Impound Account란 무엇인가?

Impound Account란 무엇인가?



금융에 있어서 “Impound”는 “금액을 모은다”는 뜻으로 말할 수 있다. 금융업에 있어서 “Impound Account”는 재산세, 화재보험, 홍수보험 등을 모기지 페이먼트와 같이 매달 지불해주는 계좌를 말한다. 지불은 은행/금융회사에서 관할하는 Escrow Account를 통하여 시기에 맞춰 지불하며 이것도 사업의 “서비스” 업종의 하나로 분리된다.



Impound Accounts는 PMI(Private Mortgage Insurance) 보험이 요구될 때 계좌가 자동으로 열린다. PMI는 주택 구입가격의 20%이하 다운을 하는 경우 요구에 들어야 하는 보험이며, 융자금 신청인의 의사와 관계없는 의무 보험이다. 융자은행이나 모기지 회사가 에스크로 회사를 통해 Impound Accounts를 열어놓아야만 에스크로를 마무리 질 수 있기 때문에 융자신청인의 의사와 관계없이 이 계좌는 만들어진다.



Impound Accounts는 일정한 월급으로 생활하는 샐러리맨들에게 편리하다. 수입이 고정되어 있는데 한번에 6개월 치의 세금을 내는 것은 부담일 수 있으므로 셀러리맨들은 Impound를 선호한다. 특히 해외 출장이 잦은 사람이거나 삶이 너무 바빠 세금을 낼 날짜를 어겨 벌금을 내는 것이 다반사일 경우 Impound Account를 만들어 놓는 게 좋다.



Impound엔 단점도 있다.

첫째, 예치금액(Reserve)된 Escrow Account에 이자가 붙지 않는다. 다시 말해 일년에 2번 내는 재산세에 대한 예치금에 대한 이자가 전혀 없어 여기에 대한 약간의 손실이 따른다. (재산세는 1기분이 7월1일-12월31일이며 11월1일 세금을 내야하고, 12월10일 이후 10% 벌금. 2기분은 1월1일-6월30일이며 2월1일까지 지불. 4월10일 이후 10% 벌금.)
은행은 고객 예치금을 갖고 있지만 여기에 대한 이자를 지불할 의무가 없다. 예를 들어 고객이 1,000,000달러 짜리 집을 소유했다면 매달 재산세 금액은 1,000달러가 된다. 이 금액을 고객의 예금계좌에 입금했다면 여기에 대한 이자가 지불된다. 그러나 이 금액에 대한 이자는 은행이 차지해 고객은 손해다.


둘째, Impound는 다운페이먼트와도 관련이 깊다. 은행은 대출에 대한 위험부담을 최소화에 많은 신경을 쓰는데, 20%이하의 적은 다운으로 집을 구입할 경우 은행은 재산세 연체에 의한 은행 손실을 방지하기 위해 강제로 Impound Account를 요구한다. 때문에 20%이상 다운을 하더라도 일부 은행은 Impound Account를 요구하고 만약 만들지 않을 경우엔 별도의 경비를 요구한다. 셋째, 주택 구입 시 Impound를 하면 융자수수료, 즉 클로싱 코스트(Closing Cost)가 많이 든다. 최소 몇 달 치의 재산세를 예치해야하므로 보통 1,000-2,000달러의 추가 지출 부담이 있다.

美 2Q 주택차압비율 `사상 최고`

美 2Q 주택차압비율 `사상 최고`

미국 모기지 대출 주택보유자의 주택차압비율이 2분기 사상 최고치를 경신했다.

6일(현지시간) 모기지은행협회(MBA)는 2분기 모기지 대출금을 제때 갚지 못해 주택차압(foreclosure) 통보를 받은 비율이 0.65%(계절 조정치)를 기록했다고 밝혔다.

이는 3분기 연속 상승으로 55년전 관련 집계를 시작한 이래 사상 최고 수준이다. 1분기 주택차압비율은 0.58%, 전년동기 주택차압비율은 0.43%였다.

주택차압 단계까지 이르지는 않았지만 대출금 상환기일을 넘긴 연체 비율도 1분기 4.84%에서 5.12%로 상승했다.

특히 서브프라임 변동금리 모기지 연체율이 1분기 15.75%에서 16.95%로 크게 뛰었다. 전년동기 서브프라임 변동금리 모기지 연체율은 12.24%였다.

더그 덩컨 MBA 수석 이코노미스트 "모기시 시장의 침체가 앞으로 수분기 동안 이어질 것"이라며 "가계들의 신용이 깎이면서 리파이낸스의 기회가 제한되고 있다"고 분석했다.

MBA는 미국 모기지 대출금융기관에서 나간 4400만건의 모기지 대출을 근거로 주택차압비율과 연체율을 조사해 발표하고 있다.

뉴욕 증시 일제 급락..`recession 부각`

뉴욕 증시 일제 급락..`recession 부각`

28일(현지시간) 뉴욕 주식시장이 미국 경제 침체 우려 여파로 또다시 무너졌다.

특히 서브프라임 모기지 부실 여파가 미국 경제 성장의 3분의 2를 지탱하고 있는 소비로 전염되고 있다는 염려가 대형 악재로 작용했다.

또 바닥을 모르고 추락하고 있는 집값도 이날 투매 촉발에 한몫했다.

블루칩 중심의 다우 지수는 1만3042.25로 전일대비 279.88포인트(2.10%) 급락했다.

기술주 중심의 나스닥 지수는 60.61포인트(2.37%) 떨어진 2500.64로 마쳤다.

대형주 중심의 S&P500 지수는 1432.36으로 전일대비 34.43포인트(2.35%) 뒷걸음질쳤다.

*지수는 잠정치

모기지업체 줄줄이 파산 위기

모기지업체 줄줄이 파산 위기

美최대 컨트리와이드 이어 호주 1위업체도 흔들




미국 최대 모기지 업체인 `컨트리와이드 파이낸셜` 파산 여부가 서브프라임 모기지 위기와 관련해 변수로 떠오르고 있다.

호주에서도 최대 주택대출업체 가운데 하나인 `램스 홈 론즈` 주가가 호주 증시에서 전일 대비 60%나 폭락하는 등 신용경색 위기가 증폭되고 있다.

16일(현지시간) 로스앤젤레스타임스는 컨트리와이드가 신용경색 여파를 견디지 못해 심각한 자금난에 빠졌고, 이제는 채무불이행뿐만 아니라 신용 규제까지 걱정해야 할 처지가 됐다고 보도했다.

신용평가회사인 무디스는 컨트리와이드의 선순위 채권 신용등급을 A3에서 투자적격 등급 중 최하위인 Baa3로 대폭 하향 조정하면서 컨트리와이드의 모든 채권을 추가 하향 조정하기 위한 관찰 대상에 올려 놓았다.

무디스는 신용등급 하향 조정이 컨트리와이드의 심각한 유동성 문제를 반영한 것이라고 설명했다.

이에 따라 컨트리와이드가 유동성 문제를 해소하지 못하면 투자부적격 대상으로 강등될 수도 있다.

컨트리와이드는 단기 차입금을 끌어들이는 데도 어려움을 겪고 있다.

주가는 이미 올 1월 초 42.59달러에서 16일 현재 절반도 안 되는 18.95달러로 떨어진 상태.

상업어음 시장 중개인들은 15일 현재 30일짜리 컨트리와이드 어음에 대해 일반적으로 6% 미만인 이자를 2배 이상인 12.5%까지 제시하고 있는 실정이다.

문제는 컨트리와이드가 파산하면 이미 심각하게 취약해진 주택 시장을 궁지로 몰아넣을 가능성이 크다는 것. 시장 신용경색 상황을 크게 악화시킬 게 분명하다.

전문가들은 2000년 계열사로 편입돼 급성장해온 컨트리와이드 은행 예금 가입자들에게 엄청난 피해를 줄 수도 있다고 걱정한다.

컨트리와이드 은행은 3월 말 현재 전체 수신액 중 약 40%인 577억달러가 연방예금보험공사(FDIC)의 보호를 받지 못하는 상태다.

2006년 말 기준 5만4655명에 달하는 컨트리와이드 종업원들도 불안해 하고 있다.

컨트리와이드는 69년 캘리포니아주 칼라바사스에서 설립됐다.

모기지 파동으로 10여 개 경쟁 업체들이 도산하는 상황에서 오히려 더 공격적으로 시장 점유율을 높여 왔다.

그 결과 컨트리와이드는 올 상반기에 모기지를 신청하는 고객을 6가구 중 1가구꼴로 끌어들이는 데 성공해 시장 1위 업체(여신 기준)로 떠올랐다.

한편 미국발 파문이 글로벌 시장으로 확산되면서 호주 시장 신용경색도 구체화되고 있다.

파이낸셜타임스(FT)는 모기지 시장 파문이 전 세계 신용시장 위축으로 이어지고 있다며 램스가 61억7000만호주달러(미화 50억달러)에 달하는 기업어음(CP) 매각에 실패했다고 17일(현지시간) 보도했다.

CP 발행은 램스의 대출 재원 조달에서 가장 큰 비중을 차지하고 있다.

FT는 서브프라임 손실에 대한 염려가 커지면서 기관투자가들이 램스의 CP 만기 연장에 반대해 램스의 CP 등 단기채권 리파이낸싱(차환)이 이뤄지지 않았다고 풀이했다.

모기지 페이먼트를 받는 은행이 가끔 바뀌는 것도 나쁘지 않다

모기지 페이먼트를 받는 은행이 가끔 바뀌는 것도 나쁘지 않다



주택융자금 월페이먼트를 받는 은행은 가끔 바뀐다. 가장 큰 이유는 1차금융권(은행이나 모기지 회사)이 융자를 해줄 수 있는 상한선에 도달해 더 이상 융자를 해줄 수 없게 되었을 때 일어나는 현상이다. 어카운트를 2차금융권의 Fannie Mae나 Fraddie Mac에 어카운트를 판매하기 때문인데, 이런 것이 가능한 것은 1차금융권이 2차금융권의 “대출기준”을 엄수할 때만 가능하다.



그러나 2차금융권의 “대출기준”을 전혀 따르지 않는 경우는 주택 융자금을 한번 받아 월페이먼트를 내게 되면 다른 은행으로 바뀌지 않는다. 왜 이런 일이 일어날까? 일반적으로 소비자를 상대로 한 은행은 훼니메이나 프레디맥이 만든 “대출기준”을 따른다. 이유는 현존의 주택융자 어카운트를 2차금융권에 팔아 그 여유 분을 다른 소비자에게 계속 융자를 내줄 수 있게 함에 있다. 하지만 2차금융권의 “대출기준”에 따르지 않은 은행권은 타 금융권에서 어카운트 구입을 하지 않기 때문에 대출금을 다 회수할 때까지 원래의 금융권에서만 대출상환금의 월페이먼트를 받는다.



2차금융권의 대출기준을 준수하고 안하고는 “우량권” 은행과 “비우량권” 은행으로도 구분할 수 있다. 우량권 은행은 Bank of America, Wells Fargo, Citibank, Chase Manhattan 등등 전국적으로 알려진 대형 은행을 꼽을 수 있다. 그러나 대형은행이 아니라도 “우량권”에 속한 은행들도 많다. 중소은행이라도 훼니메이/프레디맥의 엄격한 “대출기준”을 준수하면 “우량권”에 속하고 대출 금리도 비교적 낮다.



반면 “비우량권” 은행에서 대출해 주는 융자금은 대출기준 엄격하지 않아 금리가 높다. 다시 말해 엄격한 대출심사가 이뤄지지 않는 대신 고금리로 은행의 위험부담률을 낮추는 것이다. 소비자만 손해보는 케이스다. 하지만 소비자가 이런 은행에서 고금리로 대출을 받는 이유는 단 한가지. 신용도가 낮아서다. 파산기록을 가졌거나 혹은 다른 이유로 신용점수가 낮은 경우다.



금리도 “우대금리”와 “비우대금리”로 구분할 수 있듯이 대출도 신용도에 따라서 “우대대출”과 “비우대대출”로 구분된다. “우대대출”로 주택융자를 받은 어카운트는 시장성이 높아 금융권에서의 매매(Marketable)가 가능한 어카운트로 받아준다. 때문에 월페이먼트를 받는 은행이 남보다 자주 바뀌는 케이스를 경험하는 것도 그리 나쁜 일은 아니다. 왜냐면 자신의 어카운트가 우량하여 이 은행 저 은행에서 매매가 잘 이뤄지고 있다는 긍정적인 뜻으로 받아들일 수 있어서다.

모기지 페이먼트를 받는 은행은 왜 바뀔까?

모기지 페이먼트를 받는 은행은 왜 바뀔까?



은행으로부터 융자를 받고 나중에 페이먼트를 내는 은행이 바뀌는 것을 경험한다. 왜 집 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀌는지 알아보자.



페이먼트를 내는 은행이 바뀌는 경우는 변동이자(Adjustable Interest Rate)보다 고정이자(Fixed Rate)로 모기지를 지불할 때 더 자주 발생한다. 변동이자는 소위 말하는 Portfolio Financial Institutions인 World Savings & Loan이나 Washington Mutual 같은 금융기관에서 주로 대출한다. 때문에 불안정한 융자금 대출 어카운트라 할 수 있고, 이런 이유로 제2차융자기관(Secondary Mortgage Market)에 대출 어카운트를 팔 수 없다. 때문에 “변동이자”로 주택구입 융자금을 대출 받은 사람은 본래 융자금을 내준 금융기관에 계속 페이먼트를 내는 율이 매우 높다.



반면 “고정융자(Fixed Rate)”를 적용한 대출금은 페이먼트를 내는 은행이 몇 번 바뀌는 것을 경험한다. 이유는 은행의 속성에서 찾아볼 수 있다. 은행은 계속 돈을 소비자에게 빌려주어야 더 많은 이익을 만들 수 있다. 하지만 각 은행마다 융자금을 대출해 줄 수 있는 한도액이 따로 있는데, 계속 대출해주다 보면 더 이상 계속 대출해줄 수 없는 상한선의 한도액에 도달한다. 하지만 계속 대출업무를 봐야한다. 계속 대출업무를 보기 위해서 은행은 현재의 융자금 대출 어카운트를 더 큰 2차 금융권에 팔고, 판매한 만큼의 어카운트 여유 분을 또 다른 소비자들에게 대출하여 돈을 번다.



2차금융권의 대표적인 예는 프레디맥이나(Fraddie Mac), 훼니메이(Fannie Mae), 지내메이(Ginnie Mae: HUD 소속)는 고정금리가 적용된 융자 어카운트를 구매한다. 이들 기관은 “은행의 은행”으로도 불리고 “Secondary Mortgage Financial Institutions” 혹은 “Secondary Mortgage Market”이라고도 불린다. 일반 시중은행은 1차금융기관(First Financial Institutions)이다. 모든 소비자에 대한 금융 서비스가 일반시중은행을 통해서 거래되기 때문에 “1차금융기관”이라고 말한다. 2차금융기관의 수익은 1차금융기관에서 저비용으로 구매한 것은 다른 은행권이나 투자가(Investors)에게 팔아 수익을 낸다. 이런 이유로 “고정이자”로 융자받은 소비자는 모기지 페이먼트를 지불하는 은행이 바뀌는 것을 경험한다.



은행은 Fraddie Mae/Fannie Mae에 융자금 대출 어카운트를 팔 수 있기 계속 대출 돈장사가 가능하다. 때문에 대부분의 1차금융권 은행은 Freddie Mac/Fannie Mae가 요구하는 까다로운 “대출기준”을 따른다.

한푼의 다운(Down)없이 100% 주택융자금을 받을 수 있는 방법

한푼의 다운(Down)없이 100% 주택융자금을 받을 수 있는 방법



주택시장은 이자율과 다운페이먼트 금액에 민감하다. 단 1%의 금리 인상도 집을 장만하려는 사람을 망설이게 만든다. 특히 월급으로 생활하는 사람에겐 더욱더 그렇다. 그래서 임대 아파트 생활을 하는 샐러리맨들로부터 이런 질문을 받는다. “다운하지 않고 주택을 구입하는 방법은 없나요?”



처음 은행은 주택 장만을 쉽게 하기 위한 방법으로 단 “3-5%”만 다운하여 자기 집을 장만을 할 수 있도록 주택융자 프로그램을 선보였다. 그러나 이 역시 집을 장만하는데 어려움이 따랐다. 가령 200,000달러 주택을 사려할 때 다운페이먼트비와 융자 부대비용이 10,000달러 정도가 들기 때문이다. 그래서 은행은 목돈이 덜 드는 주택 구입 프로그램을 개발했다. 바로 100% 주택융자금 프로그램이다. 이 프로그램은 크게 두 가지의 방법이 쓰이는데, 그것이 어떤 것인지 알아보고 장단점을 비교해 본다.



첫째, 주택 융자금의 80%를 1차로 받고, 나머지 20%를 2차 융자로 동시에 받는 방법이 있다. 이 방법은 한 은행에서 1차와 2차 융자를 동시에 받는 것으로써 “Piggyback Loan”이라 한다. 이 융자의 장점은 1차 융자가 80%이므로 모게지보험(PMI)을 내지 않는 장점이 있다. 하지만 1차 융자의 이자는 일반 모게지의 缺愍껼릿?약 1%정도 높고, 2차 융자금인 20%에 대한 이자는 보통 3-5% 정도 높은 단점이 있다.



둘째, 2차 융자 없이 100%의 융자금을 한 은행에서 빌리는 방법이 있다. 이 역시 일반 주택 융자금의 이자율 보다 2-3%정도 높으며, 주로 15년이나 30년 고정프로그램에 가능하다.



이 두 종류의 100% 융자프로그램은 일반 주택융자 프로그램보다 이자율이 높다. 이유는 은행이 잡을 수 있는 담보 에쿼티(Equity)가 전혀 없어서다. 때문에 은행은 위험부담률을 줄이기 위해 금리를 약간 더 높인 것이다.



