까다로워진 은행 모기지

까다로워진 은행 모기지

입력일자:2007-03-29

크레딧 관리 더 중요해졌다


최근 불거진 서브프라임 모기지 문제로 인해 은행의 모기지 확인 절차가 까다로워졌다. 연방정부는 앞으로 무분별하게 모기지 융자를 해주는 금융기관이나 수익 내용 등을 속여 신청서를 허위로 작성하는 행위를 철저하게 조사하겠다고 최근 발표했다. 앞으로 모기지 융자를 받기 위해서는 종전에 비해 보다 많은 준비와 점검이 필수적이다. 비즈니스 위크는 최근 달라지고 있는 모기지 시장의 전망과 주택 구매자들과 재융자를 원하는 소비자들을 위한 ‘모기지 가이드’를 소개했다.

최근 서브프라임사태 여파 은행들 확인절차 신중해져
FICO 680점 이상은 돼야 제대로 된 상품 구입 가능
이자 낮다고 흔들리지 말고 각종 수수료등 꼼꼼히 점검

▲개인 크레딧 점검
모기지 확인 절차가 까다로워졌다는 것은 바로 개인 크레딧 조사가 강화됐다는 것과 직접 연결된다. 이와 함께 평소 크레딧 관리를 철저히 해야 한다. 한창 융자가 쉬울 때에는 파이코(FICO) 620점이 나쁜 크레딧이 아니었으나 최근 신용점수 기준이 높아졌기 때문에 적어도 680점 이상이 나와야 제대로 된 융자상품을 구입할 수 있다. 과거의 연체 기록 등 간과하기 쉬운 실수로 높은 이자율을 내야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 미리 자신의 크레딧을 철저히 조사한 후 모기지 은행을 찾아야 한다. 또 서브프라임 모기지 손실을 충당하려는 은행들이 대부분 모기지 고객들의 이자율을 평소보다 높게 책정하고 있다는 사실을 염두에 두고 모기지를 신청해야 한다.

▲무리를 하지 않는다
그동안 주택가격이 오를 것을 예상, 1년 변동상품 등을 이용해 버거운 사이즈의 큰 주택을 구입하는 경우 많았다. 이는 파산으로 향하는 지름길이다. 장래를 생각해 자신의 능력에 맞는 주택을 고른다. 특히 처음 주택을 구입하려는 사람들이 고려할 것은 주택을 구입하는데 드는 비용이 모든 크로징 코스트를 합해서 1만달러 이상이 들어간다는 것이다. 일단 무리가 된다고 생각되면 주택 구입보다 렌트를 계속하는 것을 고려하는 것이 유리하다. 아직도 주택시장의 경기가 활성화되지 않았기 때문에 주택을 구입하려는 지역의 주택가격이 떨어지고 있다면 가격을 낮게 흥정할 수도 있다

▲참신한 론 오피서를 찾는다
믿을 수 있는 론 오피서(loan office)를 찾는다. 일단 그동안 거래를 계속해 왔던 은행의 론 오피서를 찾아 융자를 문의하고 같은 내용의 신청서를 적어도 다른 3명의 융자기관이나 에이전트에게 전달한다. 모기지 승인을 받은 후 가격을 비교하고 조건이 더 잘 맞는 회사를 골라야 한다. 대형 은행을 선호하되 가족과 친구들이 추천하는 모기지 회사도 알아본다.

▲이자만 보지 말자
무조건 이자가 낮다고 해서 최고의 상품이 아니다. 크로징 코스트, 변동 이자율 등을 모두 합한 다음 최후의 결정을 한다. 특히 서류를 사인하기 전에 꼼꼼하게 모든 내용을 점검한다. 잘못 기입된 내용이 있으면 서명을 한 당사자에게 최종 책임이 돌아온다.

▲모기지 생명보험 구입은 낭비다
일부 모기지 에이전트는 융자 절차가 마감되면 하면 꼭 묻는 것이 비상사태를 대비해 모기지 보험 생명보험에 가입하라고 권한다. 질병이나 사망 그리고 실직 등으로 모기지 페이먼트를 못하게 될 경우를 대비하는 생명보험은 보험금을 받기가 매우 힘든 것으로 악명이 높은 상품이다. 보험은 보험 에이전트에게 구입해야지 모기지 에이전트에게 구입하는 것이 아니라는 것이 전문가들의 조언이다.

▲오리지네이션 수수료를 조심한다.
브로커의 수수료 중 하나인 오리지네이션 수수료(origination fee)는 융자를 받는 사람 입장에서는 지불을 최대한 피해야 할 수수료다. 일부 브로커들은 오리지네이션 수수료를 전체 융자금액에 5%까지 청구한다. 40만달러를 융자하면 무려 2만달러가 오리지네이션 수수료로 지불되는 것이다. 일단 브로커와 딜을 할 때는 오리지네이션 수수료를 지불하지 않겠다고 협상한다. 협상이 안 되면 다른 론 오피서나 브로커를 찾아본다.

격주상환 모기기지 계약 (Biweekly Mortgage Contract)의 함정

격주상환 모기기지 계약 (Biweekly Mortgage Contract)의 함정



월페이먼트 플랜을 격주(Biweekly)페이먼트 플랜으로 바꾸면 약 8년 정도의 융자상환기간이 짧아지고, 상환기간을 통하여 내야 할 이자액수를 현저히 줄일 수 있다는 광고물을 가끔 접한다. 과연 그럴까? 격주 페이먼트 플랜이 어떤 것인지 알아보자.



“Biweekly”는 말 그대로 “격주”를 뜻한다. 한달 페이먼트를 반으로 나누어 매 2주마다 상환금을 지불하는 것을 말한다. 1년은 12달이고, 월페이먼트로 융자상환금을 지불하면 12번을 지불한다. 또 1년은 52주다. 격주로는 26회가 된다. 즉 1년에 26번의 페이먼트를 낸다. 이것을 다시 월페이먼트로 따지면 1년에 13번의 월페이먼트를 내는 것이다.



이 말은 월페이먼트도 일년에 한달 치 분의 돈을 더 내면 격주페이먼트에서 얻을 수 있는 똑같은 효과를 볼 수 있다는 것을 말한다. 예를 들어 200,000 달러의 융자금을 30년 월페이먼트 상환의 7% 금리로 받았다 하자. 이를 격주페이먼트로 바꾸어 상환할 경우 약 23년 4개월로 준다. 절약되는 이자 금액은 약 68,900 달러다. 금리가 7%가 아닌 10% 였다면 상환기간은 21년으로 줄고 절약되는 이자금은 약 153,600 달러가 된다. 격주페이먼트는 금리가 높을수록 더 큰 이익이 따르고, 금리가 낮으면 그만큼 격주 페이먼트 플랜의 효과가 적다는 것을 보여주고 있다.



요즘은 15년 고정 모기지를 가지고 있으면서도 격주페이먼트로 바꾸는 경향이 있다. 지혜롭지 않다. 실제 절약되는 기간은 18개월 정도에 불과하기 때문이다. 격주페이먼트 플랜으로 바꿔서 그래도 큰 이득을 보려면 적어도 30년 모기지 페이먼트를 내고있어야 한다. 30년의 장기간에 따른 복리가 있기 때문에 페이먼트 시간을 줄임으로써 거기에 따른 이자와 원금을 빨리 갚아지기 때문이다. 또 30년 페이먼트 플랜으로 상환하면서 일년에 한번 더 페이먼트를 보내 이득을 보고자 한다면 다른 달 보다 새해가 시작되는 1월에 보내는 게 유리하다. 1월에 보낸 페이먼트는 새로 시작되는 해의 복리로 계산되어 더 많은 원금을 줄여주기 때문이다.



격주페이먼트로 바꾸면 약 300-600 달러의 계약금이 내야하고 모기지 회사가 돈을 은행에서 자동으로 빼 가는 특징이 있다. 3-6 달러의 월수수료도 있다. 적게 보이는 이 금액을 평균 23년 간 4.5 달러 금액으로 낸다면 총 1242 달러가 수수료로 더 나간다. 현재 30년 고정으로 비교적 높은 금리로 월페이먼트를 내고있다면 격주페이먼트로 바꾸면 적지 않은 이득이 따른다. 그렇지 않은 경우라면 격주페이먼트로 바꿀 필요가 없다. 큰 이득 없이 경비와 시간만 허비되기 때문이다.

美 車할부 금융시장 '모기지 불똥'

美 車할부 금융시장 '모기지 불똥'
S&P "주택압류 증가로 악영향 미칠것"
서브프라임 車대출 부도율 무려 3%달해
정치권도 건전성 규제강화 싸고 쟁점화


서브 프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실의 불똥이 자동차 할부금융 시장으로 튀고 있다.
세계적 신용평가기관인 스탠더드 앤 푸어스(S&P)는 26일(현지시간) 서브 프라임 모기지 부실문제가 자동차 할부금융에 악영향을 미칠 것이라는 분석을 내놓았다. 아직까지는 '경고' 수준에 그치고 있지만, 사태가 악화되면 미국의 간판 소비재 상품인 자동차 판매에도 악영향을 미칠 것이란 전망이다.

◇자동차 할부금융시장 '모기지 폭풍' 영향권= 자동차는 주택을 살 때와 마찬가지로 금융기관으로부터 융자를 받아 중도금과 이자를 매달 갚아가는 것이 일반화돼 있다. 따라서 금융기관은 구매자의 신용도에 따라 적용이자율을 ▦프라임 ▦논 프라임 ▦서브 프라임으로 3등분하고 있다.

문제는 신용도가 가장 낮은 사람에게 적용되는 서브 프라임 대출. 이자율이 프라임 대출의 2배 수준인 연리 8~13%에 이르고 있다. S&P는 보고서를 통해 "주택 압류 증가는 자동차 대출(auto loan)의 디폴트 증가로 이어질 것"이라고 분석했다. 주택압류를 당할 정도라면 자동차 할부금을 갚지 못할 가능성이 높다는 지적이다. S&P에 따르면 지난해 1ㆍ4분기에 계약한 프라임 자동차 대출이 1년 후 부도가 난 확률은 0.31%에 불과한 반면 논 프라임은 0.8%, 서브 프라임은 3.02%나 된다.

◇서브 프라임 부실 정치 쟁점화= 내년 대통령 선거를 앞두고 있는 미 정치권 내에서도 서브 프라임 부실 문제가 본격적으로 정치 쟁점화하는 양상이다. 미 의회는 서브 프라임 부실 문제를 다루기 위해 지난 22일 상원 청문회를 개최한 데 이어 27일 하원도 연방예금보험공사(FDIC) 등 관련 기관장을 출석시킨 가운데 금융위원회를 개최, 감독 부실 문제 등을 추궁할 예정이다.

정치권의 쟁점은 서브 프라임에 대한 건전성 규제를 강화할 것인지 여부로 모아진다. 민주당의 경제통인 찰스 슈머 상원의원(뉴욕)은 "금융 기관들이 무책임한 대출을 남발한 것이 현재의 부실을 야기했다"며 "규제 강화책 발의를 검토 중"이라고 말했다. 블룸버그통신은 지난해 서브 프라임 모기지의 20%정도를 대출자의 상환 능력을 전혀 고려하지 않은 이른바 '묻지마 대출'로 추정했다.

그러나 서브 프라임 모기지 대출에 대한 규제 강화가 서민들의 주택 마련을 어렵게 만들 수 있다며 반대하는 목소리도 적지 않다. 민주당 잠재적 대권 주자인 크리스토퍼 도드 상원 은행위원장(코네티컷)은 "서브 프라임 문제는 정부가 방심한 결과지만 서브 프라임 모기지에 대한 추가 규제는 불필요하다"고 말했다.

美부동산 '2차 파동' 오나..변동모기지 "복병"

美부동산 '2차 파동' 오나..변동모기지 "복병"
수조달러 변동금리 모기지 금리 재조정 임박 '파산 쓰나미의 시작' 우려
연간 추가비용 420억달러..일부에선 "큰 타격 없을 것"


[이데일리 권소현기자] 지난 2004년부터 발행된 변동금리(ARM) 모기지의 이자율 조정 시기가 돌아오면서 앞으로 몇년간 수조달러에 달하는 모기지의 금리가 재조정될 것이라고 마켓워치가 25일 보도했다.
모기지 대출을 받을 당시에 비해 금리가 오른 만큼 앞으로 금리조정에 따라 모기지 대출 가계들의 추가 이자부담 및 상환 압력이 늘어나고, 연체에 따른 파산 가능성도 높아질 전망이다.

