알기 쉬운 Mortgage 1

알기 쉬운 Mortgage 1


Mortgage취급 금융기관
미국에는 Mortgage라는 대출이 있어 개인이 돈이 많지 않아도 집을 마련하는데 큰 어려움이 없다. 따라서 개인이 주택을 구입할 때는 거의 모두가 Mortgage를 이용한다. Mortgage는 저축은행, 신용조합, 은행 등 은행계 금융기관 대부분이 취급할 뿐만 아니라, Mortgage
전문금융기관도 취급한다. Mortgage전문금융기관이란 개인이나 기업을 상대로 예금이나 일반 대출은 하지 않고 오직 Mortgage만을 전문으로 취급하는 금융기관을 말한다.

은행계 금융기관과 Mortgage전문금융기관이 취급하는 Mortgage는 내용은 같으나 대출절차가 조금 다르다. 은행계금융기관이 취급하는 Mortgage는 소매(Retail)에 해당되며 Mortgage 전문금융기관이 취급하는 Mortgage는 도매(Wholesale)금융에 해당된다. 즉, 은행계 금융기관은 자기들의 영업장소에서 개인들로부터 Mortgage를 직접 신청받아 대출한다. 하지만 Mortgage전문금융기관은 별도의 영업장소에서 개인을 상대로 대출신청을 직접 받지 않는다.

이들은 소위 Broker, 혹은 Consultant라는 전문중개인을 통하여 대출신청을 받는다.
요즈음에는 규모가 큰 대형은행들도 Retail부문 외에 별도로 Wholesale부문을 두고
전문중개인을 통하여 대출을 한다. 전문중개인을 통하면 손쉽게 여러 금융기관의 대출이자율을 비교하여 이자율을 낮출수 있으므로 개인들이 전문중개인을 통하여 대출을 받는 비중이 계속하여 높아지는 추세에 있기 때문이다.



금융기관의 리스크

금융기관들은 주로 개인이나 기업을 상대로 예금을 받아 대출재원에 충당한다. 예금이 부족한 경우에는 채권을 발행하여 자금을 조달하기도 한다. 예금의 만기는 보통 3년 이하이며, 채권의 만기는 길어야 10년이다. 금융기관들이 이러한 만기가 짧은 자금을 마련하여 만기가 15년 또는 30년짜리 장기대출인 Mortgage를 취급하는 것은 쉬운 것이 아니다. 왜냐하면 대출이 완전히 상환될때까지 자금조달 리스크, 금리변동 리스크가 존재하기 때문이다. (예를 들면, 부동산 임대사업을 하는 사람이 3년동안 임차한 부동산을 다른 사람에게 30년간 빌려주는 것과 같은 효과이다. 30년간 빌려준 부동산임대계약은 취소할 수 없고, 이미 정해진 임대료도 변경할 수 없다. 하지만 3년후에는 부동산임차계약을 갱신해야 되며, 이때 임차료도 다시 정해진다.) 따라서 금융기관은 Mortgage대출채권을 제3의 기관, 또는 투자금융기관에게 매각하고 자금을 회수한다.



Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae – Mortgage 전문취급기관

제3의 기관이란 Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae를 말한다. 이들 기관은 개인들의
주택마련을 돕기 위하여 미국 정부가 설립을 허가한 Mortgage 전문취급기관이다.
이들은 금융기관들의 Mortgage 대출채권을 매입해준다. 그러면 금융기관들은 앞서 말한 위험부담없이 개인들에게 Mortgage를 계속 대출해줄 수 있다.
이들 기관이 대출채권을 매입하더라도 원리금을 직접 회수하지 않는다. 금융기관이 원리금 회수를 대행한다. 당초에 대출한 은행과 원리금을 받는 은행이 다른 경우가 있는데 그 이유가 바로 여기에 있다. 당초 대출한 행이Mortgage대출채권을 제3자 또는 투자금융기관에게 매각하였기 때문이다.



Mortgage채권금리 및 대출이자율

Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae는 금융기관들로부터 매입하는 Mortgage 대출채권을 근거로 하여 채권을 발행하고 자금을 조달한다. 이들 채권은 Mortgage 대출채권을 담보로 하여 15년만기 또는 30년 만기로 발행된다. 이들 채권의 금리는 은행의 예금금리하고는 별로 관련이 없다. 예금금리는 단기금리이다. 하지만 모기지채권은 만기가 15년 이상으로 장기이다. 이런 이치로 만기가 10년이상 30년의 정부채권 금리와 밀접한 관계가 있다.

한편 금리는 경기전망, 물가, 실업율 등의 영향을 받는다. 최근에 연방준비위원회(FRB, Federal Reserve Bank)가 단기금리를 계속 인상하였지만 Mortgage이자율이 최저수준에 유지하는 이유도 여기에 있다. 현재 경제가 회복 중이라고 하지만 장기적인 경기전망은 불투명하기 때문에 장기금리는 오르지 않았기 때문이다.

채권금리는 개인들이 대출받는 Mortgage대출이자율의 기초가 된다. 즉 대출자금의 원가에 해당한다. 최근에 Mortgage금리가 역대 최저라는 것이 바로 채권금리가 역대 최저수준이라는 것이다. 채권금리가 그대로 개인이 대출받을때 부담하는 이자율이 되는 것은 아니다. 개인이 부담하게 되는 대출이자율은 이들 채권금리에 금융기관의 이자마진, 개인의 신용도에 따른 가산금리 등이 합산된다. 따라서 신용도가 좋은 개인은 최저수준에 근접한 이자율을 부담하지만, 그렇지 않은 개인은 최저수준과는 거리가 먼 이자율을 부담해야 한다.