주택 융자금은 이렇게 만들어져 조달된다

주택 융자금은 이렇게 만들어져 조달된다



주택 융자금을 받으면서 그 돈이 어디서 나오는 것인지 한 번쯤 궁금한 생각을 해봤을 것이다. 돈을 내주는 융자기관은 많은데, 그 중에 제일 많이 접하는 금융기관은 크게 두 종류로 나눌 수 있다. 첫째는 "Portfolio Lenders"라 하고, 둘째는 "Institutional Lenders"들이다.



Portfolio Lenders는 쉽게 말하면 은행이 자신의 고객들에 의해 맡겨진 돈으로 집 융자를 해 주는 은행들을 의미한다. 예를 들면 World Savings, Washington Mutual, Downey Savings, 등등은 주로 변동금리에 한하여 자신들의 돈으로 융자신청인에게 필요한 융자를 해 준다. 그리고 모게지 증서(Mortgage Note)를 다른 은행에 팔지 않고 자신들이 가지고 있으면서 비교적 약간의 고금리로 수입을 올린다. 그러므로 지침이 은행 규칙에 따라 은행마다 조금씩 다르고 융자 조건이 비교적 쉬운 편이다.



반면 Institutional Lenders는 주로 30년이나 15년 고정이자를 주 상품으로 하고있고 자신들이 해준 융자 패키지를 융자 후 Institutions에 의해 정해진 지침에 따라 판매한다. 폴포리오와 달리 조건이 좀 까다롭다. 대부분의 Mortgage Loan Fund는 3대 주요 다음의 Institutions로부터 나온다. (1)Fannie Mae(FNMA: Federal National Mortgage Association). (2)Freddie Mae(FHLMC: Federal Home Loan Mortgage Corporation). (3)Ginnie Mae(GNMA: Government National Mortgage Association)가 있다. 이들은 주식회사로써 일반 주식시장에서 주식이 거래된다. 위의 기관들은 각자의 융자 지침을 정해 놓고 이 지침에 맞는, 융자 조건에 맞는 융자 패키지(Loan Packages)들을 산다.



A가 일반 융자기관을 통해 융자를 받는다고 가정해 보자. A는 융자신청서를 작성하여 제출하고 융자기관은 서류심사와 확인을 거쳐 A에게 융자를 주고 A는 월페이먼트르 다달이 지불한다. 이때 소비자는 빠르면 몇 달, 좀 늦으면 1-2년 지나 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀐다는 편지를 받는다. 이렇게 새로이 바뀌어지는 은행들은 "Servicer"라 말한다. 이들은 Institution을 위해 페이먼트를 대신 받아 건네주는 역할을 하는 금융기관이다. 이 "Servicer" 들은 매달 일정 수수료를 받고 서비스를 금융기관에 제공한다. 수수료는 페이먼트를 통해서 받는 이자금액의 0.375% 정도다.



주택 융자금 융자는 90%이상이 "Institution Lenders"에 의해서 이루어진다. 모게지 브로커나 렌더에 주택융자금을 신청하면 렌더들은 일단 자신들의 돈으로 융자를 해준 다음 수 십 개 혹은 수 백 개 씩 묶어서 Fannie Mae, Freddie Mae, 혹은 Ginnie Mae 등등에 팔아 다시 자금을 조달하여 융자해 준다.