주택자금대출(mortgage)을 유리하게 받는 방법

주택자금대출(mortgage, 모기지)을 유리하게 받는 방법


크레딧스코어(Credit Score)를 잘 관리하라
주택자금대출을 받을 때 있어서 중요한 요소는 크레딧스코어, 소득수준, 직장경력이다. 이들 세가지 중에서 크레딧스코어가 가장 중요하다. 소득수준이나 직장경력 정도는 대출 조건으로 일정 수준만 충족하면 된다. 대출기준을 초과하여 소득이 많다거나 직장경력이 많다고 해서 이자율을 낮게 할 수는 없다. 하지만 크레딧스코어는 대출자격뿐만 아니라 이자율에도 영향을 미친다. 크레딧스코어가 너무 낮으면 대출이 불가능하다. 다행이 크레딧스코어가 일정 수준을 넘어 대출자격이 되더라도 크레딧스코어가 높지 않으면 높은 이자율을 부담해야 한다. 반대로 크레딧스코어가 높으면 이자율은 낮아진다. 또한 크레딧스코어가 높으면 소득 및 직장경력에서 대출기준에 미달하더라도 대출이 가능하므로 크레딧스코어는 무엇보다도 중요하다.
크레딧스코어는 우리가 짧은 기간내에 향상시킬 수가 없다. 따라서 평소에 신경을 써서
크레딧스코어를 관리하는 것이 필요하다.



재무상황, 투자목적을 정확히 파악하라
주택을 구입하는 것은 내가 살집을 마련하든, 임대를 목적으로 하든간에 중요한 투자에 해당된다. 투자를 결정하기 위해서는 나의 재무능력, 투자목적을 파악하는 것이 중요하다. 기본적으로 대출이자율은 다른 모든 조건이 동일하다면 임대용주택에 대한 이자율이 본인주거용 주택에 대한 이자율보다 높다.
크레딧스코어가 허용된다면 자기자금이 전혀 없어도 주택구입이 가능하다. 자기자금으로 다운페이먼트(Down payment)를 안하면 대출이자율은 높아진다. 따라서 여유자금이 있다면 다운페이를 하는 것이 대출이자율 측면에서는 유리하다. 다운페이먼트를 할 때에는 자금여유가 얼마나 되는지, 장래의 원리금 상환을 대비하기 위해 어느 정도의 여유자금을 보유할지 등을 고려하여 결정하여야 한다.
또한 본인주거용, 임대목적을 불문하고 주택을 얼마동안 보유할 것인지를 파악해야 된다.
대출이자율은 만기가 짧을 수록 낮아진다. 따라서 만일 보유기간이 길지 않다면 변동금리대출(ARM, Adjustable Rate Mortgage)로 이자율을 낮추는 방안도 고려하는 것이 바람직하다.
변동금리대출은 대출의 일정기간동안은 금리가 고정되고 그 이후부터 이자율이 변동된다. 금리가 고정되는 기간은 1년에서 10년사이며, 그 기간동안은 이자율이 낮기 때문에 투자기간이 짧은 경우에 적합한 대출이다. 당분간 자금여유가 없어 대출초기에 월상환부담을 줄이고자 한다면 일정기간동안 이자만 납입하는 대출(Interest Only)로 초기의 상환부담을 줄일 수도 있다. 따라서 나의 자금여력, 향후 계획을 정확히 파악하여 적절한 대출상품을 고르는 것이 이자비용 절감의 기초가 된다.



사전에 준비를 하라
크레딧스코어가 낮은 경우에는 대출자격이 안되거나, 대출이 가능하더라도 높은 이자율을
부담하여야 한다. 크레딧스코어는 단시일에 향상이 안되고 최소한 수개월이 걸린다. 따라서 주택을 구입하고자 한다면 미리 크레딧스코어를 체크하여 크레딧리포트에 혹시 문제가 없는지, 크레딧스코어를 향상시킬 수 있는지 확인하여 준비하는 것이 필요하다.
보유하고 있는 현금자산은 최소한 2개월 전부터 준비하는 것이 필요하다. 다운페이하는 자금이나 대출을 받을때 소요되는 비용(Closing cost)을 제3자에게서 빌리는 것은 허용되지 않는다. 이를 확인하기 위하여 대출은행은 보통 2개월간의 은행계좌명세서를 요구한다. 채무자의 현금자산이 본인의 자산인지 아닌지를 판단하기 위해서다. 만일 계좌명세서에 2개월간 지속적으로 상당한 잔액이 유지된 것으로 나타나면 본인의 돈으로 간주된다. 그러나 잔액이 별로 없다가 최근 2개월 사이에 거액의 자금이 입금된 것으로 나타나면 돈을 빌린 것이 아닌가 하고 은행에서는 의문을 갖게 된다. 따라서 다운페이먼트, 대출비용으로 소요되는 자금은 본인 계좌에 미리 입금해 놓아야 대출에 아무런 문제가 없게 된다.



