외국 국적인도 융자금으로 집을 구입할 수 있는 “Foreign National Loan Program”

외국 국적인도 융자금으로 집을 구입할 수 있는 “Foreign National Loan Program”



한국에는 일년에 수 만 명씩 기러기아빠가 생겨난다. 교육 조건이 좋은 미국으로 자녀와 부인을 보내기 때문이다. 이들은 미국에 들어오면 일단 임대아파트를 얻어 월세를 내고 산다. 이렇게 살다 얼마 안가 집사는 게 모든 면으로 유리한 것을 알고 집 장만을 원한다. 하지만 외국인 신분으로서의 집 구입 문제에 봉착한다. 미국 시민권/영주권 자도 아니고 소시얼 넘버도 없어 목돈이 없으면 내 집 장만은 불가능으로 생각한다. 그러나 미국은 한국과 다르다. 외국의 어느 국적을 갖고 있어도 주택융자금을 대출 받을 수 있다. “Foreign National Loan Program”으로 융자금을 대출 받아 주택을 소유를 할 수 있는데 이 프로그램에 대해서 알아본다.



외국인 신분으로서 주택 구입 융자혜택을 받기 위해서는 다음의 구비 서류를 갖추어야 한다. (1)Bank Statements. 다운페이먼트와 2달 치의 월페이먼트를 지불할 수 있는 여유자금이 있다는 것을 증명하는 데 필요. (2)한국에서 받은 3가지의 신용증명서 “Credit References.” (3)지난 2년간의 세금보고서(집 구매가격의 30% 이상을 선불 지불하면 면제 가능) 외 부대 서류. (4)합법적으로 미국에 입국했다는 증명서. 불법체류자 신분은 융자혜택이 불가능하다. (외국인 신분이기 때문에 Credit Report는 필요 없다.)



융자금 분할기간은 일반 주택융자보다 다양하지 않고 상환기간도 짧아 일반 미국인들이 받을 수 있는 30년 상환은 거의 불가능하다. 대신 변동이자 프로그램이나 3-5년 고정 프로그램이 널리 쓰여지고 있는데 적용되는 이자율은 일반융자금리보다 약간 높다. 외국인 신분으로 주택구입 융자금을 신청하는 사람들은 극소수고 일관된 융자조건이 적용되는 Ginnie Mae나 Fannie Mae가 융자해 주지 않는다. 때문에 위험부담률이 비교적 높지만 고수익을 위주로 융자금을 대출해 주는 “Portfolio Lenders”가 자금을 조달한다. 때문에 융자금 대출을 받을 수 있는 조건이 비교적 까다롭고 소비자에게 부담되는 금리도 일반 주택융자금보다 0.25-0.5% 정도 높다.



다운페이먼트는 20-30% 선에서 이뤄지는데 30% 다운페이가 낫다. 외국인 신분이기 때문에 위험율이 높아 렌더가 30% 다운을 선호하기 때문이다. 30% 정도 다운하면 융자금 대출이 수월해 지고 금리 조건도 유리해지기 때문에 30% 정도를 다운페이먼트를 생각하는 게 좋다. 회사 이름으로 융자받으려면 50% 다운하고 나머지 금액을 융자받을 수 있다. 융자금액은 150만 달러까지 가능하다. 외국인 신분이기 때문에 집을 사서 3년 이내에 팔 경우 발생한 이익에 대해서 33%의 고세금 부담(지불보류)이 따르는 단점이 있고, 모게지 이자는 세금공제 혜택이 있다.