부동산 회사인 퍼스트 아메리칸에 따르면 지난 2004년부터 2006년까지 발행된 ARM은 2조2800억달러에 달했다.

올들어 3700억달러의 초기 발행 ARM이 조정됐으며 내년과 후년에는 2500억달러 이상, 2010년 이후로는 7000억달러 정도가 조정될 것으로 퍼스트 아메리칸은 추정했다.

KPMG 코퍼릿 파이낸스의 릭 챈스는 "이는 앞으로 몇 년간 경제를 휩쓸 모기지 재조정과 파산 쓰나미의 시작일 뿐"이라고 말했다.

그러나 퍼스트 아메리칸의 크리스토퍼 카겐은 ARM 재조정으로 미국 경제가 큰 타격을 입지는 않을 것으로 전망했다.

ARM 재조정으로 연간 추가로 들어가는 비용은 420억달러 정도로 미국 전체 국내총생산(GDP)의 0.4% 정도에 그칠 것이라는 분석이다.

카겐은 "ARM 재조정을 경제에 영향을 미칠 요인으로 보기 보다는 전체 비즈니스 사이클의 일부로 이해하는 것이 맞다"고 설명했다.

美 2월 기존 주택판매 3.9%↑..예상 밖 호조

美 2월 기존 주택판매 3.9%↑..예상 밖 호조

입력 : 2007.03.23 23:57

[뉴욕=이데일리 하정민특파원] 서브프라임 모기지 시장에 대한 우려가 여전한 가운데 미국의 2월 기존 주택판매가 예상 밖 증가세를 나타냈다. 지난 20일 발표된 2월 주택착공이 월가 예상을 상회한 데 이어 기존 주택판매도 호조를 보임에 따라 미국 경제를 짓눌러 온 부동산 둔화 우려가 줄어들 전망이다.

전미 부동산 중개인 협회(NAR)는 23일 2월 기존 주택판매가 3.9% 늘어난 연율 669만채(계절 조정치)를 기록했다고 발표했다. 마켓워치가 집계한 월가 전문가 예상치 635만채를 대폭 웃도는 수치다.

다만 2월 기존 주택판매는 전년동월비로는 3.9% 하락했다.

2월 기존 주택 중간 가격은 전년동월비 1.3% 하락한 21만2800달러를 기록했다. 기존 주택 가격은 7개월 연속 떨어졌다.

2월 기존 주택 재고는 5.9% 증가한 375만채로 나타났다. 2월 판매 속도로 볼 때 재고가 소진되려면 6.7개월이 걸린다는 의미다. 1월의 6.6개월치보다는 조금 높아졌다.

지역 별로 북동부 지역의 판매는 14.2% 늘어났다. 중서부는 3.9%, 남부는 1.6%씩 증가했다. 서부 지역은 보합을 기록했다.

일반 주택 판매는 3.7% 상승한 588만채, 콘도는 5.3% 증가한 81만채를 나타냈다.

NAR의 데이빗 리레아 수석 이코노미스트는 "미국 주택시장이 작년 9월 바닥을 친 것으로 보인다"면서도 "다만 확실하게 바닥을 쳤다고 선언하기 위해서는 수 개월이 더 필요하다"고 평가했다.

모기지 회사 '프레디 맥', 분기 손실 4.8억달러

모기지 회사 '프레디 맥', 분기 손실 4.8억달러


미국 2위 모기지금융회사인 프레디 맥이 4분기에 4억8000만달러의 손실을 기록했다. 전분기(5억달러)와 손실규모가 비슷했다.

23일 블룸버그통신에 따르면 금리하락 위험을 헤지하기 위해 사용한 파생상품 가치가 떨어졌고, 비용이 증가했다. 프레디 맥은 10억달러 규모의 자사주 매입을 실시할 계획이다.

프레디 맥은 10조5000억달러 규모의 미국 주택 모기지 시장에서 채권 보유와 보증을 합쳐 20%를 차지하고 있다.

美 모기지 신청 4주만에 하락

미국의 모기지 신청건수가 4주만에 처음으로 하락했다. 모기지 금리가 낮은 수준임에도 불구하고 리파이낸싱 수요가 감소한 데 따른 것이다.

로이터통신에 따르면 모기지은행협회(MBA)는 지난 16일 마감한 한 주 동안 모기지 신청건수가 전주대비 2.7% 감소한 672.1을 기록했다고 21일(현지시간) 밝혔다.

일년 전에 비해선 19% 증가했으며, 변동성이 낮은 4주 이동평균 모기지신청건수는 2.5% 늘었다.

30년 만기 모기지론 금리는 3개월새 최저치로 내려앉았던 지난주보다 0.03%포인트 오른 6.06%를 기록했다.

다른 모기지 상품으로 갈아타는 리파이낸싱 신청지수도 2208.6으로 4.5% 하락했고, 주택 판매를 가늠할 수 있는 구매지수(계절조정치) 역시 0.9% 떨어진 410.6으로 나타났다.

전문가들은 연방준비제도이사회(FRB)가 주택시장 동향을 주시하면서 일단 금리 향방을 지켜보겠다는 분위기가 지배적이라고 전했다.

한편 서브프라임 모기지 부실이 미 금융시장에 큰 파장을 일으키면서 앞으로 모기지 대출 조건이 강화되면 대출 건수가 줄어 주택 매입자들도 감소할 전망이다.

美 모기지 파동, 한인 투자자 ‘직격탄’

[뉴스광장] 美 모기지 파동, 한인 투자자 ‘직격탄’



<앵커 멘트>


미국 '서브 프라임' 융자업체들의 파산여파가 한인 부동산투자자들에게 직격탄을 던지고있습니다.


해외부동산투자 자유화이후 미국으로 몰린 한국인 투자자들이 특히 여러채의 집을 구하기위해 자기자본비율을 낮추고 높은 이자의 융자를 받고있기 때문인 것으로 분석됩니다.


김정훈 특파원입니다.


<리포트>


다주택 소유욕이 강한 한국인들이 미국 융자업체들의 있따른 파산에 피해가 커지고 있습니다.


한인들이 집단거주하는 켈리포니아 얼바인의 주택 융자회사 '피플스 초이스'가 어제 연방법원에 파산신청을 냈습니다.


업계 2위업체 '뉴센추리 파니낸셜'도 파산절차에 들어갔고 중. 소규모의 한인융자업체들도 파산과 합병위기에 놓이면서 한인들 피해가 눈에 띄고 있습니다.


L.A 카운티지역에서만 지난 2월 한인 137명의 부동산이 차압 당해 110명선이던 지난 1월보다 20% 가까이 늘어났습니다.


이 같은 상황은 한인사회 뿐아니라 미국의 전반적 상황을 반영하고 있어 부동산위기론이 퍼지고 있습니다.


<인터뷰> 김선형(시장 분석가): "주택시장에서 주택을 사려는 사람에게 론이 그만큼 덜 나간다는 얘기고 그렇게 될경우 가뜩이나 위축된 주책시장이 더 위축될 것이고.."


부동산침체로 주택상승률이 높은 이자율을 따라잡지 못했던 게 피해를 가중시킨 첫째 요인이었습니다.


특히 한국의 해외부동산투자가 자유로와지면서 미국으로 몰려든 투자자들이 자기자본비율을 턱없이 낮추고 많은 융자를 받은 탓이 컸습니다.


투자는 좋다지만 한꺼번에 여러채를 사기위해 융자에 의존하는 한인들의 투자습성이 피해를 키우고있습니다.


로스엔젤레스에서 KBS 뉴스 김정훈입니다.

서브프라임 모기지(Subprime Loan)란?

서브프라임 모기지(Subprime Loan)란?


신용도가 낮은 사람들에게 우대금리보다 높은 금리로 주택자금을 빌려주는 것을 말합니다.


하지만 높은 금리로 돈을 빌려간 사람들이 돈을 제대로 상환하지 못하면서 서브프라임 모기지 업체가 부실해져 결국 파산 직전까지 이르게 된겁니다.


서브프라임 모기지는 담보로 잡은 부동산을 기반으로 채권을 발행합니다.


모건스탠리나 골드먼삭스와 같은 대형투자 은행은 이들 채권을 매입하는 형태로 모기지 업체에 자금을 지원해 준다고 합니다.


즉 모기지 업체가 파산을 하게 된다면 이들 투자 은행들 또한 함께 손실을 입게 됩니다.


이는 경제 강대국인 미국의 금융시장과 부동산 시장 불안은 결국 세계에도 영향을 미치게 되어있습니다.


그래서 요즘 이렇게 금융시장이 출렁거리고 있는 겁니다.


미국의 대표적인 모기지 업체 중 하나가 뉴센추리 파이낸셜입니다.

美 2위 서브프라임社, 본거지서 영업정지 명령

美 2위 서브프라임社, 본거지서 영업정지 명령
뉴 센추리 갈수록 심각..패니매는 `모기지 매입 않겠다`


미국 2위의 서브 프라임 업체인 뉴 센추리 파이낸셜이 본거지인 캘리포니아주에서도 영업정지 명령을 받았다고 블룸버그 통신이 20일 보도했다.

캘리포니아주는 뉴 센추리에 모기지 대출을 중단하고 다른 금융기관들에게 매각한 모기지론을 상환할 것을 촉구했다. 지난 2005년 기준으로 뉴 센추리의 대출 가운데 37%가 캘리포니아주에서 이뤄졌다는 점을 감안하면 이같은 조치는 상당한 타격이 될 전망이다.

뉴 센추리는 이미 19일까지 10개주로부터 이같은 조치를 받았으며 이날 추가로 플로리다주, 워싱턴주에 이어 캘리포니아주로부터도 모기지 대출을 중단할 것을 요구받은 것.

아울러 미국 최대 모기지 금융사인 패니매는 더이상 뉴 센추리의 모기지를 매입하지 않겠다고 밝히면서 자금줄이 끊기게 됐다. 패니매는 또 뉴 센추리가 모기지 판매 및 서비스 조항을 위반했다며 모기지론을 회수하는 것을 금지했다.

美 서브프라임에 놀란 가슴..`아시아는 괜찮아?`

美 서브프라임에 놀란 가슴..`아시아는 괜찮아?`
WSJ `아직은 초기`..경제 구조도 소비지향의 미국과 차이
아시아 모기지 대출 급성장, 향후 문제될 수도



[이데일리 김윤경기자] 미국의 서브 프라임 모기지 사태이후 신용(대출) 시장 부실에 대한 우려가 커진 가운데, 아시아 지역 시장에 대한 의구심도 고개를 들고 있다. 특히 중국과 인도 등 고성장을 거듭하고 있는 나라들의 경우가 그렇다.

중국과 인도를 비롯한 아시아 국가들도 모기지 대출과 신용카드, 개인 신용대출 등으로 소비를 촉진하는 것은 중요한 이슈.

미국으로서도 이들 국가에서 미국 제품 수요가 늘어날 경우 골칫거리인 무역적자를 줄이는 데 중요한 역할을 할 수 있다는 점에서 신용 시장 확대를 반기고 있는 게 사실이다.

그러나 이들 시장의 금융 시스템이 아직 완벽하지 않으며 법적 인프라스트럭처가 갖춰지지 않아 부실이 촉발된다면 문제가 될 것이란 우려도 고개를 들고 있는 것이다.

월스트리트저널(WSJ)은 20일 아시아 신용 시장 성장세에 대한 우려가 불거지고 있는 건 사실이지만, 아직은 큰 문제는 아니라고 분석했다.

미국의 경우 (신용으로 촉발된) 소비가 경제를 견인하는 역할이 크지만, 아시아 국가 경제는 수출과 투자에 의해 이끌어지는 경우가 많기 때문이라고 설명했다.

또 아시아 신용 시장 규모가 아직 경제에 타격을 줄 만큼 큰 규모가 아니며, 중국과 인도는 금리인상 등 긴축적 태도를 취하고 있다는 점을 들어 아직은 걱정될 만큼은 아니라고 분석했다.


