미 모기지론업계, ‘도와줄께, 압류 당하지마’

미 모기지론업계, ‘도와줄께, 압류 당하지마’
미 주택경기 침체 지속에 모기지론 업계 비상대책
고객 주택 압류 막아주기 안간힘




미국에서 1990년대 초 이후 최악의 주택경기 침체가 이어지자, 모기지론(장기주택저당대출) 업계가 대책 마련에 발벗고 나섰다.
최근 미국에선 모기지론으로 집을 산 사람들이 상환을 제때에 하지 못하고, 저당으로 잡힌 집을 압류당하는 사례가 전국적으로 크게 늘어나고 있다. 올해부터 모기지론 금리가 가파르게 상승하자, 상환능력을 초과해 돈을 빌린 사람들은 상환 불능 상태에 빠졌다. 주택값이 최고치를 기록했을 때 집을 산 사람들도 집값 하락으로 인해 집을 팔아도 빌린 돈을 갚을 수 없는 처지다.

잇따르는 압류사태로 집 소유주는 물론 모기지론 업계도 골머리를 앓고 있다. 대출금을 제때 돌려받지 못할 뿐아니라, 주택 재판매 및 유지관리에 상당한 비용이 들기 때문이다. 또 특정 지역에 압류가 집중돼, 해당 지역 주택 가격을 끌어내리는 악순환도 빚어진다.

이에 따라 모기지론 업계는 대출자의 월 상환액을 줄이거나 이자율을 낮춰주고 있다. 모기지론 업체인 패니매는 서브프라임 모기지(신용이 낮은 비우량 고객에 대한 고금리 주택구입자금대출) 이용자 약 150만명이 리파이낸싱(저금리 대출로 재융자) 하도록 지원할 계획이다. 또다른 모기지론 업체 프레디맥은 신용도가 낮은 시민들이 집을 살 수 있도록 새로운 대출상품을 내놓고 있다. 다른 대형 모기지론 업체인 워싱톤 뮤츄얼은 서브프라임 모기지 대출 20억 달러를 리파이낸싱해, 주택 압류를 막을 계획이다.

일부 업체는 비영리 단체와 주택 보유자를 돕기 위한 파트너십을 맺을 예정이다. 모기지은행협회는 비영리단체와 함께, 주택압류 예방 캠페인을 벌일 계획이다. 또 주택 보유자 무료상담을 위한 핫라인도 설치할 예정이다. 정치권과 비영리단체는 모기지론 업계에 압력을 행사하면서, 이런 대책을 이끌어내고 있다.

하지만, 문제가 해결될지는 미지수다. 모기지론 업체 패니매 최고경영자 리차드 시론은 “각종 대책으로 주택압류는 줄어들 것으로 기대되지만, 만병통치약은 아니라는 점도 인정해야 한다”고 말했다.

위기의 본질은 주택경기가 회복될 전망이 보이지 않는다는 점이다. 3월 기존 주택 판매 건수는 전월과 비교해 8.4%가 줄어들어, 18년만에 가장 큰 하락폭을 기록했다. 지난 24일 공개된 스탠다드 앤 푸어스/케이스-실러 지수를 보면, 2월 주택가격이 15년만에 처음으로 전년도 같은 기간에 비해 1.5% 포인트 떨어졌다. 앞서 전미부동산중개인협회(NAR)는 올해 주택가격이 상승은 커녕, 40년만에 처음으로 전년대비 0.7% 떨어질 것으로 예상했다. 미국 일간 <크리스찬사이언스모니터>는 “모기지론 업계가 내놓는 각종 대책들은 큰 도움이 되기는 하지만, 지금의 사태가 그만큼 심각하며 악화하고 있다는 것을 보여준다”고 26일 평가했다.

[윤덕규의 Money Clinic]‘집, 살 것인가, 렌트할 것인가?’

[윤덕규의 Money Clinic]‘집, 살 것인가, 렌트할 것인가?’



표1



표2


지난 2~3년 황금 같은 부동산 시장 호황으로 많은 분들이 집을 사고, 팔고, 늘려가고 투자도 많이 했다. 렌트로 집을 계속 옮겨 다니는 것은 매우 피곤한 일이다. 따라서 대부분의 사람들이 집을 갖길 원한다. 이것만으로도 집을 갖게 되는 충분한 이유가 될 수 있다.

그러나 집을 살 것인가? 그리고 얼마나 지불할 여유가 있는가를 알기 전에 귀하의 재정상태와 귀하가 인생의 짐을 질것인가를 생각해야 한다. 이런 경우 집은 자산이 아니고 부채이다.
재정적인 관점에서 적어도 3년 또는 5년 이상 한 곳에 있을 것으로 예상되지 않는다면 그 집을 사지 않아야 한다.

부동산을 사고 판다는 것은 많은 비용을 수반하게 된다. 즉 모기지를 얻기 위하여 감정료, 중개수수료, 보험료, 부동산 에이젼트 수수료, 검사, 이사, 변호사비 등 부대비용이 들어가게 마련이다. 이런 비용과 소유권 이전에 따른 비용까지 커버하려면 적어도 부동산은 10% 정도 가격이 상승해야 한다.

만약에 몇 년이 안 되어서 이사를 하게 된다면 최근처럼 부동산이 호경기인 경우는 운이 좋게 이익을 볼 수도 있다. 그렇지 않을 경우는 손해를 볼 수 도 있다. 어떤 분들은 그 집에 오래 살 생각이 아니고 렌트를 목적으로 투자하시는 분들도 있다. 이러한 경우는 비교적 장기간에 걸쳐 재정적으로 잘 운영 할 수 있기도 하다. 그러나 집주인이 되는 것에 대한 책임을 과소평가해서는 안 된다.

여기서 렌트가 유리한 점을 한번 알아 보자. 임차인이 낮은 임차료로 임차를 하여 집을 포기하고 소득의 10%를 계속적으로 저축을 한다면 아마도 재정적인 미래의 목표를 잘 달성 할 것이다. 또한 임차인은 부동산에서 발생하는 각종 수리를 해야 하는 임대인의 책임에서 자유로울 할 것이다. 이러한 재정적인 부담과 심리적인 부담이 임차인에게는 없다. 만약 이사를 가길 원한다면 임차인은 임대인에 비해 훨씬 이사하기가 쉬울 것이다.

또 다른 문제는 장기적으로 임대를 하지 않는 경우는 많은 돈이 집에 묶여 있게 된다. 어떤 분은 은퇴의 나이에도 불구 하고 재산의 상당한 부분이 다 집에 묶여 있는 경우도 있다. 만약 임차인으로 자신의 돈을 금융자산에 갖고 운영한다면 보다 쉽게 재산을 늘릴 수 있다.

집을 소유하는데 드는 총비용을 계산하는 것은 그리 어렵지 않다. 렌트를 할 경우와 집을 소유 할 경우의 비용을 비교하기 위하여 귀하가 살기 원하는 장소에 대해 ‘표1’에서와 같이 월별로 비용 계산을 할 필요가 있다. 이때 모기지 금리는 고정금리로 가정한다. (표1)

이때 여기서 간과하고 고려하지 않은 것이 있다. 즉 집을 소유함에 따라 드는 기회 비용이다. 집을 살 때 자기 자금으로 일시불로 부담하는 돈을 만약에 다른 곳에 투자할 경우 기대되는 수익이 기회 비용인데 이 부분을 고려 하지 않은 계산이다. 대부분의 경제 전문가들은 이 부분을 고려해야 한다고 생각하고 있다. (표2)

매월 지급하는 모기지 금액은 이자율에 따라 그리고 상환 기간에 따라 차이가 있다.

이때 간단히 계산을 할 수 있는 승수를 (표2)에서 계산할 수 있다. 예를 들어 20만 달러의 모기지를 6%에 25년간 빌릴 경우 20만 달러/1000X6.4=1,280달러가 매월 지급하는 모기지 금액 이다. 또한 재산세는 연간 금액을 12개월로 나누어서 사용한다. 이렇게 해서 각자 자신이 실제로 렌트비와 비교하여 어느 쪽이 더 유리한가 알 수 있을 것이다.

정부 보증 융자 (3)

정부 보증 융자 (3)



정부지원 융자금 SBA Loan은 무엇인가?
“사업을 시작하려 하는데 SBA 융자는 어떻게 받나요?” 요즘 이런 질문을 많이 받는다. 교포들의 사업에 대한 지혜가 발전되었다는 증표로 해석된다.