100%의 주택융자를 확실히 받을 수 있는 자격은 다음의 카터고리에 해당되면 된다. 첫째, 주택 월페이먼트를 충분히 감당할 수 있어야 한다. 은행은 주택융자를 신청한 사람의 수입이 얼마인가를 보는데, 이는 총수입에 대한 주택융자금과 다른 모든 빚에 대한 매달 총지출비율이 40-50%정도가 되는 것인지를 보는 것이다. 예를 들어 월수입이 10,000달러라 하면 월 총지출 금액이 5,000달러를 초과하지 않으면 융자가 가능하다. 둘째, 신용점수(Credit Score)가 680점 이상이어야 한다. 아무리 주택 월페이먼트를 낼 수 있는 수입이 있다해도 신용기록이 나쁘면 위험부담이 높아 이런 사람에겐 100% 주택융자를 내주지 않는다. 때문에 깨끗한 신용기록은 절대적이다. (이미 집을 소유한 기록이 있던 사람인 경우 신용점수가 680점 이하라도 주택 월페이먼트를 잘 낸 기록이 있으면 100% 융자 가능.)



이미 언급했듯이 일반적으로 100%융자는 평균 금리보다 2% 정도 높다. 때문에 100% 융자금으로 집을 장만할 때는 여러 가지 숙고하는 것이 좋다. 30년 융자에 대한 2% 고금리는 결코 적은 돈이 아니기 때문에 100% 융자로 구입하려는 집은 현 시세보다 최저 가격으로 구입할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 집 구입 몇 년 후 집을 팔려고 할 때 에쿼티가 없어 돈을 주고 팔아야할 경우가 생기기 때문이다. 바로 이런 이유로 은행은 주택 가격이 상승세에 있을 때 100% 융자 프로그램을 장려하는 경향이 짙은데, 이것은 은행과 소비자 서로가 위험 부담률을 줄일 수 있기 때문이다.



결론을 다시 요약한다. 100% 융자 프로그램은 이자가 좀 세다. 그러나 많은 이자를 내는 만큼 거기에 대한 세금 혜택은 있고, 또 주택 구입 몇 년 후 생기는 에쿼티로 재융자 하여 이자를 낮출 수 있는 방법이 있어 장점이 단점을 앞선다. 그러나 그 무엇보다 큰 장점은 임대아파트에 버리는 렌트비로 내 집을 장만할 수 있다는 수 있다는 것이고, 바로 이런 장점이 100% 융자 프로그램에 더 크게 구미를 당기게 하는 요인이 되어 샐러리맨들이 주고객 층을 이뤄 샐러리맨들의 주택 장만이 쉬워졌다는 것이다.

美 모기지 금리 3주째 하락..`인플레 둔화 반영`

美 모기지 금리 3주째 하락..`인플레 둔화 반영`
30년만기 고정금리 0.04%P 하락
입력 : 2007.07.06 08:36

[이데일리 권소현기자] 인플레이션이 진정기미를 보이면서 미국 모기지 금리가 3주 연속 하락세를 이어갔다.

5일(현지시간) 프레디맥에 따르면 지난주(6월27일~7월3일) 30년 만기 모기지 고정금리(FRM)는 전주 6.67%에서 6.63%로 떨어졌다. 지난해 같은 기간 6.79%에 비해서도 낮은 수준이다.

리파이낸싱(차환대출)에 주로 이용되는 15년 만기 모기지 고정금리도 전주 6.34%에서 6.30%로 하락했다.

5년 만기 변동금리(ARM)는 6.29%로 전주 6.30%에 비해 하락했고, 1년 만기 변동금리는 5.71%로 전주 5.65%보다 올랐다.

프레디맥의 프랭크 노새프트 부시장 겸 수석 이코노미스트는 "근원 인플레이션이 완화되면서 장기 모기지 금리가 3주 연속 하락세를 이어갔다"고 말했다.

일반주택융자와 Graduated Payment Mortgage의 차이점과 장단점

일반주택융자와 Graduated Payment Mortgage의 차이점과 장단점



미국의 주택융자는 다양하다. 월페이먼트를 다달이 지불하는데도 융자금의 원금이 늘어나는 경우가 있다. 왜 이런 융자금이 있을까? 이런 융자를 받을 만한 가치가 있는 것일까? 일반 융자금과 원금이 늘어나는 융자금의 차이점과 장단점을 알아본다.



원금이 늘어나는 기이(?)한 융자금은 “Negatively Amortized Mortgage” 혹은 “Graduated Payment Mortgage”라 부른다. 이 융자프로그램은 변동이자의 한 종류로써 융자를 시작한 후 약 3-5년의 기간 동안에 실제이자(Note Rate)보다 낮은 페이먼트 스케줄로 모기지를 지불하여 원금이 늘어난다.



변동이자는 Index+Margin에 의하여 결정된다. Index(11th District Cost of Fund Index가 쓰임)라 가정하고, Margin이 3%라고 하면 5(Index)+3(Margin)=8%(Note Rate)된다. 그리고 Negatively Amortized Mortgage 프로그램의 “시작금리”를 3.95%로 준다고 하자. 이 경우 실제 이자보다도 4.05%(8-3.95=4.05)의 이자를 적게 내 원금이 오르게 된다.



예를 들어 200,000 달러를 융자한다하자. 3.95%로 30년 상환하면 월 상환금은 949.07달러다. 하지만 현재 시장금리 8%로 이자를 내면 $200,000.00*8%=$16,000.00/year가 되어 월 1,333달러가 된다($16,000.00/12개월=$1,333.33). 그러므로 위의 두 이자 차액은 384.26 달러가 되어 매달 원금에 가산돼 원금이 늘어나는 것이다



이 융자 프로그램은 다른 종류의 변동 프로그램과 다르다. 페이먼트 상한선(Payment Cap)이 있다. 매 12개월마다 인상할 수 있는 페이먼트의 폭이 전년도 페이먼트에 비해 7.5%이상 오르지 못한다. 30년간 최고로 오를 수 있는 이자는(Life Cap)은 은행마다 차이가 있고 상한선은 보통 11.95%다. 융자금액 200,000 달러라 가정하면 5년간의 페이먼트 스케줄은 다음과 같이 변동된다. (Initial Rate 3.95%, Annual Payment Cap 7.5%.)




1 (Year) 2 3 4 5

Payment ($ * %) 949.07 * 107.5 1,020.25 * 107.5 1,118.98 * 107.5 1,202.94 * 107.5

($) 949.07 1,020.25 1,118.98 1,202.94 1,293.12




장점을 요약해 본다. 위의 경우와 30년 고정 이자율 8%(가정)의 모기지 페이먼트와 비교해 보면 30년 고정(Fixed)은 월페이먼트가 1,467.53달러가 된다. Graduated Payment Mortgage로 융자하면 처음 5년 정도는 고정이자 월페이먼트보다 훨씬 적다. 이런 맛에서 주택바이어가 Graduated Payment Mortgage 융자를 받는데 이 외 다른 장점은 첫째, Initial Payment가 적다. 둘째, Minimum Payment로 낼 수 있고 원금을 더 갚을 수도 있어 형편에 맞게 페이먼트를 조절할 수 있다. 셋째, 융자가 비교적 쉽다.



Negative Mortgage Program의 단점을 요약하면 다음과 같다. 첫째, Minimum Payment만 낼 경우 원금이 줄지 않아 에쿼티가 늘어나지 않는다(원금을 더 내면 가능 에퀴티를 늘일 수 있음). 둘째, 변동이자가 적용되어 시중금리가 오르면 즉시 반영된다. 셋째, 집 값 하락추세 땐 불리하다. 넷째, 월급 생활하는 샐러리맨은 부적합하다. 이자가 오르면 페이먼트 액수가 올라 샐러리맨들이 감당하기 어려울 수 있어서다.



각종 융자프로그램의 장단점을 알면 주택구입자는 선택의 폭이 넓어진다. 비록 원금은 서서히 오른다 할 지라도, 신용기록 불량으로 집을 구입하기 어렵거나 혹은 현금이 다른 용도(주식 혹은 뮤추얼펀드)에 필요한 사람들은 Negative Mortgage Program을 고려해볼 수 있다. 주택 장만은 물론 다른 사업자금에 융통을 기할 수 있기 때문이다.

美 서브프라임 규제 강화

美 서브프라임 규제 강화



서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 부실 여파가 금융권을 짓누르고 있는 가운데 미국 금융 당국이 서브프라임모기지 대출 기준을 강화하고 나섰다.

미국 연방준비제도이사회 등 연방 금융감독 당국들이 변동금리 주택담보대출 조건을 까다롭게 하는 등 서브프라임모기지 관련 규정을 강화하기로 했다고 뉴욕타임스와 월스트리트저널 등이 지난달 30일 보도했다. 모기지 관련 채무 불이행과 압류가 늘어나면서 많은 대출업체들이 이미 대출 기준을 까다롭게 적용하고 있는 상황에서 이번 규정이 실행되면 소비자들이 주택을 담보로 대출을 받기가 더욱 힘들어질 것으로 전망된다.

존 로빈스 모기지은행협회 회장은 "이번 규정 강화는 소비자들의 신용대출 기회를 제한하게 될 것"이라고 말했다.



[뉴욕 = 위정환 특파원]

美 주택가격 16년來 최고폭 하락

美 주택가격 16년來 최고폭 하락
소비자신뢰도 급락..주택시장發 경기우려 재현

(서울=연합뉴스) 선재규 기자= 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 파동이 미 경제에 미치는 충격에 대한 논란이 월가에서 이어져 온 가운데 미국 주요 10개 도시의 주택 가격이 지난 16년 사이 가장 빠른 속도로 떨어진 것으로 나타나 주택시장발(發) 경기둔화에 대한 우려를 높였다.

이런 가운데 콘퍼런스 보드가 26일 발표한 `소비자신뢰지수'도 지난해 8월 이후 가장 낮은 수준으로 떨어진 것으로 집계돼 최근 재현되고 있는 고유가와 함께 주택시장 침체가 고용시장에 본격적으로 타격을 가하면서 마침내 소비자의 지갑을 닫게 만드는 결과로 이어지기 시작한게 아니냐는 분석을 나오게 했다.

스탠더드 앤드 푸어스(S&P)가 지난 87년부터 미국내 주요 10개 도시를 대상으로 분석해 발표해온 케이스-쉴러 주택가격지수는 지난 4월 종료된 12개월 사이 연율 기준으로 2.7% 떨어져 지난 91년 이후 가장 큰 폭으로 주저앉았다. S&P가 분석의 신뢰성을 높이기 위해 지난 2001년부터 조사 대상을 20개시로 확대한 지수도 지난 1년 사이 2.1% 하락해 역시 기록을 세웠다.

S&P 분석은 또 4월 중 미 전역의 전반적인 주택가격 상승세도 17개월째 둔화됐다고 밝혔다. 이와 관련해 마켓워치는 미국의 평균 주택가격이 지난 2000년 이후 두배 가량 상승한 상태임을 상기시켰다.

조사대상 20개 도시 가운데 14 곳의 집값이 떨어진 가운데 디트로이트가 9.3%로 가장 많이 하락했으며 샌디에이고(6.7%), 워싱턴 DC(5.7&) 순으로 집값이 많이 떨어진 것으로 나타났다. 반면 시애틀은 지난 1년 사이 가장 높은 9.6% 상승했으며 노스캐롤라이나주 샐럿(7%)과 오리건주 포틀랜드(6.4%) 순으로 집값이 뛴 것으로 비교됐다.

마켓워치는 S&P 케이스-쉴러 지수가 미 상무부나 전미부동산중개인협회(NAR) 집계들에 비해 주택시장 추이를 상대적으로 가장 정확하게 반영하는 것이라면서 주택시장발 경기 둔화에 대한 우려를 높이는 것이라고 분석했다.

지난 25일 발표된 NAR 지수들도 어둡게 나왔다. 기존주택 판매는 5월 중 0.3% 하락해 연율 기준 599만채에 그쳤다. 이는 지난 4년여 사이 최소 수치다. 반면 주택매물 재고는 5% 증가해 지난 92년 이후 최대치를 기록했다.

콘퍼런스 보드 소비자신뢰지수는 6월 중 103.9로 상향조정된 5월 수치에 비해 근 5포인트 하락했다. 이 수치는 지난해 8월 이후 가장 낮은 것이다. 현시점의 경기를 반영하는 '현재상황지수'도 6월에 127.9로 한달 전의 136.1에서 하락했다. 향후 6개월의 경기를 가늠케하는 '미래상황지수'도 90.1에서 87.9로 떨어졌다.

AG 에드워즈 앤드 선스의 게리 테이어 수석애널리스트는 AP에 주택시장 침체 등 "여러가지 요인들이 소비자신뢰에 부정적인 영향을 미치고 있다"고 분석했다.

콘퍼런스 보드의 린 프랑코 리서치센터 책임자는 "단기적으로 볼 때 소비자들이 여전히 경기를 암울하게 보고 있다"면서 "현재 상황을 '잔이 반은 차고 반은 비어있다'고 표현하는 것이 적절하다는 생각"이라고 말했다.

그러나 모기지 위기가 경제에 가하는 충격에 대한 평가는 여전히 엇갈리고 있다.

세계 최대 채권투자기관인 핌코의 수석매니저로 '채권 황제'란 평가를 받는 빌 그로스는 로이터에 "서브프라임 모기지 위기가 제한적이라는 판단에 동의하지 않는다"면서 "며칠 후 뉴욕 타임스의 헤드라인이 될테니 두고 보라"고 경고했다. 그는 앨런 그린스펀 전 연방준비제도이사회(FRB) 의장과 의견을 나눴다고 말했으나 구체적인 내용은 함구했다. 그린스펀은 핌코의 자문역을 맡고 있다.

그로스의 경고는 월가 대형투자은행 베어 스턴스가 운용해온 2개 헤지펀드가 서브프라임 모기지 부실채권에 따른 부담으로 청산 위기에 몰린 것으로 월스트리트 저널이 25일자에서 보도한 것과 때를 같이한다. 저널은 "베어 스턴스 헤지펀드 위기가 빙산의 일각에 불과하다"고 경고했다.

반면 미국 양대 모기지 전문 금융기관의 하나인 프레디 맥의 티모시 비츠버거 수석부사장은 26일 런던에서 열린 유로머니 회동에 참석해 "서브프라임 모기지 파동으로 우리도 손해가 불가피할 것으로 보이지만 이것이 다른 부문에까지 전이 효과를 내지는 않을 것으로 판단한다"고 말했다.

벤 버냉키 FRB 의장도 앞서 서브프라임 모기지 파동이 경제의 다른 분야에 전이 효과를 내지는 않을 것이라고 진단했다.

헤지펀드 위기 고조 … 글로벌 증시 발목

헤지펀드 위기 고조 … 글로벌 증시 발목





베어스턴스가 운용 중인 두 개 헤지펀드의 청산 위기에서 촉발된 파장이 만만치 않다.

특히 연기금과 기부금펀드 등도 현금화가 쉽지 않은 헤지펀드 등에 전체 자산의 10%를 투자한 것으로 나타나 베어스턴스발(發) 헤지펀드 위기는 빙산의 일각에 불과하다는 지적도 나왔다.

미 주택경기마저 바닥을 헤매는 것으로 나타난 상황이라 금융시장의 불안감은 더욱 커지고 있다.

베어스턴스는 청산 위기에 몰린 HGSC라는 헤지펀드에 지난 22일 32억달러를 긴급 지원키로 했으나 파장은 진정되지 않았다.

HGSC를 포함한 두 개 헤지펀드의 투자원금은 20억달러에 불과한 반면 차입금은 5배인 100억달러에 달하는 것으로 파악돼 불안감은 더욱 커졌다.

이 영향으로 뉴욕증시는 25일(현지시간) 하락세로 돌아섰다.

26일 중국을 제외한 아시아 증시도 약세를 면치 못했다.

문제는 두 개의 헤지펀드 외에 청산 위기에 몰린 헤지펀드가 상당할 것이란 불안감이 증폭되고 있다는 점이다.

이날 '인핸스트 레버리지'란 헤지펀드는 지난 5월 말 현재 손실률이 18%에 달한다고 밝혔다.

역시 문제가 된 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)를 근거로 한 자산담보부증권(CDO)에 중점 투자한 펀드다.

서브프라임 모기지와 일반 채권 등을 근거로 한 CDO는 작년에만 5030억달러어치가 발행됐다.

이 중 상당수는 헤지펀드가 매입했다.

그러다 보니 수백억달러를 헤지펀드에 운용 중인 골드만삭스 JP모건 씨티그룹 등 대형 투자은행들도 손실률 점검에 부산한 모습이다.

이뿐만 아니다.

헤지펀드에 상당액을 투자한 연기금과 기부금펀드 등에도 불똥이 옮겨붙고 있다.

최근 자산 가격이 상승하면서 연기금 등도 사모펀드나 헤지펀드,부동산펀드를 비롯한 실물펀드 등 이른바 '대안투자(Alternatives)'를 늘려왔다.

작년 말 현재 전체 운용 자산의 10%에 달할 정도다.

대안투자는 고수익을 얻을 가능성이 있는 반면 쉽게 현금화하지 못한다는 결정적인 단점을 안고 있다.

지금처럼 헤지펀드가 문제가 돼도 쉽게 현금화하는 것이 힘들다.

그러다 보니 베어스턴스 헤지펀드의 청산 위기는 빙산의 일각에 불과할 수 있다고 월스트리트저널이 25일자에서 지적했다.

신문은 최근 금융시장에 만연한 과도한 대안투자가 이 같은 위기를 초래했으며 쉽게 평가하기 어려운 대안투자가 얼마나 위험한지는 측정하기 어렵다고 우려했다.

더욱이 주택경기는 여전히 바닥을 벗어나지 못하고 있다.