중국의 경우 최대 모기지 대출 주체랄 수 있는 건설은행을 놓고 봐도 주택 관련 대출이 전체 대출의 20%를 넘지 못하고, 가계 수입의 증가와 부동산 가격 강세가 디폴트(채무 불이행) 리스크를 줄이고 있다고 강조했다.

인도는 지난 25년간 10억 인구 가운데 500만가구만이 모기지 대출을 이용했을 만큼 시장이 아직 초기 단계란 점을 들었다.

인도국립은행(SBI) 대출의 11%만이 모기지 대출이며, 자산 2위의 ICICI뱅크 대출 가운데 모기지 대출 비중은 30%를 밑돌고 있다.

다만 중국의 경우 정부가 아무리 고삐를 죄어도 은밀하게 소비자 대출이 성행하고 있어, 공식 데이터로는 진단하기 어렵다는 점을 지적했다. 2002년 자동차 대출이 개시된 뒤 디폴트가 크게 증가했던 적도 있다.

또 모기지 대출 시장이 급성장하고 있는 만큼 향후 문제가 촉발될 가능성도 있다고 지적했다.

최근 중국 은행감독위원회(CBRC)는 일부 은행의 모기지 대출 가운데 30% 가량이 하나 이상의 자산으로 부저당 담보를 설정해 이뤄지는 등 불법 가능성이 있어 조사하고 있다고 밝히기도 했다.

신문은 수년 전 한국에서 발생했던 신용카드 대란을 예로 들어 이들 시장도 위험에 처할 수 있음을 경고했다.

정부가 나서서 카드 사용을 장려했지만 불과 4년도 못되어 연체율이 폭등하며 소비자들이 파산하고 카드 회사들이 어려움에 빠졌다는 것이다.

美 모기지 부실, 주요 경제지표에 불똥

美 모기지 부실, 주요 경제지표에 불똥
핌코 "올 GDP 1%가량 감소" 전망
이달 소비자신뢰지수 6개월來 최저
주택담보대출 관련 고용도 줄어들어



미국의 서브 프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 여파가 소비ㆍ고용ㆍ국내총생산(GDP) 등 여타 경제지표에도 악영향을 미치기 시작했다.
2년 전 미국 주택경기 침체를 예측했던 채권펀드 핌코는 17일(현지시간) 보고서에서 “서브 프라임 모기지 부실이 알트에이(Alt-A)나 점보(Jumbo) 모기지로 확산될 위험이 있다”며 “모기지 부실에 따른 주택가격 하락과 소비감소로 올해 미 국내총생산(GDP)이 1% 가량 감소할 것”이라고 밝혔다. 알트에이는 중간수준의 신용도를 대상으로 한 주택담보대출이며, 점보 모기지는 41만7,000달러 이상의 규모가 큰 주택담보대출로 일반 대출보다 금리가 0.25%포인트 이상 높다.

실제 미시간대학의 3월 소비자신뢰지수는 전월의 91.3에서 88.8로 떨어져 과거 6개월래 최저 수준을 기록했다. 소매판매 역시 2005년 7.2%, 지난해 6.3%를 기록했지만 올들어 1월과 2월 각각 0%, 0.1% 증가에 그치는 등 소매심리가 급격히 악화되고 있다. 실질 개인소비지출도 2005년과 지난해 각각 3.5%, 3.2%를 나타냈지만 올해는 1% 증가도 힘든 상황이다.

주택담보대출 관련 고용도 줄고 있다. 파산위기에 몰린 뉴센추리 부실의 직격탄을 맞은 캘리포니아 오렌지 카운티의 경우 주택담보대출과 연관된 일자리가 지난 2005년 4ㆍ4분기 정점에 비해 6.4% 줄어든 5만1,200개로 감소했다. 모기지론 부실이 확산되면서 지난 2005년 4ㆍ4분기~2006년에 걸쳐 캘리포니아 산타아나 지역에서 3,475개의 일자리가 사라졌다. 델라웨어의 윌밍톤과 시애틀, 피츠버그와 필라델피아, 클리블랜드, 보스톤 등에서도 각각 800~2,000개의 주택관련 일자리가 없어졌다. 또 지난 2월 비농업 부문 고용창출은 9만7,000명에 그친 것으로 나타나 2005년 1월 이후 가장 낮은 증가율을 기록했다.

LA 투자목적 주택, 좀더 기다려야..

미국 캘리포니아 지역은 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태가 터지면서 주택시장이 급격하게 얼어붙고 있다.

모기지 업체들 경영은 이미 심각하게 악화돼 지난해에만도 20여 개가 넘는 회사가 문을 닫았고, 최대 모기지 전문회사인 프리몬트제너럴 코퍼레이션은 모기지 사업 부문을 포기하겠다고 밝혔다.

최근 몇 년 새 미국 주택경기를 주도해 왔던 캘리포니아주의 상황은 올 들어 180도 바뀌었다.

주택 매매가 감소하면서 집이 팔리지 않자 모기지 대출 원리금을 감당하지 못한 주택 소유주들이 잇달아 집을 포기하고 있고, 서브프라임 모기지 붕괴로 이 지역의 주택가격 역시 크게 하락할 것이라는 게 일반적인 분석이다.

라슨 리 워싱턴뮤추얼 이사는 "부동산 업자들은 쉬쉬하고 있지만 대출금을 갚지 못해 집을 빼앗기는 사람이 늘어날 것"이라고 말했다.

블룸버그뉴스는 시장 전문가들 발언을 인용해 미국의 주택 소유주 150만명이 기존 대출금을 상환하지 못해 주택을 압류당하게 될 것으로 전망하기도 했다.

학군이나 거주 요건이 좋은 주택지역은 크게 영향을 받지 않고 있지만 그렇지 않은 지역의 경우 집을 팔려는 사람만 있을 뿐 사려는 사람은 거의 없다는 게 현지 부동산업자들의 전언이다.

이 때문에 투자 목적으로 주택을 구입하려는 경우 좀더 때를 기다리는 편이 낫다는 분석이 나오고 있다.

우량 주택과 비우량 주택 가격차 역시 더욱 심해질 것이라는 관측도 제기된다.

LA 지역에서도 라크레센타나 라캬나다, 플러튼, 어바인 등 한인 밀집지역의 경우 가격 하락폭이 크지 않을 것으로 예상된다.

샌프란시스코 지역 역시 프리몬트나 새너제이, 로스앨터스, 쿠퍼티노 등은 주택 가격이 그다지 떨어지지 않을 것이라는 전망이 지배적이다.

어떤 융자 프로그램을 사용해야 이자를 많이 절약할 수 있나

어떤 융자 프로그램을 사용해야 이자를 많이 절약할 수 있나



주택을 구입하고자 할 때 먼저 생각하게 되는 것은 편하게 기거할 수 있는 아늑한 집이다. 그러나 구입하고자 하는 집과 호주머니 사정이 매치(match)되지 않으면 꿈에 불과하다. 때문에 주택 구매에 들어가기 전 은행의 융자금 상환기간이 짧고, 또 금리가 저렴하여 이자를 적게 낼 수 있는 방법이 어떤 것이 있는가를 많이 질문한다.



융자상환금을 절약하고, 더 빠른 시일 내에 구입한 집을 완전한 ‘나의 집’으로 만들 수 있는 실질적 주택융자금 프로그램이 있는데 시중에 가장 널리 알려진 네 가지는 다음과 같다. 30년 고정(30-Year Fixed), 15년 고정(15-Year Fixed), 변동금리(ARM: Adjustable Rate Mortgage), 벌룬 모게지(Balloon Mortgage)가 쓰여지고 있다. 이 네 가지를 하나씩 알아보자.



첫째, 30년 고정금리 융자. 가장 널리 쓰이는 프로그램이다. 30년 고정은 일정 금액을 30년의 장기간을 통해서 분할 지불을 하기 때문에 월페이먼트 금액이 적다. 그러나 30년이라는 장기간에 원금을 상환하기 때문에 그만큼 이자를 많이 내게 된다. 예를 들어 200,000달러를 융자받아 금리 7%로 집을 구입한다고 하자. 이 경우 월페이먼트 금액은 1,330달러가 (이하 센트 생략) 되며, 30년 기간에 이자로 지불하는 금액은 279,022달러가 된다. 그러나 15년 기간의 같은 금리로 구입하면 월페이먼트가 467달러 많은 1,797달러가 된다. 이 금액은 직장인에겐 좀 벅차기 때문에 30년 고정을 많이 선호한다.



둘째, 15년 고정금리 융자. 15년 고정으로 구입하면 15년이나 더 빠른 시일 내에 완전한 자기 소유의 집이 된다는 장점이 있다. 년 금리도 낮아 이자 또한 절약되는 이점이 있다. 예를 들어 30년 고정에 이자율이 7%라 하면 15년 고정이자율은 보통 0.5% 정도 더 낮은 6.5%가 된다. 때문에 이자가 많이 절약된다. 가령 200,000달러를 15년 고정에 6.5% 금리로 상환하려할 때 이자로 지불되는 액수는 총 113,599달러가 된다(월페이먼트 1,742달러). 30년 7%로 계산했을 때 보다 무려 165,423달러의 이자가 절약된다. 이런 이유로 15년 고정을 택하는 주택 구입자가 근간 많아졌다.



셋째, 변동(ARM: Adjustable Rate Mortgage)금리 프로그램. 장점으로는 처음 몇 해는 월페이먼트가 다른 융자 프로그램보다 적은 장점이 있다. 금리 변동은 주로 월(月) 단위가 아닌 년(年) 단위로 바뀐다. 그러나 대체적으로 해를 거듭하면서 월페이먼트 금액이 올라가는 단점이 있다. 이 융자 프로그램을 선택할 때는 꼭 계약조건(Term)을 자세히 검토하는 것이 좋다. 변동금리 적용은 주로 인덱스하고 인덱스 플러서 마진이 정해지는데, 인덱스(Index) 지수는 미국 재무부증권(Six-Month Treasury Bill)이나 11th District Cost of Funds(COFT), 그렇지 않으면 London Interbank Offered Rate(LIBOR)을 사용해 적정선의 금리가 적용된다. 마진(Margin) 프로그램 선택은 중요하다. 인덱스는 금리시장에 따라 상하향으로 움직이지만, 마진(Bank Profit) 선택은 일단 정해지면 융자금을 모두 갚을 때까지 변치 않기 때문에 낮은 것이 유리하다.



넷째, 벌룬 모게지(Ballon Mortgage) 프로그램. 이 융자의 장점은 주택을 구입하여 단기간 거주할 때 있다. 짧게는 3년, 길게는 7년 동안 30년이나 15년 고장 이자보다 저금리의 고정 이자율이 적용되기 때문이다. 반면 구입하려는 집에서 10년을 넘어 30년까지 계속 거주하고자 하는 사람은 손해를 볼 수 있다. 처음 적용했던 일정기간의 낮은 이자율이 끝나면 3년, 5년, 7년 후의 금리 상황에 따라 더 높은 이자율이 적용될 수도 있기 때문이다. 주택을 구입하여 5-7년 정도만 거주하고 다른 곳으로 이사할 사람은 “Balloon” 융자 프로그램이 유리하다.



금리는 항상 바뀐다. 때문에 가장 저렴한 금리의 혜택을 받기 위해선 믿을 수 있는 금융전문가의 조언을 구하는 것이 좋다.

정부 융자 프로그램으로 보다 저렴하게 집을 구입할 수 있는 방법

정부 융자 프로그램으로 보다 저렴하게 집을 구입할 수 있는 방법



집 값이 날이 갈수록 계속 뛴다. 그러다 보니 저축한 돈이 없는 사람들도 집 값이 더 오르기 전에 빨리 집을 사고자 안달한다. 이 경우 정부에서 알선하는 융자 프로그램을 이용하면 자신의 소유주로써 조그만 보금자리를 마련할 수 있다. 이 프로그램을 이용하면 저금리의 득도보고, 또 집 값이 계속 오르는 점을 감안할 때 비교적 저렴한 가격으로 집을 장만할 수 있다. 그러나 집을 사고싶지만 목돈이 돈이 없어 사고싶은 집을 구입하지 못하는 경우가 많다. 어떻게 목돈 없이도 집을 구입할 수 있을까? 아파트 렌트 비용으로도 집을 구입할 수 있는 프로그램을 알아본다.