SBA 융자(Small Business Administration Loan)는 통상적인 융자 방법으로 융자받기 힘든 소규모 중소 사업자들을 지원하기 위한 연방정부의 보증 제도로써, 일반은행에서 사업에 필요한 융자를 수월히 받을 수 있도록 만든 프로그램이다. 융자금액 150,000달러까지 정부가 85%의 융자금액을 보증하고, 150,000달러 이상일 경우 총 융자금액의 75%까지 정부가 보증한다. 쉽게 말해 만약 사업에 실패한다 해도 융자금 150,000달러까지는 15%, 150,000달러 이상일 경우는 25%만 융자해준 은행이 손실을 입는다. 따라서 일반 SBA에서 승인된 은행은 일반 융자에 비해 위험부담이 적으므로 비교적 쉽게 융자를 승인한다.



매우 좋은 조건의 융자다. 사업하다 망해도 융자받았던 융자금액의 75-85%를 정부가 책임지겠다는 데 이처럼 좋은 융자가 어디 있겠는가? 그러나 세상엔 공짜는 없다. 이런 조건의 융자를 받으려면 정부가 요구하는 자격조건이 맞아야 한다.



SBA의 융자를 받을 수 있는 조건은 우선 독립적으로 운영되는 소규모 사업체여야 한다. 하지만 사업체가 소규모라 해도 불법적이고 독점적 위치에 있는 것은 해당되지 않는다. 예를 들면 부동산 투자업체, 금융업체, 피라밋 조직, 중독성 제약유통업(예:마약), 도박업체, 자선/종교단체 등등이다.



어떤 종류의 SBA 융자가 있는지 알아본다. (1)유통자금(Working Capital) 융자. 50,000달러까지는 세금서류 제출 없이 비교적 쉽게 쓸 수 있다. 최대 상환기간 7년. (2)장비융자(Equipment Financing). 사업에 필요한 장비를 구입하는 융자다. 장비의 수명에 따라 연장이 가능하며 최대상환기간은 10년이다. (3)재고품 융자(Inventory Financing). 최대상환기간 10년이다. (4)사업체인수융자(Business Acquisition). 이 융자는 사업체를 파는 사람의 세금보고서가 융자의 관건이 된다. SBA는 유망하고 이익 내는 사업체를 인수할 때만 융자를 내주기 때문이다. 최대상환기간 10년. (5)사업체 재융자. SBA의 저렴한 금리로 현재의 사업체를 재융자하여 월페이먼트를 낮출 수 있다. 최대융자기간 10년. (6)사업목적 부동산 매입(Real Estate Acquisition). 매입한 건물은 최소 51% 면적 이상 자신의 사업용도로 써야한다. 최대상환기간 25년까지 가능.



SBA 융자의 장점은 크게 세 가지로 볼 수 있다. 첫째, 낮은 다운페이를 들 수 있다. 10%의 다운페이로 건물을 구입할 수 있다 (보통 Commercial Loan은 30-35%). 사업체를 매입할 때는 33%의 다운페이가 가능하다 (상업융자일 경우 보통 50-60%). 둘째, 상환기간이 길다. 사업체는 10년, 건물은 25년이다 (일반상업융자는 보통 5년). 셋째, 이자와 원금을 같이 상환하고 정해진 시간이 지나면 빚이 모두 청산된다 (No Balloon Payment).



SBA 융자의 단점은 다음과 같다. 첫째, 조기상환에 대한 벌금(Prepayment Penalty)이 많다. 빌린 첫 해에 갚을 경우 빌린 금액의 5%, 2년 차에는 3%, 3년 차에는 1%의 벌금이 부과된다. 둘째, 융자 보증비용(Guarantee Fee)이 많다. 보증 융자금액이 150,000달러보다 적을 경우 보증금액의 2%, 150,000-700,000달러일 경우 3%, 700,000달러 이상은 3.5%을 보증비용으로 지불해야 한다. 셋째, 최대로 받을 수 있는 융자금액이 1,000,000달러로 제한됐다.



“천부적 사업가는 자기 돈으로 사업하지 않는다.” 그렇다. 사업자금의 융통은 “금융”을 통해서 해야 한다. 사업가는 사업에 대한 “노하우”로 사업을 성공시켜야 한다. 소규모 사업을 시작하려는 사람도 SBA 융자를 통해서 사업을 하여 사업에 대한 신용을 쌓고, 또 만의 하나 위험에 대비하는 지혜를 발휘해야 사업을 성공시킬 수 있다.

서브프라임 모기지 부실, 美경기 영향 제한적일듯

"서브프라임 모기지 부실, 美경기 영향 제한적일듯"
케네스 로고프 하버드대 교수 인터뷰
중동등 지정학적 충격 불거질땐 내년 美경기 침체 가능성 40%




케네스 로고프 하버드대 경제학 교수는 세계 경제와 증시 전망에 대해 낙관적 견해를 밝혔다. 다만 지정학적 불안감 등 외부충격이 불거질 경우 내년에는 미국 경기침체 가능성이 40% 정도 된다고 경고했다. 다음은 로고프 교수와의 일문일답.
-미 경기둔화에도 불구하고 글로벌 증시가 활황을 보이고 있는데.

▦미국 경제성장이 둔화된다고 하더라도 글로벌 경제는 안정적인 성장을 이어갈 것이라는 기대심리가 확산되고 있다. 특히 신흥국가 경제가 큰 신장세를 보이고 있는 것이 글로벌 자금을 끌어들이고 있다.

-글로벌 증시를 낙관하는 까닭은.

▦가격 변동성이 줄어들었고 금융시장 안정성이 높아졌다. 15년 전 금융시장 변동성이 심화되면서 주식시장이 출렁거린 것과는 비교도 되지 않을 정도로 주식시장이 안정됐다. 또 미국 경제가 둔화되고 있지만 글로벌 경제는 이와 상관없이 지속적인 성장을 이어가고 있다. 중국ㆍ인도 등 신흥경제가 여전히 폭발적인 성장을 보이고 있고 일본과 유럽연합(EU) 경제가 살아나면서 미국 경제둔화를 상쇄시키고 있다. 단기적으로 발생할 수 있는 금융시장 불안으로 글로벌 유동성이 안정성 높은 채권으로 움직일 수 있겠지만 장기적으로 글로벌 자금의 주식시장 유입은 계속될 것이다. 미국 시장에 몰린 글로벌 유동성이 일본과 신흥국가, 오일수출 국가로 다변화할 것이다.

-미국 경제가 침체국면으로 빠져들 가능성은 없나.

▦현 시점에서는 그럴 가능성은 낮다. 미국 경제는 올해 2.5%의 낮은 성장률을 보일 것으로 전망되며 향후 수년간 이 같은 성장둔화가 이어질 것으로 예상된다. 잠재성장률을 밑도는 상태가 계속 이어진다는 얘기다. 둔화신호를 보이고 있는 주택시장은 말할 것도 없고 지난 12년간 호조를 보였던 기업생산성도 약화되고 있다. 앨런 그린스펀 전 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 미국 경제의 침체 가능성을 33%로 예상했지만 개인적으로 올해 미국 경제가 침체국면에 빠질 가능성을 20%로 보고 있다.

-서브 프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실이 미국 경제의 발목을 잡을 것이라는 의견이 많은데.

▦물론 미국 경제에 영향을 미치겠지만 그 충격은 제한적일 것이다. 서브 프라임은 전체 모기지의 13%에 불과하고 미국 금융시장은 부실 파장을 충분히 흡수할 수 있을 만큼 튼튼하다. 서브 프라임 부실이 미국 경제 전반에 위기를 가져올 것으로는 생각하지 않으며 이 같은 기대심리로 주식시장이 강세를 보이고 있다고 생각한다.

-미국의 소비둔화가 한국 경제에 악영향을 미치지 않을까.

▦한국은 다른 어느 국가보다도 미국에 대한 수출의존도가 높은 경제구조를 가지고 있어 미국의 소비여력이 큰 변수가 될 수 있다. 미국의 내수소비가 완만하게 둔화된다면 한국 경제는 충분히 이에 대응할 수 있고 별다른 문제점을 노출하지 않을 것이다. 하지만 미국 소비가 급감한다면 한국뿐 아니라 경제가 살아나고 있는 일본과 독일 등도 큰 타격을 받게 된다. 미국의 급격한 소비위축은 한국뿐 아니라 회복기미를 보이고 있는 글로벌 경제 전체에 큰 충격을 줄 것이다.

-그럼 향후 미국 경제를 어떻게 전망하나.

▦올해는 별 문제가 없겠지만 앞으로는 확신할 수 없다. 로버트 실러 예일대 교수와 누리엘 루비니 뉴욕대 교수처럼 당장 미국 경제가 침체국면으로 빠질 것으로 생각하지는 않지만 현재와 같은 상태가 지속된다면 상황은 심각해질 수 있다. 중동 지역의 지정학적 불안감 등 외부충격으로 경기둔화가 이어진다면 내년에는 침체 가능성이 40%에 달할 것으로 본다. 시간이 지날수록 경기침체 가능성도 높아질 것이다. 경기확장 국면이 마무리되고 있고 물가압력도 높아지고 있다는 점에 주목해야 한다.