전미 부동산중개인협회(NAR)가 이날 발표한 5월 기존 주택판매 실적은 599만채(연율 환산 기준)로 전달보다 0.3% 감소했다.

중간가격도 작년 동월보다 2.1% 내려 10개월 연속 하락세를 이어갔다.

루이스 알렉산더 씨티그룹 수석이코노미스트는 "모기지 금리 상승과 이에 따른 주택경기 침체의 장기화가 내년까지 미국 경제에 영향을 미쳐 성장률은 올 2.3%,내년 2.6%에 그칠 것"으로 예상했다.

전문가들은 최근의 헤지펀드 위기는 증시가 가장 싫어하는 불확실성을 증폭시키고 있어 한동안 불안한 양상이 지속될 것으로 보고 있다.

잘 나가던 뉴욕증시가 서브프라임 모기지 부실과 무분별한 투자에 발목을 잡힌 형국이다.

뉴욕=하영춘 특파원 hayoung@hankyung.com

변동이자율(Adjustable Rate)로 주택 융자 시 이런 점을 유의하라

변동이자율(Adjustable Rate)로 주택 융자 시 이런 점을 유의하라



변동이자율(Adjustable Rate)을 적용한 주택융자는 매력이 있다. 고정이자(Fixed Rate)보다 낮은 이자율을 적용하여 낮은 월페이먼트로 시작하기 때문이다. 그러나 이자율이 상승세로 돌아서면 후회한다. “변동이자”는 Index(지수) 와 Margin(은행수입)으로 결정되는데, 금리가 내릴 땐 좋은 것 같지만 장기적으로 불리하다. 변동이자를 선택할 때 기본적으로 알아야할 사항 5가지를 설명한다. 변동금리 선택에 있어서 최대한 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있는 원칙에 속한다.



첫째, 어떤 인덱스(지수)를 쓰는가 알아본다. 융자에 쓰는 인덱스는 은행이 일방적으로 만들어내는 것이 아니다. 월스트리트지나 일반 신문 경제면을 보면 여러 종류의 인덱스가 나타나는데 3가지의 “인덱스”가 있다.

(가)Treasury Bills(T-Bills)
T-Bills는 연방재무성에서 발행하는 채권을 말한다. 이 인덱스는 정부가 채권(주로 6개월이나 1년 짜리)을 발행함으로서 지불하는 빚진 돈에 대한이자에 기초를 둔 것이고, 경제상황에 따라 변하므로 안정적인 인덱스가 아니다. “T-Bills는 변동이자” 이자율이 쉽게 오르내린다.

(나)The 11th District Cost of Funds Index(COFI)
COFI 인덱스는 캘리포니아, 아리조나, 네바다 등 11개 주의 연방주택융자 은행들이 예금주에게 지불하는 최근 몇 달간의 이자를 평균한 Index(지수)다. 안정적이라 이자율이 서서히 오르내리는 것이 장점이다.

(다)The London Interbank Offered Rate Index(LIBOR)
IMF 경제사태로 한국에서도 잘 알려진 인덱스다. 영국 현금시장(Money Market)에서 미국 달러를 빌릴 때 주요 국제은행들이 상호 부과하는 이자율 평균 인덱스이다. 이 인덱스는 국내시장이 아닌 “국제시장”의 변화에 따라 빠르게 오르내린다.



둘째, Margin(은행수입부과율)이 얼마인가 알아본다. 은행들은 보통 2.25%-3.25% 마진을 부과한다. 어떤 은행이 얼마의 마진(Margin)을 쓰고있는 가를 알아보고 저렴한 마진인 변동프로그램을 선택하면 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있는 확률이 높다. 변동이자는 처음 시작하는 이자(Start Rate)이 지나면 결국 “Index+Margin”으로 결정괴고 Index는 어쩔 수 없이 시장 상황에 따라 달라진다. 그러나 은행수입의 “마진”은 일단 정해지면 변치 않는다. 때문에 은행에서 제시하는 이자율이 낮다 해도 “마진률”이 높으면 결국은 소비자에게 불리함을 잊지 말라.



셋째, 얼마나 자주 이자율이 변동되는가를 알아본다. 어떤 변동이자는 매달 변동된다. 어떤 것은 6-12개월에 한 번씩 변동된다. 가능하면 자주 변하지 않는 것이 유리하다. 그러나 이자를 조정하는 시간이 긴 변동이자일 경우 높은 초기이자율(Initial Rate)과 높은 마진(Margin)을 요구한다.



넷째, 이자의 상한선(Cap)이 얼마인가 알아본다. 매 6개월마다 조정되는 변동이자율은 오르내리는 상하한선 1%, 매 1년 간격으로 조정되는 변동이자율은 상하한선 2%이다. 30년간 최대로 오를 수 있는 한도(Lifetime Cap)는 대부분 처음의 이자율에서 5%-6%정도 정해졌다. 매달 단위로 조정되는 변동이자는 주로 Payment Cap이 있는데, 첫 해의 페이먼트에서 7.5%를 초과하지 못한다. 즉 첫해의 이자율이 5%고 페이먼트가 1,000달러라 한다면 그 다음 해 페이먼트는 1,075달러를 초과하지 못한다는 말이다. 그러나 이것은 최소한(mininum)의 페이먼트고, 실제 이자(Index+Margin)의 차액은 원금에 가산된다.



다섯째, 변동이자율로 인하여 원금이 늘어날 가능성이 있는가를 알아본다. 위에서 설명한 매달 단위로 조정되는 변동이자일 경우 원금이 늘어날 가능성이 있다. 인덱스에 마진을 더한(Index+Margin) 페이먼트가 1,000달러라 할 때, 매달 최소(minimum) 페이먼트 700달러를 냈다고 가정하면 그 차액 300달러가 원금에 가산될 수 있음을 유의하라.



이렇게 변동이자율엔 함정(?) 같은 면이 있다. 때문에 변동이자율을 적용 받아 주택융자를 받을 경우 위의 5가지 사항을 잘 알아보고 주택을 구입해야 나중에 후회가 없다.

주택시장 침체로 채권값 급락 '직격탄'

주택시장 침체로 채권값 급락 '직격탄'
美 대형 헤지펀드 2개 파산위기
대규모 환매사태에 펀드자금 바닥드러나
美 서브프라임 모기지 시장 대혼란 우려
운용자산 롱텀펀드 5배나 달해 파장 클듯









미국 투자은행 베어스턴스사 소속 2개의 헤지펀드가 파산위기로 내몰리면서 1조8,000억 달러 규모의 미국 서브프라임 모기지 채권시장이 혼란에 빠질 것으로 전망된다.
두 헤지펀드의 경영위기는 아직 국제금융시장에 별다른 혼란을 야기하지 않고 있지만, 채권 기관들이 담보물을 일시에 시장에 내놓고 처분할 경우 부동산담보부증권 시장의 폭락이 우려된다.

게다가 두 헤지펀드의 자산운용규모는 약 200억 달러로 지난 지난 98년 파산한 롱텀펀드(LTCM)의 5배나 된다는 점에서 그 후유증이 결코 만만치 않을 전망이다.

전문가들은 이번 사태가 미국내 주택을 담보로 한 무분별한 채권 발행이 한계에 부딪혀 있음을 보여주는 상징적인 사례로 보고 있다. 두 헤지펀드의 이름은 High Grade Structured Credit Strategies Enhanced Leverage Fund와 High Grade Structured Credit Strategies Fund로 미국의 저명한 투자은행인 베어스턴스의 이름으로 영업을 해왔다.

전문가들은 이번 사태의 원인으로 최근 미국 채권시장의 급락을 꼽고 있다. 최근 주택시장 침체로 소비자들의 연체가 빈발하고 채무불이행 빈도가 높아지면서 이와 연계된 채권 가격이 급락했다.

이 헤지펀드가 운영한 채권물은 자산담보부증권(CDO) 시장이 이상징후를 보이면서 지난 4월 채권 가격이 6.75% 떨어진 데 이어 2주 후에는 18%까지 폭락했다. 이에 놀란 투자자들과 대출은행들은 거꾸로 채권가격을 더 후려치면서 대규모 환매를 요구해 펀드 자금이 고갈됐다.

두 펀드를 몰락시킨 주택담보부 채권은 개별 주택에 대한 저당권을 한데 묶어 채권으로 발행한 다음 이를 금융시장에 유통시키는 방식으로 운용돼 왔다.

지난 10여년 동안 지속돼온 미국내 주택경기 붐에 맞춰 미국 금융기관들은 주택담보부 대출을 대규모로 제공해왔고, 2000년이후 서브프라임 모기지와 연계된 채권 발행이 1조8,000억달러에 달한 것으로 집계되고 있다.

전문가들은 주택담보부 채권이 주택에 대한 저당권을 채권으로 포장하는 바람에 주택담보의 부실이 상당기간 감춰졌고, 오히려 잠재적 파산 가능성을 더 키웠다고 지적한다. 아울러 두 펀드가 파산하면 최근 회복세로 돌아서던 미국 주택시장도 다시 혼란에 빠질 것이란 우려도 나온다.

이번 사태는 또 서브프라임 담보부 증권과 연결된 해외투자 파생상품 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 이들 상품도 과거 수년간 발행 규모가 크게 증가했으나 최근엔 값이 크게 떨어져 정확한 가격을 매기기 조차 어려울 지경이다. 월스트리트 저널(WSJ)은 이들 해외 파생상품의 일부가 발행가 이하로 떨어져 있다고 평가했다.

WSJ는 "아직 큰 문제는 없으나 베어스턴 사건이 실상이 드러나면 투자자들이나 시장 거래자들이 다른 담보부 채권에 대한 재평가 작업에 나설 것으로 예상된다"며 "이 경우 투자자들이 보유하고 있는 채권의 실제 가치가 크게 떨어져 있음이 드러나 상당한 파장을 불러 올 것"으로 예상했다.



http://economy.hankooki.com/lpage/worldecono/200706/e2007062017334669760.htm

'부실 모기지' 후폭풍···100만채 차압절차

'부실 모기지' 후폭풍···100만채 차압절차

내년 더 심각


서브프라임 모기지(비우량 주택담보 대출) 부실에 따른 후폭풍이 심상치 않다.

연방 융자기관인 프레딕맥에 따르면 금년들어 미 전국적으로 100만채의 주택이 차압에 들어갔으며 이 중 60%는 서브프라임 모기지 부실과 관련된 것으로 나타났다.

전국 모기지은행협회는 주택차압 사태가 내년엔 더욱 심각해 질 것으로 예측하고 있다.

이에 따라 서브프라임 모기지로 주택을 구입한 사람이나 융자회사 융자회사로부터 모기지 채권을 사들인 월가의 대형 투자은행들 모두 전전긍긍하고 있는 상태.

서브프라임과 관련된 일련의 통계치는 후폭풍의 심각성을 일깨워 준다.

지난해 계약이 이루어진 서브프라임 모기지의 70%는 조기 재융자시 벌금을 부과하고 있으며 50%는 융자신청자들에게 문서화된 소득증명을 요구하지 않았고 많은 사람들이 피기백 융자(1차.2차 동시융자)를 신청했다.

더욱이 변동이자율이 적용돼 일정 기간이 지나면 최초 이자율보다 훨씬 높은 이자율이 적용된다.

이러한 서브프라임 모기지는 이자율이 낮은 상태로 유지되고 집값이 계속 상승해 언제든지 재융자가 가능할 때는 별 문제가 없지만 지금의 주택시장 동향은 정반대다.

상황이 심각해지자 연방하원 산하 재정서비스 위원회는 서브프라임 모기지를 빌린 주택 소유주들이 벌금없이 융자를 재조정하거나 재융자할 수 있는 방안을 검토 중이다.

또 다른 연방 융자기관인 패니매는 이번 여름쯤 12개월 동안 서브프라임 모기지 융자금을 납부한 사람들에 한해 최고 40년까지 고정이자율로 재융자해주는 새로운 프로그램을 준비하고 있다.

노세희 기자 rshe@koreadaily.com


http://koreadaily.com/asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon20&typ=1&aid=20070619174108400420

모기지부터 바이아웃까지..고금리 파장 확산

모기지부터 바이아웃까지..고금리 파장 확산

입력 : 2007.06.16 02:34





[뉴욕=이데일리 김기성특파원] 미국 국채수익률의 고공행진이 모기지부터 기업, 사모펀드(PEF)에 이르기까지 광범위하게 부정적인 영향을 미치기 시작했다고 뉴욕타임스(NYT)가 15일(현지시간) 보도했다.

미국 경제가 지난 3년동안 지나칠 정도로 낮은 금리의 덕을 봐왔지만 그 시대가 저물어가고 있다는 것이다.

그동안 저금리에 따른 저렴한 모기지 이자는 주택 붐을 일으켰고, 주식시장과 기업실적도 저금리의 혜택을 누려왔다. 특히 PEF의 바이아웃이 전성기를 구가했던 것은 대규모 자금 동원을 가능케 했던 저금리 때문이었다.

그러나 국채 수익률이 급등세를 나타내자 분위기가 확 달라지고 있다. 모기지와 회사채 금리의 기준으로 사용되는 국채 10년물 수익률은 연 5.32%까지 치솟으며 5년래 최고치를 기록하기도 했다. 이같은 국채 수익률 급등에는 인플레이션을 우려한 외국인 투자자들과 고금리 관련 위험을 축소하기 위한 모기지 증권 투자자들의 국채 투매가 주요 요인으로 작용했다고 신문은 분석했다.

라이트사이드 어드바이저의 수석 전략가인 리차드 슈트마이어는 "채권수익률이 오랫동안 너무 낮았던 것은 사실이지만 10년물이 지난 2월 이후 거의 100bp 상승한 것은 충격적인 일이다"고 강조했다.

◇`엎친데 덮친격`..금리 상승에 주택시장 `빨간불`

우선 주택시장이 최근의 금리 급등으로 전전긍긍하고 있다. 금리가 오르자 변동금리 모기지 계약자들의 한숨 소리가 커지고 있다. 이자 부담이 갈수록 늘어나고 있기 때문이다. `왜 고정금리로 계약하지 않았을까`하는 후회가 곳곳에서 터져나오고 있는 형국이다.

지난해 변동금리 모기지 계약자는 전체의 25%. 최고치였던 2004년의 33%에 근접하고 있어 금리 상승의 파장이 적지않을 것이라는 전망이다.

특히 신용도가 낮은 서브프라임 모기지 계약자들의 타격은 불을 보듯 뻔하다. 심한 경우 모기지 금리가 한자리수에서 두자리수로 조정될 것으로 예상된다. 오는 10월까지 금리 조정이 예상되는 서브프라임 모기지 규모는 무려 1000억달러에 육박할 것으로 관측된다.

최근의 국채수익률 급등 이전에도 서브프라임 모기지 금리는 빠르게 올라왔다. 미국 경제를 한바탕 소용돌이 몰아넣었던 서브프라임 모기지 부실 문제가 불거져 나왔기 때문이다.

프레디 맥에 따르면 지난 1분기 서브프라임 모기지 계약자의 절반이 불어나는 이자를 감당하기 위해 종전 모기지를 갚고 새로운 모기지로 갈아탔다.

모기지 이자를 제때 내지 못해 주택을 차압당한 비율도 높아지고 있다. 온라인 주택차압 데이타 제공업체인 리얼트랙에 따르면 5월 주택차압 건수가 전년대비 90% 급증했다. 리얼트랙의 수치가 집계방식상 과대평가됐다는 지적이 있지만 추세는 무시할 수 없다.

◇바이아웃 `역풍`..기업 이익 악화 `우려`

금리 급등에 울상을 짓는 것은 모기지로 집을 산 일반인 뿐만은 아니다.

기업들은 비용 증가로 인한 수익성 악화를 우려하고 있다. 수년간 두자릿수를 이어온 기업 수익 증가율이 올해는 한자리수에 불과할 전망이다.

뉴욕 주식시장 상승을 견인했던 PEF의 바이아웃도 역풍을 맞고 있다. 연 5% 미만에서 자금을 차입할 때 만해도 괜찮았는데, 금리가 오르자 차입매수(LBO) 상황이 녹록치 않아지고 있다고 신문은 전했다.

TPG와 골드만삭스에 인수된 미국 5대 통신업체 올텔의 예를 들어보자.

올텔 인수 계약이 마무리되기 위해서는 217억달러가 지급돼야 한다. 이번주에 140억달러를 금융기관으로부터 담보 대출 받고 나면 나머지 77억달러는 채권 발행으로 충당해야 하는데, 금리가 8~9%에 달할 것으로 추정된다. 이에 따라 올텔이 일년내내 벌어들이는 이익을 이자 갚는데 써야하는 판국이 될 전망이다.

채권 리서치 회사인 KDP의 최고경영자(CEO)인 킹맨 페니맨은 "올텔이 현재의 분위기를 전하고 있다"며 "80억~140억달러 규모의 딜에서 문제가 발생하기 시작할 것"이라고 전망했다.



http://www.edaily.co.kr/news/bestread.asp?searchDate=20070616&sub_cd=&newsid=01082406583162376&DirCode=0010201&curtype=read

애써 산 집 '애물단지' 안되려면, 고정금리로 바꾸고 에퀴티론 아껴라

애써 산 집 '애물단지' 안되려면, 고정금리로 바꾸고 에퀴티론 아껴라









힘들게 주택을 장만한 대부분의 한인들은 주택 관리비가 예상보다 많다고 느끼게 된다.

정원이 있다면 정원 관리 비용에서부터 물값, 쓰레기값, 전기세, 개스비 등 각종 유틸리티 비용이 만만치 않다. 더구나 살다보면 주택 곳곳이 삐걱대기 시작한다.

화장실이 새기도 하고 비가 오면 지붕에서 빗물이 떨어지기도 한다. 눈에 보이지 않던 문제점들도 점점 생겨난다. 이러한 것들을 수리하는 비용도 전혀 예상치 않았던 비용이다.

