정부 보증융자 (2)

정부 보증융자 (2)



미군에 복무한 사람이 받을 수 있는 주택융자금 혜택 VA-Guaranteed Home Loan이란 무엇인가?
다수의 한인이 미국에 살다보니 미군에 입대하여 군복무를 한 사람들이 많아졌다. 이들에게는 많은 혜택이 따른다. 특히 교육, 주택, 의료에 대한 혜택은 돈으로 따지면 엄청난 액수를 정부로부터 보조받는다. 주택구입에 대한 혜택을 알아본다.



군인으로 복무했던 사람들은 VA(Veteran's Administration) 이라는 곳에서 주택보증융자(VA-Loan) 혜택을 받는다. 어떤 사람들이 VA 주택보증융자를 받을 수 있고, 기본적 자격 조건이 무엇인가를 알아본다.



전쟁기간에 군복무를 했을 경우 최소 90일을 근무했으면 가능하다. 기간은 다음의 기간 내에 복무했어야 한다. 2차 세계대전에 복무한 사람, 한국전쟁(1950년6월27일-1955년1월31일 사이), 베트남전쟁(1964년8월5일-1975년5월7일 사이), 걸프전쟁(90년8년2일-현재). 그러나 이 기간 내에 군복무를 했다해도 불명예제대를 했다면 VA주택보증융자의 혜택은 따르지 않는다. 비전시(非戰時)에 근무한 사람은 현역으로 181일을 지속적으로 근무한 후 제대했으면 VA-Loan을 받을 수 있다.



“일반융자(Conventional Loan)”와 비교하여 “VA-Loan”의 장점은 무엇인가? 4가지로 분류해 본다. 첫째, 다운페이먼트가 필요 없다. 일반주택융자를 받을 때 다운페이 20% 이하를 하면 보험료를 내야만 하는 불이익(Mortgage Insurance)이 따른다. VA-Loan은 정부가 보증하여 보험료가 없다. 둘째, 바가지 염려가 없다. 주택가격을 VA의 주택감정사가 감정하여 감정가격을 통보해주기 때문이다. 셋째, 융자금을 타인에게 양도(Assume)할 수 있다. 융자를 받고 얼마 지나 후부터 가능하다. 넷째, 조기상환에 대한 벌금(Pre-Payment Penalty)이 없다. 일반융자일 경우 다운이 적거나 융자조건이 좋지 않을 경우 대부분 조기상환에 벌금조항이 있다.



V-Loan엔 몇 가지 단점도 있다. 첫째, 주택을 구입할 때 Seller에게 “VA-Loan”을 통한 구매라는 말을 하고 양해를 구해야한다. VA-Loan은 Seller가 Buyer를 위해 Funding Fee, Closing Cost, Discount Point 비용을 어느 정도 보조해 주어야 하기 때문이다. 이런 이유로 Seller's Market에서는 원하는 집을 구입하기가 쉽지 않다. 둘째, 융자 자체가 정부에서 내주기 때문에 신속하지 않다. 즉 융자신청을 검토하고 승인해 주는 기간이 길다는 것이다. 절차 또한 일반융자에 비하여 까다롭다(Red-Tape).



VA-Loan의 호조건 주택융자를 받으려면 군복무 외 다음의 자격 조건이 갖춰져 있어야만 가능하다. 첫째, 융자인(군복무 한 사람)이 구입한 주택에서 거주해야 해야만 한다. 둘째, 안정된 수입이 있어야 한다. 현재의 직장이나 사업에 최소 2년 이상 종사했어야 한다. 셋째, 신용상태(Credit Record)가 양호해야 한다. VA-Loan도 일반융자와 같이 신용상태가 좋지 않으면 융자를 내주지 않는다. 넷째, 보증액수에 제한이 있다. 일반융자는 일단 보험에 들으면 그 보험이 주택가(융자금)에 대하여 손해본 돈을 커버하지만 VA-Loan은 보증액에 대한 한도가 있다. 융자금액이 $45,000-144,000일 경우 VA는 이금액의 50%인 $22,500-36,000까지 보증해준다. 예를 들면 A라는 사람이 144,000달러를 융자받고 혹 나중에 A가 직장을 잃어 주택에 대한 월페이먼트를 못내는 경우에 처하면 VA는 14,400달러의 25%인 36,000달러를 보증해줄 수 있다는 것이다. (VA의 최대 보증액수 50,750달러. 203,000달러(50,750*4) 융자받으면 50,750달러까지 보증.)



한 가지 염두에 두어야 할 것이 있다. “일반융자”일 경우 융자 후 파산하여 빚을 갚지 못할 경우 크래딧이 나빠지고, 또 시간이 지나면서 크레딧 기록을 양호하게 복구시킬 수 있다 (페이먼트를 지속적으로 잘 냈을 경우). 그러나 VA-Loan은 다르다. VA 융자는 어떤 일로 융자금을 갚지 못하면 그 돈을 다시 갚기 전까지는 VA-Loan을 다시 받을 수 없다.