◇케네스 로고프 교수 약력

▦53년 뉴욕 출신

▦75년 예일대 경제학 석사

▦80년 MIT 박사

▦89~91년 UC버클리대 경제학 교수

▦92~94년 프린스턴대 경제학 교수

▦2001~2003년 국제통화기금(IMF) 수석 이코노미스트

▦2003년~현재 하버드대 경제학 교수

"모기지 위기로 美 자동차 매출 악화"

"모기지 위기로 美 자동차 매출 악화"
GM 부회장


미국의 모기지 위기가 4월 들어 자동차 업체들의 매출을 악화시키는 요인이 되고 있다고 로버트 루츠 제너럴모터스(GM) 부회장이 23일(현지시간) 밝혔다.

루츠 부회장은 이날 켄터키 루이스빌에서 열린 자동차산업 컨퍼런스에 참석, "아직 4월 들어 GM의 매출 실적을 정확히 파악할 수는 없지만, 자동차 산업 부문이 주택 금융시장 악화의 영향을 받을 것으로 예상하고 있다"고 이 같이 말했다.

그는 "최근 자동차 시장은 약세를 기록하고 있다"면서 "여기에는 주택 시장 부진과 모기지 산업 위기가 반영되고 있다"고 설명했다.

이어 "많은 사람들이 구매력 한도를 줄이고 있으며, 이는 우리 뿐만 아니라 산업 전반적으로 영향을 미치고 있다"고 덧붙였다.

GM은 최근들어 높은 노동비용, 일본 자동차 업체들과의 경쟁 강화, 트럭과 스포츠유틸리티차량(SUV) 부문의 매출 둔화 등으로 어려움을 겪고 있다.

GM은 금융 자회사인 GMAC가 서브프라임 모기지 부도율 증가로 인해 부진할 것으로 예상하고 있다.

특히 특히 주택 착공 건수 둔화는 건설업에 종사하는 사람들에게 인기가 높은 픽업 트럭 종류의 자동차 판매에 악영향을 미치고 있는 것으로 나타났다.

GM은 최근 들어 수익성을 높이기 위해 3만4000명을 감원하고 12개의 공장의 문을 닫는 등 구조조정을 진행중에 있다. 또 GM은 마진이 낮은 정부기관이나 자동차 렌털 회사 등에 대한 대량 판매도 줄이고 있다. 또 인센티브를 줄이고 가격을 인상하는 등 기존의 공격적인 할인 정책에서 벗어나고 있다.

하지만 GM의 이러한 새로운 전략은 매출과 시장점유율에 악영향을 미치고 있다. GM은 일본 토요타로부터의 강한 도전으로 전세계 자동차 1위 업계 자리마저 내놓을 위태로운 상황에 처해있다.

정부 보증융자 (2)

정부 보증융자 (2)



미군에 복무한 사람이 받을 수 있는 주택융자금 혜택 VA-Guaranteed Home Loan이란 무엇인가?
다수의 한인이 미국에 살다보니 미군에 입대하여 군복무를 한 사람들이 많아졌다. 이들에게는 많은 혜택이 따른다. 특히 교육, 주택, 의료에 대한 혜택은 돈으로 따지면 엄청난 액수를 정부로부터 보조받는다. 주택구입에 대한 혜택을 알아본다.



군인으로 복무했던 사람들은 VA(Veteran's Administration) 이라는 곳에서 주택보증융자(VA-Loan) 혜택을 받는다. 어떤 사람들이 VA 주택보증융자를 받을 수 있고, 기본적 자격 조건이 무엇인가를 알아본다.



전쟁기간에 군복무를 했을 경우 최소 90일을 근무했으면 가능하다. 기간은 다음의 기간 내에 복무했어야 한다. 2차 세계대전에 복무한 사람, 한국전쟁(1950년6월27일-1955년1월31일 사이), 베트남전쟁(1964년8월5일-1975년5월7일 사이), 걸프전쟁(90년8년2일-현재). 그러나 이 기간 내에 군복무를 했다해도 불명예제대를 했다면 VA주택보증융자의 혜택은 따르지 않는다. 비전시(非戰時)에 근무한 사람은 현역으로 181일을 지속적으로 근무한 후 제대했으면 VA-Loan을 받을 수 있다.



“일반융자(Conventional Loan)”와 비교하여 “VA-Loan”의 장점은 무엇인가? 4가지로 분류해 본다. 첫째, 다운페이먼트가 필요 없다. 일반주택융자를 받을 때 다운페이 20% 이하를 하면 보험료를 내야만 하는 불이익(Mortgage Insurance)이 따른다. VA-Loan은 정부가 보증하여 보험료가 없다. 둘째, 바가지 염려가 없다. 주택가격을 VA의 주택감정사가 감정하여 감정가격을 통보해주기 때문이다. 셋째, 융자금을 타인에게 양도(Assume)할 수 있다. 융자를 받고 얼마 지나 후부터 가능하다. 넷째, 조기상환에 대한 벌금(Pre-Payment Penalty)이 없다. 일반융자일 경우 다운이 적거나 융자조건이 좋지 않을 경우 대부분 조기상환에 벌금조항이 있다.



V-Loan엔 몇 가지 단점도 있다. 첫째, 주택을 구입할 때 Seller에게 “VA-Loan”을 통한 구매라는 말을 하고 양해를 구해야한다. VA-Loan은 Seller가 Buyer를 위해 Funding Fee, Closing Cost, Discount Point 비용을 어느 정도 보조해 주어야 하기 때문이다. 이런 이유로 Seller's Market에서는 원하는 집을 구입하기가 쉽지 않다. 둘째, 융자 자체가 정부에서 내주기 때문에 신속하지 않다. 즉 융자신청을 검토하고 승인해 주는 기간이 길다는 것이다. 절차 또한 일반융자에 비하여 까다롭다(Red-Tape).



VA-Loan의 호조건 주택융자를 받으려면 군복무 외 다음의 자격 조건이 갖춰져 있어야만 가능하다. 첫째, 융자인(군복무 한 사람)이 구입한 주택에서 거주해야 해야만 한다. 둘째, 안정된 수입이 있어야 한다. 현재의 직장이나 사업에 최소 2년 이상 종사했어야 한다. 셋째, 신용상태(Credit Record)가 양호해야 한다. VA-Loan도 일반융자와 같이 신용상태가 좋지 않으면 융자를 내주지 않는다. 넷째, 보증액수에 제한이 있다. 일반융자는 일단 보험에 들으면 그 보험이 주택가(융자금)에 대하여 손해본 돈을 커버하지만 VA-Loan은 보증액에 대한 한도가 있다. 융자금액이 $45,000-144,000일 경우 VA는 이금액의 50%인 $22,500-36,000까지 보증해준다. 예를 들면 A라는 사람이 144,000달러를 융자받고 혹 나중에 A가 직장을 잃어 주택에 대한 월페이먼트를 못내는 경우에 처하면 VA는 14,400달러의 25%인 36,000달러를 보증해줄 수 있다는 것이다. (VA의 최대 보증액수 50,750달러. 203,000달러(50,750*4) 융자받으면 50,750달러까지 보증.)



한 가지 염두에 두어야 할 것이 있다. “일반융자”일 경우 융자 후 파산하여 빚을 갚지 못할 경우 크래딧이 나빠지고, 또 시간이 지나면서 크레딧 기록을 양호하게 복구시킬 수 있다 (페이먼트를 지속적으로 잘 냈을 경우). 그러나 VA-Loan은 다르다. VA 융자는 어떤 일로 융자금을 갚지 못하면 그 돈을 다시 갚기 전까지는 VA-Loan을 다시 받을 수 없다.

美 WMC모기지, 771명 감원

美 WMC모기지, 771명 감원




미국의 서브프라임 모기지 부실여파로 GMAC의 주택대출 사업부문 ‘레지덴셜 캐피탈’과 제너럴일렉트릭(GE)의 소비자금융 부문인 ‘WMC 모기지’가 감원에 나섰다.

블룸버그에 따르면 19일(현지시간) GE의 WMC 모기지는 771명을 감원하고 지점 3군데를 폐쇄했다. WMC는 올해 들어 사원의 50%이상을 줄였다.

GM 금융 자회사인 GMAC의 레시덴셜 캐피탈도 올해 중반까지 600∼700명의 인력을 줄이고, 인력을 충원하지 않을 것이라고 밝혔다.

레시덴셜 캐리탈의 지나 프로이아 대변인은 “감원결정은 최근 시장상황과 미국 모기지 시장 악화에 따른 것”이라고 말했다.