더구나 융자 프로그램마저 변동 이자율이라면 하루가 다르게 페이먼트도 올라가게 된다. 이쯤되면 집을 ‘머리에 이고 산다’는 말이 실감난다. 따라서 주택을 소유하면서 적절한 관리를 해주지 않으면 주택은 애물단지로 전락하고 만다. 집안 내부에서 절약하는 것은 물론 에퀴티론도 유사시를 위해 비축하는 등의 노하우가 필요하다.

1. 고정 금리로 바꿔라

모기지 이자율은 지난 1개월 동안 쉼없이 상승 1년전 수준으로 되돌아갔다. 따라서 변동 이자율 프로그램을 가진 소유주나 고정 이자율 기간이 끝난 주택 소유주는 융자 페이먼트가 큰 폭으로 뛰게 된다.

더욱이 모기지 이자율은 올 연말까지 상승세를 계속 현재 6.5% 수준인 30년 고정 모기지 금리가 7% 선까지 오를 것으로 융자 전문가들은 내다보고 있다. 따라서 모기지 금리를 묶어두는 것이 현명한 선택이다.

2. 유틸리티 요금을 낮춰라

전기세 개스비 물값 등도 가계 부담을 증가시키는 요인이다. 그러나 조금만 주의하면 유틸리티 요금도 20~30%는 절약이 가능하다. 이를테면 전등을 절전등으로 바꾸고 온수기의 온도를 조금만 낮춰도 사용량이 눈에 띄게 줄게 된다.

뒷마당의 스프링쿨러 가동 시간도 1분만 줄여도 물값을 절약할 수 있다. 이를테면 잔디에 물 주는 시간이 10분으로 맞춰져있다면 7분으로 조정하면 물 사용량을 30% 절약할 수 있는 셈이다.

3. 가치있는 리모델링에 투자하라

주택에 살다보면 리모델링을 하게 된다. 새로운 분위기를 원해서이기도 하고 문제가 생겨서이기도 하다.

주택 가치를 높이고 싶은 목적도 있다. 그러나 리모델링을 할 때도 경제 원칙을 생각해야 한다. 즉 최소의 투자로 최대의 효과를 얻는 것이 중요하다.

리모델링을 함으로써 가장 큰 효과를 볼 수 있는 곳은 부엌과 화장실이다. 또한 방을 추가하는 것도 가치가 있다. 그러나 수영장을 만든다던가 차고를 방으로 개조하는 등의 리모델링은 투자효과를 얻기 어렵다.

4. 리모델링은 발품을 팔아라

리모델링 비용은 항상 예상치를 초과하게 된다. 부엌 캐비넷만 하더라도 캐비넷 비용외에도 몰딩 카운터탑 설치 비용 플러밍 비용 싱크대 손잡이 등 추가로 지출되는 비용이 한두푼이 아니다. 이러한 것이 합쳐지면 오히려 캐비넷 가격을 넘어설 때도 있다. 따라서 얼마나 발품을 파느냐에 따라 리모델링 비용은 큰 차이를 보이게 된다.

홈디포나 로우스 등 주택용품 전문매장을 여러 군데 다녀보면 똑같은 자재라도 값이 서로 다름을 알게 된다. 주인이 직접 발품을 팔아 자재를 구입하면 자재값만 적어도 30~40%는 절약할 수 있다.

5. 홈 에퀴티론은 비상용으로 비축하라

주택을 구입하는 큰 목적의 하나는 유사시 대비다. 즉 에퀴티론이라는 든든한 보험을 들어두는 것이다. 에퀴티론은 일반인들이 큰 돈을 융통할 수 있는 가장 좋은 방법중 하나다.

이를테면 자녀가 대학교에 가거나 집에 큰 일이 생기면 에퀴티론을 통해 임시 해결을 모색할 수 있다. 따라서 에퀴티론을 미리 확보해놓고 잘만 활용하면 큰 도움이 된다.


http://www.koreadaily.com/asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&typ=1&aid=20070612153109400441

모기지 등 빚 소득의 36% 넘지 말아야

[제임스 최의 빚테크] 모기지 등 빚 소득의 36% 넘지 말아야


지금 한국에선 '쩐의 전쟁'이 한창이다.

"남자는 아픔을 남기지만 돈은 이자를 남긴다." 현재 최고의 시청률을 기록하며 인기리에 방영중인 드라마 '쩐의 전쟁'에서 박진희(서주희역)가 남긴 명언이다. 학비 대가며 금이야 옥이야 뒷바라지 한 사법고시생 애인에게 가난하다는 이유로 배신을 당하고 설상가상으로 친구의 빚보증을 잘못 선 아버지로 인해 사채업자에게까지 시달림을 받자 돈을 벌겠다는 각오를 다지며 한 독백이다.

"남의 돈은 칼과 같다." 사업실패와 함께 사채업자의 빚독촉에 못이겨 자살한 아버지 충격으로 인한 어머니의 죽음 대물림 된 빚으로 술집에까지 팔리게 되는 여동생. 박신양(금나라역)은 결국 사채업자들의 난동으로 펀드매니저로서 잘나가던 직장에서까지 쫒겨나고 사랑마저 포기하게 된다. 이후 사채업계의 대부로 꼽히는 스승 신구(독고철역)가 제자가 된 박신양에게 가르쳐 주는 첫번째 교훈이다. 극중에서 사채업자들은 원금에 복리이자로 변리를 계산해 터무니 없는 채무이행을 강요한다. 2000만원의 빚이 2년 뒤 원금의 무려 다섯배에 달하는 1억원이 된다. 하루하루에 복리이자를 얹어 계산하기 때문이다.

결국 채무자들은 원금은 커녕 이자도 상환을 못하게 되어 모든 재산과 월급까지 차압당하고 신체까지도 포기당하는 비참한 신세가 된다. 물론 이는 소위 악덕 사채업자의 마수에 걸려 헤어 나오지 못하는 경우라 할 수 있다.

하지만 잘 살펴보면 우리의 삶속에서도 빚의 함정은 곳곳에 도사리고 있다. 빚 없이 살기는 거의 불가능 하기 때문이다.

가능한 돈을 빌리지 않는 것이 최선이지만 그렇지 못한 경우라면 현명하게 돈을 빌려쓰는 '빚테크'의 기술이 필요하다.

'빚테크'에 있어 빚도 좋은 빛과 나쁜 빛이 있다. 좋은 빚이란 능력 한도 내에서 먼저 갚을 수 있는 빚이다. 빚을 좋은 빚으로 만들려면 매달 갚아갈 수 있는 여유가 있는 경우에만 돈을 빌려야 하며 사업용도나 투자의 형태라면 나의 자산가치를 높일 수 있어야 한다.

나쁜 빚은 반드시 필요하지도 않고 상환능력이 없는데도 불구하고 일단 쓰고 보자는 식으로 빌리는 돈이다. 예를 들어 값비싼 여름 휴가를 위해 빌리는 돈이나 이자율이 높은 카드빚이다. 음성적으로 행해지고 있는 최고 연이자 120%의 사금융과 사채는 말할 것도 없다.

버는 것보다 더 쓰는 일은 너무 쉽다. 특히 신용카드로 내지르는 '묻지마 샤핑'은 당신을 결국엔 경제적 파탄으로 몰락시킨다.

지난해 카드웹닷컴이 조사한 바에 따르면 최소 1장의 신용카드를 사용하는 미국의 가정은 평균 9200달러의 카드빚이 있으며 빚더미로 인한 개인 파산 건수도 최근 몇년 새 최고치를 경신 중이다.

'빚테크'에 있어 모기지론이나 신용카드를 포함해 매월 갚아가는 장기부채의 규모는 월소득의 36%를 넘지 않는 것이 좋다. 이 수치는 금융권의 대출 담당자가 대출 신청자의 신용을 평가해 대출 여부를 결정짓는 주요한 판단 척도이기도 하다.

▷문의: (213)272-1780



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美연준, 모기지 후폭풍 몸살..시민단체 가세

美연준, 모기지 후폭풍 몸살..시민단체 가세
에이콘, 17개 연방은행 항의 방문
`보호책 마련하라` 목소리 높아
입력 : 2007.06.07 08:10

[이데일리 권소현기자] 미국 모기지 부실 문제로 미국 전역의 연방은행이 시끄러워질 것으로 보인다.

6일(현지시간) 블룸버그 통신에 따르면 저소득층을 위한 공동체 운동 조직인 '에이콘'(ACORN)은 이날 뉴욕과 워싱턴, 클리브랜드, 보스톤 등 17개 도시의 연방은행을 항의 방문, 모기지 위기에 따른 소비자 보호책 마련을 요구할 계획이다.

뉴욕 연준 앞의 리버티 스트릿에는 12명 정도가 `우리의 터전을 보장해 달라`(Save our homes)는 피켓을 들고 시위를 벌일 예정이다.

서브프라임 모기지 부실로 주택 차압 위기에 놓인 미국인들이 늘어나자 연준에 해결책을 마련하라는 압력이 높아지고 있다. 연준은 무분별한 대출규정을 막기 위해 새로운 규정을 도입하는 방안을 검토중이다. 오는 14일 공청회를 열고 대출기준 강화에 대한 의견수렴을 실시할 예정이다.

이런 점을 알고 홈에퀴티 융자(Home Equity Loan)를 신청하라

이런 점을 알고 홈에퀴티 융자(Home Equity Loan)를 신청하라



에퀴티(equity)는 무엇이며 에퀴티 융자(equity loan)는 무엇인가? “에퀴티홈론”에 대한 성격을 알아보고 이 융자를 받을 때 무엇을 조심해야 할 것인가를 알아본다.



에쿼티는 주택에서 담보 등을 제외한 순수한 값어치다. 다시 말해서 주택 구입가격에서 은행으로부터 집을 담보로 대출 받은 돈을 제외한 집의 가치다. 예를 들면 주택가격이 300,000달러고, 은행서 대출 받은 융자금 빚이 200,000달러인 경우 홈에퀴티는 100,000달러가 되며($300,000- $200,000=$100,000), 이 금액을 은행서 융자받는 것을 “홈에퀴티론”이라고 한다.



에퀴티를 통한 융자는 이자율에 대한 장점이 있지만 현금이나 유가증권(Stock or Mutual Fund)과 달리 재빠른 현금화가 어렵다. 현금화는 집을 팔거나 재융자를 통하여서만 가능하다. 그러나 이는 시간이 소요된다. 이런 불편을 해소하기 위해 1970년대 초 은행은 홈에퀴티론, 즉 “에쿼티 융자”를 개발했다. 집을 팔거나 재융자를 할 필요 없이 간단한 서류와 저렴한 비용으로 주택소유주가 현금을 손에 쥘 수 있게 한 것이다.



에퀴티 융자를 통한 유용도는 무엇이 있나? 주택의 개축과 증축을 할 때 사용하면 좋다. 지붕을 갈아야 할 일이 생겼거나, 화장실을 확장하거나 새로이 단장하고 싶을 때. 또는 자녀가 대학 진학 시 학자금이 필요할 때나 혹은 뜻하지 않은 병으로 목돈의 병원비가 필요할 때. 새차를 구입하거나 더 나아가 높은 이자를 내는 여러 크레딧카드를 하나로 묶어서 낮은 이자로 빚을 갚고자 할 때도(Debt Consolidation) 홈에퀴티론을 이용하면 좋다.



홈에쿼티론은 “2차 융자”다. 크레딧라인(정확한 용어는 “Home Equity Line of Credit”)이라고도 말한다. 에퀴티 융자는 이자율이 1차 융자보다 비싼 약 8-9% 정도. 그러나 크레딧카드의 연 15-21%에 비교하면 이자율이 낮다. 홈에퀴티론은 또 은행에 집을 담보로 넣어놓고 크레딧라인(credit line)을 미리 설정해 놓으면 언제나 현금과 같이 사용할 수 있다. 이자는 2차 융자와 달리 크레딧라인에서 인출한 현금에 대한 이자만 내면 된다. 즉 50,000달러의 크레딧라인에서 10,000달러를 사용했다면 10,000달러에 대한 이자만 지불한다. (이자와 약간의 원금 약 0.5%). 융자금액은 주택가격의 80% 이상 넘지 말아야 한다. 저렴한 이자율의 혜택을 받기 위함이다.



홈에퀴티론에는 세금혜택도 따른다. 집을 담보로 빌린 돈에 대한 이자는 일정 부분 세금보고 시 공제 받을 수 있다. (자동차융자, 학자금융자, 크레딧카드에 부과되는 “소비자이자”(Consumer Interest)는 세금혜택을 받을 수 없다.) 단 홈에퀴티론이 100,000달러가 넘으면 넘는 부분에 대하여서는 세금이 부과된다는 것을 잊지 말아야 한다. 예를 든다. 현재 소유한 집 가격이 400,000달러며 1차 융자 240,000달러, 2차 융자가 150,000달러를 받았다 하자. 총융자액은 390,000달러가 된다. 이때 받는 2차융자 150,000달러는 세금 혜택을 받을 수 있는 상한선인 100,000달러를 50,000달러 초과한 셈이 된다. 이 추가된 50,000달러에 대해서는 세금 혜택을 받을 수 없다.



홈에퀴티론 신청 시 다음의 사항을 기억하라. 이득이 따른다. (1) 2차 융자는 주택을 담보한다는 사실이다. 자동차 융자금이나 크레딧카드 빛은 연체한다고 해도 집을 차압하지는 않지만, 2차 융자를 연체할 경우 집을 차압(foreclosure)당할 수 있다. 때문에 2차 융자(홈에퀴티론)를 통하여 필요 이상 융자받지 말라. (2) 1차와 2차 융자금액 합계가 집 값의 80%, 90%, 100%, 125%일 때 은행의 이자율이 다르다. 돈을 많이 빌릴수록 은행의 위험부담률이 커져 이자도 그만큼 올라간다. (3) 125%의 홈에퀴티론은 가급적 피하라. 이자 높고, 세금혜택 없고, 또 나중에 집도 팔기 어렵기 때문이다. 이런 모든 사항을 염두에 두고 홈에퀴티론을 신청하면 유리한 조건의 융자를 받을 수 있다.

푸르덴셜투자증권, "미 경기회복 징후, 기대감이 가시화되고 있다"

푸르덴셜투자증권, "미 경기회복 징후, 기대감이 가시화되고 있다"

(서울=뉴스와이어) 2007년06월04일-- 1Q 미국 GDP성장률 0.6%(연율)로 하향 수정

1분기 미국 GDP성장률(잠정)이 예비치 1.3%(연율)에서 0.6%(연율)로 반감하였다. 그러나 성장의 내용은 속보치(advanced)에 비해 오히려 긍정적인 면모를 나타내었다. 성장률 하향 조정의 원인은 재고변동의 성장기여도가 -0.3%p에서 -1.0%p로 크게 하락하였으며, 순수출의 성장기여도도 -0.5%p에서 -1.0%로 악화되었기 때문이다.

재고변동의 마이너스 성장기여도 확대는 재고조정의 속도를 반영한 것으로 성장둔화국면에서 불가피한 현상인데 오히려 굵고 짧게 마무리되는 것이 좋아 보인다. 순수출의 마이너스 기여도 확대는 수출이 상향 조정된데 반해 수입이 크게 늘었기 때문으로 고질적인 무역수지 적자문제는 차치하고 내수의 견조한 성장을 반영한 결과로 평가된다.

재고와 순수출의 성장기여도 악화분이 모두 -1.2%p였음에도 불구하고 전체 성장률은 0.7%p 하락에 그친 것은 나머지 민간소비, 고정투자(주택투자 포함) 등 최종수요 부문의 성장이 속보치에 비해 상향 조정되었음을 의미하며, 이는 향후 성장회복에 대한 기대를 높여주는 대목이다.

5월 고용지표, 기업체감경기, 소비심리 모두 예상보다 양호

2분기 이후 경기지표들도 대체로 양호하다. 5월 고용지표는 비농가고용이 15.7만 명 증가하여 고용시장 강세 판단에 대한 시장의 최소요건인 10만 명을 넘어섰고, 실업률은 4.5%로 여전히 낮은 상태이다. 물론, 실업수당 신규청구자수도 30만 명 내외에서 안정세를 유지하고 있다. 제조업 고용감소, 서비스업 고용증가 현상은 지속되고 여전히 고용증가가 확장적이지는 않으나 예상보다 고용상태가 안정적인 모습은 건설경기 부진에도 불구하고 건설업 관련 고용이 추가로 크게 위축되지 않고 있는 데서 찾을 수 있다.

5월 ISM제조업지수는 55.0으로 2개월 연속 상승하여 경기판단기준인 50선에서 멀어지고 있다. 납품기간(Supplier delivery)지수 50.3, 고용지수 51.9로 50근처에 있고, 재고지수는 46.1로 부진하나 신규수주 59.6, 생산 58.3으로 매우 양호한 수준을 나타내고 있다. 순조로운 재고조정의 마무리에 대한 인식이 반영된 결과로 평가할 수 있겠다.

소비심리도 크게 부정적이지 않다. 미시건대 소비심리지수는 1월 고점(96.9)에 비해 많이 하락한 상태이나 88.3으로 반등하였으며, 컨퍼런스보드의 소비자신뢰지수도 108.0으로 하락 예상을 뒤엎고 2개월만에 상승하였다. 소비심리상태로만 보자면 소비의 큰 폭 회복을 시사하지는 않으나 평균이상의 소비성향은 유지되고 있는 수준이라 판단된다.

개인소득, 개인소비 지출 견조한 가운데 근원 인플레이션 가시적 안정

4월 개인소득은 전월비 0.1% 감소하였으나, 개인소비지출은 전월비 0.5% 증가하여 개인저축률은 -1.3%로 2006년 8월 이후 가장 낮은 수준으로 다시 하락하였다. 그러나 전년동월비로는 개인소득 5.9%, 개인소비지출 5.8%로 매우 견조한 증가세를 유지하였다. 강한 고용시장, 지속적인 소득증가가 소비강세의 주요한 원천이 되고 있다. 여기에 최근 사상최고치를 경신하고 있는 주가상승도 주택 및 모기지 시장 약세에 따른 자산효과 축소우려를 반감시켜줄 것으로 기대된다.