큰 목돈 없이도 집을 구입할 수 있는 방법을 크게 두 가지를 알아보자. 첫째, 정부가 직접 융자해 주는 “Direct Loans”가 있다. “Cal-Vet Loans”가 대표적인 예다. 둘째, 정부에서 간접적으로 융자해주는 프로그램인 “Indirect Loans”가 있다. 대표적 예가 “Insured FHA Loans”와 “Guaranteed VA Loans”가 있다.



정부서 직접 융자를 알선해 주는 곳은 California Veterans가 있다. 캘리포니아주 재향군인회로서 일명 “Cal-Vet 융자”라고 한다. Cal-Vet의 혜택을 받으려면 일단 캘리포니아 주민으로써 군에 입대한 경력이 있어야 한다. 또 군인으로서 최소 90일 이상 현역 근무를 했어야 하며 명예 제대를 했어야 한다. 불명예 제대는 해당되지 않는다. 90일 이하의 현역 근무를 했어도 근무 중 부상을 당한 사람들도 Cal-Vet 융자가 가능하다. 6만 달러 이하는 3%의 금리가 적용되고, 6만 달러 이상은 5% 금리가 적용된다. 최고로 융자받을 수 있는 금액은 7만 달러다. 포인트가 적용되지 않아 수수료를 절약되는 장점도 있다.



정부의 간접 융자 프로그램은 FHA(Federal Housing Administration), VA(Veterans Administration)정부가 주관하여 일반 융자기관을 통하여 주택 구입에 대한 융자금을 알선해 준다. 융자 최고 금액은 주택이 $160,950, Duplex $205,912, Triplex $248,887, 4-Unit은 $309,339다. FHS 융자를 받을 수 있는 자격은 미국에 거주하는 사람이면 가능하다. 장점으로는 다운페이먼트는 3-5%만 하면 된다. 단점으로는 융자기간이 오래 걸리고, 기존 주택은 최소한의 기준치를 충족시켜야 한다. 다시 말해 매매기준에 맞아야 FHA 융자 혜택이 가능하다. FHA 혜택을 받으려면 군에서 현역근무 최소 181을 채워야 하고, 집을 구입한 후 구입자가 그 집에 거주하여야 한다. 장점으로는 다운페이먼트를 전혀 내지 않고 집을 구입할 수 있다. 때문에 목돈이 없어 집을 구입하기에 벅찬 사람들에게 적합한 프로그램인 것이다.

'美 부동산 투자 성공은 정보가 좌우하죠'

'美 부동산 투자 성공은 정보가 좌우하죠'



美 아이맥스부동산 방하섭 대표
"미국에 부동산 투자를 하고 싶다면 정보에 밝아야 합니다."

LA에서 상업용 부동산 거래 및 콘도나 타운 하우스 등을 개발 분양하는 방법으로 수익을 창출하고 있는 아이맥스부동산 방하섭 대표는 미국 부동산 투자에 대해 이같이 말했다.

최근 미국을 비롯한 해외 부동산 투자 열풍이 불면서 세계 각국의 부동산 정보에 열을 올리고 있는 사람들이 점차 늘어나고 있다.

그러나 자칫 잘못된 정보로 낭패를 당하는 일도 부지기수다.

방 대표는 미국 부동산 투자를 원한다면 "먼저 투자 가능한 자본규모, 주택인지 아니면 빌딩 등의 건물인지 원하는물건 등에 대한 방향성만 정해져있다면 신뢰할 수 있는 부동산 에이전트에게 원하는부동산 매물 등을 프리젠테이션 받는 것이 첫번째 순서"라고 조언한다.

또한 소규모 부동산 개발을 통해 간접투자하는 것도 괜찮은 방법이라고 권한다.

“일단 부동산 개발을 해서 수익을 얻은 검증된 부동산 개발업체를 통해 한국과 다른미국의 부동산 시스템을 배우면서 수익을 올릴 수 있다는 장점이 있기 때문입니다”

방 대표는 한국 외환은행에 근무했던 전형적인 뱅커. 외환은행의 뉴욕지점으로 발령받아 미국에 근무하면서 한국과는 다른 미국의 융자나 부동산 시스템에 매력을 느껴, 한국으로 귀임해 압구정동 지점장을 끝으로 외환은행을 퇴사하고 미국에 이민을 와 부동산을공부한 실전파이다.

부동산 공부에 매달려 부동산 에이전트 라이센스와 브로커 라이센스를 잇따라 취득하고 이어 부동산감정사 라이센스도 취득해 화제를 모으기도 했다.

그는 용도에 따라 투자지역을 달리하는 것도 좋은 방법이라면서 LA인근을 기준으로 하면 주거용은 오렌지카운티(Orange County)에서는 학군이 좋은 세리토스ㆍ플러튼ㆍ어바인, LA 카운티 에서는 베벌리 힐스 인근의 고급주택가나 한인들이 선호하는 라크레센타 인근과 아케디아 인근, 그리고 신도시 지역인 발렌시아 등이 대체로 새 집이고 학군이 좋아 한국사람들이 선호한다고 설명했다.

이런 지역의 90년생 단독주택은 건평 40평, 대지 150평, 방 3개, 화장실 2개로 기준할 때 50만~60만달러 내외이다.

방 대표는 상업용은 용도가 매우 광범위한데 최근 LA 일원의 투자수익율이 많이 떨어져 다른 주나 인근 소도시에서 부동산을 찾는 사람들이 늘고 있다고 전했다.

그는 “누구든지 쉽게 살 수 있는 부동산 투자수익율은 낮은 반면 고가의 부동산은 아직도 투자수익율이 괜찮은 편이다. 그러나 현재의 투자수익율보다 더 중요한 것이 미래가치임은 더 말할 나위도 없다”고 강조했다.

방대표는 현재 나라감정평가법인의 LA법인장을 맡고 있으며 아이맥스부동산 대표로 각종 부동산 개발 프로젝트를 맡아 한국인들의 미국 부동산 투자를 이끌고 있다.

특히 한국과 미국의 은행 시스템을 정확히 꿰뚫고 있어 한국과 미국의 부동산 제도에 능통한 LA에서 보기 드문 실력파 부동산 브로커로 정평이 나 있다.

“Zero-Point 융자”와 “Zero-Cost 융자”에 대하여

“Zero-Point 융자”와 “Zero-Cost 융자”에 대하여



금리가 최저치를 기록하니 기존 모게지 보다 더 낮은 금리로 재융자를 받으려 러시를 이루고 있다. 은행도 한 사람의 고객이라도 더 잡으려고 새로운 금융상품을 개발하여 소비자를 끈다. 요즘 인기 얻는 금융상품은 “제로 포인트/제로 코스트”로써 옥외 간판광고나 우편광고로도 흔히 접한다. 이런 광고를 신문이나 빌보드를 통해 접하면 무관심으로 지나치는데, 막상 우편으로 자세한 내용을 받아보면 생각이 달라져 ‘나도 재융자로 월페이먼트 절약하고 30년 융자를 15년으로 바꿔볼까’ 하는 생각을 한다. “제로 포인트/제로 코스트” 융자가 정말 선전 문구대로 좋은지 알아보자.



“제로 포인트” 융자는 브로커에게 포인트를 내지 않는 것을 말하고 융자에 있어서 “One Point”는 융자금의 1퍼센트를 말한다. 300,000달러에 대한 융자금을 대출 받는 데 원 포인트의 포인트가 붙는다면 3,000달러의 지출이 나가는데, “제로 포인트”라면 3,000달러가 절약된다.



“Zoro-Point”란 융자 브로커에게 수수료를 지불하지 않?것을 말한다. 하지만 융자에 따른 다른 부대비용은 지불한다. 융자 시 지출해야 하는 비용은 크게 다음의 4가지로 나눌 수 있다. 첫째, Escrow Fee. 둘째, Title Insurance. 셋째, Lender Fee. 넷째, 융자대출금 커미션(Broker Fee or Point)이 있다.



예를 들어 300,000달러를 융자를 받는다면 보통 6,000달러의 수수료가 들어간다. 포인트로 들어가는 비용은 3,000달러가 되는데, 이 비용을 소비자가 돈을 절약할 수 있다면 300,000달러 융자받을 때 수수료로 지불할 돈은 6,000달러의 반액수인 3,000달러밖에 되지 않는다. 소비자는 이 점에 끌려 제로 포인트를 선호하는 추세다.



“Zero-Cost Loan”는 융자에 대한 수수료를 하나도 들이지 않고 융자받는 것을 말한다. 렌더(Lender)는 처음에 보통 Application Fee라는 명목으로 약 300달러 정도만 받는다. 융자가 취소될 때 렌더에게 올 수 있는 손해를 커버하기 위한 최소한의 돈이다. 이 비용은 론(Loan)이 나왔을 때 크레딧(Credit)으로 공제된다.



제로 포인트/제로 코스트로 융자를 받으면 은행은 수익이 없는 것으로 보이지만 은행 수익은 금리를 약간 더 올리는 곳에서 나온다. 가령 6%의 금리로 융자해줄 수 있는 것을 6.5%로 금리를 올리는 방법을 쓴다. “제로 포인트/제로 코스트” 융자의 장점은 자주 거주지를 옮기는 사람에게 득이 많다.

집주인이 해주는 융자(Seller Financing)도 있다

집주인이 해주는 융자(Seller Financing)도 있다



주택구입에 대한 융자금은 은행이나 모게지회사들만이 해주는 것으로 생각하기 쉽다. 그렇지 않다. 집주인이 융자해주는 경우도 있다. 이런 것을 “Seller Financing”이라고 하는데, 어떤 경우에 집주인이 융자에 나서는지 알아보자.



첫째, 급한 일이 있어서 집주인이 집을 빨리 처분하려할 때 집주인이 융자에 나선다. 바이어가 은행을 통하여 융자를 신청할 필요가 없으므로 매매에 따른 서류 절차가 간소화되어 시간이 절약된다. 이 경우 팔려는 집에 아무런 모게지가 없어야 시간이 절약된다. 간단한 차용증(Note)과 집담보설정(Deed of Trust)에 서명하고 등기함으로써 매매가 끝나 집이 빨리 팔리는 이점이 있다.



둘째, 바이어가 일반은행에서 융자를 받을 수 없는 경우다. 신용에 문제가 있거나 수입(Income)이 적어 집을 살 수 없는 사람으로 판정 나면 은행 융자를 받을 수 없다. 때문에 집주인이 위험부담을 무릅쓰고 융자를 대신해 주는데 이 경우 집주인은 바이어에게 20-30%의 다운페이먼트를 요구하는 게 일반적인 관례다. 이 경우 역시 집주인은 팔려는 집에 모게지가 없어야 좋다. 만약 셀러가 은행에 갚아야할 모게지가 있다면 Wrap-Around Deed of Trust라는 것으로 일단 주택 소유권을 바이어에게 넘긴다. 나중에 셀러는 바이어로부터 페이먼트를 받아 은행에 지불하면 매매는 간단해 진다.



셋째, 바이어가 집을 구입할 때 많은 돈을 다운하지 못할 때다. 바이어가 은행에 융자를 신청했는데 은행이 더 많은 다운을 요구하고 바이어는 돈이 없는 경우가 있다. 이때 셀러는 집에 대하여 Second Trust Deed로 걸고 주택 판매를 도모해줄 수 있다. 이 경우 은행에서 허락이 있어야만 가능하다.



Seller Financing의 장점은 첫째 신속성에 있다. 은행이 개입하지 않아 계약이 빠른 것이다. 둘째, 수익성도 좋다. 오너가 캐리(Carry)해주고 받는 이자가 시중 이자보다 높다 (시중은행 이자 2-3%, Owner Carry 이자 8-11%). 셋째는 높은 안정성이다. 집 담보로 잡고 융자를 주므로 바이어가 빚을 갚지 않을 경우 집을 차압하여 다시 팔 수 있다. 넷째는 은행을 거치지 않아 융자비용이 절약된다(은행을 통하면 융자금액의 2-3%정도가 갖가지 수수료로 지출 됨). 다섯째는 세금 연장이다. 집을 팔면 판매 이익금에 대하여 세금을 내야하는데, 오너 캐리일 경우 세금을 한번에 낼 필요가 없다. 때문에 연장되어지는 세금에 대한 돈에 대하여 이자 수익이 생겨 셀러에게 이익 되고, 바이어 또한 불필요한 수속이 없어져 득을 봐 양방이 좋다.