모기지컨설턴트(Mortgage consultant)와 먼저 상의하라
대부분의 사람들은 주택을 구입할때 부동산에이전트를 만나 매입할 주택을 물색하면서 한편으로는 대출가능여부를 알아본다. 하지만 앞에서도 설명했듯이 대출을 유리하게 받을려면 모기지컨설턴트를 만나 대출자격 및 조건을 먼저 살펴보는 것이 선행과제이다. 아무리 마음에 드는 주택이 있다 하더라도 대출이 되지 않는다면 매입할 수 없기 때문이다. 대출자격을 갖추기 위하여 크레딧스코어를 높이는 것은 짧은 시일내에는 불가능하다. 그러나 주택을 매도하려는 사람은 가능하면 빠른 시일에 매도하기를 원하기 때문에 내가 대출자격이 될 때까지 기다려 주지 않는다. 따라서 주택을 구입하고자 한다면 주택을 물색하기 전에 모기지컨설턴트에게 대출여부 등을 상담하는 것이 우선 절차이다.
모기지컨설턴트는 대출가능여부, 이자율에 대하여 알려줄 뿐만 아니라 크레딧스코어 현황, 대출에 필요한 준비사항 등에 대하여 자세히 설명해 준다. 대출을 위한 준비가 되면 그 다음에 부동산에이전트를 만나서 마음에 드는 주택을 찾아 매매계약을 체결하면 된다. 모기지컨설턴트는 또한 유능한 부동산에이전트를 소개해주기도 하므로 주택을 구입할 때에는 반드시 모기지컨설턴트와 먼저 상의하여 준비하는 것이 중요하다.



이자율쇼핑(Rate Shopping)을 하라
주택을 구입하고자 하면 여러 곳에서 대출가능여부와 이자율을 문의해보고 그 중에서 가장 낮은 이자율의 대출을 받는 이자율쇼핑을 해야 한다. 대출가능여부와 이자율을 체크하는 방법은 우선 거래은행에 가서 물어보는 방법이 있다. 거래은행에서는 기존의 거래실적 등을 감안하여 대출조건의 우대를 해주는 경우도 있다. 하지만 거래은행의 대출조건이 항상 최고의 조건은 아니므로 컨설턴트에게 문의하는 것도 필수 절차이다. 모기지(Mortgage)를 취급하는 금융기관은 우리가 알고 있는 은행 뿐만 아니라 모기지만을 전문으로 취급하는 금융기관도 많이 있다. 컨설턴트의 업무는 이들 금융기관의 상품 중에서는 각 개인의 크레딧현황, 재무현황에 기초하여 최적의 조건인 대출상품을 추천하는 것이다. 따라서 거래은행에서 제시하는 대출조건보다 유리한 조건의 대출을 찾을 수 있다. 컨설턴트에게 문의하는 것도 가능하다면 여럿에게 하는 것이 좋다. 컨설턴트가 거래하는 금융기관이 다르면 대출이자율이 차이날 수 있기 때문이다. 좋은 조건의 대출을 받고자 한다면 번거롭더라도 대출조건 및 이자율조건을 여러군데 물어보는 노력을 게을리 해서는 안된다.



디스카운트 포인트(Discount Point)로 이자율을 낮추어라
자금에 여유가 있고 주택을 장기간 보유할 목적이라면 포인트를 지불하고 이자율을 낮추는 것도 금융비용을 절감하는 방안이 된다. 포인트란 대출금액의 1%에 해당하는 금액을 말하며, 금융기관은 채무자가 일정액의 포인트를 지불하면 이자율을 낮추어준다. 이때 이자율을 낮추기 위하여 지불하는 포인트를 디스카운트 포인트라 한다. 보통은 1포인트를 지불하면 이자율을 0.25% 인하할 수 있다. 따라서 보유기간이 5년이상이 넘는다면 디스카운트포인트를 지불하고서 대출이자율을 낮추는 것이 장기적으로 이자비용 절감에 도움이 된다.