신용(Credit) 상태와 주택 융자금과의 관계

일상생활에 최고의 자산은 신용이다. 미국생활은 특히 더 그렇다. 신용상태가 좋으면 은행이 주택융자금을 쉽게 내주고, 또 낮은 금리로 돈을 융자해 주기 때문에 신용상태가 나쁜 사람보다 월페이먼트에 있어서 몇 백 달러씩의 차액을 낸다.



주택융자는 신용기관에서 산출한 신용점수(Credit Score)에 의해서 결정된다. 신용점수가 높으면 낮은 이자를 얻을 수 있고, 신용점수가 낮으면 높은 금리의 이자를 내야 융자를 얻게되니 되도록 일상생활에 좋은 신용을 쌓아 놓아야 최고의 금리의 조건으로 주택을 구입할 수 있다.



신용에 대하여 이런 일이 있었다. 융자를 원하는 한 손님과의 상담 중에 일어난 일이다. 손님에게 물었다. “선생님 신용(Credit)이 어떠십니까?” 손님은 다음과 같이 답했다. “아주 깨끗합니다.” 손님의 이런 말을 신용이 아주 좋다는 뜻으로 이해했다. 그래서 최고의 좋은 이자 조건으로 융자해주기고 약속했다. 그런데 나중에 신용조사를 해보니 그 손님의 신용(Credit) 상태는 신용의 거래가 하나도 없는 “무” 상태로 나타나는 것이었다. 크레딧 리포트(Credit Report)가 백지장으로 나타났다. 그 손님은 생전 남의 돈 떼어먹은 일없고, 크레딧카드를 단 한번도 사용해본 일이 없기 때문에 자신의 신용상태(Credit)가 아주 깨끗하고 좋다고 생각한 것이다.



이런 것은 “좋은 크레딧(Good Credit)”이 아니다. “좋은 크레딧”이라는 것은 용자를 받고 그 융자액을 기일 내에 돈을 갚은 기록이 있던지, 크레딧카드를 써서 카드액의 쓴 액수를 다달이 갚아야 할 금액을 제 때에 어김없이 갚았다는 기록이 신용기록서(Credit Report)에 나와있어야지 “좋은 크레딧”을 갖고 있다고 말할 수 있다. 나중에 그 손님에게 “좋은 크레딧”이라는 것이 무엇이라는 것을 설명해 주느라 상당히 애먹었다. 이 일 후부터는 손님들에게 “신용기록(Credit History) 좋으십니까?” 라고 묻게 되었다.



미국에서는 금융기관들이 신용조회를 할 때 빠짐없이 신용점수(Credit Score)를 체크한다. Fair, Issac and Co., Inc. 라는 회사에서 개발한 “FICO Score”라는 것이 현재 가장 많이 쓰이고 있다. FICO Score는 400-900점의 점수를 매긴다. 연방주택국(Federal Housing Administration)의 통계에 따르면 FICO Scores 가 660점 이상일 경우 손님의 융자금 상환율이 높고, 620점 아래일 경우엔 연체(Default) 할 가능성이 아주 높다는 집계를 냈다.



신용점수에 영향을 주는 사항들을 크게 네 가지로 본다. 첫째, 신용기록에 나타나는 공공기록(Public Record)을 본다. 파산(Bankruptcy)을 신청한 기록이 있거나, 재산세(Property Tax)가 체납되었거나, 혹은 소송에서 패소한 기록(Judgment)이 있을 경우 신용점수가 낮아진다. 둘째, 신용 한도액(Credit Limit)과 신용(Credit)으로 사용한 금액의 비율이 어떠한 가를 봐서 신용점수를 매긴다. 5,000 달러 짜리 신용카드를 두 장 가지고 있고, 카드를 쓴 금액이 10,000달러라고 하자. 이 경우 신용점수는 내려간다. 총 사용한 신용카드 금액이 사용 가능한 신용한도(Credit Limit)의 80%를 넘어갔기 때문에 체납위험이 높은 구좌(Account)로 분류되기 때문이다. 셋째, 상환금(Late Payment)을 늦게 낸 기록이 있어도 신용점수가 내려간다. 특히 최근의 신용카드 상환금을 90일 늦게 낸 기록이 있다면 신용점수는 더 내려간다. 1년에 두 번 이상 페이먼트를 늦게 냈을 경우에도 좋은 조건의 융자가 불가능하다. 넷째, 잦은 신용조회를 해도 신용점수가 내려간다. 1년에 4회 이상 신용조회 기록이 있을 경우 은행은 재정에 어떤 문제가 있는 것으로 본다. 보통 1회 조회마다 4점씩 Credit Score가 낮아진다.



미국은 “신용사회”다. 때문에 미국에서는 생활은 신용관리(Credit Management)가 매우 중요하다. 양호한 신용상태 유지는 유리한 금리 조건으로의 주택 융자뿐만 아니라, 사회생활의 전반적인 면에서 편리한 점이 많기 때문에 크레딧 관리는 항상 깨끗하게 유지하는 것이 좋다.