고 있다.



재융자에 있어서 소요되는 시일이 얼마나 되고 어떻게 재융자는 어떻게 진행하나? 이 절차는 다음의 4단계를 거친다.


1단계. 준비 단계다. 약 2주가 소요된다. 융자 브로커나 은행은 에스크로를 열고 얼마의 돈을 빌릴 것인가를 알아보며, 에스크로 지침서(Escrow Instruction)를 준비하고, 또 동시에 현재 신청인이 갖고있는 주택융자금을 갚아주는(Reconveyance) 일도 한다. 아울러 주택에 대한 감정서류를 받아 주택에 충분한 가치(Equity)가 있는지를 확인하고 집문서 보험회사(Title Insurance Company)에 예비소유권보고서(Preliminary Title Report)에 대한 확인을 한다. 빚이나 채무가 있는지를 알아보기 위한 것이다.


2단계는 융자서류 심사단계(Underwriting)로 약 1주 정도가 걸린다. 1단계에서 융자브로커가 준비하여 보낸 서류를 검토하고 하자가 없을 경우 융자를 승인해 주고 만약 약간 미비한 서류가 있으면 보강하여 융자승인(Loan Commitment)을 받는다.


3단계는 완벽하게 구비된 재융자 서류를 은행에 제출하여 융자금을 받는다. 이것을 “Loan Document Order”라고 한다. 이 서류는 얼마의 융자금액을 어떤 이자로 몇 년간 상환하는지, 재융자금을 조기 상환할 경우 벌금이 있는지 없는지를 알아보는 전반적 융자조건에 사항들이 포함되어 있다.


4단계는 은행이 재융자 신청서를 검토한 후 재융자금을 내주는 “Funding” 단계다. 약 1주일이 소요된다. 이 4단계에서는 신청인이 재융자 신청서(Loan Document)에 서명을 했어도 서명한 날로부터 3일 안에 재융자 신청을 취소할 수 있다. 드문 일이지만 취소하는 경우는 대부분 융자조건이 마음에 들지 않아서다. 이렇게 3일간의 마음을 바꿀 수 있는 기간이 주어지는 것을 “Recision Period”라 한다. 신청을 취소하지 않으면 은행은 에스크로에 재융자금을 내주겠다는 승인 통보하고 대출을 내준 후 등기를 마치면 재융자는 마무리된다.