정부 보증 융자 (1)

정부 보증 융자 (1)



FHA를 이용하여 적은 다운으로 주택융자를 받는 방법
이런 질문을 받는다. “정부기관서 제공하는 저금리의 주택융자 프로그램이 있다고 하는데, 그게 어떤 것이고 그런 프로그램의 혜택을 저도 받을 수 있나요?”



여러 프로그램 중 그런 프로그램이 하나 있다. “FHA(Federal Housing Administration) 융자 프로그램”이 그것이다. 이 프로그램은 일생 최초로 주택을 구입하는 사람(First-Time Home Buyer)들이 많이 이용한다. 일반 시중은행에서 적용되는 위험부담을 최소화 한 것이 최대 장점이다. (융자는 일반은행을 통해서 한다. 하지만 정부가 보증하여 적은 다운페이로 주택 구입이 가능하다. 이자율도 시중은행 금리보다 낮다.)



FHA는 1965년에 HUD(Department of Housing and Urban Development)와 합쳤다. 1995에 들어와서는 저소득층과 평생 최초 주택구입자들을 위주로 하는 융자에 대한 보증을 전적으로 도맡았다. FHA의 전체 융자의 72.7%(1996년도)가 신규주택구입자들을 위한 것이었으니 FHA의 역할이 어떠한지 짐작할 수 있다.



FHA융자와 일반상업융자(Conventional Loan)의 차이점은 무엇인가? 차이점을 알아본다.



첫째, FHA 융자를 이용하면 낮은 다운페이로도 집을 구입할 수 있다. 3%의 다운페이로 주택 구입이 가능하다. “일반상업융자(Conventional Loan)”는 다운페이를 20% 해야 비교적 좋은 조건으로 융자를 받는다. 적은 다운으로 일반융자를 받을 경우 절차가 까다롭고, PMI(Private Mortgage Insurance) 보험료를 지불해야 하기 때문에 실질적 주택 구입가격이 비싸진다.



둘째, FHA의 승인을 통하여 저소득층 신규주택 구입자에 융자를 내준 은행이 만약 손해를 보게되면 정부가 손해를 막아준다. 주택 구입자도 이런 손실보전제도를 위하여 1.5%의 보험료를 내야한다. 일반융자(Conventional Loan)는 반면 주택구입자가 3개월 이상 체납하게 되면 은행은 차압(Foreclosure) 절차에 들어간다. 일단 차압에 들어가면 대부분 은행은 손해를 본다. 이 때 발생하는 손해는 은행이 감수한다.



셋째, FHA를 통한 융자는 서류심사가 수월하다. 신용기록이 약간 불량해도 융자에 대한 승인을 쉽게 받는다. 예를 들면 “일반융자(Conventional Loan)”에서는 파산신청을 한 기록이 있는 경우 7년, Foreclosure인 경우 5년간 A 크래딧으로 융자받기 어렵다. 하지만 FHA 융자에서는 파산 신청을 한지 2년, Foreclosure인 경우 3년 동안 크레딧을 잘 쌓으면 융자가 가능하다. FHA는 또 수입에 대한 주택 페이먼트 비율이 35%까지도 가능하다. 일반융자는 28%까지다. 캐시아웃(Cash Out) 재융자에 있어서도 FHA융자로는 85%까지 가능하다. 일반융자는 주택가격의 75%-80%까지 허용한다.



넷째, FHA는 융자비용(수수료)도 주택융자금액에 포함시켜 융자를 받을 수 있다. 또 HART(Housing Action Resource Trust)는 주택과 사회개발을 주도하는 비영리 기관을 통하여 FHA 융자를 신청하면 15,000달러의 보조금도 나온다. (판매자가 융자를 끝낸 후 HART에 15,000달러를 기부해야하는 조건이 따름.)



참고로 FHA 외 CHFA(California Housing Finance Authority)라는 곳도 있다. CHFA도 처음 주택을 구입하는 사람들에게 주택 가격의 3% 금액 다운으로 주택을 구입을 돕는다. 이자율은 연 3%에 30년 고정이다. (“Sleeping Second”라고 하는 2차 금융.)



FHA는 일생 처음 주택을 구입하는 사람들이 적은 다운페이먼트의 유리한 조건으로 주택을 마련할 수 있도록 도와주는 정부 보조의 융자프로그램이다. 은행의 문을 두드려 보기 전에 일단 FHA의 문을 먼저 두드리는 것, 이것이 미국서 슬기롭게 사는 지혜의 첫걸음 중 하나다.