모기지 대출 기준 강화 법안

모기지 대출 기준 강화 법안

입력일자:2007-04-23

가주 상원 재정위 통과
크레딧 점수외 월 소득 확인

캘리포니아주내 모기지 대출 기준을 강화하는 법안이 주 상원 재정위원회를 통과했다.
마이크 마차도 주 상원의원(민주·린든)이 상정한 이 법안(SB 385)은 캘리포니아주내 서브프라임 모기지 렌더 등 모기지를 대출해주는 금융기관들이 새로 강화된 연방정부 대출기준을 따르도록 명시하고 있다.
연방정부가 제2의 서브프라임 모기지 부실사태를 방지하기위해 최근 확정, 발표한 대출기준은 렌더가 모기지 대출시 신청자의 크레딧 점수에만 의존하지 않고 신청자의 월 소득 등 실제로 모기지 페이먼트를 할 수 있는 재정 능력을 확인토록 하고 있다.
강화된 대출기준은 또 변동이자 모기지를 대출해줄 경우 이자율과 페이먼트가 낮은 첫 1,2년간의 페이먼트 액수보다는 이자율이 껑충 뛴 이후의 높아진 페이먼트를 감당할 수 있는지를 확인토록 하고 있다.
새로 강화된 연방정부의 대출기준은 그 자체로는 법적 효력은 없으나 현재 29개주에서 대출기준으로 사용하고 있다.
이 법안은 새로 강화된 연방정부 대출기준을 준수하지 않은 금융기관에 대해 가주내 금융기관을 관할하는 주기업국, 주부동산국과 주재정기관국 등이 감사를 강화할 수 있는 법적 권한을 부여하고 있다.
법안 상정자인 마차도 의원은 “서브프라임 모기지 부실사태가 렌더들이 재정적 능력이 없는 주택구입자에게 무분별하게 대출을 해서 빚어진 측면이 크다”며 “렌더들이 모기지 대출시 더욱 꼼꼼하게 재정능력을 확인토록 하는 것이 이 법안의 주요 목적”이라고 말했다.
마차도 의원은 현재 캘리포니아주내 모기지 대출기관의 3분의1 정도가 연방정부의 대출기준을 준수하지 않고 있는 것으로 파악하고 있다며 이들에 대한 정부의 감독권을 강화하는 것이 새 법안의 주요 목적이라고 말했다. 마차도 의원에 따르면 이들 렌더들의 절대 다수는 정규 은행이 아닌 제2, 제3금융권 대출기관들이다.
이 법안은 주의회를 통과하고 주지사의 서명을 받을 경우 내년 1월1일부터 주법으로 발효될 예정이다.

미 주택차압 경고 급증..서브프라임 `후폭풍`

미 주택차압 경고 급증..서브프라임 `후폭풍`

1분기 16만채..전년동기보다 2배나 늘어
이데일리
입력 : 2007.04.17 07:27

서브프라임 모기지 부실로 저금리로 갈아타는 리파이낸싱이 어려워지면서 올해 1분기 미국 차압 위기에 놓인 주택이 두배로 늘어났다고 블룸버그 통신이 17일 보도했다.


포어클로저닷컴에 따르면 1분기 16만8829채의 주택 소유자에게 차압 경고가 발송됐다. 이는 작년 같은 기간 8만3154채에 비해 두배로 늘어난 것이다.



이는 서브프라임 부실로 모기지 연체율이 4년래 치고치에 달하면서 대출업체들이 대출에 몸을 사리는 바람에 주택 구입자들의 리파이낸싱이 어려워졌기 때문이다.



포어클로저닷컴의 알렉시스 맥기 사장은 "많은 사람들이 자금난을 해결하기 위해 대출을 활용해왔는데 최근 대출자들은 줄어들고 있다"며 "대출업체들이 이들에게 자금을 제공하지 않으면 파산할 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.



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캘리포니아 모기지 10년만에 최악

캘리포니아 모기지 10년만에 최악



서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 상황이 갈수록 악화되고 있다.
특히 캘리포니아주에서 올 들어 '포어클로저(담보주택회수권 상실)' 절차에 들어가 집을 빼앗길 위기에 처한 주택 건수가 10년 만에 최악의 수치를 기록했다.

16일 로스앤젤레스타임스 인터넷판에 따르면 올해 들어 3월 말까지 캘리포니아주에서 담보주택회수권 상실 대상이 된 주택 건수는 모두 1만1033건으로 지난해 같은 기간에 비해 무려 8배나 급증했다고 라호야 소재 데이터퀵정보서비스가 밝혔다.

이 같은 수치는 최고치를 기록한 96년 3분기의 1만5418건에는 못 미치지만 미국 부동산 시장의 침체의 골이 그만큼 깊다는 것을 보여준다.

또 포어클로저 이전 단계로 5개월간 모기지를 갚지 않아 통지되는 '채무불이행'도 올 1분기에만 4만6760건을 기록해 지난해 동기에 비해 148%나 늘었다.

한편 IMF는 최근 국제금융안정보고서에서 "서브프라임 모기지 시장이 미국 주택경기가 하강하는 시점에서 예상보다 약간 더 빠르게 나빠지는 모습을 보였다"고 지적했다.

IMF는 이어 "서브프라임 모기지 시장이 큰 혼란으로 이어질 가능성은 낮지만 다른 서브프라임 대출들까지 일제히 위축된다면 금융시장에 대한 위험이 고조될 수 있다"고 경고했다.

정부 보증융자 (2)

정부 보증융자 (2)



미군에 복무한 사람이 받을 수 있는 주택융자금 혜택 VA-Guaranteed Home Loan이란 무엇인가?
다수의 한인이 미국에 살다보니 미군에 입대하여 군복무를 한 사람들이 많아졌다. 이들에게는 많은 혜택이 따른다. 특히 교육, 주택, 의료에 대한 혜택은 돈으로 따지면 엄청난 액수를 정부로부터 보조받는다. 주택구입에 대한 혜택을 알아본다.



군인으로 복무했던 사람들은 VA(Veteran's Administration) 이라는 곳에서 주택보증융자(VA-Loan) 혜택을 받는다. 어떤 사람들이 VA 주택보증융자를 받을 수 있고, 기본적 자격 조건이 무엇인가를 알아본다.



전쟁기간에 군복무를 했을 경우 최소 90일을 근무했으면 가능하다. 기간은 다음의 기간 내에 복무했어야 한다. 2차 세계대전에 복무한 사람, 한국전쟁(1950년6월27일-1955년1월31일 사이), 베트남전쟁(1964년8월5일-1975년5월7일 사이), 걸프전쟁(90년8년2일-현재). 그러나 이 기간 내에 군복무를 했다해도 불명예제대를 했다면 VA주택보증융자의 혜택은 따르지 않는다. 비전시(非戰時)에 근무한 사람은 현역으로 181일을 지속적으로 근무한 후 제대했으면 VA-Loan을 받을 수 있다.



“일반융자(Conventional Loan)”와 비교하여 “VA-Loan”의 장점은 무엇인가? 4가지로 분류해 본다. 첫째, 다운페이먼트가 필요 없다. 일반주택융자를 받을 때 다운페이 20% 이하를 하면 보험료를 내야만 하는 불이익(Mortgage Insurance)이 따른다. VA-Loan은 정부가 보증하여 보험료가 없다. 둘째, 바가지 염려가 없다. 주택가격을 VA의 주택감정사가 감정하여 감정가격을 통보해주기 때문이다. 셋째, 융자금을 타인에게 양도(Assume)할 수 있다. 융자를 받고 얼마 지나 후부터 가능하다. 넷째, 조기상환에 대한 벌금(Pre-Payment Penalty)이 없다. 일반융자일 경우 다운이 적거나 융자조건이 좋지 않을 경우 대부분 조기상환에 벌금조항이 있다.



V-Loan엔 몇 가지 단점도 있다. 첫째, 주택을 구입할 때 Seller에게 “VA-Loan”을 통한 구매라는 말을 하고 양해를 구해야한다. VA-Loan은 Seller가 Buyer를 위해 Funding Fee, Closing Cost, Discount Point 비용을 어느 정도 보조해 주어야 하기 때문이다. 이런 이유로 Seller's Market에서는 원하는 집을 구입하기가 쉽지 않다. 둘째, 융자 자체가 정부에서 내주기 때문에 신속하지 않다. 즉 융자신청을 검토하고 승인해 주는 기간이 길다는 것이다. 절차 또한 일반융자에 비하여 까다롭다(Red-Tape).



