주택융자금 대출 심사기준인 신용점수 (Credit Score)에 대하여

주택구입은 대부분 “융자”로 이루어진다. 그러나 주택 융자금 대출은 아무에게나 나오는 것이 아니다. 까다로운 신용 검증을 받아야만 주택 융자금을 받을 수 있다. 주택 융자금을 받을 수 있는 첫째 조건은 양호한 신용기록이 첫째인데, 신용기록은 어떻게 만들어지는지 알아보고 더 나아가 어떤 기준으로 신용점수가 매겨지는지를 알아본다. 더불어 어떤 점수를 기준으로 은행이 이자율을 적용하는지도 알아본다.



신용상태의 검증은 대체적으로 세 군데의 신용조사회사들을 통하여 알아본다. Experian(TRW), Trans Union, Equifax 회사들이 대표적이다. 이 회사들은 소시얼시큐리티넘버(Social Security Number)를 소지하고 미국에서 거주하는 모든 사람의 신용상태를 파악하여 기록한다.



이들 신용조사회사들은 여러 가지의 캐터고리를 두고 신용도에 대한 점수를 매긴다. 우선 적으로 보는 신용도 조사 대상은 파산기록이 있는가를 보고 소송에서 패소한 기록(Judgment)가 있는가를 본다. 그리고 현재 남아있는 크레딧 카드 빚을 포함한 각종 부채, 페이먼트 연체여부, 신용조회 횟수(Inquiries) 등등을 알아본다.



신용조사회사는 이들 캐터고리에 일정한 포인트를 부여한다. 모든 포인트를 합한 수치를 “점수(Score)”라 말하고, 수치가 높으면 신용등급이 우수한 것으로 판정한다. 수치가 낮으면 비양호 등급으로 매겨진다. 이런 수치에 따라 신용등급이 매겨지며, 주택융자금은 이런 신용등급에 의하여 이자율이 적용된다.



신용등급의 매김은 신용조사회사마다 각각 다르게 나온다. 우선 객관적으로 평가하는 기준도 다르지만, 가장 중요한 요인은 개개인의 신용에 관한 정보를 어떤 회사는 받고, 어떤 회사는 받지 않기 때문이다. 이유는 은행같이 큰 채권자들은 중요한 신용조사 3대 회사인 Experian, Trans Union, Equifax 모두에 보고를 하지만, 중소규모의 은행이나 컬렉션에이전시(Collection Agency)는 어떤 특정 신용조사회사에만 보고하기 때문이다.



주택융자금 대출은 적게는 몇 만 달러에서 많게는 몇 백만 달러까지 대출된다. 때문에 은행은 주택융자금에 대한 심사는 3대 신용조사회사의 신용기록을 다 검토한 후 대출 여부를 심사하는데, 이것은 은행의 위험 부담률을 줄이기 위함이다.



대출에 앞서 은행은 융자금 신청자에 대한 신용 점수에 대한 중간점수(median)를 쓴다. [주의: 평균점수(average)가 아닌 중간점수(median)를 쓴다.] 예를 들어 Experian 710점, Trans Union 680점, Equifax 720점으로 나왔다면 중간점수는 710점으로 나오는데, 은행은 바로 이 중간점수를 놓고 융자에 대한 대출 가부를 결정한다.



신용도는 다음의 점수로 여러 급으로 나누어져 각기 다른 이자율이 적용된다. 점수가 730점 이상이면 최상급으로써 50,000달러 이하의 크레딧라인이 가능하다. 700-730점은 우수 등급이다. 25,000달러 정도의 크레딧라인이 가능하다. 670-699점은 보통 등급에 속해 15,000달러 정도의 크레딧라인을 받을 수 있다. 600-669점은 위험한 신용등급자다. 이자율이 높아지고 다른 구비서류를 더 제출하라는 요구를 받는다. 600점 이하는 B급으로 위험성이 더 높아 유리한 이자율로 융자가 어렵다. A급 보다 1.5-2.5% 더 높은 이자율을 내야만 융자가 가능하다. 550점 이하는 C급으로 분류되며 대출을 받는 데 있어서 가장 위험성이 높은 등급이다. 다운을 많이 해야만 융자가 가능하며, 설사 융자가 나온다 해도 A급 보다 2.5-4%정도 더 높은 이자율이 적용된다.



점수는 신용카드로 물건을 구입하고 항상 제 때에 월페이먼트를 내면 양호하게 나온다. 반면 돈을 제 때에 내지 않아 독촉을 여러 번 받았으면 점수가 낮게 나온다. 때문에 낮은 금리의 융자로 집을 구입하려면 신용에 대한 관리를 항상 잘 해야한다.