美 모기지 금리, 서브프라임 부실 불구 '제자리'

美 모기지 금리, 서브프라임 부실 불구 '제자리'


[이데일리 김국헌기자] 미국 모기지 금리가 서브프라임 파문에도 아랑곳하지 않고 제자리 수준에 머물렀다고 CNN머니가 15일(현지시간) 보도했다. 금리에 영향을 미칠만한 경제지표 변동은 없었기 때문이다.
미국 모기지업체 프레디맥에 따르면, 지난 주(9일~15일) 30년 만기 모기지 고정금리(FRM)는 전주와 같은 평균 6.14%를 기록했다. 이는 올해 최저 수준이기도 하다.

리파이낸싱에 주로 이용되는 15년 만기 모기지 고정금리도 전주 5.86%보다 약간 상승한 5.88%를 기록했다.

변동금리도 크게 변하지 않았다. 5년짜리 변동금리(ARM)는 전주와 같은 5.90%를 기록했다. 1년짜리 변동금리는 전주 5.47%에서 5.42%로 하락했다.

알아두면 유용한 다양한 융자 프로그램

알아두면 유용한 다양한 융자 프로그램



근간 정부에서 저소득층의 주책구입을 위하여 제공하는 FHA, 5년 고정, 7년 고정, 10년 고정, Interest Only Program 등등의 융자프로그램이 인기를 얻고 있다. 요즘 많이 이용되는 몇 가지 융자 상품을 소개한다.



첫째, 3% Down Program이 있다. 평생최초로 집을 사는 사람들이 많이 이용한다. 무이자보다 적용보다 이자율 적용이 유리하다. 이 프로그램의 장점은 신용점수가 620점 정도로 낮아도 융자가 가능하고 지금 출처를 밝힐 필요가 없다. 단점은 일반적으로 적용되는 이자보다 0.5% 정도 금리가 높고, 낮은 다운으로 인한 위험부담을 줄이기 위해 렌더가, 즉 은행이 모게지 보험(PMI: Private Mortgage Insurance)을 요구한다.



둘째, 1.95% 이자 프로그램이 있다. 1,000,000달러까지 융자가 가능하다. 1.95% 이자율은 매월 적용되어지는 것을 말한다. 300,000달러를 융자했을 경우 매월 1,100달러를 지불하면 내 집이 된다. 이 프로그램의 장점은 30년 고정 프로그램과 비교할 때 이익이 따르는지를 알 수 있다. 같은 조건에서의 30년 고정은 월페이먼트가 1,727달러 된다. 5.625%의 금리다. 집을 구입할 후 몇 년 안에 팔 계획이 있는 사람에게 유리한 상품이다. 단 1.95%의 이자율 적용은 은행이 실제 받아야 하는 이자보다 낮은 이자율이므로 실제 이자와의 차액이 원금에 가산되어 원금이 늘어나는 단점이 있다.



셋째, 10% Easy Doc Program이 있다. 10%만 다운해도 수입증명을 요구하지 않는 프로그램이다. 수입을 증명하기 어려운 소규모 자영업자일 경우 이 프로그램이 좋다. 어떤 자금의 출처도 보여줄 필요가 없다. 이자율도 일반 프로그램과 비슷하고 세금보고서 제출도 필요 없다. 단점은 신용점수의 중간점수(Median Score)가 최소 730점 이상이 되어야 하고, 또 현금인출(Cash Out)을 하면 고금리가 적용되는 것이다.



넷째, 원금 없이 이자만 지불하는 프로그램도 있다. 일반적으로 Interest Only Program이라 한다. 2,500,000달러까지 융자가 가능하고 주로 5년 고정 프로그램이 적용된다. 원금과 이자가 같이 없어지는 모게지와 달리 이자만 지불하는 방식이다. 낮은 월페이먼트로 집을 소유하고 또 페이먼트 모두가 이자이므로 세금공제에 대한 계산이 용이하다. 하지만 이 프로그램도 신용점수가 좋아야 융자가 가능하다. 중간점수가 최소 720점 이상이 되어야 하고 원금이 전혀 줄지 않으므로 몇 년이 자나도 원금이 항상 그대로 남는다. 요즘 같이 부동산 가격이 계속 올라갈 때는 좋은 프로그램이다. 하지만 부동산 가치가 정체현상을 보인다거나 혹은 떨어진다면 큰 낭패를 볼 수 있다는 단점이 도사리고 있다.





더 많은 정보 : Brian Lee, 이병무의 개인홈

주택금리는 왜 항상 변하나?

주택금리는 왜 항상 변하나?



금리는 항상 변한다. 경제의 상황에 따라서 상하 곡선을 그린다. 그 동안은 계속 하강세였지만 이젠 바닥을 친 관계로 앞으로 상승세로 돌아선다.



현재의 금리 상황은 다름과 같다. 2001년 5.5%이던 연방 금리가 8번의 연이은 하락 끝에 현재 1%를 유지하고 있다. 지난 5월 경이적인 308,000개의 일자리 창출은 경제 회복의 청신호로 받아들여지고 있다. 따라서 올해 11월쯤 올리려고 했던 금리를 앞당겨 올릴 전망이다.
연방공개시장위원회(FOMC: Federal Open Market Committee)는 매년 8회씩 정기회의를 갖는데 이번 6월 29-30일 올해 들어 4번째 회의가 있다. 이때 약 0.25%의 연방금리의 인상이 예상되어지고 있다. 만약 이번 회의에서 올라가지 않는다면 8월 10일로 예정되어있는 5차 회의에서 인상될 것으로 보여진다.



일반인들은 단기 이자인 연방금리가 오르면 모게지 금리도 오른다고 생각하는데 이것은 잘못된 생각이다. 주택금리는 연방이자에 많은 영향을 받지만 100%꼭 연방이자만이 주택금리를 좌지우지하는 것은 아니다. 주택금리는 보다 포괄적인 많은 경제적 요인들에 의하여 변한다. FRB(연방준비제도이사회)의 역할은 한국의 한국은행 같은 역할을 하는데 미국경제를 효율적으로 운영할 수 있도록 도와주는 기관이다. 경기가 활황이면 금리를 높여 경제에 제동을 걸고 경기가 냉각되면 금리를 낮춰 경제를 활성화시킨다.



모게지 이자를 변하게 하는 요인은 크게 3가지로 나눌 수 있다. 첫째, 수요와 공급에 있다 (Supply & Demand). 주택융자에 대한 수요가 많아지면 이자가 올라가고 적어지면 내려간다. 둘째, 모게지 금리는 주식과 같이 뉴스에 민감하다. 실업율이 올라가면 이자는 떨어지고 내려가면 이자는 오른다. 실업률하락은 호경기를 예상하게 만들고 인플레이션을 낳기 때문에 FRB는 이를 막기 위해 이자를 올리는 것이다. 셋째, 채권가격의 변화이다. 채권가격이 올라가면 시중의 돈이 흡수된다. 소비자에게 그만큼 돈이 딸리는 것이다. 융통이 어려워진다는 말이다. 이렇게 되면 소비자는 돈을 구하기 어려워지기 때문에 높은 금리를 내어 돈을 융통한다. 즉 금리가 인상되는 결과가 나타난다.



연방금리는 단기성 금리이다. 이는 우대금리에 많은 영향을 준다. 이 우대금리는 Prime Rate라고 부르며 상업융자 이자에 많이 적용된다. 많은 소비자들이 금리가 오르면 신용카드나 자동차 할부금 이자율이 즉시 오르는 것으로 알고 있는데 그렇지 않다. 보통 일년에 분기별로 한번씩 이자가 조정되기 때문에 연방정부에서 이자를 올렸다고 바로 이자가 오르는 것은 아니다.



모게지 금리는 장기 금리이다. 보통 15년이나 30년 채권 가격의 변화에 많은 영향을 받는다. 새로 발행되는 장기채권의 이자가 오르면 모게지 이자도 오르는 것이다. 모게지는 장기성 이자이므로 단기금리보다는 보다 포괄적인 경제상황에 많은 영향을 받기 때문이다.




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소비자가 주택금리를 더 낮출 수 있는 방법도 있다

소비자가 주택금리를 더 낮출 수 있는 방법도 있다

“현재의 이자율보다 더 낮출 수는 없나요?” 이런 질문을 항상 받는다. 은행마다 차이가 약간 있지만, 일단 고객에게 이자율을 제시했을 때는 여러 은행의 이자율을 비교해 보고 거기서 가장 낮은 이자율을 제공하는 은행을 소개했기 때문에 은행에서 제공하는 더 낮은 이자율은 찾기 힘들다. 그러나 소비자의 임의대로 이자율을 낮출 수 있는 방법이 있다. 첫째 방법은 “Buy Down”이 있고, 둘째 방법은 “2-1 Buy Down”이 있다. Buy Down No Buy Down Buy Down 비용 $4,000.00 $0.00 융자금액 $200,000.00 $200,000.00 이자율(Interest) 6.5% 7.00% Payment $1,264.00 $1,330.00 30 yr Total PMT $455,040.00 $478,800.00 Total 이자 $255,040.00 $278,800.00 “Buy Down”은 이렇다. 보통 소비자가 이자율의 0.5% 정도 낮추고자 할 때 융자금액의 2%정도 더 내면 되는데, 이 2%를 더 내는 데에 대한 득은 30년 후 몇 배로 나타난다. 예를 들어 200,000달러에 대한 30년/연7%로 융자를 받았다 하자. 이때 200,000달러의 2% 되는 4,000달러를 더 내면 6.5%로 융자받는 데, 6.5%의 이자율로 30년간 지불하면 19,760달러가 절약된다. [($278,800-255,040)-4,000]. 도표로 쉽게 설명하면 다음과 같다. 그러나 2%를 더 내고 0.5% 포인트의 이자율을 낮춘다고 해서 언제나 돈이 절약된다고 생각하면 오산이다. 주택을 구입한 후 5년 후에 집을 팔아야만 소액이라도 이익이 생기고, 30년 후에 집을 팔면 최대의 이익이 보장된다. [1330(7%)-1264(6.5%)]=$66 $66*60months(5years)+$3,960. 다시 말해서 5년 안에 집을 팔면 손해다. 또 0.5% 더 낮은 이자율을 적용하여 모게지를 내면 세제 혜택이 약간 줄어든다. 세제혜택은 이자를 많이 낼 때 그만큼 감세가 따르기 때문이다. “2-1 Buy Down” 방법은 이자율 적용에 있어서 “고정”이 아닌 “변동”이 있는 점이 다르다. 이 프로그램은 융자금액의 2%정도의 특별 프레미움(Extra Premium)을 지불하고 융자받는 첫 해에 시세보다 2% 낮게 이자를 시작한다. 다음 해엔 1% 오르고, 또 다음 해에 1%가 오른다. 나머지 28년은 고정된다. 200,000달러를 30년/7%이자율로 융자받으면 월페이먼트는 다음과 같다. 이자율 Payment Year 5% $1,074 1 6% $1,199 2 7% $1,331 3-30 도표로 볼 수 있듯이 이 프로그램의 장점은 첫 2년간 월페이먼트가 비교적 적다. 3년째부터 올라가 그 후 28년간 같은 값의 월페이먼트를 내는데, 생전 처음 집을 구입하거나 갓 학교를 졸업하고 직장을 잡은 사람들에게 좋다. 직장을 잡아 2년이 지나면 직장이 안정되고 수입이 늘어날 것을 계산한 것이다. 3년째부터는 7%의 이자율 적용하여 월페이먼트가 오른다. 주택 구입 첫 해부터 7%의 이자율을 적용했다면 주택 구입을 2년 정도 미루었을 케이스인데, 첫 2년간 낮은 이자율을 적용하여 소비자가 주택을 빨리 구입할 수 있도록 만든 것이다. 여유자금 몇천 달러를 더 내고 주택융자 이자율을 낮게 해 돈을 버는 방법, 여유가 만만치 않은 상황에서 비교적 싼 월페이먼트를 내면서 집을 무난히 장만할 수 있는 방법, 이 모두 금융기술이 발달한 미국에서만 맛볼 수 있는 금융기법이니 미국 살기 좋다는 말 결코 헛된 말이 아닌 것 같다.

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부동산 융자에서 말하는 “Non-Recurring Closing Costs”란 무엇인가?