VA-Loan의 호조건 주택융자를 받으려면 군복무 외 다음의 자격 조건이 갖춰져 있어야만 가능하다. 첫째, 융자인(군복무 한 사람)이 구입한 주택에서 거주해야 해야만 한다. 둘째, 안정된 수입이 있어야 한다. 현재의 직장이나 사업에 최소 2년 이상 종사했어야 한다. 셋째, 신용상태(Credit Record)가 양호해야 한다. VA-Loan도 일반융자와 같이 신용상태가 좋지 않으면 융자를 내주지 않는다. 넷째, 보증액수에 제한이 있다. 일반융자는 일단 보험에 들으면 그 보험이 주택가(융자금)에 대하여 손해본 돈을 커버하지만 VA-Loan은 보증액에 대한 한도가 있다. 융자금액이 $45,000-144,000일 경우 VA는 이금액의 50%인 $22,500-36,000까지 보증해준다. 예를 들면 A라는 사람이 144,000달러를 융자받고 혹 나중에 A가 직장을 잃어 주택에 대한 월페이먼트를 못내는 경우에 처하면 VA는 14,400달러의 25%인 36,000달러를 보증해줄 수 있다는 것이다. (VA의 최대 보증액수 50,750달러. 203,000달러(50,750*4) 융자받으면 50,750달러까지 보증.)



한 가지 염두에 두어야 할 것이 있다. “일반융자”일 경우 융자 후 파산하여 빚을 갚지 못할 경우 크래딧이 나빠지고, 또 시간이 지나면서 크레딧 기록을 양호하게 복구시킬 수 있다 (페이먼트를 지속적으로 잘 냈을 경우). 그러나 VA-Loan은 다르다. VA 융자는 어떤 일로 융자금을 갚지 못하면 그 돈을 다시 갚기 전까지는 VA-Loan을 다시 받을 수 없다.

美 모기지 금융사 `방만한 경영` 뭇매

美 모기지 금융사 `방만한 경영` 뭇매


- OFHEO, 패니매·프래디맥 `구멍 더 커졌다`
- 효율성 떨어지고 리스크 관리에도 헛점

[이데일리 권소현기자] 미국 정부가 보증하는 모기지 금융업체 패니매와 프레디맥이 비효율적인 업무 프로세스와 리스크 관리 부족 등을 이유로 정부로부터 혼쭐이 났다.

11일 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 패니매와 프레디맥을 감독하는 미국 연방주택기업감독청(OFHEO)은 이들 모기지 금융사가 회계스캔들로 곤욕을 치른지 수 년이 지났지만 여전히 적절한 리스크 관리 시스템을 갖추지 못하고 있다고 지적했다.

OFHEO의 제임스 록하트 국장은 "이들 모기지 금융사에는 상당히 큰 구멍이 생겼다"며 "이들은 기본적으로 인프라스트럭처를 무시해 왔다"고 말했다.

패니매의 경우 감독 프로그램을 제대로 갖추지 않아 외부 용역에 과도한 비용을 지급했다는 지적을 당했다. 특히 IT 부문 외부 용역업체를 잘못 선정해 효율성도 떨어졌고 오히려 역효과를 내기도 했다고 OFHEO는 주장했다.

또 패니매의 금리 리스크 추정 방식에도 문제가 있다고 지적했다. 리스크를 각 사업부별로 측정하고 전사적으로는 추정하지 않았다는 것.

프레디맥의 경우에도 프로젝트 관리를 비효율적으로 전개, 내부관리 개선 속도가 둔화되고 있다고 OFHEO는 주장했다. 프레디맥은 IT 부문 업그레이드에 노력을 기울여왔지만 2008년 이전에는 끝나지 않을 것으로 예상되고 있다.

프레디맥의 새론 맥헤일 대변인은 "더 해야 할일이 많다는 것을 안다"며 "그러나 상당한 진전이 있다는 점을 알아달라"고 말했다.

이들 모기지 금융사는 지난 2003년 잇따라 회계스캔들에 연루되면서 스타일을 구겼다.

패니매는 경영진의 보너스를 높이기 위해 순이익을 조작했다는 혐의로 5억달러의 벌금을 부과받았다. 따라서 2002년부터 2004년 중반에 걸쳐 63억달러에 달하는 순이익을 재조정해야 한다.

프레디맥 역시 이익을 높이기 위해 회계규정을 위반했다는 지적을 받아왔다.


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IMF "美 서브프라임 악영향 제한적"

IMF "美 서브프라임 악영향 제한적"

입력 : 2007.04.11 01:42

[뉴욕=이데일리 김기성특파원] 국제통화기금(IMF)은 "미국의 서브프라임 모기지 부실 관련 경제적 악영향이 위험요인이긴 하지만 세계 금융시장의 안정성을 해칠 가능성은 없다"고 밝혔다.

IMF는 10일(현지시간) 세계 금융시장 보고서를 통해 "서브프라임 모기지 부문이 일반적인 예상보다 더 악화돼 왔지만 지금까지 그 영향은 소수의 금융기관들에 국한돼 있고, 전체 신용시장으로 확산되지는 않을 것"이라고 진단했다.

이어 "미국에서의 신용 악화가 알트에이 모기지로도 확산되기 시작했지만 주로 서브프라임 모기지에 제한된 것"이라며 "서브프라임 모기지 부실의 악영향이 심각한 체계적인 위험을 몰고올 가능성은 없다"고 전망했다.

그러나 "대규모의 서브프라임 부실 문제가 동시에 발생한다면 위험이 높아질 수도 있다"고 지적했다.

IMF는 "미국의 주택 모기지 관련 증권은 총 5조8000억달러로 그중 외국인 투자자들이 8500억달러를 보유하고 있다"고 전했다. 서브프라임 모기지는 미국의 전체 모기지시장에서 14% 정도를 차지하고 있다.

뉴센추리 모기지 매각 불허..`위약금 조항 빼라`

뉴센추리 모기지 매각 불허..`위약금 조항 빼라`
美 파산관재인, `RBS에 매각 안된다`
고객정보보호 대책 강구 요구
입력 : 2007.04.10 08:35

[이데일리 권소현기자] 파산보호를 신청한 미국 2위의 서브프라임 업체 뉴센추리가 5000만달러 규모의 모기지를 매각할 수 없게 됐다고 블룸버그 통신이 10일 보도했다.

미국 파산관재인은 뉴센추리가 로열 뱅크 오브 스코틀랜드(RBS) 그룹 자회사에 5000만달러의 모기지를 매각하려는 계획을 허용하지 않았다.

매각하기 전에 100만달러의 위약금 조항을 없애거나 규모를 줄여야 하며 대출자들의 개인 금융정보를 보호할 방안을 마련해야 한다는 이유에서다.

위약금은 뉴센추리와 RBS간 체결한 것으로, 만약 모기지 매각 계획이 중간에 틀어질 경우 뉴센추리가 물어야 하는 벌금이다. 그러나 파산관재인은 위약금을 계약내용에 포함시킬 필요가 없다는 입장이다.

뉴센추리는 지난 2일 파산보호를 신청한 이후 자산매각을 위해 노력중이다. 매각 대상 자산에는 잔여 대출을 비롯해 대출서비스 부문 등이 포함돼 있다.

모기지 페이먼트 연체 막자

“모기지 페이먼트 연체 막자”

입력일자:2007-04-07

렌더들 다양한 조정 프로그램

모기지 렌더들이 고객연체를 막기 위한 ‘페어먼트 조정’ 프로그램을 내놓고 있다. 주택 차압보다는 페이먼트 조정이 기업 실익에 훨씬 유리하기 때문이다.

780억달러 상당의 모기지 대출을 기록하고 있는 ‘EMC 모기지’는 최근 페이먼트에 어려움을 격고 있는 자사의 고객들을 위해 ‘모드 스쿠어드’(Mod Squad)라고 불리는 50명의 팀을 구성했다. 이 팀은 고객에게 전화나 편지를 보내 페어먼트 조정을 권하는 방법으로 어려움에 빠진 고객들의 돕고 있다.
모기지 전문가들은 과반수의 채무자들이 실직 등으로 페이먼트에 문제가 생겼을 때 은행에 전화도 하지 않고 주택이 차압에 들어갈 때까지 그냥 있다가 집을 잃게 된다며 문제가 발생하면 바로 은행과 협상에 들어가면 차압을 막을 수 있다고 조언한다.

홈오너십 프리서베이션의 콜린 허나데즈는 “차압을 방지할 수 있는 방법은 여러 가지가 있다”며 “일단 어려움에 처하게 되면 은행에 전화를 걸어 페이먼트 조정을 신청하는 것이 첫 단계”라고 말했다.

