주택 재건축은 "Construction Loan"을 활용하라

주택 재건축은 "Construction Loan"을 활용하라



주택 매매시장이 뜨거우니 신규주택 건설도 활발하다. 대형 건축업자들은 주거래 은행을 통하여 주택을 건축하는데, 일반 사람들이 직접 주택을 건축하거나 리모델링을 할 때 어떤 경로를 거쳐 융자를 받는 지 잘 모른다. 주택 건축과 리모델링 융자는 어떻게 이뤄지는 지 알아보자.



간단한 집수리, 조경, 수영장 및 화장실 증설 등등은 간단한 주택구조 변경이나 수리는 절차가 까다로운 "Construction Loan"을 통해서 증개축 하는 것보다 집을 담보로 받는 융자받는 "Home Equity Loan"이 좋다. 하지만 현재 거주하고 있는 낡은 집을 전부 헐어 완전히 새로운 집을 다시 건축할 경우에는 많은 비용이 필요하므로 건축융자금, 즉 Construction Loan을 대출 받아 재건축하는 게 좋다.



건축융자도 일반 주택융자와 마찬가지로 다양한 융자 플랜이 있다. 단지 다른 점이 있다면 한 은행으로부터 융자를 받으면 그 은행에 융자금 페이먼트를 끝까지 지불하는 것이다. 즉 일반 주택구입 융자금은 몇 년 지나면 2차금융시장(Secondary Mortgage Market)으로 팔려나가 월페이먼트를 지불하는 은행이 바뀌지만, 건축융자는 이런 일 없이 끝까지 한 은행을 통해서 융자금에 대한 페이먼트를 완불하는 것이다.



건축융자금은 완성된 주택을 구입할 수 있는 융자조건과 다음과 같은 다른 점들이 있다. 첫째, 융자 한도액이다. 융자 한도액은 보통 건물이 완성되었을 때의 집 감정가격의 90%까지 융자금 융자가 가능하다. 최고 액수는 3,000,000달러(Loan to Value는 70%)까지 가능하다. 둘째, 부대비용(Closing Costs)이다. 수수료는 융자금액에서 1-4%까지다. 건축융자도 일반융자와 마찬가지로 Processing Fee, Document Fee, Underwriting Fee, Appraisal Fee, Title Insurance 등등의 비용이 들어간다. 포인트는 일반 주택 구입에 들어가는 비용보다 약간 높다. 셋째, 이자율과 페이먼트 (Rate & Term) 방식이다. 이자는 보통 5.57%(우대금리+1.5%)에서 많게는 15%까지며 융자금 상환은 대출금을 받은 후 보통 12개월 안에 갚아야 한다. 건축공사를 12달 안에 끝내고 주택시장에서 매매가 가능한 집으로 완성되면 특별한 융자심사 없이 기존 융자금을 5년, 7년, 15년, 30년의 일반 주택 모게지 프로그램으로 전환할 수 있다. 넷째, 자격조건과 필요한 서류 및 수입과 신용상태가 일치되어야 한다. "적당"이 통하지 않는다.



건축융자금 대출은 일반주택 융자금 대출과 달리 까다롭다. 때문에 가능하면 건축/재건축을 전문으로 하는 컨트렉터(Contractor)를 통해서 융자금을 대출 받는 게 좋다. 더 효율적이고 시간이 절약되기 때문이다.