4월 개인소득/소비 지표에서 가장 주목해야 할 부분은 Core PCE Price Index(핵심 개인소비물가지수)가 전월비 0.1% 증가하였으나 전년동월비로는 2.0% 상승하는데 그쳐 암묵적인 연준의 물가목표범위 이내로 안정되었다는 점이다.

1분기 성장부진에도 불구하고 최근 미국 경기지표들이 양호하고, 기업실적 호조와 주가상승세가 지속되고 있어 인플레이션 압력의 가시적 안정이 연준의 금리인하 가능성으로 이어질 가능성은 매우 희박해 보이나, 경기회복 가능성과는 별개로 성장둔화기에 인플레 압력의 안정은 중앙은행의 정책스탠스를 한결 여유롭게 해줄 것으로 기대되며, 향후 주택 및 모기지 시장 등과 관련하여 예기치 못한 충격이 나타날 경우 유연한 정책대응의 여지가 넓어진 것으로 판단한다.

단기적 관점에서 미국發 리스크는 모기지 연체율 동향 뿐

이처럼 최근 미국 경제지표들이 기대이상으로 빠르게 호전됨에 따라 미국 경제 부진으로부터 우려되었던 글로벌 경기둔화 가능성은 매우 희박해진 것으로 판단된다. 여전히 미국 경제성장률을 1%미만으로 떨어뜨린 원인을 제공하고 있는 주택시장의 회복징후가 부족한 상황임을 감안할 때 본격적인 경기회복과 잠재성장 회복을 기대하기는 이른 감이 있다. 그러나 경기는 수준보다 방향성이 중요하다는 점에서 볼 때 미국 경제의 경기흐름은 매우 긍정적인 것으로 평가한다.

다만, 단기적인 리스크 요인으로 지목할 수 있는 것은 6월 중순 발표될 2007년 1분기 미국 모기지 연체율 동향이다. 서브 프라임 모기지 부실 문제가 수면 아래로 잠복한 상태이며, 모기지 부실 정도와 확산가능성을 제한해줄 것으로 기대되는 고용과 소득, 경기 문제가 비교적 양호한 상태로 판단되나, 연체율의 속성상 관성적으로 악화되는 측면이 강하고 최근 모기지 금리가 오름세를 유지하는 가운데 모기지 활동도 활발하지 못했기 때문에 여전히 주목해야 할 대상이다.

따라서, 모기지 연체율에 대한 재평가, 나아가 주택시장의 회복가능성에 대한 고비만 넘어선다면 미국 경제에 대한 보수적 시각은 한결 누그러질 가능성이 높아 보인다.

http://www.newswire.co.kr/read_sub.php?id=255283

서브프라임 바가지 드러나

서브프라임 바가지 드러나


지난 수년간 서브프라임모기지 상품을 구입한 많은 융자자들이 사실은 프라임모기지도 받을 수 있었던 것으로 나타났다.

서브프라임모기지란 크레딧이 나쁜 융자자들이 프라임모기지 보다 높은 이자율을 적용받아 융자를 얻는 것으로 이자율 차이는 3%포인트 이상 20만달러 융자시 월페이먼트가 300달러까지 높아질 수 있다.

서브프라임모기지 융자자들은 크레딧이 나쁘다는 이유로 이 같은 추가 비용을 지불하고 있지만 최근 전문기관들의 조사결과 이들의 상당수가 프라임모기지 이자율을 적용받을 수 있다는 것.

정부의 지원을 받는 모기지업체 프레디맥에 따르면 2005년 서브프라임모기지 융자자 중 15~30% 정도가 프라임모기지를 받을 수 있었으며 또 다른 정부지원 업체 패니매이도 지난해 서브프라임모기지를 신청한 융자자 중 절반이 프라임모기지 이자율을 적용받을 수 있는 크레딧을 보유하고 있었다고 밝혔다.

업계 전문가들은 이러한 현상이 융자자들의 무관심에서 비롯됐다고 지적했다. 대부분의 소비자들이 업자가 제시한 상품을 무턱대고 구입한다는 것으로 모기지은행가협회(MBA)의 1999년 설문조사에서 그해 주택구입자 중 31%가 재정적 문제에 대해 본인이 고용한 부동산업자 이외의 전문가와 상담한 적이 없다고 답했다. MBA 수석연구원 더그 던캔은 "업데이트가 필요한 통계이긴 하지만 여전히 소비자들이 얼마나 재정관리에 무심한지 여실히 보여주고 있다"고 강조했다.

일부 시민단체들은 관련기관과 모기지업체들을 탓했다. 이들은 업체들이 프라임모기지 이자율을 적용시킬 수 있음에도 소비자들에게 일단은 수익이 높은 서브프라임모기지 상품을 권하고 있다고 비난했다.

전문가들은 보다 저렴한 이자율과 자신에게 적합한 상품 선택을 위해서는 전문기관의 도움을 받는 것도 좋지만 직접 여러 상품을 비교.분석하는 것이 바람직하다고 충고했다.

헌집 줄게 새집 다오

[앤디박의 에이전트 일기] 헌집 줄게 새집 다오


요즘 집을 고치는 홈오너들이 많다. 건물 면적을 늘리고 낡은 자재를 새로운 것으로 바꾼다. 어떤 사람은 기존의 집을 헐고 아예 새로 짓는 경우도 있다.

리모델링한 집에서 새로운 기분으로 사는 오너도 있고 매물로 내 놓는 사람도 있다.

7~8년 전에 주택을 구입한 사람들은 현 시세보다 3분의 1수준으로 산 경우가 대부분이다.

현재 가치가 100만달러라면 예전에 30만달러대에 구입했다는 얘기다.

이런 주택에 건평 3000스퀘어피트짜리로 새로 짓는다면 공사비는 대략 40만~50만달러가 나온다. 좀 더 고급스럽게 짓게되면 공사비는 그 이상이 된다. 숫자상으로 보면 큰 금액이다.

그러나 투자개념으로 보면 이 보다 좋은 것도 없다.

계산을 뽑아보자.

수년전 30만달러에 구입한 집을 헐고 새로 3000스퀘어피트나 그 이상의 면적으로 짓는다고 하자.

공사비는 40만달러~50만달러가 투입된다. 이 집이 완공되면 집의 가치는 최소 170만~180만달러대로 껑충 뛰게된다. 새로 집을 지었고 건물면적도 늘렸기 때문에 이 정도 가격은 나온다.

정확한 가격은 그 지역의 감정가격에 따라 정해지겠지만 더 큰 사이즈로 새로 짓게되면 헌집의 가격보다 많이 뛰는 것이 주택투자 원리다.

그러면 홈 오너는 주택구입비 30만달러에 공사비를 50만달러로 잡을때 총 투자된 금액은 80만달러가 된다. 이 집을 170만달러~180만달러에 팔게되면 최소 90만달러이상을 손에 쥐게 된다는 결론이 된다.

물론 헌집을 새집으로 만들기가 쉬운 일은 아니다. 시간과 돈이 필요하고 공사기간 중 가족들이 불편함을 겪을 수 있도 있다.

하지만 자신의 집에 투자해서 큰 돈을 만든다는 것은 괜찮은 공사가 될 수 있다. 헌집을 새집으로 바꾸는 것은 부동산의 부가가치를 높이는 일이기 때문이다.

그러나 집을 헐고 새로 짓는 과정에서 주의해야 할 점이 하나 있다.

바로 가격에 맞는 자재를 사용하는 것이다.

깡통차에 가죽시트를 얹고 네비게이션이 있다면 어울리지 않는다. 고급차의 가죽시트를 천으로 하고 창문을 수동으로 올리고 내린다면 이것 역시 어울리지 않는다.

주택도 마찬가지다. 비싼 집은 그에 맞는 자재를 사용하는 것이 좋다. 처음 구입가격만 생각하고 싸구려 재질을 사용하면 투자회수율이 낮아진다.

150만달러가 넘는 주택 리빙룸에 카펫을 깐다면 고급 턱시도를 입고 운동화를 신은 것과 같다.

부동산 리모델링은 수준에 맞는 자재를 사용하면 그 결과는 돈으로 나타나게 된다.


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본국 투자자 융자, 다운페이먼트 최소 25% 요구

[제니 유의 융자이야기] 본국 투자자 융자, 다운페이먼트 최소 25% 요구


윌셔거리나 고층건물이 즐비한 다운타운에 지어지는 콘도 주인은 누가 될까.

로컬 한인들치고 이런 질문을 스스로 내던지지 않는 사람은 없을 것이다. 가격이 50만달러대를 넘고 위치나 사이즈에 따라 100만달러가 넘는 것은 기본이다.

관리비(HOA)도 만만치 않다. 건물에 따라 600달러에서 1000달러수준은 된다. 지역적인 특성 때문인지 한인들은 LA 콘도 분양시장에서 큰 손으로 대접받고 있다. 한인들중에서도 본국 투자자들의 비중이 무시못할 존재가 되고 있다.

일부에서는 한인타운이나 다운타운에서 분양되는 콘도는 '로컬파'와 '본국파'의 각축장이라는 농담섞인 만들도 나오고 있다. 로컬자금과 본국자금이 콘도 구입의 핵심적인 자금줄이라는 이야기다.

불과 5년전만해도 로컬에서 분양되는 주택에서 본국인들의 모습은 거의 보이지 않았다. 그러나 올해부터 해외투자 한도액이 크게 올라선지 본국에서 들어오는 자금이 많아지고 있다.

본국 재정경제부 통계에 따르면 한국인의 해외 부동산 취득금액이 평균 43만달러라고 한다. 지난 3월부터 40만달러대로 올라섰다는 것이다. 이 정도 금액이면 70만~80만달러짜리 콘도 구입시 50%이상을 다운할 수 있는 수준이다.

부동산 시장의 변화로 최근들어 LA일원 콘도에 대한 본국인들의 융자상담이 늘어나고 있다. 주된 질문내용은 융자를 받을 수 있느냐는 것과 송금시 필요한 절차들이다.

미국 은행들은 융자 신청인이 유효한 비자를 갖고 있으면 외국인이라도 모기지 론을 해준다. 로컬 거주자는 은행계좌가 최소 3개월이상 되어야 하지만 외국 투자자는 은행계좌만 오픈하면 된다.

다운페이먼트는 최소 25%를 요구하고 있다. 30%이상을 다운한다면 안심해도 좋다. 상업용은 45%이상이며 된다.

합법적으로 미국에 입국한 사람으로 은행 어카운트가 있다면 모기지 융자 신청자격이 되는 셈이다.

한국 송금시 필요한 서류는 두가지라고 보면 된다. 부동산 '구입 계약서'와 '감정 리포트'다. 한국서는 '감정 평가서'라고 표현한다. 새로 짓는 집은 감정서가 없어도 된다.

만약 한국에 계신 부모가 미국에 사는 자녀를 위해 송금할 경우 자녀의 여권 사본을 추가로 요구하는 경우도 있다. 이럴때는 자녀의 크레딧 점수가 융자심사기준이 된다.

이제 융자 업무도 변하고 있다. 본국 바이어들의 가세로 새로운 융자 가이드 라인이 필요해지고 있다.

▷문의: (213)820-7272.


http://www.koreadaily.com/Asp/article.asp?sv=la&src=mon&cont=mon41&aid=20070529171112400441

인터넷 융자(Internet Loan)의 장단점

인터넷 융자(Internet Loan)의 장단점



인터넷 이용자가 급속히 늘면서 인터넷융자도 빠른 속도로 늘고 있다. 인터넷 융자의 매력은 무엇일까? 인터넷 융자의 몇 가지 장단점을 말한다. 우선 장점은 다음과 같다.



첫째. 직접적인 판매압력(Direct Sales Pressure)이 없다. 융자 브로커를 만나는 것이 아니므로 이 회사 저 회사를 마음대로 돌아볼 수 있다. 은행을 찾거나 융자브로커를 만나 상담을 할 때는 일단 상담하고 나서 다른 곳으로 가기에 좀 부담스럽다. 하지만 인터넷은 전혀 그런 부담감이 없다.



둘째. 하루 24시간, 일주일 7일, 일년 365일 아무 때나 자기 편리한 시간에 융자 프로그램을 알아볼 수 있고 신청할 수 있다. 또 일단 신청하면 융자가 진행되어 가는 상황을 매일 온라인으로 알아볼 수 있는 이점이 있다.



셋째. 융자회사를 마음대로 선택할 수 있는 폭이 넓고 시간이 절약된다. 인터넷에 접속하여 yahoo.com같은 서치엔진사이트(Search Engine Site)에 들어가 많은 융자회사를 찾아볼 수 있다. 하루 1시간씩 일주일만 조사를 하면 은행에 찾아가서 융자받는 것보다 훨씬 저렴한 이자로 융자받는 게 가능하다.



넷째. 여러 융자 프로그램을 비교할 수 있다. 융자회사/은행은 고객이 웹사이트로 몰린다는 것을 잘 안다. 때문에 은행은 웹사이트를 만들고 거기에 맞는 수많은 융자프로그램도 선보이고 있다. 고객은 필요한 융자에 맞는 좋은 융자프로그램을 안방에서 편히 선택할 수 있다.



그럼 인터넷 융자프로그램 다 좋은가? 그렇지 않다. 장점이 있으면 단점도 있기 마련이다. 인터넷 융자의 단점은 다음과 같다.



첫째. 융자프로그램 선택에 대한 혼동이 크다. 광고하는 융자회사/은행이 많기 때문에 오히려 어떤 은행의 융자상품을 골라야 할 지 잘 알 수가 없다. 다시 말해서 범람하는 융자회사/은행으로 인해서 소비자는 오히려 혼란을 가중되어 엉뚱한 융자프로그램을 골라 낭패를 볼 수 있다.



둘째. 인터넷융자의 간소한 융자금 계산법이 문제가 될 수 있다. 인터넷융자는 융자금 자격조건을 심사할 때 수입과 당장 내야하는 월페이먼트만을 계산에 넣는다. 때문에 복잡한 심사 대상이 되는 은퇴 계획이나 아이들 대학 학자금비축 같은 장기적인 재정목표는 배제되어 나중에 엉뚱한 융자금을 받는 낭패를 볼 수 있다.



셋째. 개인신상정보 유출이다. 인터넷은 컴퓨터 핵커에 항상 노출되기 때문에 누가 자신이 보내는 개인신상정보를 빼돌리고 있는지 알 수 없다. 때문에 저렴한 융자를 받겠다고 신상정보를 많은 융자회사나 은행의 웹사이트에 함부로 다 입력해서는 아니 된다. 확실하다고 생각되는 융자회사나 은행에만 신상정보를 입력하는 게 좋다.



넷째. 협상 불능이다. 인터넷 융자는 짜여진 기입사항에 필요한 인포메이션을 기입하면 컴퓨터에 입력되어진 프로그램이 자동으로 계산한다. 때문에 사람 대(對) 사람(Person to Person)으로 상담하면서 융자신청인의 사정을 말할 수 있는 기회가 없어 실질적 혜택의 폭이 좁아진다.



“싼 게 비지떡이다”는 속담이 있다. 인터넷융자는 융자의 성격에 대해서 확실히 알고, 또 어떤 융자회사/은행이 믿을 수 있다는 것을 알 때는 장점의 활용으로 저렴한 융자가 가능하다. 그렇지 않으면 오히려 더 큰 낭패를 볼 수 있다. 때문에 인터넷융자에 대해서 정확히 모를 땐 주변의 융자 전문인을 찾아가 융자를 받는 것이 시간과 비용을 절약할 수 있다.

부자동네도 쫙 빠졌네

어? 부자동네도 쫙 빠졌네

어느 나라든 ‘부자동네’ 집값은 부동산시장의 척도다.

보통 이들 집값은 ‘뱃살’로 불리는데 잘 빠지지 않거나 빠져도 가장 늦게 빠지기 때문이다.

부유촌 집값마저 빠진다면 그야말로 전체적인 부동산 하락세로 볼 수 있다.

미국의 경우 그동안 ‘끄떡 없던’ 부자동네 집값이 빠지면서 하락세를 피부로 절실히 느끼고 있다.

블룸버그통신은 최근 유명 영화배우들이나 기업 임원 등이 주로 거주하는 코네티컷 웨스트포트의 집값이 올 들어 4개월 동안 지난해 같은 기간과 비교해 8.2% 하락했다고 밝혔다.

가격에 거의 변동이 없던 코네티컷 스탬퍼드 지역의 주택 가격 역시 올 들어 0.8% 하락했다.

하락세는 미미하지만 이 지역 집값이 94년부터 지난해까지 단 한번도 떨어진 적이 없었던 점을 감안하면 무시할 수 없는 수치다.

심지어 클린턴 부부가 거주하는 뉴욕 북부 차파쿠아 지역에서는 매물이 나온 뒤 팔리기까지 보통 7개월이 소요된다.

지난해 같은 기간의 5개월을 훨씬 웃도는 결과다.

소더비인터내셔널부동산의 윌리엄 피트씨는 “모기지 대출 규제가 강화되고 집값 하락세까지 두드러지면서 실수요자들이 내집 마련 시기를 늦추고 있다”며 “집값이 더 떨어질 것이라는 예상도 많아 부유층 거주지들도 적잖은 영향을 받는 상황”이라고 설명했다.



■ 올 들어 8% 이상 하락하기도 ■ 실제 미국 부동산 하락세는 심상치 않다.

전미부동산중개인협회(NAR)는 올해 집값이 지난 68년 집계를 시작한 이후 처음으로 떨어질 것이라고 내다봤다.