모기지 랜더 NBGI 정재웅 대표 '융자 파동 우린 몰라요'

[CEO를 찾아서] 모기지 랜더 NBGI 정재웅 대표 '융자 파동 우린 몰라요'


원칙고수···10년새 50배 '30억불 대출', 은행·부동산 개발업 진출 '제 2 도약' 꿈



요즘 융자업계는 시쳇말로 '죽을 맛'이다. 지난해 융자사기 문제로 FBI가 대대적인 조사를 벌여 한바탕 홍역을 앓았다 겨우 진정되나 싶더니 최근에는 서브프라임 융자 부실 파문으로 또다시 대형 태풍에 휩싸였다.

특히 모기지 렌더들의 어려움은 더하다. 전국 2위의 서브프라임 모기지 렌더인 뉴센추리가 파산보호 신청에 들어가는 등 이미 5~6개의 서브프라임 모기지 렌더가 파산했다. 전국 최대의 모기지 렌더인 컨트리와이드도 이미 수천명에 이르는 직원을 줄였으며 2위의 렌더인 워싱턴뮤추얼도 역시 대대적인 융자부문 감축에 들어갔다.

이같은 상황에도 한인 모기지 렌더인 NBGI(National Bankers Group Inc..대표 정재웅)는 오히려 개발업 진출을 가속화하는 등 성장을 계속하고 있어 관심을 끌고 있다.

NBGI는 지난해 대출 규모 30억달러로 한인 최대의 모기지 렌더다. 이미 주류사회에서도 손꼽히는 규모의 렌더로 인정받고 있다.

NBGI가 창립된 것은 지난 97년. 당시만 해도 대출규모가 6000만달러 정도에 불과했으니 10년만에 대출규모로 50배나 수직상승한 셈이다. 대출 건수도 97년 당시에는 연 400건이 채 안됐으나 지난해에는 7000건에 이른다.

NBGI가 이처럼 급성장을 할 수 있었던 것은 유례없는 부동산 붐이라는 호기와 과감한 상품 개발 철저한 리스크 관리 때문.

부동산 환경이 급변하면서 지난 수년동안 새로운 융자 상품이 홍수처럼 쏟아져나왔다. 정 대표는 이 모든 상품을 철저히 분석하고 가능성이 있다고 판단되는 상품은 과감히 도입했다. 이에 따라 대형 렌더에 못지 않은 다양한 융자 상품을 운용하고 있어 모기지 브로커들의 만족도도 높다.

또한 이자율도 최소화하는 등 고객 위주의 전략을 펼친 게 모기지 브로커들의 마음을 사로잡았다.

그러나 이같은 급격한 성장을 기록했음에도 불구하고 NBGI에는 급성장에 흔히 따르는 부작용이 거의 없다. 실제로 대부분 렌더들의 융자 부실이 점차 수면으로 떠오르고 있지만 NBGI가 지난 2년동안 대출한 모기지1만4000여건중 차압으로 이러진 경우는 단 7차례에 불과하다. 지난해부터 시작한 서브프라임 융자는 단 한건의 차압도 없다.

정 대표는 “기준을 스스로가 얼마나 잘 지키느냐가 회사를 건실하게 유지하느냐의 관건이라고 생각한다”며 “당장의 매출 확대를 위해 기준을 무너뜨리는 유혹을 뿌리친 게 결국 좋은 결과를 가져왔다”고 말했다.

이같은 자신감 때문인지 대부분의 렌더들이 서브프라임 융자나 노다운 융자를 사실상 중지하거나 줄이고 있지만 NBGI는 지난해와 똑같이 운용하고 있다. 기준만 충실히 지키면 전혀 문제가 없다는 정 대표의 소신 때문이다.

“더구나 이런 융자를 제공하지 않으면 많은 사람들이 주택을 장만할 기회를 잃게 됩니다. 렌더는 보다 많은 사람들의 주택 장만을 도와줘야할 의무가 있다는 생각입니다.”

정 대표는 요즘 새로운 비상을 꿈꾸고 있다. 39세의 젊은 나이라는 또하나의 자산을 바탕으로 한인사회를 대표하는 개발업자가 되고 싶다는 욕심과 2~3년내 은행을 차리고 싶다는 꿈을 꾸고 있다.

“단순히 규모 측면이 아닌 한인사회를 대표하는 건물들을 지어서 한인사회를 업그레이드하고 싶은 욕심이 있죠. 그래서 현재 개발중인 3개의 콘도는 수익 보다는 질을 우선순위로 하고 있습니다. 그 다음에는 남가주로, 미 전국으로 개발을 확대하는 게 새로운 인생 목표입니다.”

■ 정 대표는…

정재웅 대표는 중 1학년때 가족과 함께 이민와서 USC에 입학했다. 그러나 졸업을 1학기 앞두고 융자 에이전트를 시작, 94년 융자 브로커 회사인 파이낸스 플러스를 차린 후, 97년 NBGI를 설립했다.

정부 보증 융자 (1)

정부 보증 융자 (1)



FHA를 이용하여 적은 다운으로 주택융자를 받는 방법
이런 질문을 받는다. “정부기관서 제공하는 저금리의 주택융자 프로그램이 있다고 하는데, 그게 어떤 것이고 그런 프로그램의 혜택을 저도 받을 수 있나요?”



여러 프로그램 중 그런 프로그램이 하나 있다. “FHA(Federal Housing Administration) 융자 프로그램”이 그것이다. 이 프로그램은 일생 최초로 주택을 구입하는 사람(First-Time Home Buyer)들이 많이 이용한다. 일반 시중은행에서 적용되는 위험부담을 최소화 한 것이 최대 장점이다. (융자는 일반은행을 통해서 한다. 하지만 정부가 보증하여 적은 다운페이로 주택 구입이 가능하다. 이자율도 시중은행 금리보다 낮다.)



FHA는 1965년에 HUD(Department of Housing and Urban Development)와 합쳤다. 1995에 들어와서는 저소득층과 평생 최초 주택구입자들을 위주로 하는 융자에 대한 보증을 전적으로 도맡았다. FHA의 전체 융자의 72.7%(1996년도)가 신규주택구입자들을 위한 것이었으니 FHA의 역할이 어떠한지 짐작할 수 있다.



FHA융자와 일반상업융자(Conventional Loan)의 차이점은 무엇인가? 차이점을 알아본다.



첫째, FHA 융자를 이용하면 낮은 다운페이로도 집을 구입할 수 있다. 3%의 다운페이로 주택 구입이 가능하다. “일반상업융자(Conventional Loan)”는 다운페이를 20% 해야 비교적 좋은 조건으로 융자를 받는다. 적은 다운으로 일반융자를 받을 경우 절차가 까다롭고, PMI(Private Mortgage Insurance) 보험료를 지불해야 하기 때문에 실질적 주택 구입가격이 비싸진다.



둘째, FHA의 승인을 통하여 저소득층 신규주택 구입자에 융자를 내준 은행이 만약 손해를 보게되면 정부가 손해를 막아준다. 주택 구입자도 이런 손실보전제도를 위하여 1.5%의 보험료를 내야한다. 일반융자(Conventional Loan)는 반면 주택구입자가 3개월 이상 체납하게 되면 은행은 차압(Foreclosure) 절차에 들어간다. 일단 차압에 들어가면 대부분 은행은 손해를 본다. 이 때 발생하는 손해는 은행이 감수한다.



셋째, FHA를 통한 융자는 서류심사가 수월하다. 신용기록이 약간 불량해도 융자에 대한 승인을 쉽게 받는다. 예를 들면 “일반융자(Conventional Loan)”에서는 파산신청을 한 기록이 있는 경우 7년, Foreclosure인 경우 5년간 A 크래딧으로 융자받기 어렵다. 하지만 FHA 융자에서는 파산 신청을 한지 2년, Foreclosure인 경우 3년 동안 크레딧을 잘 쌓으면 융자가 가능하다. FHA는 또 수입에 대한 주택 페이먼트 비율이 35%까지도 가능하다. 일반융자는 28%까지다. 캐시아웃(Cash Out) 재융자에 있어서도 FHA융자로는 85%까지 가능하다. 일반융자는 주택가격의 75%-80%까지 허용한다.



넷째, FHA는 융자비용(수수료)도 주택융자금액에 포함시켜 융자를 받을 수 있다. 또 HART(Housing Action Resource Trust)는 주택과 사회개발을 주도하는 비영리 기관을 통하여 FHA 융자를 신청하면 15,000달러의 보조금도 나온다. (판매자가 융자를 끝낸 후 HART에 15,000달러를 기부해야하는 조건이 따름.)



참고로 FHA 외 CHFA(California Housing Finance Authority)라는 곳도 있다. CHFA도 처음 주택을 구입하는 사람들에게 주택 가격의 3% 금액 다운으로 주택을 구입을 돕는다. 이자율은 연 3%에 30년 고정이다. (“Sleeping Second”라고 하는 2차 금융.)