부동산 융자에서 말하는 “Non-Recurring Closing Costs”란 무엇인가?



집을 사거나 재 융자할 때 들어가는 부대비용을 “Closing Costs”라 한다. 이 Closing Costs 중 순수 경비에 해당하는 부분을 “Non-Recurring Closing Costs”라 하고, 나머지 비용을 “Recurring Closing Costs”라고 한다. 쉽게 말해 Recurring Costs는 단 한번만의 지불로 끝나는 비용이 아니고 일정 기간을 통해 반복해서 내야하는 지불금을 말한다. 반면 “Non-Recurring Closing Costs”는 융자금을 받으면서 단 한번만의 부대비용을 지불하는 것이다.



Non-Recurring Costs는 다음과 같은 지불금들을 말한다. 융자 브로커에게 지불하는 커미션(Loan Origination Fee), 융자금 이자를 더 낮추기 위해 지불하는 Loan Discount Fee. 주택감정 비용(Appraisal Fee), 신용조회 비용(Credit Report Fee), Tax Service Fee, Lender's Inspection Fee(새집일 경우 집의 완공을 확인하는 442 Inspection Fee), Flood Certification Fee, 집문서 보험 비(Title Insurance Fee), 등등이 있다.



일정 기간을 통하여 계속 지불하는 Recurring Costs는 다음과 같다. 이자(Prepaid Interest), 재산세(Property Tax), 화재보험(Fire Insurance), 모게지 보험(Private Mortgage Insurance, Loan-To-Value가 80%이상일 경우), 콘도나 타운하우스일 경우 지불하는 관리비(Home Owner's Association Fee) 등등이 있다.



Non-Recurring Closing Costs와 융자(Financing) 관계는 어떠한 것인가? 주택 매매에 있어서 집주인은 바이어에게 집 가격의 3%까지 “Closing Costs”를 도와줄 수 있다. 단 Non-Recurring Closing Costs에 한해서만 가능하지 Recurring Costs는 포함되지 않는다. 일반 사람들에게 주택 구입은 평생 몇 번밖에 없는 일이기 때문에 좋은 집을 봐두고서도 금전 융통이 수월치 않아 집 구입을 망설이는 경우를 종종 목격하는데, 일단 어떤 집을 구입하겠다는 마음이 굳어지면 셀러에게 한번쯤 Closing Costs 부담을 부탁해 보는 것도 좋다. 셀러가 급한 일로 집을 급매하려 한다면 이런 요구 쉽게 들어줄 수 있다.



요즘 유행하는 No-Cost 융자도 은행이나 모게지 브로커가 Non-Recurring Closing Costs를 융자인(Borrower) 대신 지불해 주는 방식이다. 하지만 세상에 공짜는 없다. 일단 바이어가 셀러에게 3%를 Closing Costs를 요구할 경우 집 값을 더 저렴하게 흥정할 수 있는 입지를 잃는다. 때문에 이런 No-Cost 융자는 일반적으로 Buyer's Market, 즉 셀러가 많고 바이어가 적을 때 “Non-Recurring Costs”에 대한 셀러 부담을 원하면 요구 관철이 용이해진다.

부동산 에이전트가 추천하는 융자브로커나 렌더가 좋은 이유

부동산 에이전트가 추천하는 융자브로커나 렌더가 좋은 이유



집은 마음만으로 살 수 없다. 집을 살 수 있을 만한 현금이 있으면 아무 문제가 없겠지만, 그렇지 않으면 융자금 대출로 집을 사야하기 때문에 바이어의 신용상태가 나쁘면 주택 구매가 불가능하다. 이런 이유로 바이어가 기존 주택을 구매할 때 부동산 브로커에이전트나 건축업자에이전트들은 바이어의 구매자격조건(Pre-Qualification)을 먼저 알아본다. 이런 자격조건에 일단 합격하면 이들은 융자브로커(Loan Broker)를 소개하고, 새 집을 짓기를 원하는 사람은 건축업자(Builder)를 소개한다. 보기엔 이런 절차 단단한 것으로 볼 수 있는데 실은 그렇지 않다. 왜 그런지 그 이유를 알아보자.



첫째, 부동산에이전트나 뷸더(건축업자)가 어떤 특정한 융자브로커나 렌더(금융기관)을 소개하는 이유는 그들과 오래 동안 거래를 해왔고 가장 믿을 수 있다고 생각하기 때문이다. 융자브로커나 렌더는 돈을 빌려줌으로써 돈을 버는 데, 만약 이들이 일을 제대로 처리하지 못하면 돈벌이를 못한다. 때문에 일을 잘 처리하기 위해서 융자브로커나 은행은 소개해준 사람이나 업자에게 최대한의 서비스를 제공한다. 만약 매매가 성사되지 못하면 이들은 커미션 무일푼이다. 때문에 최선을 다하여 바이어에게 서비스를 제공한다. 한 예를 든다면 부동산에이전트나 뷸더에이전트들이 융자브로커나 뷸더에 대한 영향력 행사를 볼 수 있다. 부동산브로커/뷸더에이전트들은 자신들을 통하여 융자신청 낸 것이 늦어질 경우 융자브로커/뷸더에게 비즈니스 영향력을 행사하여 일을 신속하게 처리하도록 할 수 있는 특권(?)이 있다.



둘째, 새 집을 구매할 시 뷸더가 소개하는 렌더(Lender)의 거래실적과 신용을 알아보기 용이하다. 이런 것이 중요한 이유는 새집 구매에는 더 복잡한 일들이 얽혀있기 때문이다. 예를 들면 “Certification of Occupancy”라든지, “Completion of Property(442 report)” 등등의 추가 사항을 들 수 있다. 다른 렌더나 브로커를 고용하더라도 새집을 구매할 때는 위의 사항을 충족시키고 융자받아야 집을 구매할 수 있기 때문에 경험이 많은 브로커를 통하고, 또 그들이 소개하는 렌더를 통해서 융자를 받으면 나중에 문제되는 일은 거의 없다. 일반적으로 이자와 부대비용이 적게 들면 좋은 “Lenders”라고 생각하는데 실은 그렇지 않다. 오랜 경험을 통한 정확한 서비스를 제공할 수 있는 브로커와 렌더를 만나야 일이 신속하게 매듭지어질 수 있다.



바이어가 좋은 집을 사는 것도 중요하지만 경험이 풍부한 렌더로부터 유리한 조건의 융자를 받는 것도 중요하다. 주위로부터 좋은 브로커/렌더를 소개받으면 이들을 통해서 융자받는 것도 좋지만, 적어도 어느 정도의 시간을 내어 주위에 더 좋은 브로커/렌더가 없는가를 살펴보는 것도 생활의 지혜다.

JP모간 회장, "모기지 부실은 오히려 기회"

JP모간 회장, "모기지 부실은 오히려 기회"

입력 : 2007.03.07 07:23

[이데일리 권소현기자] 미국 서브 프라임 위기에 대한 우려가 높아지고 있는 가운데 JP모간의 제이미 다이몬 회장 겸 최고경영자(CEO)는 모기지 부실이 오히려 기회라는 의견을 피력했다.

6일(현지시간) 마켓워치에 따르면 다이몬 회장은 "상황이 어려워졌다는 것은 주택금융과 투자은행 부문이 협력할 수 있는 기회가 많아졌다는 것을 의미한다"며 "모기지 사업을 확대할 수 있는 환경이 강화됐다"고 말했다.

그는 이어 "JP모간은 이미 주택금융 사업부문과 투자은행 부문이 협력해 250억달러 규모의 모기지 채권 유동화나 자금조달 업무를 진행하고 있다"며 "신용환경 변화에 대해 깊이 인지하고 있다"고 덧붙였다.

비즈니스 융자금 (Commercial/Business Loan) 신청은 이렇게 한다

비즈니스 융자금 (Commercial/Business Loan) 신청은 이렇게 한다



사업의 특성상 생각지 않게 사업에 대한 좋은 아이디어가 번쩍이던지, 혹은 좋은 사업체가 매물로 나와 돈이 필요한 경우가 있는데 이때 은행으로부터 제때에 융자금을 받을 수 있을까 하는 방법에 대한 생각을 한다. 은행으로부터 비교적 빨리 비즈니스 융자금을 받아낼 수 있는 방법은 다음과 같은 절차를 밟으면 된다.



사업상 필요한 자금을 은행으로부터 융자받아 쓰는 돈은 상업융자(Commercial Loan/Business Loan)라 한다. 은행이 상업융자 신청서를 심사할 때 가장 중요시 보는 것은 융자용도서(Loan Proposal)를 본다. 즉 “사업계획서”다. 이 사업계획서에는 나는 누구며, 어떤 경험을 어떻게 소유한 사람이고, 지금 하고자하는 사업이 어떤 것이며, 앞으로 어떻게 사업을 운영하고자 하고, 또 예상되는 이익은 얼마 정도가 될 것이며, 그리고 이런 사업을 하려면 얼마의 돈이 필요하고 얼마의 수익을 올릴 수 있다고 일목요연하고 이해하기 쉽게 설명하면 융자금 신청에 대한 승인은 쉽게 나온다.



우선 사업계획서는 성공에 대한 “확실성”을 인식시키는 게 중요하다. 수익성에 대한 확신을 줄 수 있는 Loan Proposal을 내야 융자금을 받을 수 있는 확률이 높다. 둘째, 융자금 신청자에 대한 신용상태가 어떤가를 본다. 즉 “크레딧 상태”를 보는 것인데 두 가지를 본다. 하나는 개인의 신용상태(Personal Credit)고, 또 하나는 사업체의 신용상태(Business Credit)를 본다. 예를 들면 물건을 공급하는 타 사업체에게 대금을 제때에 제대로 지불했는지, 은행융자금을 잘 내왔는지, 주택융자금 월페이먼트를 제때에 냈는지 등등을 확인한다. 셋째, 총융자금에 대한 빚의 비율을 본다. 은행은 보통 융자금에 대한 자산의 비율이 2:1을 넘는 것을 원치 않는다. 내가 1달러를 투자하면 은행은 2달러까지 빌려주는 것을 말한다. 하지만 융자금과 자산에 대한 비율은 최대 4:1까지도 융자를 허용한다. 보통 사업체를 구입할 때 은행은 사업체 구입 가격의 40-60%정도의 다운을 요구하는데 SBA 융자일 경우 33% 다운으로도 사업체 구입이 가능하다. 넷째, 구매하고자 하는 사업체의 수익성이 어떤가를 보는데 수익성의 잣대는 사업체의 지난 3년간의 세금보고서를 보고 검토한다. 수익성이 부족하게 보여지면 사업계획서를 잘 짜 더 많은 수익을 창출할 수 있다는 설득력을 발휘해야 한다. 다섯째, 사업체의 현금융통성(Cash Flow)의 확실성이다. 현금융통이 제대로 되야 제때에 월페이먼트를 거르지 않고 은행에 지불할 수 있기 때문에 은행은 이 점을 중요시한다.



사업체를 인수/확장하여 성공적으로 운영할 수 있는 확신이 200%라 해도 Loan Proposal이 부실하면 사업융자를 받기 어렵다. 때문에 확실한 사업계획서 작성은 성공적 사업에 있어서의 첫 걸음이라 할 수 있다.

주택융자금 조기상환(Prepaying)시 고려해야 할 사항들

주택융자금 조기상환(Prepaying)시 고려해야 할 사항들



돈의 여유가 생기면 주택융자금 조기상환에 대한 생각을 하게된다. 30년간의 융자금 상환을 통하여 내야하는 이자가 아까워 조기상환을 하고자 하는 것이다. 그러나 조기 융자금 상환으로 인한 이익이 생각보다 적을 때가 많다는 사실도 알아두는 것이 좋다. 여기 30년 주택융자금 조기 상환에 대한 수익이 어떠한 지를 알아본다.



100,000달러의 주택 융자금을 받았다고 생각하자. 연리 7%로 30년간 상환하면 매달 665달러30센트를 낸다. 하지만 30년 상환기간에 매달 100달러 씩 더 갚아나가면 20년을 통하여 전액 상환이 가능해 진다. 이런 이유로($72,000 이자 절약) 다달이 100달러를 더 내고 20년 상환을 원하는 사람들이 있다. 그러나 조기상환 같은 방법을 통하여 금전적 수익을 낼 수도 있지만, 같은 금액으로 더 큰 수익을 낼 수 있는 방법도 있다. 조기상환 전 아래의 다섯 가지 사항을 먼저 생각해 보도록 하자.



