주택 융자의 ABC (Qualification)

주택 융자의 ABC (Qualification)



집을 구입할 때 최소한으로 염두에 두어야할 기본 사항 네 가지를 간략하게 알아본다.



첫째, 은행에서 언제든지 입출금을 할 수 있는 돈이 필요하다. No-Downpayment로 집을 구매한다고 해도 부대비용이 들어가기 때문에 이 비용은 자신의 돈으로 지불해야 한다. 친지나 친구로부터 빌린 돈은 안된다. 융자은행이 불허한다. 번 돈(Cash)은 항상 은행에 입금하라. 자영업으로 현금을 많이 번다고 집안 금고에 쌓아두면 나중에 문제 생긴다. 911 테러 이후 현금 거래에 대한 규제가 강화되어 거금의 현금 사용은 불필요한 오해를 유발할 수 있는 소지가 있고, 또 융자은행은 집 구입 시 사용되는 돈이 적어도 두 달 이상 은행계좌에 있었나 하는 기록을 보기 때문이다. 일단 충분한 돈이 있으면 집 값의 최소 20%를 다운하여 모게지보험(PMI)을 피하여 월페이먼트를 낮춘다.



둘째, 양호한 신용점수(Credit Score)가 필요하다. 신용을 기록하는 회사는 대표적인 Experian, Trans Union, Equi-fax가 있다. 이 신용회사는 미국에 거주하는 대부분의 사람에 대한 신용사항을 기록한다. 이 기록은 은행, 모게지회사, 카드말永冗觀壙?그들의 신용행적에 대한 자료를 받아 수시로 최신 기록을 컴퓨터에 입력한다. 이 기록에 대하여 타 금융기관에서 요청하면 신용회사는 수수료를 받고 제공한다. 집을 사려면 신용점수가 적어도 660점 이상이 나와야 호조건으로 집을 구입 할 수 있다. 페이먼트가 30일 이상 늦은 기록이 일년에 2회 이상 있으면 좋지 않고, 또 적어도 2년 이상 된 신용기록이 3개 이상은 있어야 "보통" 신용점수가 나온다. 파산기록이 있으면 최소 7년 동안 융자에 영향 있다.



셋째, 수입(Income)이다. 빌린 돈을 갚을 능력이 있는지를 보기 위해서다. 수입은 주택 구입가격에 대한 월페이먼트의 3배 정도가 되어야 한다. 예를 들어 융자상환금, 재산세, 집 화재보험 등을 모두 합한 월페이먼트가 2,000 달러라면 적어도 6,000 달러 이상의 수입이 필요하다. 현찰로 받는 수입은 인정되지 않고 적어도 같은 종류의 사업체나 직장에 2년 이상 경영/근무를 했어야 한다.



넷째, 주택 감정가(Appraisal Value)다. 구입하고자 하는 집이 시중가보다 높을 융자가 수월치 않다. 요즘은 Seller's Market이라 집이 시장가보다 비싸게 팔리는데 이것은 바람직하지 않다. 주택감정사의 조언에 따르는 것이 좋다. 집은 열악한 지역환경의 좋은 집보다 낡았더라도 좋은 지역 내의 주택 구입이 좋다. "Location"이 좋으면 부동산 경기 하강으로 집 값이 내려도 좋은 지역환경구 내의 집 값은 비교적 적게 내려가기 때문이다. 위의 네 사항을 염두에 두고 주택 구입에 나서면 비교적 무난한 주택 매매에 임할 수 있다.