특히 올해 기존 주택의 평균 매매가가 지난해와 비교해 0.7% 하락한 22만300달러(약 2억원) 수준을 보일 것으로 예측했다.

원인은 무엇일까. 다양한 이유가 있겠지만 미국 서브프라임모기지(비우량 주택담보대출) 부실 때문이라는 지적이 많다.

보통 전체 매수자의 4분의 1 정도를 생애 첫 주택 구입자로 보는데 이들이 주택 구매를 늦추면서 부동산시장이 침체되고 있기 때문이다.

게다가 금융권 역시 모기지 대출 부실을 막기 위해 신용 관리를 강화하면서 이런 경향이 두드러지고 있다.

이런 규제 때문에 올 4월 미국 내 주택 차압이 진행 중인 주택 수 역시 지난해 같은 기간에 비해 2배 이상 늘어났다.

우리나라는 어떨까. 강남 집값이 하락세를 보이면서 부동산시장이 안정세로 접어들고 있다는 평가다.

여기에는 주택담보대출 규제가 주효했다는 지적이 많다.

총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV) 기준이 강화되고 투기 지역의 주택담보대출이 1건으로 제한되면서 돈줄이 막힌 것. 한때 집값 급등의 주원인으로 지목됐던 주택담보대출이 오히려 주택 가격을 떨어뜨리는 역할을 하고 있는 셈이다.

앞으로도 이런 흐름이 이어질까. 전문가들은 금융 규제로 인한 집값 하락세가 당분간 지속될 것으로 보고 있다.

대출 규제가 완화되거나 금리가 완연한 하락세로 반전할 만한 징후가 나타나지 않고 있기 때문이다.

정부 의지도 확고하다.

이용섭 건설교통부 장관은 “집값이 바닥이라는 얘기도 있지만 오히려 집값 하락의 초기국면으로 버블붕괴가 아니라 큰 거품의 일부가 빠지고 있다”고 말했다.

이런 상황에서 금융 규제가 갑자기 완화될 가능성은 크지 않다는 얘기다.

가격 하락세도 아직 안심할 만한 단계는 아니다.

전체적인 하향세가 아닌 몇몇 급매물 위주로 가격이 떨어지고 있기 때문이다.

나성린 한양대 교수는 “현재의 가격 하락세는 정상적인 거래로 나타나는 현상이 아니다”며 “고강도 금융 규제와 세제 등으로 수요가 급격히 위축돼 거래가 실종됐고, 이런 상태에서 일부 급매물에 의해 가격 하락세가 형성된 것”이라고 설명했다.

[김경민 기자]


http://inews.mk.co.kr/CMS/emag/eco/eme1407/8050868_16802.php

캐나타에서 시장전환기의 주택구입 전략

캐나다에서 시장전환기의 주택구입 전략


■ 돌다리도 다시 두드려라

많은 사람들이 이제 주택을 매입하기에는 너무 늦지 않았느냐는 이야기를 한다. 주택시장이 이미 정점을 지나 하향국면에 접어들었다는 것은 기정사실이기 때문.
신축·기존을 막론하고 주택시장은 이른바 조정국면에 접어들었다. 주택경기가 어느 정도나 떨어질 것이냐는 고용증가율이나 실업률, 물가상승률, 모기지금리 등의 변수에 달려 있다.

대부분의 전문가들은 "미국과는 달리 캐나다 주택시장은 급냉 가능성이 희박하다"고 입을 모은다. 그러나 어디에도 '보장'이란 없는 법이다. 주택시장의 예기치 못한 냉각으로부터 스스로를 보호할 수 있는 주택구입방법을 살펴본다.

1. 해당지역의 주택시장 동향에 집중하라

주택가격은 지역에 따라 많은 차이가 난다. 따라서 현재 사려는 주택이 소재한 지역의 시장상황을 제대로 파악하는 것이 가장 중요하다. 이를 위해 지역신문의 부동산란을 주의 깊게 읽어보고 또한 자신이 물색 중인 주택과 유사한 집들이 많이 있는지, 이러한 집들이 잘 팔리고 있는지 아니면 매매가 줄어들고 있는지 등을 파악해야 한다. 그 지역을 전문으로 하는 중개인의 도움을 받는 것이 좋다.

2. 주택시장의 핵심사항을 확인하라

주택시장의 상황을 알려주는 핵심적인 사항, 즉 주택매물의 현황이나 잘 팔리는 주택의 종류, 매매성사기간 등을 지역시장의 동향을 잘 파악하고 있는 중개인에게 다음과 같은 점들을 문의한다.

3. 모기지는 감당할 수 있는 만큼만

자신이 제대로 감당할 수 없는 가격수준의 주택구입은 신중해야 한다. 특히 주택경기가 내리막길에 접어들었을 때라면 더더욱 그렇다. 요즘 주택구입자 가운데 75% 이상이 매입가의 80% 이상을 모기지융자에 의존하고 있다는 통계도 있다. 주택구입 시 과다한 융자를 얻는 것은 주택가격이 하락할 경우 매우 위험할 수 있다. 이자율은 올라가는 반면 주택가격은 휘청거리는 상황에 닥치게 되면 모기지 상환부담은 급상승하게 마련이다.

4. 주택구입을 단기투자로 생각하지 말라

주택을 단기간 내에 되팔아 이익을 얻으려는 생각으로 구매하는 것은 위험하다. 시장분위기가 나빠질 경우 차익은커녕 처분조차 하지 못하는 상황에 빠질 수도 있다. 팔지 못할 경우 세를 놓으면 될 것이라고 생각하기 쉽지만 임대수입으로 모기지 상환액, 재산세, 보험료 등을 감당할 수 있을지부터 따져봐야 한다. 극히 예외적인 경우를 제외한다면 부동산가격의 상승은 단기간 내에 이뤄지지 않는다는 것을 명심한다.

안정된 은퇴생활에 보탬되는 Reverse Mortgage란 무엇인가

안정된 은퇴생활에 보탬되는 “Reverse Mortgage”란 무엇인가


리버스 모기지


은행으로부터 융자금을 받으면 매달 빌린 돈을 갚는다. 그런데 융자를 받고도 매달 돈을 갚지 않는 방법이 있다면 믿는 사람이 얼마나 될까? 그런 방법이 있다. “Reverse Mortgage” 방법으로 가능하다.



Reverse Mortgage는 일반 모기지와 비슷하다. 다른 점은 담보로 잡히는 것과 돈을 빌린 후 매달 갚을 필요가 없다는 것이다. 나이 들어 일할 수 없게될 때 은퇴연금으로 생활하기에 벅찬데, 이때 소유한 주택에 충분한 Equity가 있으면 Reverse Mortgage로 융자금을 받아 보다 안정적이고 안락한 은퇴생활을 할 수 있는 방법을 소개한다.




Reverse Mortgage는 까다로운 신청자격이 요구된다. 네 가지의 신청자격을 알아본다. 첫째, 신청인은 최소한 62세 이상이어야 하고 자신 이름으로 된 집이 있어야한다. 둘째, 신청인은 담보로 제공하는 집에서 최소한 6개월 이상 주 거주지로 사용했어야하고 담보로 제공한 후에도 그 집에서 살아야 한다. 셋째, 담보로 제공하는 집이 1-4유닛이거나 연방정부에서 승인한 콘도 혹은 PUD(Plan Unit Development)이어야한다. 모빌홈이나 땅주인과 건물주인이 따로 따로 되어있는 Co-Op같은 건물은 Reverse Mortgage를 받을 수 없다. 넷째, 담보로 제공하는 집에 모기지 잔액이 없어야 한다. 잔액이 있는 경우 Reverse Mortgage 융자금으로 잔여 융자금을 갚으면 가능하다.



Reverse Morgrage로 융자를 받을 수 있는 금액은 얼마나 될까? Reverse Mortgage는 주택총자산(Equity)의 1/3-1/2 융자가 가능하다. 예를 들면 주택가격이 300,000달러고 잔여 융자금이 없으면 약 100,000-150,000달러의 융자가 가능하다. 대출 받는 융자금이 많진 않지만 월페이먼트가 없는 것을 생각하면 적은 액수는 아니다.



Reverse Mortgage를 통한 대출 승인이 나왔을 경우 돈은 어떤 방식으로 받을 수 있나? 여기에도 네 가지 방법이 있다. 첫째, 매달 일정한 금액을 받는 방법이 있다. 이 방법은 돈을 10년에 걸쳐 받는다. 둘째, Line of Credit을 통해서 받는다. 이 방법의 특징은 돈이 꼭 필요할 때 은행이 채무자의 이름으로 발행한 개인수표를 사용하여 돈을 인출한다. 돈을 쓰지 않을 땐 이자가 부과되지 않는다. 셋째, 한번에 받는(Lump-sum) 방법이 있다. 이 방법은 그리 효율적인 방법이 되지 못한다. 하지만 갑작스레 집안에 무슨 일이 생겨서 큰 목돈이 필요할 때 유용한 방법이다. 넷째, 매달 받는 것과 Line of Credit의 혼합형이다. 이 방법은 두 가지의 장점을 효율적으로 이용할 수 있는 장점이 있다.



빌린 돈은 언제 갚아야 하나? 융자금을 받았던 마지막 생존자가 사망하였을 때 은행이 집을 팔아 은행은 은행이 취하여 할 돈은 은행에서 취하고, 나머지 돈은 사망인의 상속자에게 준다.



채무자가 사망한 경우가 아니고 다른 이유로 융자금을 갚아야 할 경우는 어떤 경우인가? 예를 들면 재산세를 납부하지 않았을 때, 혹은 집 화재보험을 들지 않을 때, 혹은 집을 잘 관리하지 않을 때 은행은 융자금 회수를 요구한다. 때문에 Reverse Mortgage로 융자를 받으면 채무자는 집주인으로써 재산세, 화재보험, 주택관리를 은행이 원하는 바에 따라야 한다. 이를 어길 경우 은행은 시정을 요구하고, 그래도 시정되지 않으면 은행은 빌려준 원금과 이자를 다 갚으라고 요구한다.



“땅에 묻어놓는 게 가장 안전하다”는 말, 동서고금을 막론하고 최첨단의 과학시대에도 적용된다. 주택 한 채만 갖고있어도 Reverse Mortgage 방법으로 인생의 말로를 좀더 안정되고 윤택하게 보낼 수 있으니, 주택의 소유가 인생에 있어서 얼마나 중요한 것인지 다시금 깨닫게 한다.

차압부동산 경매 10년만에 LA서

차압부동산 경매 10년만에 LA서


입력일자:2007-05-21

주택시장 냉각 구체화

남가주 지역에서 차압된 부동산에 대한 경매 행사가 10여년만에 LA에서 열리는 등 서브프라임 모기지 부실 대출 여파로 인한 주택 시장 냉각의 피해가 구체화되고 있다.
‘부동산 처분 코퍼레이션’(REDC)이 지난 19일 LA컨벤션 센터에서 개최한 공개 주택 경매행사에는 무려 1,800여명이 참석, 경매로 나온 92채의 주택과 콘도, 아파트 건물을 놓고 치열한 경합을 벌였다. 이 회사는 지난 12일 샌디에고에서 첫 경매행사를 실시한데 이어 19일 LA, 20일에는 리버사이드에서 경매행사를 실시했다.
이 회사의 로버트 프리드만 회장은 “남가주에서 이같이 공개적으로 대규모 부동산 경매행사가 열리기는 지난 90년대 중반이후 처음”이라며 “서브프라임 모기지 여파 등으로 페이먼트를 내지못해 차압당하는 주택 매물이 본격적으로 나오기 시작했다”고 말했다.
부동산 전문가들에 따르면 예전에는 주택 가격 상승으로 페이먼트를 내지 못해도 바로 부동산을 팔면 차익을 남기고 차압도 면할 수 있었으나 최근 주택 경기 부진으로 급매각이 불가능해지면서 차압이 늘고 있다는 분석이다.
실제로 부동산 조사기관인 ‘데이터퀵’이 최근 발표한 가주 주택 차압자료에 따르면 올 1·4분기중 렌더들은 차압절차의 첫 단계인 연체통보를 4만6,760건 발송한 것으로 나타났는데 이는 전년 동기간 대비 1만8,856건에 비해 148%나 증가하면서 10년래 최고치를 기록한 것이다.

<조환동 기자>


입력일자:2007-05-21

http://www.koreatimes.com/article/articleview.asp?id=383583

모기지 금리 오름세, 30년 만기 6.21%

모기지 금리 오름세, 30년 만기 6.21%







모기지 금리가 상승세를 나타냈다.

모기지 전문업체인 프레디맥은 18일 지난주(11일~17일) 30년 만기 모기지 고정금리(FRM)가 이전주 6.15%보다 상승한 6.21%를 기록했다고 밝혔다.

또 리파이낸싱에 주로 이용되는 15년 만기 모기지 고정금리도 5.87%에서 5.92%로 0.05%포인트 오른 것으로 집계됐다.

5년짜리 변동금리(ARM)도 5.89%에서 5.92%로 소폭 상승했으며 1년짜리 변동금리는 5.48%로 변동이 없었다.

모기지 금리는 연방준비제도이사회(FRB)가 여전히 인플레이션을 우려하는 것으로 알려지며 최근 2주 동안 등락세를 보였었다.

일자리 늘고 모기지 금리 낮아

일자리 늘고 모기지 금리 낮아
워싱턴, 볼티모어 집값 '봄기운'




▶NAR 발표 1분기 기존 주택 가격이 전국적으로 1.8% 하락했지만 워싱턴, 볼티모어 지역은 상승했다.사진은 매릴랜드 로럴 지역 타운하우스 모습.

　워싱턴, 볼티모어 지역 집값(기존주택)이 지난 1사분기에 상승한 것으로 집계됐다.

　전국부동산중개인협회(NAR)이 최근 발표한 자료(2006년 1사분기 기준 연간 데이터)에 따르면 중간가격 기준으로 볼티모어는 4.9%, 워싱턴은 1.2%가 각각 상승했다.

　반면 전국 평균 중간가격은 1.8% 하락한 21만2300달러를 기록했다. 그럼에도 10개가 넘는 지역에서 주택 거래가 상승하는 등
“NAR은 시장이 바닥을 친 것 같다”는 분석도 내놓았다.

　우선 볼티모어 지역은 전국 평균과 달리 강세를 보여 지난 1사분기에 중간가격이 4.9%나 상승한 27만8900달러를 기록했다. 이번에 조사된 전국 145개 지역중에서서 상승률로 34번째 정도였다. 전국에서 82개 지역이 집값이 상승했으며 11개 지역은 두자리수 상승세였다. 62개 지역이 집값이 하락했다.

　메릴랜드 서부 지역 컴버랜드는 같은 기간 무려 17.1%가 올라 중간가격이 10만달러가 됐다. 컴버랜드는 상대적으로 매우 싼 집값 때문에 수요자들이 몰려들고 있는 것으로 분석됐다. 인접한 워싱턴카운티와 가렛카운티의 가격이 오르면서 컴버랜드가 있는 알레가니카운티로 수요가 몰리고 있다는 분석이다.

　볼티모어 지역 주택 시장 강세는 “워싱턴에 인접해 있으면서 상대적으로 싼 가격 등이 매력으로 작용하고 있는 것”으로 분석됐다.

　그레이터 볼티모어 부동산 중개인협회의 부회장 조셉 랜더스 3세는 “볼티모어 시장은 다른 지역과 비교할 때 가격 면에서 매력적이라며 금리가 상대적으로 안정되고 있어 수요를 부추기고 있다”고 분석했다.

　가격 상승에도 불구하고 투기적 거래는 이제는 찾아보기 어렵고 대부분 실 수요 거래로 분석됐다.

　이같은 1사분기 분위기는 4월까지 이어진 것으로 분석되고 있다. 메트로폴리탄 지역 정보 시스템사의 최근 자료에 따르면 볼티모어카운티, 캐롤카운티 등의 강세에 힘입어 볼티모어 지역 4월 주택 가격이 1.8% 추가 상승한 것으로 집계됐다.

　볼티모어카운티는 지난해 동기 기준 6.39% 상승했으며 캐롤도 2% 이상 상승했다.

　반면 앤아룬델카운티는 거의 5%나 하락했다. 6개 지역에서 총 2831채의 집이 팔려 지난해 동기 기준 11.23%가 하락했다. 반면 하워드카운티 거래 주택은 증가했으며 캐롤은 마이너스만 거의 면했다.

　볼티모어시는 근래들어 처음인 1.79%가 하락했다. 지난 2003년 1월 이래 첫 하락이었다.

　반면 지난 1사분기 볼티모어 지역 주택 거래량은 하락했다. NAR 자료에 따르면 단독 패밀리 주택과 콘도를 포함해 거래량은 1사분기에 10%나 하락한 11만5000채였다.

　전국적으로는 6.6% 하락한 641만채가 거래됐다. NAR의 로렌스 윤 이코노미스트는 “시장이 바닥을 친 것 같다”고 분석했다.

　14개 주와 워싱턴 DC가 1사분기에 거래도 증가된 것으로 나왔다. DC는 무려 9.3%나 거래가 증가했다. 워싱턴 지역의 주택 중간가격은 42만7800달러를 기록했다. 지난해 1사분기에는 42만2800달러였다.

　DC와 달리 버지니아는 5.7%, 메릴랜드는 10%의 주택 거래가 감소했다. 버지니아에서 리치몬드는 집값이 6.2% 오른 22만3200달러를 기록했다.

　윤 이코노미스트는 “지난 4사분기에 6개주에서 거래가 증가한 것에 비교된다”고 말했다. 1년전이 아니라 지난해 4사분기와 이번 1사분기를 비교하면 거래는 2.4%가 늘었다.

　이같은 주택 시장 강세는 늘어나는 일자리와 상대적으로 낮은 모기지 금리(30년만기 최근주 6.15%) 등이 작용한 결과로 이해된다.