첫째, 같은 액수의 돈을 다른 곳에 투자하여 더 큰 수익을 낼 수 있는가를 생각해 본다. 요즘은 주식이 맥을 추지 못하지만, 주식의 60년 평균 수익률이 매년 약 12%이라는 것을 감안해 보면 조기상환만이 최대의 금전적 이익을 가져다주지 않는다는 것을 말해준다. 다시 말해서 같은 돈 100달러를 주식에 투자하면 12%의 수익을 올릴 수 있지만, 같은 돈 100달러를 주택융자금 조기상환에 쓴다면 7% 만의 수익을 낸다는 말이다. 다시 말해서 주식, 부동산투자, 소규모 사업투자들로 얻는 수익이 주택융자금 조기상환으로 얻는 수익보다 더 많다는 뜻이다.



둘째, 세금에 따른 공제혜택을 고려하라. 주택상환금에 내는 이자(Mortgage Interest)는 세금에서 공제된다. 연 수입이 130,000달러이상의 고소득층이 아니라면 대부분의 경우 매년 이자로 낸 총 금액의 3분의 1 정도가 세금에서 공제된다. 주택상환금에서 일년 간 15,000달러의 금액을 이자로 냈다면 약 5,000달러 정도를 그해의 수입에서 뺄 수 있다. 7%의 이자를 내고 있다고 하면 세금공제 후의 실제이자는 약 5%정도가 된다. 그러므로 매달 100달러씩 더 갚는 돈은 5%만의 금리 혜택을 받는 것이다.



셋째, 조기상환을 할 수 있는 넉넉한 자금이 있으면 우선 그 돈으로 은퇴자금(Retirement fund)을 먼저 준비한다. 남는 돈으로 조기상환을 하라. 은퇴자금에 따르는 세금은 효과적으로 공제 받을 수 있는 프로그램이 많이 있다. 직장에 다닐 경우 401(k)나 403(b)같은 프로그램이 있고, 자영업을 할 경우 Keogh나 IRA같은 프로그램에 더 효과적으로 투자할 수도 있다. 위의 프로그램들은 모두 수입에 대한 세금이 매년 부과되는 것이 아니다. 은퇴 후 수령할 때 원금을 제외한 잉여금에 대해서만 부여된다. 특히 IRA의 경우 연 3,000달러까지(부부는 6,000달러) 세금을 공제 받을 수 있다.



넷째, 비상금(Emergency Fund)이 충분한가를 생각해야 한다. 갑자기 가족 중 한사람이 사망했거나, 직장에서 해고를 당했거나, 사업이 갑자기 곤두박질하는 때를 대비하여 약 육 개월 정도를 버틸 수 있는 현금이 은행에 있어야 된다. 상황이 어려울 때 크레딧카드를 쓰면 이자가 높기 때문에 나중에 더 큰 부담만 돌아온다는 사실을 알고 되도록 크레딧카드는 쓰지 말아야 한다.



다섯째, 투자에 대한 생각이다. 자신의 투자성향이 보수적(Conservative)인지 진보적(Aggressive)인지를 파악하라. 주택융자금 이자를 7%로 내면서 여유자금을 통하여서는 3-5%의 은행이자를 받는다면 주택융자금 조기상환이 더 큰 이익을 낸다. 하지만 주식(Stock)이나 Mutual Fund, 채권(Bond)에 적절히 투자하여 연평균 12%의 수입을 낼 수 있다면 주택융자금을 조기 상환하는 것 보다 투자가 낫다.



주택융자금의 조기상환에 대한 혜택, 위의 다섯 가지를 고려한 다음에 자신에게 가장 적합한 것을 골라 실행하면 최대한의 수익을 올릴 수 있다.

美 서브프라임 위기, 당국 `창구지도` 나선다

美 서브프라임 위기, 당국 `창구지도` 나선다


- 서브프라임 가이드라인 제시할 듯

[이데일리 권소현기자] 서브 프라임 모기지 문제가 심각해지자 금융감독당국이 나설 것으로 보인다고 마켓워치가 1일 보도했다. 서브 프라임 대출에 대한 가이드라인을 2일께 발표할 것이라는 전망이다.

파이낸셜 리서치 앤 애널리시스 센터의 잭 개스트 애널리스트는 "금융감독당국이 서브 프라임 대출에 대한 기준을 설정한 가이드라인을 제시할 것이라는 얘기를 들었다"고 말했다. 이에 따라 앞으로 모기지 업체들이 자체적인 기준에 따라 대출할 수 없으며 감독당국의 `지도` 기준을 따라야 할 것으로 보인다.

개스트는 "가이드라인이 발표되면 서브 프라임 대출 수요는 낮아질 것"이라며 "모기지를 받을 수 있는 기준을 충족시키는 사람은 많지 않을 전망"이라고 우려했다.

금융감독당국은 지난해 모기지 업체들이 경쟁적으로 대출을 늘리면서 기준을 완화, 갚을 여력이 없는 이들이 모기지를 받아 주택을 구입하는 경우가 늘어나고 있다며 이에 대해 우려해왔다.

서브 프라임 문제가 본격적으로 부각되면서 모기지 업체들도 자체적으로 대출 기준을 강화하고 2차 대출인 `피기백` 서비스를 중단하는 등 몸을 사리는 분위기다. 지난주 프레디맥은 향후 2~3년 내에 금리가 변동될 경우 이자를 갚기 어려운 수준인 서브 프라임 모기지 관련 증권 매입을 중단할 계획이라고 밝히기도 했다.

美 모기지 금리, 2주째 하락

美 모기지 금리, 2주째 하락


[이데일리 정원석기자] 미국 모기지 금리가 2주 연속 하락했다고 CNN머니가 1일(현지시간) 전했다. 주택 시장이 약세를 보이고 지난해 4분기 경제성장률(GDP)이 하향 조정되면서 미국 경제에 대한 경기둔화 우려가 고조된데 따른 것으로 풀이된다.

미국 모기지업체 프레디맥에 따르면, 지난 주(지난달 23일~1일) 30년 만기 모기지 고정금리(FRM)는 평균 연 6.18%를 기록했다. 전주 연 6.22% 보다 0.04%포인트 하락했다.

리파이낸싱에 주로 이용되는 15년 만기 모기지 고정금리도 지난 주 연 5.97%보다 0.05%포인트 떨어진 5.92%를 기록했다.

변동금리는 다소 엇갈린 모습을 보였다. 5년짜리 변동금리(ARM)는 전주 연 5.96%보다 내린 5.93%를 기록했다. 반면, 1년짜리 변동금리는 지난 주와 같은 5.49%로 나타났다.

Bi-Weekly(격주) Payment (주택융자금 상환금액과 상환기간을 현저히 줄이는 방법)

Bi-Weekly(격주) Payment (주택융자금 상환금액과 상환기간을 현저히 줄이는 방법)



주택융자금을 크게 줄일 수 있는 방법은 "조기상환" 을 통해서 가능하다. 조기상환은 크게 2가지의 방법이 있는데, 첫째, 현재 다달이 지불하는 월페이먼트금을 약간 더 올리는 방법이 있고, 둘째, Bi-Weekly, 즉 격주 페이먼트로 하는 방법이 있다. 두 가지 모두 원금 융자금액 상환을 짧은 시일 내로 줄여 거기에 따른 복리이자액을 현저히 낮추는 방법인데, Bi-Weekly의 개념과 장점에 대하여 설명한다. 격주 페이먼트에 앞서 우선 약간 월(Monthly) 페이먼트 액수 증가를 통한 "조기상환" 방법을 먼저 알아본다.



현재 상환하고 있는 월 (Monthly) 페이먼트 모게지 금액에 200달러를 더 지불하여 상환기간과 이자가 현저히 줄일 수 있다. 200,000달러의 융자금액을 7%이자율 30년 고정금리로 융자를 받았다 하자. 이 경우 매월 1,330달러의 페이먼트를 지불해야 한다. 30년간 총 479,017달러가 지불된다 ($1,330.61*12달 *30년=$479,017.80). 이 금액에서 원금 200,000달러 빼면 이자금액만 약 279,000달러 지불된다. 월페이먼트 금액 200달러씩 더 내면 매달 1,530달러 정도 지불하는데, 융자금 상환기간이 30년에서 20년으로 단축 되므로 이자금액도 101,011달러 적게 낸다.



작은 콘도를 한 개를 더 구입할 수 있는 금액의 절약이다.



Bi-Weekly(격주) 월페이먼트 프로그램과은 기존 융자금 상환 방법과 다르다. 격주 프로그램은 매 2주일 간격으로 주택상환금을 지불하는데, 페이먼트를 일 년에 26회의 페이먼트를 내기 때문에 조기상환이 가능하다. (일년 52주/2=26주). 다시 말하면 일 년에 13번의 월(Monthly) 페이먼트를 내는 것과 같다. 이렇게 하면 원금을 빨리 줄이고, 또 거기에 대한 이자금액이 더 빨리 줄어들기 때문에 조기상환의 효과가 나타난다.



Bi-Weekly 페이먼트에 대하여 더 쉽게 설명한다. Bi-Weekly 페이먼트는 앞서 설명한 월페이먼트 프로그램의 본래 매달 지불금액에 더 많은 액수를 얹힌 것이다. 예를 들어 Monthly Payment Program으로 200,000달러를 연 7% 30년 고정이자율로 융자금을 받았을 때 매달 1,330달러를 상환지불금액으로 내야한다. 이 경우 연간 1,330달러를 12번으로 지불하는데, 13개월로 늘었으니 1개월 치의 월페이먼트 금액 1,330달러를 다시 12로 나누면 월 110달러를 더 낸다는 말과 같다 ($1,330.61/12=$110.88). 다시 말해서 매달 은행에 지불하는 1,330달러에 110달러를 보태어 매월 1,441달러를 연간 12번 지불하는 것이다. 이렇게 하면 모게지 상환기간은 6년 14주 줄어들고, 이자 금액은 68,928달러가 절약되어 조기상환 된다.



이자율이 높을 수록 Bi-Weekly 프로그램의 효과는 더 크다. 200,000달러를 10% 30년의 이자율로 융자를 받았다 치자. 이렇게 했을 경우 융자 상환기간을 9년 2개월로 줄일 수 있고, 이자는 153,631달러 절약된다. PMI 보험료에 대한 이득도 따른다 (PMI 보험은 다운이 20%보다 적을 경우 은행이 요구하는 모게지 보험이다). 융자금 상환이 빠르기 때문에 보험료를 내지 않아도 되는 시기를 줄일 수 있기 때문이다.



집으로 우편 배달되는 Mail에서 자신들이 대행하는 Bi-Weekly Program으로 바꾸면 이익이 따른다는 광고성 편지를 많이 받는다. 그러나 Bi-Weekly 프로그램은 공짜가 아니다. 프로그램을 바꿀 시 350~ 500달러의 수수료가 따른다. 또 매월 Statement Fee 명목으로 2.50~4.00달러도 부과되어 20년의 장기간을 계산하면 적은 액수가 아니다. 이 돈을 Save하려면 위에서 언급한대로 일년에 한달 Payment를 추가로 더 지불하면 같은 효과를 본다.



하지만 이미 언급했듯이 Bi-Weekly로 Payment를 낼 경우 30년 고정융자금 상환방법에 비하면 큰 득(得)이 따른다. 200,000달러를 7~10% 융자금을 받으면 이에 대한 금액의 이득은 약 7~15만 달러 절약되고, 상환기간은 약 6~9년이 단축되어 실(失)보다 득(得)이 많음이 명백하게 나타난다.

주택금리는 왜 항상 변하나? 주택구입/재융자의 적기는 언제인가?

주택금리는 왜 항상 변하나? 주택구입/재융자의 적기는 언제인가?



주택을 구입할 때 가장 먼저 체크하는 것이 무엇일까? 금리다. 즉 이자율을 알아보는 것이다. 이자가 높으면 1% 차이만으로도(30년 상환의 주택을 구입할 때) 주택 구입비에 따라 몇 만 달러의 차이가 날 수 있다. 때문에 주택융자의 금리를 항상 먼저 체크하는 것은 필수적이다.