FHA는 일생 처음 주택을 구입하는 사람들이 적은 다운페이먼트의 유리한 조건으로 주택을 마련할 수 있도록 도와주는 정부 보조의 융자프로그램이다. 은행의 문을 두드려 보기 전에 일단 FHA의 문을 먼저 두드리는 것, 이것이 미국서 슬기롭게 사는 지혜의 첫걸음 중 하나다.

'부동산'가주경제 걸림돌

'부동산'가주경제 걸림돌

입력일자:2007-04-03

타업종은 안정세, 침체는 피할 전망

부동산 경기 침체가 올해 캘리포니아주의 경제 성장을 저해하는 걸림돌이 될 것이라는 지적이 나왔다.
하지만 부동산을 제외한 다른 업종이 비교적 안정세를 유지하고 있어 캘리포니아주 경제가 침체의 늪에 빠지지는 않을 전망이다.
UCLA 앤더슨 경제연구소는 2일 이같은 내용을 담은 2007년 캘리포니아주 경제 전망 보고서를 발표했다.
보고서에 따르면 서브프라임 모기지 사태로 주택 모기지 페이먼트 연체율이 높아지고 있고 대출 요건이 보다 엄격해지면서 부동산 경기가 냉각되고 있다.
이에 따라 지난 수개월 동안 일자리를 잃은 모기지 회사 직원들이 수천명에 달하고 있으며 이들은 주로 남가주 소재 회사에서 근무해 왔다.
앤더슨 연구소는 “서브프라임 모기지 업계의 일자리 감소가 예상보다 심각해질 경우 남가주 고용시장은 불안정한 국면을 맞이할 수 있을 것”이라고 우려했다.
하지만 연구소는 전문인 혹은 서비스 분야 등 다른 분야는 부동산보다 훨씬 탄력적인 흐름을 유지하고 있다고 밝혔다. 다른 분야에서는 총체적으로 남가주 경체를 침체 국면으로 몰고 갈 심각한 일자리 감소 기미가 아직은 감지되지 않고 있다고 설명했다.

'모기지 연체 구제 없다' 구제금융 등 불가

'모기지 연체 구제 없다' 구제금융 등 불가



모기지 연체에 따른 주택 차압 건수가 갈수록 늘어나고 있는 가운데 주정부 또는 연방정부 차원의 모기지 구제방안은 고려되지 않을 것으로 보인다고 LA타임스가 30일 보도했다.

민주당 의원들을 중심으로 모기지 위기의 타개를 위해 정부의 구제금융 등을 요구하는 목소리가 커지고 있는 가운데 백악관측은 정부대책은 없다는 입장을 분명히 했다.

토니 프래토 백악관 대변인은 모기지 구제금융의 가능성과 관련 "주택 차압위기를 정부가 막아주는 것은 적절한 조치가 아니라고 판단한다"며 "현재 정부가 고려하고 있는 전면적인 구제 방안은 없다"고 전했다.

캘리포니아주 테드 리우 하원의원도 "주택 차압 위기에 처한 주민들을 위해 주정부가 내놓을 수 있는 방안은 매우 제한적일 것"이라며 사실상 특별한 대책이 없음을 시사했다. 현재 워싱턴 민주당 의원들이 모기지 위기 타개를 위해 연방정부의 대책을 요구하고 있는 상태다.

한편 한 분석기관은 고금리의 서브 프라임 모기지로 인해 햐수 가주에서만 46만가구 전국적으로 240만 가구가 집을 차압당할 가능성이 있다고 추정하고 있다.

외국 국적인도 융자금으로 집을 구입할 수 있는 “Foreign National Loan Program”

외국 국적인도 융자금으로 집을 구입할 수 있는 “Foreign National Loan Program”



한국에는 일년에 수 만 명씩 기러기아빠가 생겨난다. 교육 조건이 좋은 미국으로 자녀와 부인을 보내기 때문이다. 이들은 미국에 들어오면 일단 임대아파트를 얻어 월세를 내고 산다. 이렇게 살다 얼마 안가 집사는 게 모든 면으로 유리한 것을 알고 집 장만을 원한다. 하지만 외국인 신분으로서의 집 구입 문제에 봉착한다. 미국 시민권/영주권 자도 아니고 소시얼 넘버도 없어 목돈이 없으면 내 집 장만은 불가능으로 생각한다. 그러나 미국은 한국과 다르다. 외국의 어느 국적을 갖고 있어도 주택융자금을 대출 받을 수 있다. “Foreign National Loan Program”으로 융자금을 대출 받아 주택을 소유를 할 수 있는데 이 프로그램에 대해서 알아본다.



외국인 신분으로서 주택 구입 융자혜택을 받기 위해서는 다음의 구비 서류를 갖추어야 한다. (1)Bank Statements. 다운페이먼트와 2달 치의 월페이먼트를 지불할 수 있는 여유자금이 있다는 것을 증명하는 데 필요. (2)한국에서 받은 3가지의 신용증명서 “Credit References.” (3)지난 2년간의 세금보고서(집 구매가격의 30% 이상을 선불 지불하면 면제 가능) 외 부대 서류. (4)합법적으로 미국에 입국했다는 증명서. 불법체류자 신분은 융자혜택이 불가능하다. (외국인 신분이기 때문에 Credit Report는 필요 없다.)



융자금 분할기간은 일반 주택융자보다 다양하지 않고 상환기간도 짧아 일반 미국인들이 받을 수 있는 30년 상환은 거의 불가능하다. 대신 변동이자 프로그램이나 3-5년 고정 프로그램이 널리 쓰여지고 있는데 적용되는 이자율은 일반융자금리보다 약간 높다. 외국인 신분으로 주택구입 융자금을 신청하는 사람들은 극소수고 일관된 융자조건이 적용되는 Ginnie Mae나 Fannie Mae가 융자해 주지 않는다. 때문에 위험부담률이 비교적 높지만 고수익을 위주로 융자금을 대출해 주는 “Portfolio Lenders”가 자금을 조달한다. 때문에 융자금 대출을 받을 수 있는 조건이 비교적 까다롭고 소비자에게 부담되는 금리도 일반 주택융자금보다 0.25-0.5% 정도 높다.



다운페이먼트는 20-30% 선에서 이뤄지는데 30% 다운페이가 낫다. 외국인 신분이기 때문에 위험율이 높아 렌더가 30% 다운을 선호하기 때문이다. 30% 정도 다운하면 융자금 대출이 수월해 지고 금리 조건도 유리해지기 때문에 30% 정도를 다운페이먼트를 생각하는 게 좋다. 회사 이름으로 융자받으려면 50% 다운하고 나머지 금액을 융자받을 수 있다. 융자금액은 150만 달러까지 가능하다. 외국인 신분이기 때문에 집을 사서 3년 이내에 팔 경우 발생한 이익에 대해서 33%의 고세금 부담(지불보류)이 따르는 단점이 있고, 모게지 이자는 세금공제 혜택이 있다.

[경제 프리즘] 데이비드 최 전무 '서브프라임 경제 악영향'

[경제 프리즘] 데이비드 최 전무 '서브프라임 경제 악영향'



최근에 부실 주택융자로 인한 금융계와 증시 파동은 1개월여 전 HSBC(홍콩상하이은행)의 서브프라임 (Subprime) 파동을 시작으로 New Century Financial로 이어진 수년전부터 감지되어 온 우려가 이제 현실로 나타난 것이라고 본다.

은행들은 서브프라임의 이유를 들어 A급 신용도의 대출에 비해 무려 6% 이상의 높은 마진을 적용해 왔던 것이다.

이러한 신용도가 낮고 상환능력이 불투명한 상태에서 한 서브프라임 모기지 대출이 지난 연말 기준으로 6400억달러(5년전에 비해 400%증가)에 달하며 이것은 전체 모기지 시장의 20%를 차지하는 것이다.

경기가 좋을 때는 부실대출도 없었고 또한 수입에 따른 상환능력의 확인조차 없이 구입가의 100% 모기지 대출이나 이자상환 프로그램을 하는 것이 보통이었다. 그러나 이자율이 올라가면서 서브프라임 대출에 대한 문제는 경제의 전반에 엄청난 여파를 미치게 되는 것이다.

융자업체들은 서브프라임 대출을 시장에 팔게되는데 투자가(Investor)들은 서류상에 조작근거가 있거나 첫 월 상환금이 연체일 경우 언제든지 되팔 수 있는 (Repurchase) 조건을 갖고있기 때문에 지금과 같은 상황에서는 이러한 재매입(Repurchase)을 감당할 수 없어 많은 융자업체들이 도산을 하게 되는 것이다. 지난 12월부터 지금까지 약 30여개의 융자업체들이 문을 닫았으며 계속해서 도산 업체는 늘어날 것으로 전망하고 있다.

