철저한 크레딧 점수 관리로 주택융자금 이자를 낮추는 방법

주택융자금에 대한 대출 이자율은 신용점수(Credit Score)의 양호함에 따라 결정된다고 언급한 바 있다. 하지만 부득이한 사정으로 인하여 실수로 자동차나 주택 월페이먼트를 내지 못할 수도 있고, 또 실직이나 불의의 사고로 인하여 2-3달 월페이먼트를 거를 수도 있다. 실수든 불가항력의 일이 일어나서든 월페이먼트를 2-3달 거르면 크레딧 점수가 나빠지는데, 이런 경우엔 일단 나빠진 신용 점수를 개선하여야 한다. 나빠진 신용점수를 개선하여 주택을 좀더 저렴하게 구입할 수 있는 방법을 알아보도록 하자.



“신용”이라는 것은 월페이먼트에 대한 약속을 얼마나 잘 지켜 돈을 지불하느냐에 따라 결정된다. 때문에 실직으로 인하여 몇 개월의 월페이먼트를 내지 못하여 신용 점수가 낮아졌다 해도 다시 월페이먼트를 계속 성실하게 내면 신용 점수가 서서히 올라간다.



점수를 올리기 위해서는 다음의 몇 가지를 지켜라. (1)모든 페이먼트를 제때에 지불하라. 전화비, 전기/가스료, 자동차 페이먼트를 제때에 내야한다. 임대아파트도 포함된다. 월세를 2-3개월 늦게 내면 주인이 기록에 올리기 때문이다. (2)크레딧 카드 페이먼트도 제때에 내라. 한 두 번 늦게 지불하면 20-40달러의 벌금을 내면 되지만, 서너 번 늦게 내면 기록에 올린다. 카드의 잔여금(Balance)도 최소화하고 가능하면 발란스를 “제로”를 유지하라. 발란스가 높으면 신용점수가 내려간다. (3)필요 없는 크레딧 카드는 과감히 버려라. 크레딧 카드를 많이 갖고있으면 빚을 더 늘릴 수 있는 상황을 만들 수 있다. 때문에 필요 없는 크레딧 카드는 없애라. (4)저렴한 이자에 연회비가 없다는 크레딧 카드 신청서를 무시하라. 유혹에 넘어가 쓸데없는 카드 신청서에 사인을 하면 크레딧 카드 회사는 신청자의 신용 상태를 조회하고, 그 조회는 기록으로 남는다. 이런 조회 기록이 빈번하면 신용점수가 낮아진다.



위의 4가지 사항만 잘 지켜도 해를 거듭하며 신용점수가 서서히 올라간다. 그러나 위의 사항을 잘 지켰다 해도 주택을 구입할 때 절대로 지켜야할 사항이 있다. “금리쇼핑”을 되도록 삼가라. 믿을만하고 가장 저렴한 금리를 받을 수 있는 곳 하나만 선정하여 그 곳을 통해 주택 매입을 추진하라. 금리가 싼 곳을 찾겠다고 서너 군데 융자금 신청내면 잦은 조회 횟수로 신용점수가 낮아져 고금리로 주택을 구입하게 된다.



예를 하나 들어본다. 단 한군데의 은행에만 주택융자금을 신청했을 때 보통 신용점수인 671점을 받을 수 있었다고 하자. 그런데 다른 서너 군데의 은행에도 함께 융자신청을 내어 신용조회로 점수가 깎여 660점을 받았다 하자. 이 경우 유리한 융자가 어려워진다. 일단 점수가 600-669점 사이가 되면 위험한 등급으로 분류되고, 은행은 더 자세한 서류를 요구한다. 설사 추가 서류가 통과된다 해도 700점 이상에 적용되는 금리보다 높은 금리를 적용한다.



우선 은행은 신청인에 대하여 다른 은행에서도 몇 번 조회한 기록을 보면 의심을 한다. 타 은행에서 융자금을 받지 못하여 자기들 은행으로 온 것으로 생각하고, 결과적으로 금리를 올리게 만든다. 가령 200,000달러의 융자금에 대한 애초 이자율을 7% 적용하려고 했는데, 잦은 신용조회로 점수를 더 깎고 금리를 0.5% 정도 더 올려 7.5%을 받을 수 있다. 이 경우 주택 구매자는 매달 68달러 정도 더 지불하고, 30년을 통해서는 거의 25,000달러를 더 지출하게 된다.



주택을 싸게 구매한다 해도 융자금의 금리가 일반 금리보다 1%나 2% 더 높으면 결코 싸게 사는 것이 아니다. 때문에 철저한 신용관리를 하고 불필요한 “금리쇼핑”은 자제해야 한다. 이것이 앉아서도 주택을 싸게 구매할 수 있는 방법이기 때문이다.