그런데 주택금리는 왜 항시 변할까? 또 금리는 누가 관장하며 어떠한 시스템 운용되나? 미국의 금융금리는 연방준비시스템(Federal Reserve System)에 의하여 모든 은행을 통제하는데, 연방준비시스템은 연방은행(Federal Reserve Bank)과 연방준비제도이사회(Federal Reserve Board)가 있어서 미국의 경제를 적절하게 이끈다.



미국의 연방은행의 역할은 일반적으로 알려진 것과 달리 금융을 주된 사업을 하지 않는다. 그 보다는 미국 최고봉의 중앙은행으로써 일반은행을 감독하고, 경제의 불안 요소를 파악하여 경제를 올바르게 끌어나갈 수 있는 견인차 금융기관 선봉장 역할을 하는 곳이다. 연방은행은 1913년에 설립되었으며 7명의 주지사들에 의하여 관리된다. 12개로 분리된 연방은행이 있고, 25개의 지방 분점이 있다.



연방준비제도이사회(Federal Reserve Board)는 미국의 경제를 효율적으로 운용할 수 있게 해주는 기관이다. 경제가 활황이면 금리를 높여 경제에 제동을 걸고, 경제가 냉각되면 경제를 활성화를 불어넣기 위해서 금리를 낮춘다. 그러나 FRB에서 올리고 낮추는 이자는 일반은행의 이자와 다르다. FRB는 경제의 상황에 따라 연방금리(Federal Fnd Rate)를 조정한다. 반면 “우대금리(Prime Rate)”는 은행이 은행의 최고 고객에게 제공하는 가장 유리한 이자율을 제공하는 것으로 알면 이해하기 쉽다.



우대금리는 상업융자를 신청할 때 많이 적용된다. 특히 단기금융일 경우에 많다. 모게지 금리는 반면 장기 이자율이 적용되는 융자는 10년이나 30년 채권(Treasury Bond)의 이자율에 많은 영향을 받는다. 단기 이자율이 내려가면 대체적으로 모게지 같은 장기 이자율도 대체적으로 내려간다. 하지만 그렇지 않을 때도 있는데, 이 때는 모게지 융자의 수요와 우대금리와 같은 단기성 이자의 수요공급이 다를 때 그렇다.



모게지 이자를 변하게 하는 요인은 크게 3가지가 있다. 첫째, 수요공급(Supply & Demand)이다. 만약 융자에 대한 수요가 많아지면 이자는 올라가고, 수요가 적어지면 내려간다. 금리를 내려 많은 소비자가 주택을 구입하라는 인센티브다. 둘째, 모게지 이자율은 주식과 같이 뉴스에 민감하다. 실업률이 높아졌다 하면 모게지 이자율은 내려간다. 반대로 실업률이 낮아졌다면 경기가 활성화되어진다는 상황으로 해석된다. 이자율은 자연 상승한다. 경기의 활성화는 인플레이션의 요인이 생기는데, FRB는 인플레이션의 차단책으로 금리를 올려 물가상승을 막는다. 셋째, 채권가격(Bond Price)과 모게지 금리와의 관계다. 채권가격이 올라가면 모게지 금리는 떨어진다. 채권금리가 떨어지면 수요가 줄어든다. 반대로 채권가격이 떨어지면 모게지 채권금리는 다시 올라간다. 자연히 채권금리가 올라가면 수요가 창출되어 채권 경기가 활성되어 전반적 경기를 호전시킨다. 이렇게 경제는 너무 상승되면 낮춰지고, 너무 하강되면 경기를 올려 안정 점을 찾는다.

이자율을 "잠금"(Interest Rate Locking) 한다는 말은 무슨 뜻인가?

이자율을 "잠금"(Interest Rate Locking) 한다는 말은 무슨 뜻인가?



주택 구입이나 재융자를 하게되면 에스크로(Escrow)에 들어가는데, 이 때 이자율을 잠금(Locking)할 것인가에 대한 질문을 받는다. 에스크로가 마무리되어지는 기간은 대략 30-45일, 이 기간 중 이자율이 어떻게 변할 지 아무도 모른다. 그래서 소비자는 낮은 이자율이 적용되어지길 원하는 마음에 "Interest Rate Locking"(이자율 잠금)이라는 방법을 사용한다.



이자율을 잠글 때는 대가가 따른다. "Locking Fee"라는 비용을 지불한다. 이자율을 Locking 하면 대체적으로 15-45일간 이자율을 잠글 수 있다. 그러나 잠그는 기간이 길면 길수록 비용은 더 든다.



이자율을 "Locking" 한다는 말은 낮은 이자율을 적용 받기 위해서 하는 것이지만, 이자율을 Locking을 한다고 해서 제일 낮은 이자율을 보장받는다고 생각하는 것은 잘못 된 생각이다. 이자율은 수시로 변동되기 때문이다.



보통 30일간 원하는 이자율을 잡고 있으려면 은행은 융자금액에서 0.5-1%의 추가 비용을 요구한다. 하지만 만약 200,000달러의 융자금을 금리 7%의 30년 고정(Fixed)으로 잠궈(Locking) 놓고 2-3주일 후 금리가 7.5%로 올랐다 하면 Locking Fee에 대한 보상은 충분히 보상받는다. 예를 든다. 200,000달러의 30년 고정 7%금리에 대한 월페이먼트는 1,331달러가 되는데, 이자율을 잠그지 않고 오른 이자율 7.5%를 적용 받으면 1,398달러의 높은 월페이먼트를 내게 된다.



또 이자율을 잠그지 않았을 경우 고금리의 이자가 적용되어 융자 자체가 무산될 수 있는 일이 생길 수 도 있다. 물론 드문 일이다. 예를 들어 융자를 신청한 사람이 7%의 이자율로 월페이먼트를 낼 수 있는 조건을 간신히 해당되는 경우였는데, 이자율이 7.5%의 이자율이 적용되면 월페이먼트가 1,331달러에서 1,398달러로 오르게 되는 것이다. 차액이 67달러가 된다. 그런데 적은 이 차액이 인컴에서 모게지 페이먼트로 내는 비율의 1/3을 넘겼다 하면 융자금 대출이 불가능해질 수 있는 것이다.



정확하게 어떤 경우에 이자율을 Locking하는 것이 바람직한가? 조만간 이자가 오를 확률이 높다는 조짐이 있으면 이자율을 잠그는 것이 좋다. 예를 들면 경기과열로 인플레이션이 예상될 때 이자율이 오를 확률이 크다. 이 경우 이자율을 Locking 하는 것이 유리하다.



Locking 절차는 이렇다. 근래엔 과거와 달리 이자율을 Locking하는 데 있어서 선불을 내지 않는다. 이자를 고정시킬 경우 Locking 서류 외 융자신청서류, 신용조회서 (Credit Report), 감정서류 (Appraisal), 매매서류 (Purchase Contract), 에스크로 안내서 (Escrow Instruction) 등을 준비한다. 어떤 은행은 Lock을 한 후 2-3일 내에 융자서류를 은행에 제출해야만 Lock을 유효한 것으로 처리하고, 서류가 들어오지 않으면 Lock 자체를 무효 시키기도 한다.



Locking이 필요 없는 경우는 어떤 때인가? 경기 침체로 이자율이 내려갈 조짐이 보이면 Locking할 필요가 없다. 이자율을 Locking하지 않고 그냥 놔두는 것을 "Float" 이라고 하는데, 이 경우 융자가 마무리되어질 때의 금리가 적용된다.



경제동향 파악은 소비자가 주택융자금과 재융자금의 이자율에 대한 Locking/Float을 결정 할 수 있을 때 가능하다. 경제의 경기가 호조 되어지고 있다는 뉴스가 나오면 재무성의 증권/채권 이자율이 인상될 수 있다는 말로 해석할 수 있고, 또 이 말은 주택금리가 인상될 수 있다는 것을 뜻한다. 소비자가 이런 경제 동향을 잘 파악하지 못하면 소비자는 주택융자금 전문가의 조언에 따르는 것이 좋다.

은행금리를 나타내는"APR (Annual Percentage Rate)" 은 무엇인가?

은행금리를 나타내는"APR (Annual Percentage Rate)" 은 무엇인가?



은행간의 이자 금리는 천차만별이다. 때문에 어떤 은행의 금리가 정말 싼 것인지 잘 알 수 없다. 어떤 것을 기준으로 해서 은행돈을 빌려쓰는 것이 좋을까? 여기에 대한 해답을 찾아본다.



융자에 있어서 가장 먼저 보아야 할 것은 "APR"이다. Annual Percentage Rate의 약자며 "연금리율" 을 말한다. "APR"은 실제 이자비용을 보여주기 위해서 만들어진 것으로써, 은행이 낮은 이자율로 손님을 유혹하고 다른 부대비용은 턱없이 높게 부과하여 폭리를 취하는 부당 행위를 막기 위해서 만들어진 "폭리규제법" 이자율이다.



그러나 APR "연금리율" 이 낮다고 다 좋은 것은 아니다. 각 은행마다 APR을 계산하는 방법이 달라서다. 때문에 좋은 조건의 금리를 비교하려면 융자에 있어서 예상되어지는 총 경비(Good Faith Estimate)를 APR과 함께 비교해 봐야 어떤 은행의 금리가 가장 저렴한가를 알 수 있다.



APR은 어떻게 계산되어지나? APR을 계산할 때 포함되어지는 대체적인 항목은 다음과 같다. (1) Point (브로커 커미션-Loan Fee). (2) Pre-Paid Interest (융자가 나온 날부터 그 달 말까지의 총이자). (3) Loan -Processing Fee(융자서류진행비용). (4) Underwriting Fee (서류심사비용). (5) Document-Preparation Fee (최종 융자서류를 준비하는 비용). (6) Private Mortgage Insurance (20%이하 Down 적용). (7) Appraisal Fee(주택감정비용). (8)Credit Report Fee(신용조회비용) 등이 있다



APR을 계산할 때 일반적으로 들어가지 않는 사항은 다음과 같다. (1) Title Insurance (집문서 보험료). (2) Escrow Fee (에스크로비용) (3) Attorney's Fee (변호사비). (4) Notary Fee(공증비용). (5) Home Inspection Fee (주택검사비). (6) Recording Fee (등기비용). (7) Transfer Fee (양도비용) 등등이다.



APR를 계산하는 방식은 융자금의 금액을 일정한 시기에 한꺼번에 다 갚는 일시불(Single-Payment) 방식과, 융자원금과 이자를 다달이 상환하는 분할(Installment) 방식이 있다.



일시불(Single-Payment) APR 이자율 방식은 이런 계산으로 이해할 수 있다. 1,000달러를 연 10%의 이자율로 융자받고 25달러의 융자신청비용을 추가로 낸다고 하자. 1년 후 갚아야할 돈은 125달러가 된다 (실제이자와 융자수수료를 합한 비용). 이를 단순 이자방법으로 계산하면 APR은 $125/$1000=12.5%다. 만약 할인방법으로 계산하면 이자와 융자비용은 공제되어 최초 융자 시 875달러를 받게된다. 이 경우 APR은 $125/$875=14.3%다.



매달 원금과 이자를 함께 상환하는 Installment Loan일 경우 (페이먼트가 이자와 원금으로 나누어 계산되계산되는데, 공식과 계산이 복잡하여 금리프로그램을 사용한 컴퓨터로 계산한다.



일반적으로 보통 APR과 실제 이자율은 일치하지 않는다. 실제이자보다 0.25-0.5% APR이 높다. 융자시 비용이 많이 들어가면 갈수록 실제 이자에 비해 APR이 높다. 모게지에서 APR은 총융자금액이 비용을 포함한 것으로 전제하고 계산하기 때문이다. 예를 들면 100,000달러 융자시 비용이 5,000달러 든다면 APR은 95,000달러를 갖고 계산되므로 실제 이자율보다 더 높게 나오는 것이다.



금리 계산은 어렵다. 은행들도 정확히 어떤 비용을 APR에 포함시키는 지 모르는 경우가 있다. 계산이 복잡해서다. 소비자는 복잡한 계산에 대해서 알 필요 없다. 다만 소비자는 은행이 제시하는 저렴한 APR과 Goodfaith Estimate(예상 융자경비)를 같이 받아보고 비교 검토한 후 융자받을 은행을 선택하면 비교적 저렴한 금리의 주택융자를 받을 수 있다.