현재 연체비율은 지난 4년중 최고조에 달하고 있으며 또한 1조달러에 가까운 모기지 변동환율이 앞으로 재융자를 해야하는데 현재의 상황이 소비자들에게는 엄청난 부담을 주게되는 것이다. 이미 주택 가격에 100% 대출 상품은 중단이 된 상태인 것이다.

이러한 상황은 주택시장에 막대한 영향을 주게 된다. 이미 지난해에 17% 줄어든 주택판매에 더욱 악영향을 미칠 것이며 결국에는 주택 가격을 하락시키게 될 것이다. .

은행 감독국에서는 이미 각은행들에 대출심사 강화를 요구했으며 개중에는 MOU (Memorandum of Understanding)나 C&D (Cease & Desist) 등으로 제제 조치를 취한 곳도 있다.

어찌되었든 소비자들은 융자업체의 도산과 상관없이 대출금을 상환해야하는 의무는 피할 수 없는 것이며 이자율 상승으로 인하여 원금이 늘어났거나 (Negative Amortization) 월 상환금을 감당하기 어려울 경우 혹은 이자만 부담하는 융자(Interest Only)인 경우에는 재융자 등을 속히 하는 것이 현명하다.

(美·中·日 경기진단)①美 `리세션` 걱정된다

(美·中·日 경기진단)①美 `리세션` 걱정된다
부동산發 부실로 소비위축 `우려`
기업이익 감소로 투자 급랭 가능성
성장률 전망치 속속 하향조정



[이데일리 김윤경기자] 서브 프라임 모지기 부실, 엔-캐리 트레이드 청산 가능성과 중국의 긴축 움직임. 최근 세계 금융 시장을 뒤흔들었던 주범들이다. 이미 결산된 지난 해까지 경제 펀더멘털엔 영향을 못미쳤지만 곧 마감될 1분기에서부터 이후까지, 올해 경제에 미칠 여파에 대한 우려감을 지울 순 없어 보인다.

특히 국제통화기금(IMF)을 비롯, 이코노미스트들도 속속 세계 경제의 키를 쥐고 있는 미국 경제의 침체 경고를 내놓고 있으며, 일본 경제에 그림자를 드리우고 있는 소비는 여전히 살아날 조짐을 보이고 있지 못하다. 긴축의 고삐를 죄면서 중국의 성장률이 한 자리 수로 낮아지면 세계 경제에 어떤 영향을 미칠 지도 미지수다.

세계 경제의 엔진 역할을 하고 있는 이들 국가의 경제는 어디로 가고 있는지 진단해 본다.<편집자주>

◇美 경제에 던져진 화두 `리세션`..부동산 부실 등 소비위축 가능성 높여



현직에선 물러났지만 앨런 그린스펀 전 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장의 진단과 분석력은 여전히 분명한 메시지를 던져주곤 한다. 그런 그린스펀 의장이 요즘은 미국과 세계 경제에 대해 걱정스러워 하고 있는 것으로 보인다.

그린스펀 의장은, 그가 걱정하면 세계가 걱정하는 것을 몰라서인지, 알아서인지 최근 `경기침체(recession)`를 화두로 던졌다.

그는 지난 달 홍콩에서 열린 한 컨퍼런스 화상연설에서 "올해 말까지 미 경제가 침체에 빠질 가능성이 있다"고 언급한 뒤, 블룸버그 통신과의 인터뷰에서 그 가능성이 30%라고 구체화, 그 단초를 제공하기까지 했다.

지난 15일(현지시간)엔 "서브 프라임 부실이 다른 경제 부문으로 확산될 가능성이 있다"는 경고도 잊지 않았다. 벤 S. 버냉키 의장은 28일 의회증언에서 확산 가능성이 없다고 못박았지만 그린스펀은 여전히 다른 방향을 가리키고 있다.

29일 발표된 미국의 지난해 4분기 국내총생산(GDP) 확정치(연 2.5%)가 기존 수정치(연 2.2%)보다 상향 조정됐지만, 이미 지난 뉴스다. 4분기 수정치는 당초 예상치(3.5%)에서 큰 폭으로 하락하며 경기둔화 우려감을 키운 바 있다. 미국 경제는 3분기 연속 장기 잠재성장률인 3%를 밑돌았고, 서브 프라임 모기지 부실 우려는 아직 반영조차 안된 것.



미국 경제를 터뜨릴 `뇌관`이 될 지 여부에 대해선 의견들이 엇갈리고 있지만, 서브 프라임 부실 자체는 부정할 수 없는 사실이다. 게다가 부동산 시장은 서브 프라임 부실 이전부터 조금씩 냉각돼 오고 있다.

부동산발(發) 위기에 유가까지 오르고 있다. 소득이 늘어나지 않는 상황에서 집값이 떨어지고 휘발유 가격이 오르면 다른 소비를 줄여야 한다.

유가가 오르면 인플레 압력이 높아지고 물가가 오르면 개인의 실질 구매력은 낮아지게 된다. 미국 경제의 절반 이상을 차지하고 있는 소비자들이 지갑을 닫을 가능성이 거의 명약관화해 보인다. 침체까지는 아니더라도 경기 `위축`은 불가피해 보인다.

이런 가운데 기상 악화가 이유가 돼 추세적인지 여부를 가늠하긴 어렵지만 2월 핵심 소매판매는 전월대비 0.3% 감소했다.

◇기업 이익 감소 → 투자 위축 → 경기 침체.. `악순환 시나리오`




소비와 함께 기업 이익도 줄고 있어 걱정이다. 이익이 줄면 자연스럽게 투자 위축으로 이어지고, 이것이 경기 침체를 불러올 것이란 `악순환 시나리오` 예상이 어렵지 않기 때문이다.

지난해 4분기 GDP 집계에서도 이미 기업 이익이 감소세로 돌아들며 이런 가능성을 예고했다. 기업 이익은 5분기 만에 처음으로 전 분기대비 감소, 3분기의 3.9% 증가에서 0.3% 감소세로 돌아섰다.

기업들의 활동 상황을 가늠할 수 있는 핵심 내구재 주문은 지난 1월 3년만에 처음으로 감소세로 돌아선 뒤, 2월에도 계속 줄었다.

스티븐 스탠리 RBS 그린위치 캐피탈 수석 이코노미스트는 "경기 확장세는 성숙기에 도달했고 단위당 노동비용은 늘어남에 따라 기업들은 마진 압력을 받고 있다"고 지적했다.

◇이코노미스트들 성장률 하향 잇따라

경제 전망은 따라서 `맑음` 보다는 `흐림` 쪽으로 이동하고 있다.

월스트리트저널(WSJ)이 이달 초 이코노미스트들을 대상으로 조사했더니 1분기 GDP 증가율은 2.3%로 점쳐졌다. 한 달 전 조사때 2.5%였던 데서 낮아진 것이다. 2분기 성장률 전망치는 2.4%로 그닥 나아질 것 없다는 예상들을 내놓았다.

매크로 이코노믹 어드바이저스는 최근 1분기 성장률 전망치를 1.7%에서 1.4%까지 낮췄고, 모간스탠리 추정치도 1.4%로 낮아졌다. 모간스탠리는 이달 중반까지만 해도 2.2%를 제시했었다.


로드리고 라토 IMF 사무총장도 경기에 대한 우려를 거들었다.

라토 사무총장은 이날 네덜란드 헤이그를 방문한 자리에서 "미국의 경제성장률이 지난해 9월 예상한 것(2.9%)보다 낮을 것으로 전망된다"고 지적했다.

그는 서브 프라임 모기지 부실이 소비 악화를 초래할 것이라고 지적하고, 다만 고용과 가계 소득이 건실하기 때문에 금융 시장 전반의 안전성까지 해치진 않을 것으로 예상했다. 그러나 유가가 지속적으로 높은 수준을 유지할 것에 대해선 우려했다.

골드만삭스의 수석 이코노미스트인 잰 햇지어스는 29일 "미국 경제의 침체 위험성이 높아졌다"며 "경제가 조만간 침체와 직면할 것이라는 신뢰할 만한 논의들이 진행되고 있다"고 말했다.

그는 특히 부동산 문제가 지난 1990년대 후반 주식시장 버블과 비교할 수 있을 정도로 위험하다고 진단했으며, 이를 위해 금리를 인하해야 하지만 인플레이션이 높은 수준이라 FRB가 과연 금리를 인하할 수 있을 지도 의문이라고 지적했다.

비관론이 우세하지만 낙관론이 전혀 없는 건 아니다.

컨퍼런스보드의 이코노미스트인 켄 골드스타인은 1분기 성장률을 3%까지 보고 있다. 물론 한 주 전 3.6%에 비해선 낮아졌지만, 민간 소비가 여전히 강세를 보이고 있어 기업 투자 위축을 상쇄할 것이라고 설명하고 있다.