　윤 이코노미스트는 “전체적으로 개선된 통계에 고무되어 있다”며 이전에 “예견한 결과가 도래한 것 같다”고 말했다.

　한편 지난 1사분기 주택 중간가격이 가장 비싼 곳은 캘리포니아의 산호세이로 78만8000달러였다. 가장 싼 곳은 뉴욕의 엘미라(Elmira)로 7만5300달러였다.

　송훈정 기자

美은행 서브프라임 대출기준만 조였다

美은행 서브프라임 대출기준만 조였다

FRB 시중은행 대상 조사
`일반 대출 기준은 그대로`
입력 : 2007.05.15 10:17

[이데일리 권소현기자] 미국 은행들이 신용도가 낮은 이들에 대한 서브프라임 모기지 대출 기준은 강화했지만 일반 대출에 대해서는 기존의 대출 기준을 유지하고 있는 것으로 나타났다고 월스트리트저널(WSJ)이 15일 보도했다.

연방준비제도이사회(FRB)가 은행들을 대상으로 설문조사를 실시한 결과, 지난 3개월동안 서브프라임 대출 고삐를 조였다고 답한 은행은 56.3%로 절반을 상회했다. 변종 모기지에 대한 대출기준을 강화했다는 답도 45.5%로 절반에 육박했다.

그러나 85%가 신용도가 좋은 이들에 대한 대출기준은 유지했다고 답했다.

연준은 "서브프라임이나 비제도권 모기지 대출에 대한 기준 강화가 프라임 모기지에 대한 대출정책 강화로 연결되지는 않았다"고 말했다.

한편 미국 전반적으로 모기지 수요는 감소한 것으로 나타났다. 조사에 응한 은행의 3분의 1 가량이 지난 3개월간 종류를 불문하고 모기지 신청이 감소했다고 답했다.

부동산 정보 한눈에...부동산 투자 박람회

부동산 정보 한눈에...부동산 투자 박람회


20일 코리아 빌리지 대동연회장

뉴욕 일원에서 진행 중인 부동산 투자 및 건축, 비즈니스 창업 정보를 한 눈에 볼 수 있는 ‘부동산 투자 박람회’가 20일 코리아빌리지 대동연회장에서 개최됩니다.

‘뉴욕한인상공회의소와 뉴욕한인건설협회가 공동주최하고 한국일보가 특별후원하는 이번 박람회는 로즈랜드 프로퍼티스, 리버티 하버, 리버티 테라스, 센추리아, 블라인드 맥스, 엘리멘트 등 미국계 및 한인 대형 콘도건설회사와 개발투자 회사, 건축자재업체 등 부동산 관련 30여개 회
사가 참여, 풍부하고 다양한 정보를 제공합니다. 또 융자회사와 은행 등 부동산 금융 관련 업체들과 프랜차이즈 창업관련 업체 30개 사가 참가, 상담 서비스를 펼칩니다. 특히 이번 행사는 ‘건축·홈·비즈니스 창업’이란 부제를 달고 일반 동포들을 대상으로 부동산 투자, 온라인 창업, 프랜차이즈, 주택 검사 등에 관한 무료 세미나를 코리아빌리지 열린공간에 마련된 3개의 컨퍼런스 룸에서 하루종일 마련합니다.

뉴욕에서 처음 열리는 이번 박람회는 이제껏 동포사회가 경험해보지 못한 실질적인 부동산 투자개발 및 비즈니스 창업 정보 취득의 장으로서 동포들에게 새로운 기회를 제공할 것입니다.

관심있는 동포들의 많은 성원 바랍니다.
◆일시 : 5월20일 오후 1시～6시
◆장소 : 코리아빌리지 대동연회장 및 열린공간
◆주최 : 뉴욕한인상공회의소, 뉴욕한인건설협회
◆특별후원 : 한국일보
◆문의 : 행사준비위원회 718-359-4222

미 1위 모기지렌더 컨트리와이드 파이낸셜 - 융자급증

미 1위 모기지렌더 컨트리와이드 파이낸셜 - 융자급증

모기지 융자업계의 위축에도 불구하고 업계 1위인 융자기관인 컨트리와이드 파이낸셜이 이 기간을 활용해 오히려 시장 점유율 확대에 나서고 있다.
컨트리와이드사는 4월 총 융자금액이 400억달러로 전년동기 대비 11% 늘어났다고 9일 밝혔다. 변동이자율로 집을 구입했던 집주인들이 고정이자율로 재융자를 하면서 컨트리와이드사의 융자금액 증가에 큰 기여를 한 것으로 풀이된다.
최근 회사 비용 절감을 위해 3,000개에 달하는 일자리를 없앴던 컨트리와이드사는 반대로 회사가 확장으로 방향을 전환하면서 탑세일즈맨들을 스카웃해고 있는 실태다.
컨트리와이드의 융자액 증가는 서브프라임 모기지 융자회사들의 붕괴와 다른 악재들로 크레딧이 좋지 않은 융자자들이 일반은행에서 얻는 모기지 융자금액이 49%나 줄어든 상황에서 발생한 것으로 더욱 이채롭다.
융자금액 감소는 크레딧이 좋지 못한 융자자들에게 융자승인기준을 강화하면서 발생한 것이다.

<배형직 기자>

모기지 신청률 3주 연속 상승

주간 모기지 신청률이 3주 연속 상승세를 보였다.

전국 모기지은행협회(MBA)에 따르면 계절적 변수를 제거한 모기지 신청지수는 680.7건으로 전주대비 3.6%가 증가했다.

MBA는 최근 재융자 프로그램과 주택 구입이 증가하면서 모기지 신청률이 지속적으로 오르고 있는 것으로 분석했다.

재융자 지수는 전주대비 4.9% 오른 2115.2건을 기록했다. 또한 구입지수는 438.3으로 전주보다 2.6% 상승했다.

30년만기 모기지 금리는 지난주 6.14%로 6.1%포인트 떨어졌고 15년 만기 금리도 전주 5.83%에서 지난주 5.82%로 하락했다.

세컨드홈 처분은 어떻게…'투자용이라면 팔아라'

세컨드홈 처분은 어떻게…'투자용이라면 팔아라'


증여-부모때 구입가로 세금 산정, 기타-세금 피할 수 있는 LLC 방법도



세컨드홈을 갖고 있는 한인들이 그 주택을 팔아야 할 지, 아니면 자식에게 넘겨줘야 할 지 고민하는 경우가 많다. 자식에게 넘겨줄 때도 어떤 형태로 넘겨줘야 최대한 세금을 내지 않고 부담없이 넘겨줘야 할 지 헷갈리기만 하다.
물론 이에 대한 똑 부러질만한 해답은 없다. 개인이 처한 상황에 따라 다르다는 뜻이다. 과연 어떠한 게 좋은지, 각 방안의 장점을 알아봤다.

▷판매

투자용이라면 굳이 보유하고 있다 자식에게 물려주는 것보다는 지금이라도 파는 것이 보다 안전하다. 단 투자용이 아닌 휴가용이나 나중에 노후대비용이라면 굳이 팔 필요는 없을 것이다

먼저 투자용인 경우를 보자. 이런 경우라면 유지 비용과 보유로 인한 이익을 계산해봐야 할 것이다. 단독 주택을 예로 들면 모기지 페이먼트와 세금 주택 보수비용 등이 유지 비용이다. 보유로 인한 이익은 렌트비 및 가격 상승분 세금 공제 혜택 등이 있다.

현재 평균 모기지 페이먼트 대비 렌트비는 50~60% 수준. 여기에 주택 보수비용이 연평균 2000달러 정도는 소요된다. 세금도 주택 구입가의 1.2% 정도다.

따라서 렌트비를 받고 모기지 페이먼트액수에 대한 세금 공제 혜택을 계산하더라도 턱없이 모자라기만 하다. 주택이 아닌 다른 곳에 투자했을 때의 기대 이익도 생각해야 한다. 이를 감안하면 주택 가격이 연평균 6~7%는 상승해야 손익분기점이 든다.

그러나 지금까지의 계산은 세입자가 비는 기간이 없을 때 얘기다. 세입자가 나가고 다음 세입자가 들어오기 까지 적어도 1~2개월은 걸린다. 세입자를 들이면 신경쓰야 하는 것도 한두가지가 아니다. 이 모든 것을 생각하면 적어도 집값이 매년 10%는 올라야 투자할 가치가 있다. 결국 현재처럼 불황이 길어질 조짐이라면 파는 것이 낫다는 결론이다.

휴가용이나 노후대비용이라면 조금은 다르다. 물론 경제적 이익은 더 낮아진다. 가족들이 별장처럼 이용하는 경우이기 때문이다. 유지 비용은 투자용보다 많지만 그만큼 가족들에게 주는 만족감도 크다. 미리 노후를 대비할 수 있는 잇점도 있다. 당장 팔았을 때 투자 이익이 이러한 가치를 넘어설 지는 의문이다.

▷증여

현 세법상 자식에게 증여를 하면 100만달러까지는 증여세가 없다. 100만달러가 넘어서면 초과되는 부분에 한해 43% 정도의 세금이 부과된다.

그러나 2010년이면 증여하는 재산이 100만달러를 넘어도 한시적으로 면세가 된다.

증여의 잇점은 재산세를 부모가 산 가격에 의거해 내는 것. 만약 부모가 30만달러에 구입해 현 시세가 60만달러인 주택을 자식에게 증여해도 30만달러에 대해 재산세를 내게 된다.

남가주한인부동산협회의 저스틴 오 고문CPA는 "그러나 증여받은 주택을 팔면 부모가 산 가격을 기준으로 하기 때문에 세금 부담이 커지는 것이 단점인 만큼 잘 고려해야 한다"고 말했다.

▷기타 방안

최근에는 LLC(유한책임회사)를 만들어 자식을 LLC의 파트너로 영입하는 것도 많이 이용된다. 이를 통해 증여 형식을 통하지 않고 주택을 자식에게 합법적으로 물려줄 수 있기 때문이다. 또한 비용은 LLC에서 부담하는 만큼 자식에게 별도의 부담을 줄 필요도 없다.

장기간을 계획하고 자식에게 물려줄 때 효과적이다. 특히 세금을 피할 수 있는 것이 큰 장점이다. 그러나 증여에 비해 다소 시간이 걸리는 것이 단점으로 지적될 수 있다.

재융자(Refinance) 할 때 고려해야 할 사항들

재융자(Refinance) 할 때 고려해야 할 사항들



현재 상환하고 있는 주택융자금을 더 낮은 금리로 다른 은행으로부터 새로이 융자받고자 하는 것을 “재융자(Refinance)”라고 한다. 재융자는 크게 세 가지로 분류한다. 첫째, 은행 Mortgage 이자가 내려갔을 때 매달 융자 상환금(Mortgage Payment)을 절약하기 위한 것. 둘째, 3년 고정, 5년 고정, 혹은 7년 고정 같은 융자의 계약만료기간 후에 모두 원금을 상환(Balloon Payment)해야 할 경우. 셋째, 자녀의 학자금 융통을 내기 위해서나 또는 사업자금을 마련하고자 할 때다. 이 경우 주택을 담보로 융자하는데 보통 “Cash Out” 융자라고 한다.



어떤 때 재융자하는 것이 가장 바람직한가? 재융자 받으려는 금리와 현재의 금리와 적어도 2%의 차이가 나야 한다. 통상적으로 “2% 규칙(2% Rule)”이라고 말한다. 이 룰(Rule)은 어떤 경우에든 완전한 것은 아니지만 다음의 예로 알기 쉽게 설명한다. 가령 200,000달러의 융자금액을 9%의 이자로 30년 상환으로 낼 경우 한 달 상환금이 1,609달러가 된다. 하지만 같은 융자금액을 연금리 2%가 낮은 7%의 이자로 30년 상환한다면 매달 상환금은 1,330달러가 된다. 재융자를 통하여 매월 279달러를 절약되는 것이다.



재융자 수수료는 Escrow Fee, Title Insurance, Loan Fee, Lender Fee들로 4,000달러 정도가 소요된다. 이 4000달러의 비용은 약 14개월(4000/279=14.34) 후부터 보상받는다. 15개월 째가 될 때부터 매달 279달러씩의 월페이먼트가 줄어들기 때문이다(연 9%의 이자를 낼 때와 비교하여서).



하지만 위와 같은 조건으로 100,000달러 액수를 재융자 받을 땐 재융자를 통하여 얻는 이득 시기가 늦어진다. 월 절약 액수가 140달러밖에 되지 않기 때문이다. (수수료는 200,000 달러와 같은 4,000달러.) 이런 이유로 100,000달러를 융자받을 땐 28개월 이상이 지나야만 재융자의 이득을 볼 수 있다. 이 경우 재융자 후 28개월(4000/140=28.57)이 지나기 전에 집을 판다면 오히려 손해만 본다.



재융자를 통해서 몇 개월 째부터 실질적 이득을 볼 수 있나 하는 것을 “Break-even month”라고 말한다. 재융자는 항상 “Break-even month”가 언제인지를 알고 추진하는 것이 좋다. 보통 2년도 살지 않고 이사할 계획을 가진 사람들은 “재융자”에 대해서 좀 더 생각해보는 것이 현명하다.



일단 재융자를 통한 이득이 보장된다는 결론에 도달하면 어떻게 재융자를 신속하게 받을 수 있나 알아본다. 다음의 6가지 사항을 꼼꼼하게 챙기면 유리한 조건의 재융자가 가능하다.

(1)융자를 여러 금융기관에 의뢰하지 말라. 비용과 시간만 허비할 확률이 높기 때문이다. 어떤 금융사에 의뢰하기 전 여러 금융기관을 먼저 쇼핑하여 어떤 금융사에서 가장 유리한 조건으로 재융자를 제공하는지 알아 보라.

(2)융자신청서를 가능한 한 완벽하게 작성하라. 융자신청서가 부실하고 빠진 부분이 많으면 일 진행이 늦어진다.

(3)융자신청서 외에도 융자에 도움이 될만한 적당한 서류들(Income Tax, W-2s, IRA, Portfolio, 은퇴연금, 등등)을 융자신청 서류와 함께 제출한다.

(4)주택감정 시 주택의 크기, 확장하였다면 시(City)로부터 받은 허가증서사본, 주택을 산 시기 등등 집에 대한 정보를 감정사(Appraisal)에게 알린다. 불필요한 시간을 줄일 수 있기 때문이다.

(5)이자에 너무 욕심 부리지 말라. 목표하였던 이자에 접근했다고 생각되면 그것으로 만족하고 재융자를 끝내라.

(6)융자진행을 확인(Follow-up)한다. 적어도 일주일에 한번 정도는 융자 브로커나 금융기관에 전화해서 어디까지 융자가 진행되었는지 확인하는 것이 좋다.



위의 여섯 가지 사항을 염두에 두면 유리한 금리의 재융자가 가능하다. 그렇지 않고 좀더 나은 이자를 고르려다 시간을 끌면 오히려 더 큰 혹을 붙일 수도 있다. 때문에 적당한 때에 결단을 내려 적절한 재융자의 매듭을 짓는 것이 재융자에 대한 이득이 따른다.

수수료 없는 모기지 상품

수수료 없는 모기지 상품

입력일자:2007-05-08

BOA 신규 융자 프로그램 전국 확대 실시



뱅크오브아메리카(BoA)가 수수료 없는 모기지 융자 프로그램을 미 전역으로 확대 실시한다.
수수료 없는 프로그램인 ‘No Fee Mortgage Plus’는 융자신청비, 융자기관수수료 및 개인모기지보험가입 조항을 없앴다.
이 프로그램은 지난해 9월 워싱턴주에서 시범 실시된 이후 올 2월 실시지역을 일부 주로 확대했으며 이번에 미 전역으로 확대된다.
리암 맥기 뱅크오브아메리카 글로벌 컨수머스 몰비즈니스뱅킹 회장은 “이 프로그램은 모기지 융자신청 과정에 숨은 미스테리와 복잡성을 없앴다”면서 “대형은행으로서 주택구입자들에게 융자의 새로운기준을 제시하게 됐다”고 밝혔다.
이 프로그램은 또 융자신청자가 뱅크오브아메리카로부터 융자승인을 받았지만, 결과적으로 융자는 다른 융자기관으로부터 하게 될 경우 250달러를 신청자에게 주는 ‘베스트 밸류 개런티’ 프로그램도 함께 제공한다.

'신용평가 업체도 모기지 위기 책임' 월가·학계 공동 비판

'신용평가 업체도 모기지 위기 책임' 월가·학계 공동 비판


미국의 주요 신용평가기관들이 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 위험을 과소 평가해 지금과 같은 사태를 초래한 책임을 져야 한다고 월가와 대학 공동 보고서가 3일 지적했다.

뉴욕 소재 투자 리서치 기관인 그레이엄 피셔 앤드 코의 조수아 로즈너 사장과 필라델피아 드렉셀 대학 재정학과의 조지프 맨슨 교수는 이날 발표한 '위험이 어디서 왔는가: 잘못된 채권 평가가 어떤 결과를 냈는가'라는 제목의 공동 보고서에서 서브프라임 모기지 조건이 계속 바뀌는 상황에서 무디스와 스탠더드 앤드 푸어스(S&P) 및 피치 등이 위기초래 가능성을 제대로 평가하지 못했다고 비판했다.

보고서는 이들 평가기관이 서프프라임 모기지 위기에 대한 책임을 면할 수 없다면서 이 상품이 등장하는데 부분적으로 기여했기 때문이라고 지적했다.

보고서는 이날 워싱턴 소재 허드슨 연구소에서 공식 발표됐다.

신용불량자 및 수입원이 적은 사람들이 주택융자 받는 방법 (Sub-Prime Loan)

신용불량자 및 수입원이 적은 사람들이 주택융자 받는 방법 (Sub-Prime Loan)


얼마전에 미국에서 일어난 모기지파동의 주 원인이죠. - 서브프라임 모기지 -


이런 사람들 주택융자 받기 수월치 않다: (1)파산(Bankruptcy) 기록자. (2)월페이먼트를 지불하지 못하여 집을 은행에 넘긴(Foreclosure) 경력자. (3)자동차 페이먼트를 3달 연속 지불하지 못한 기록이 있는 자. (4)수입원이 불규칙한 사람.



