알기 쉬운 Mortgage 2

알기 쉬운 Mortgage 2


대출 만기 및 금리조건

Mortgage대출의 만기는 대부분이 15년, 30년 만기이다. 주택구입자가 원한다면 상환기간을 10년 또는 20년으로 만기를 정할 수도 있다. 최근에는 개인이 적은 월부담액으로 내집 마련을 할 수 있도록 40년 만기의 대출도 시장에 선보이고 있다. 대출금액도 주택가격의 100%까지 대출이 가능하다. 게다가 주택구입 및 대출에 소요되는 부대비용이 없는 경우에는 집값을 초과해서도 대출이 가능하다.

금리조건도 고정금리대출(Fixed Rate Mortgage)과 변동금리대출(ARM, Adjustable Rate
Mortgage)이 있다. 전통적으로 고정금리대출이 주종을 이루었다. 하지만 개인들의 금융수요가 다양해지고 이를 충족시키기 위하여 변동금리부 대출이 추가되었다. 변동금리대출은 보통 2-3년동안만 이자율이 고정되고, 그 이후에는 이자율이 변동된다. 개인이 매월상환 부담을 낮출 수 있도록 이자만 상환하는 대출도 있다. 최근에는 Mortgage 상품개발이 더욱 발전하여 여러가지 옵션이 부가된 다양한 변동금리상품이 이용가능하다.



주택담보대출보험 (Mortgage insurance)

모기지를 대출받으면 금융기관은 주택손해보험(Home owners insurance)을 들도록 요구한다.
대출금액이 만약 집값의 80%를 초과하면 주택담보대출보험 (Mortgage insurance)을 추가하여 들도록 요구한다. 두가지 모두 보험이지만 성격은 다르다. 주택손해보험은 주택거주자, 즉 채무자를 위한 것이고 모기지보험은 금융기관을 위한 것이다. 모기지보험에 가입하면 채무자가 상환을 하지 않아서 금융기관에 손실이 발생할 경우 금융기관의 손실을 보험사가 갚아 준다.

주택손해보험은 대출만기까지 계속 들어야 하지만 모기지보험은 그렇지 않다. 대출잔액이 집값의 80% 이하로 내려갈 때까지만 들면 된다. 하지만 모기지보험의 보험료가 너무 높아 보험에 가입하는 것을 꺼려하는 채무자가 많다. 이들을 위한 해결책이 대출을 두개로 나누는 방법이다 (80/20 Combo).
첫번째 대출(First lien)은 집값의 80%까지만 대출하고, 두번째 대출(Second lien)은 80%를 초과하는 나머지 금액을 대출한다. 이렇게 하면 주택담보대출보험을 안들어도 된다. 대신 두번째 대출의 이자율을 높게 부담해야 된다.



Conforming loan

Fannie Mae, Freddie Mac은 금융기관이 취급하는 Mortgage의 대부분을 매입하기 때문에 Mortgage시장의 ‘큰손’이다. 따라서 이들은 자기들이 매입하는 Mortgage의 조건을 대출가이드라인으로 정해 놓고 있다. 금융기관이 Mortgage대출채권을 이들 기관에 매각하려면 가이드라인을 100% 따라서 대출을 해야만 한다. 금융기관에서는 이들 가이드라인을 따르는 대출을 Conforming loan이라고 부른다. 대출신청인, 또는 대출조건이 이들 가이드라인을 따르지 못하는 경우에는 Non-conforming loan이라 부른다. 금융기관에서는 Conforming loan 을 A paper라 부르고, Non-conforming loan을 BC paper라 부르기도 한다. 은행은 주로 Conforming loan을 취급한다. 그러나 Mortgage 전문금융기관은 Conforming loan뿐만 아니라 Non-conforming loan까지 다양하게 취급한다.



대출시 체크사항

금융기관에서 Mortgage 대출시 체크하는 사항은 신청인의 크레딧스코어, 소득, 직장경력
등이다. 이들은 크레딧리포트, 세금보고서(Tax return) 또는 월급여명세서(Pay stub),
경력증명서 등으로 확인한다.

크레딧스코어는 개인이 과거에 부채를 상환한 실적과 현재의 부채현황 등이 복합적으로 반영된 신용평점이다. 따라서 과거에 부채를 제때 상환하지 않았거나 현재 부채가 너무 많으면 크레딧스코어는 좋지 않다. 크레딧스코어가 좋지 않으면 금융기관은 채무자가 장래에 부채상환하는데 문제가 발생할 가능성이 높은 것으로 해석한다. 따라서 크레딧스코어가 좋지 않은 사람은 대출받기가 쉽지 않다. 또한 대출받는다 해도 이자율이 높기 마련이다. 한편, 집을 처음 사는 사람은 – 크레딧리포트에 Mortgage상환기록이 없는 사람은 아파트의 임차료 납부기록을 확인하기도 한다.

소득은 장래 부채의 원리금을 상환하는 자금의 원천이기 때문에 중요시된다. 주택구입시
자기자금으로 얼마만큼을 충당(Down payment)했는지는 크게 중요하지 않다. 월소득 대비 모든 부채의 월상환액이 얼마인지를 비교한다. 부채는 Mortgage뿐만 아니라 현재의 모든 부채(자동차할부금, 신용카드 대금 등)를 포함한다. 금융기관마다 조금씩 다르지만 월소득이 매월 부채상환액의 2배 정도가 되면 문제없다. 직장경력도 체크사항이다. 직장경력은 현재 급여생활자든 자기 비즈니스를 영위하는 자영업자든 상관없다. 다만 소득의 원천인 직장경력이 2년이상인지를 체크한다. 현재의 소득이 충분하더라도 직장경력이 2년이 넘어야만 향후에도 안정적으로 소득을 벌어들인다고 해석하기 때문이다.



‘Stated income’ loan

다행히도 소득이 낮거나 직장경력이 2년이 안되었어도 대출이 전혀 불가능한 것은 아니다. 신용상태가 좋은 사람은 소득이나 직장경력이 부족해도 대출이 가능하다. 소득이 부족한 사람은 관련증빙서류 제출없이 소득이 얼마라는 채무자의 진술만으로 대출을 받을 수 있다(‘Stated income’ loan). 직장경력이 부족한 사람 역시 관련서류 제출없이 대출을 받을 수 있다(‘No doc’ loan). 그동안 크레딧을 양호하게 관리하였으므로 앞으로도 계속 관리를 잘 할거라고 간주하기 때문이다. 현재 직장이 없는 사람도 신용상태만 양호하다면 이런 방법으로 대출이 가능하다.