주택자금대출(mortgage) 이자율에 영향을 미치는 요인들

주택자금대출(mortgage) 이자율에 영향을 미치는 요인들



이자율에 영향을 미치는 요인은 여러가지가 있다. 크게는 직접 요인과 간접 요인으로 분류할 수 있다. 간접 요인은 경제성장율, 물가, 실업율 등, 이자율 전반에 영향을 주는 요인들이다. 이들은 우리가 관리할 수 없으므로 여기서는 언급하지 않기로 한다. 여기서는 주택자금대출과 관련하여 우리가 관리, 통제할 수 있는 요인들, 직접 요인들에 대해서만 설명하고자 한다. 직접 요인도 채무자 본인과 관련된 요인, 대출과 관련된 요인으로 분류할 수 있는데 채무자 본인과 관련한 사항들이 대출이자율에 영향을 미치는 정도가 더 크다.



*채무자와 관련한 요인들

크레딧스코어
우리가 알고 있듯이 주택자금대출을 받을 때에도 크레딧스코어가 매우 중요하다. 크레딧스코어가 높으면 유리한 이자율의 대출을 받을 수 있다. 반대로 크레딧스코어가 너무 낮으면 대출을 받는 것이 불가능하다. 대출이 가능하더라도 높은 이자율을 부담하게 된다. 크레딧스코어가 아주 높다면 직업이나 소득수준의 요건을 전부 충족하지 못해도 대출이 가능하므로 크레딧스코어 관리는 매우 중요하다.


소득 수준
채무자의 소득수준은 대출심사시 매우 중요한 요소이다. 원칙적으로 소득이 적으면 대출이 불가능하다. 왜냐하면 채무자가 소득이 있어야만 대출금을 상환할 수 있기 때문이다. 소득은 자영업자(Self employed)의 경우 세금보고서로, 월급여자(Salaried)의 경우 급여 부표(Pay stub)로 확인한다. 소득수준은 금융기관마다 요구하는 정도가 다르지만 일반적으로 우리가 매월 상환하는 총채무액(각종 대출금 및 신용카드 상환액, 주택자금대출 상환원리금 포함)의 2배 정도는 되어야 한다. 그렇지 않은 경우 이자율이 높아지는 수가 있다. 크레딧스코어가 높은 사람에게는 소득증빙 제출을 생략하고 소득이 얼마라는 채무자의 진술만으로도 대출을 해준다(‘Stated income’ program). 이 경우 소득 증빙서류가 없으므로 이자율은 높아진다.


직장경력
금융기관에서 주택자금대출을 심사시에는 채무자의 직장경력도 살펴본다. 안정적인 수입이 있어야만 장래의 원리금상환을 기대할 수 있기 때문이다. 직장경력은 보통 2년이상을 요구한다. 자기 비즈니스를 운영하는 자영업자의 경우에도 현재의 사업경력이 2년이 넘었는지를 체크한다. 2년정도는 되어야 직업이 안정되었다고 보기 때문이다.
직장경력이 2년이상이 안되어도 크레딧스코어가 양호하면 대출이 가능하다. 직장증빙서류, 소득서류를 제출하지 않고 크레딧스코어만 보고 대출을 해준다(‘No doc’ program). 이 경우에도 증빙서류를 제출하지 않으므로 이자율은 높아진다.




*대출조건과 관련한 요인들


대출금액
대출금액도 금리에 영향을 미친다. 대출금액이 36만불을 초과하는 경우에는 소위 점보(Jumbo) 대출금으로 분류되어 대출금리가 높다. 점보대출금으로 분류되는 금액기준은 매년마다 변경된다.
대출금이 소액인 경우에도 대출이자율은 높아진다. 일반적으로 5만불 이하가 소액에 해당된다.
기존의 주택자금대출에 추가하여 대출(Line of Credit 또는 Closed End Loan) 받는 경우 대부분 소액에 해당된다. 또한 모기지보험을 안들기 위하여 대출을 2개로 분리하는 경우가 있다(‘80/20 Combo’ program). 이때 두번째 대출(2nd lien)은 대부분 소액대출이므로 이자율이 높아진다. 물론 모기지보험이 없으므로 기본이자율도 높다.


대출기간
대출이자율은 대출기간이 짧으면 짧을 수록 낮아지고, 길면 길수록 높아진다. 주택자금대출은 만기가 보통 15년 또는 30년이다. 10년짜리 단기 대출도 가능하며, 15년에서 30년 사이도 원한다면 5년 단위로 대출기간을 조정할 수 있다. 최근에는 40년짜리 대출도 새로이 선보이고 있다.
변동금리부대출(ARM, adjustable rate mortgage)의 고정이자율이 낮은 이유도 대출기간과 관련이 있다. 변동금리부대출이라 하더라도 일정기간동안은 이자율이 고정되고, 그 이후부터 이자율이 변동한다. 보통 2년에서 7년까지만 대출이자율이 고정되는데, 고정되는 기간이 짧기 때문에 그 기간동안은 이자율이 낮기 마련이다.


자기자금 결제(Down payment)
다운페이먼트는 자기자금으로 결제하는 것을 말한다. 이 부분은 금융기관에게는 만일의 경우 손실을 방지할 수 있는 대비책이 된다. 과거에 금융기관은 집값의 80%까지만 대출하였다. 집값의 20%는 주택구입자에게 자기자금으로 충당할 것을 요구하였다. 하지만 요즈음은 주택가격의 100%까지도 대출이 가능하다. 대신 대출금액이 주택가격의 80%를 초과하면 주택자금대출보험(Mortgage insurance)을 들도록 요구하며 대출이자율도 높아진다.
따라서 자기자금으로 다운페이하는 금액이 많으면 이자율은 낮아진다.


디스카운트 포인트 (Discount point)
포인트는 대출금액의 1%에 해당하는 금액을 말한다. 채무자는 금융기관에게 일정 금액을 지불하고 대출금리를 낮출 수 있는데 이때 지불하는 금액을 디스카운트 포인트라 한다.
일반적으로 1포인트당 이자율을 0.25% 낮출 수 있다. 따라서 디스카운트 포인트가 많으면
이자율은 낮아진다. 만약 현재 주택에서 장기간 거주할 예정이거나, 일정기간동안 주택자금대출을 재융자할 계획이 없다면 포인트를 지불하고 금리 낮추는 것을 적극 검토해야 한다. 왜냐하면 대출초기에 지불한 포인트에 해당하는 금액은 몇년간의 이자절감액으로 회수가능하기 때문에 장기적으로는 채무자에게 이익이 된다.


주택의 형태 및 용도
구입하거나 보유하고 있는 주택의 형태, 보유목적 등도 이자율에 영향을 미친다. 주택의 형태가 이동식이나 조립식인 경우 대출받기가 어렵다. 대부분의 주택은 1가구용 단독주택이다. 그러나 콘도, 2가구 이상의 주택은 금리에서 불이익을 받는다. 거주 목적이 아닌 투자목적으로 주택을 보유하게 되면 이자율은 높아진다. 임대를 목적으로 주택을 구입하면 투자부동산이 되어 대출이자율은 높아진다. 한편 주택이 도시에서 떨어진 시골지역에 위치하면 이자율이 높아진다.