파산(Bankrupcy)이나 은행으로 집이 넘어간(Foreclosure) 경력자는 보통 7년까지 금리에 있어서 불리한 주택융자가 따른다. 자동차나 기타 다른 페이먼트를 연체했을 경우 약 2년 정도는 지나야 유리한 조건의 융자가 가능하다.



필자는 이런 질문을 종종 받는다. “파산 경력이 있는데 새 주택을 구입할 수 있나요?” 또는, “좋은 주택을 봐뒀는데 현재의 수입으로선 좀 감당하기 어렵습니다. 그러나 좀 있으면 나아집니다. 그 집을 융자로 구입할 수 있는 방법이 없을까요?”



미국은 “기회의 국가”이자 “재활의 국가”다. 비록 한 때의 실수로 파산한 경력이 있다해도 그 경력으로 그 사람이 사회서 재기하기 힘들어진다면 미국 좋다는 말 헛것이요, 또 현재의 수입이 많지 않다고 해서 앞으로 감당할 수 있는 주택을 구입하지 못한다면 이 또한 미국에 살 맛 없게된다. 여기 미국서 살 맛 나게 하는 “Sub-Prime Loan”을 소개한다. “A-(마이너스) Loan(융자)”이라고도 부른다. “Sub-Prime Loan”은 두 종류로 분류한다.



첫째, 2년 혹은 3년 고정 프로그램이 있다. 처음 2-3년 동안 고정으로 페이먼트를 내고, 그 후 변동이자로 바뀐다. 보통 30년 프레임으로 페이먼트가 계산된다. 이자는 30년 고정이자율에서 약 0.5-2% 정도의 높다. 2-3년 간 월페이먼트를 어김없이 지불하면 나중에 저금리로 재융자가 가능하다. 이 프로그램은 보통 조기상환에 벌금(Prepayment Penalty)이 따르며, 재융자 조정 없이 2-3년 후에도 계속 가지고 있으면 높은 금리의 변동이자율로 바뀐다. 때문에 2-3년 후 재융자를 받는 게 좋다.



둘째, 30년 고정이자 감소 프로그램이다(30-year fixed 4-year rate Reduction Program). 보통 A크래딧 고정이자보다 2%정도 높은 이자로 시작한다. 하지만 한번도 페이먼트를 늦게 내지 않을 경우 이자를 매년 0.375%까지, 4년이 되면 1.5%까지 줄여준다. 지금 9%의 이자로 30년 고정프로그램을 시작했으면 4년 후 7.5%로 낮아지는 것이다. 단 4년 간 한번이라도 늦게 페이먼트를 늦게 낸 기록이 있으면 이 혜택이 없다.



“Sub-Prime Loan”의 장점을 말한다. (1)다운페이가 20%보다 낮을 경우도 PMI(모게지 보험)를 내지 않는다. 이자만 약간 높다. (2)500,000달러까지 빌릴 경우 이자가 같다. (A크래딧 융자 300,700달러까지.) (3)Sub-Prime Loan을 신청할 경우 크레딧에 나타난 발란스(Balance)를 지불하지 않고도 융자가 가능하다. (A크레딧 융자는 꼭 지불해야 함.) 크레딧에 나타난 미납세(Tax Lien)나 법정에서 판결 받은 벌금(Judgement)은 지불해야 한다.



“Sub-Prime Loan”의 단점들이다 (1)실수로 페이먼트를 늦게 내면 높은 금리의 변동이자로 바뀐다. (2)2-3년 후 재융자 하지 않으면 변동이자율이 적용된다. (3)조기상환을 하면 벌금(Prepayment Penalty)이 따른다(보통 6개월이자). (4)A크레딧 융자와 달리 건축융자, 땅 융자, 10년 고정, 40년 고정, Co-Op융자 같은 혜택이 없다.



서브프라임론에 대해 요약 정리한다. 신용불량자나 수입이 적은 사람들이 장단점을 알고 시기 적절하게 잘 이용하면 득을 본다. 반면 단점이 적용되는 시기에 제대로 대처하지 못하면 손해본다. 때문에 시기를 잘 맞춰 서브프라임론을 하면 적잖은 득이 따른다.

경제 에세이

경제 에세이

<오명호/ CVE 이사>

중국이 미국의 모기지 이자율을 떨어뜨리고 있다는 얘기가 돌고 있다. 각국의 경제정책에 따라 교역국들의 물가 환율 이자율등이 서로 영향을 주고받기 마련이다. 경제 규모가 큰 나라가 규모가 작은 나라의 경제변수에 많은 영향을 준다는 것도 사실이다. 그러나 경제 규모가 미국보다 작은 중국이 미국의 모기지 이자율에 영향을 준다는 것은 무슨 뜻일까.

중국은 상품을 팔아 모은 외환 보유고가 1조달러이다. 이 거금을 중국정부는 안전한 국가의 통화로 표시된 채권에 투자하고 있다. 미국정부가 재정적자를 메우기 위해 발행하는 미국 정부채에 6000억불 유럽 국가들이 발행하는 유럽국가 채권에 2000억불 일본정부의 채권에 1000억불을 투자했다. 1000억불 규모의 미국 모기지 유동화 채권(모기지를 담보로 발행한 채권:MBS)도 소지하고 있다.

미국 유럽연합 그리고 일본의 통화 표시 채권에 1조달러를 투자하고 있는 셈이다. 미국 유럽 일본에 상품 수출 댓가로 벌어들인 돈을 다시 해당 국가에 투자하고 있다고 해석할 수도 있다. 과거 80년대 일본이 과도한 무역흑자로 벌어들인 돈을 미국의 채권에 투자했던 것과 다르지 않다.

지금 중국내 논쟁이 되는 부분은 미국에 투자된 7000억불이다. 중국의 7000억불이 미국의 이자율을 완화시키고 궁극적으로 모기지 이자율도 떨어지게해 미국인들에게 혜택을 줬지만 자국민인 중국인에게 돌아온 것은 무엇이냐는 지적이다. 자국민들의 교육에 그 돈을 투자하라는 중국인들의 목소리가 높다.

무역흑자로 벌어들인 돈을 중국인들의 교육여건 개선과 기술교육에 사용하려면 먼저 그 돈을 자국화폐로 환전해야한다. 이 경우 위안화에 대한 수요가 증가해 위안화 값이 오르게 되고 위안화는 평가절상 압력을 받게된다. 중국정부의 고민은 여기에 있다. 그렇지 않아도 위안화 값을 올리라는 미국의 압력을 버티고 있는 중국이다. 대미 환율을 안정적으로 운용해 수출을 증가시키려는 중국의 경제목표를 위해서도 평가절상은 피하고 싶은 것이다.

중국이 미국과 유럽 등의 국가들과 무역마찰을 피하는 길은 적극적으로는 보잉여객기나 프랑스의 열차를 구매하고 소극적으로 미국국채나 유럽 국채를사는 것이다. 또 다른 대안은 중국정부가 중국 정부채권를 발행해 민간인에게 파는 방법이다. 그러나 중국채권을 살만한 여력을 가진 중국인은 거의 없고 중국에는 채권시장이 발달되어 있지 않다.

개발도상국이 선진국으로 발전하는 과정에 나타나는 재미있는 특징이 있다. 실물분야인 제조업에서 풍부한 인력과 값싼 임금 기술모방정책으로 무역 흑자를 많이 내지만 무역흑자로 벌어들인 돈을 관리할만한 금융분야는 미약하다는 점이다. 일본은 제조업으로 세계를 제패했지만 스미모토 미쓰이 도쿄은행 등의 금융기관은 경쟁력이 없어 사라졌다. 한국도 금융분야의 후진성으로 IMF위기를 당했다. 비록 제조업은 일본 한국 중국 등에 넘겨줬지만 뉴욕의 월가와 영국의 런던은 세계의 금융중심지의 자리를 뺏기지 않고 있다.

지금까지 중국정부는 단순히 외환보유고를 각국의 정부채권을 구입하는 소극적인 외환운용정책을 펴오다가 올해부터는 금 석유 구리등의 상품들로 확대하는 포토폴리오를 구성중이다. 이를 위해 새로운 외환보유고 운용회사를 설립하고 있다. 싱가포르의 국가투자청처럼 국가가 직접 운용하는 외환 투자회사를 만들고 실질적인 운용은 선진국의 금융기관에 맡긴다는 것이다.

중국이 미국에 투자한 것은 당연한 일이다. 미국경제가 좋으니 나쁘니 해도 아직까지 미국 달러만큼 신뢰성 높은 화폐는 없다. 중국이 미국의 모기지 금리에 미미할 정도의 영향은 주었는지 모른다. 그러나 중국은 자신의 돈을 안전하게 투자하기위해 주식보다는 리스크가 적은 미국국채와 수익율이 좋은 모기지 담보채권을 매입한 것이었을 뿐 미국인들의 주택 구매에 도움을 주기 위한 투자는 아니었다.

美 모기지금리, 지난주 제자리

美 모기지금리, 지난주 제자리

입력 : 2007.05.04 09:03

[이데일리 김국헌기자] 2주 연속 내림세를 보였던 미국 모기지 금리가 이 주에 제자리에 머물렀다고 CNN머니가 3일(현지시간) 보도했다.

미국 소비 지출 증가세가 둔화되고, 인플레이션 지표가 온건했기 때문이다.

미국 모기지업체 프레디맥에 따르면, 지난주(4월27일~5월3일) 30년 만기 모기지 고정금리(FRM)는 전주와 같은 6.16%를 기록했다.

리파이낸싱(저금리 대출로 갈아타는 것)에 주로 이용되는 15년 만기 모기지 고정금리도 전주와 같은 5.87%로 나타났다.

5년짜리 변동금리(ARM)는 전주 5.88%보다 소폭 내린 5.87%를 기록했다. 1년짜리 변동금리도 전주 5.43%보다 0.01%포인트 하락한 5.42%를 기록했다.

美 모기지업체 경영진 잇따라 낙마

美 모기지업체 경영진 잇따라 낙마
패니매 CFO 연말에 사임
입력 : 2007.05.03 08:06




[이데일리 권소현기자] 미국 양대 모기지 업체중 하나인 패니매의 최고재무책임자(CFO)인 로버트 블레이클리(사진)가 연말 사임할 예정이라고 월스트리트저널(WSJ)이 2일 보도했다.

후임으로는 AOL의 CFO를 역임했던 스티븐 M. 스와드를 내정됐지만 언제 CFO직을 공식적으로 수행할지에 대해서 밝히지 않았다.

이에 앞서 지난 1일 대형 모기지 업체 프레디맥의 유진 맥퀘이드 사장 겸 최고운영책임자(COO)도 오는 9월1일 물러나겠다고 밝혔다. (관련기사☞ 프레디맥 차기 `넘버1` 사임..후임선임 `숙제`)

한편 패니매는 이날 한참 늦은 2005년 실적을 공시했다. 패니매 공시에 따르면 2005년 순이익은 63억달러로 전년 50억달러에 비해 증가했다.

패니매는 2004년 회계 오류 스캔들에 휘말리면서 4억달러의 벌금을 냈으며 고위경영진은 이에 대한 책임을 지고 사임하기도 했다.

가진 사람들이 '더욱 신중'···부자는 돈 물쓰듯? 천만에!

가진 사람들이 '더욱 신중'···부자는 돈 물쓰듯? 천만에!


제값 지불보다 세일 현장 '이잡듯' 상당수는 철저한 돈쓰기 교육 받아





'제값 다 주기보다 바겐세일 품목이 좋아!'

부자일수록 돈을 '물 쓰듯' 할 것이란 일반적 상식과는 달리 부유한 계층이 돈 씀씀이에 더욱 신중한 것으로 나타났다.

30일 아메리칸 익스프레스가 지난해 11월3일~14일 1300명을 대상으로 인터넷을 통해 실시한 설문조사에 따르면 연간 순수입이 최소 12만5000달러 이상(전체수입에서 소득세.모기지.부유세를 공제한 금액)인 미국의 부유층 가운데 69%가 '구두쇠는 아니지만 물건 구입에 세심한' 타입으로 드러났다.

그러나 최근 불거진 '서브 프라임 모기지 융자대란'이 일어나기 전에 실시된 탓에 실질적인 수치는 69%보다 높을 것으로 추정된다. 응답자들의 대부분은 비교적 엄격한 집안 분위기와 철저한 돈쓰기 교육을 받았다고 대답했다. 이들은 ▷물건값을 100% 다 지불하는 호기를 부리기보다 바겐 세일 품목 사냥에 나서며 ▷'충동 구매'보다 여기저기 '윈도 쇼핑'을 거치며 ▷인터넷을 뒤져 가격을 꼼꼼히 비교한뒤 최종 결정을 내리는 '신중파'로 드러났다.

응답자의 80%는 "부자가 되기전에는 평범한 중산층 출신"이라고 대답해 이같은 행태를 뒷받침했다. CNN머니닷컴에 따르면 2005년 기준으로 미국내 전체 주택소유자의 17%에 달하는 1970만명은 10만달러 이상을 2% 미만인 200만명은 최소 25만달러 이상 번 것으로 파악됐다.

한편 연간 순수입 12만5000달러 이상 벌며 뉴욕 맨해턴에 사는 사람은 10만380달러에 그친 샌프란시스코 거주자와 삶의 질이 비슷한 것으로 분석됐다. 또 워싱턴DC의 경우 고작(?) 8만3234달러 보스턴은 8만2760달러 워싱턴주 타코마는 6만430달러 디트로이트는 6만2233달러 휴스턴은 5만3512달러의 수입이면 맨해턴 수준과 같은 생활을 영위할수 있는 것으로 분석됐다.

미 모기지론업계, ‘도와줄께, 압류 당하지마’

미 모기지론업계, ‘도와줄께, 압류 당하지마’
미 주택경기 침체 지속에 모기지론 업계 비상대책
고객 주택 압류 막아주기 안간힘




미국에서 1990년대 초 이후 최악의 주택경기 침체가 이어지자, 모기지론(장기주택저당대출) 업계가 대책 마련에 발벗고 나섰다.
최근 미국에선 모기지론으로 집을 산 사람들이 상환을 제때에 하지 못하고, 저당으로 잡힌 집을 압류당하는 사례가 전국적으로 크게 늘어나고 있다. 올해부터 모기지론 금리가 가파르게 상승하자, 상환능력을 초과해 돈을 빌린 사람들은 상환 불능 상태에 빠졌다. 주택값이 최고치를 기록했을 때 집을 산 사람들도 집값 하락으로 인해 집을 팔아도 빌린 돈을 갚을 수 없는 처지다.

잇따르는 압류사태로 집 소유주는 물론 모기지론 업계도 골머리를 앓고 있다. 대출금을 제때 돌려받지 못할 뿐아니라, 주택 재판매 및 유지관리에 상당한 비용이 들기 때문이다. 또 특정 지역에 압류가 집중돼, 해당 지역 주택 가격을 끌어내리는 악순환도 빚어진다.

이에 따라 모기지론 업계는 대출자의 월 상환액을 줄이거나 이자율을 낮춰주고 있다. 모기지론 업체인 패니매는 서브프라임 모기지(신용이 낮은 비우량 고객에 대한 고금리 주택구입자금대출) 이용자 약 150만명이 리파이낸싱(저금리 대출로 재융자) 하도록 지원할 계획이다. 또다른 모기지론 업체 프레디맥은 신용도가 낮은 시민들이 집을 살 수 있도록 새로운 대출상품을 내놓고 있다. 다른 대형 모기지론 업체인 워싱톤 뮤츄얼은 서브프라임 모기지 대출 20억 달러를 리파이낸싱해, 주택 압류를 막을 계획이다.

일부 업체는 비영리 단체와 주택 보유자를 돕기 위한 파트너십을 맺을 예정이다. 모기지은행협회는 비영리단체와 함께, 주택압류 예방 캠페인을 벌일 계획이다. 또 주택 보유자 무료상담을 위한 핫라인도 설치할 예정이다. 정치권과 비영리단체는 모기지론 업계에 압력을 행사하면서, 이런 대책을 이끌어내고 있다.

하지만, 문제가 해결될지는 미지수다. 모기지론 업체 패니매 최고경영자 리차드 시론은 “각종 대책으로 주택압류는 줄어들 것으로 기대되지만, 만병통치약은 아니라는 점도 인정해야 한다”고 말했다.

위기의 본질은 주택경기가 회복될 전망이 보이지 않는다는 점이다. 3월 기존 주택 판매 건수는 전월과 비교해 8.4%가 줄어들어, 18년만에 가장 큰 하락폭을 기록했다. 지난 24일 공개된 스탠다드 앤 푸어스/케이스-실러 지수를 보면, 2월 주택가격이 15년만에 처음으로 전년도 같은 기간에 비해 1.5% 포인트 떨어졌다. 앞서 전미부동산중개인협회(NAR)는 올해 주택가격이 상승은 커녕, 40년만에 처음으로 전년대비 0.7% 떨어질 것으로 예상했다. 미국 일간 <크리스찬사이언스모니터>는 “모기지론 업계가 내놓는 각종 대책들은 큰 도움이 되기는 하지만, 지금의 사태가 그만큼 심각하며 악화하고 있다는 것을 보여준다”고 26일 평가했다.

[윤덕규의 Money Clinic]‘집, 살 것인가, 렌트할 것인가?’

[윤덕규의 Money Clinic]‘집, 살 것인가, 렌트할 것인가?’



표1



표2


지난 2~3년 황금 같은 부동산 시장 호황으로 많은 분들이 집을 사고, 팔고, 늘려가고 투자도 많이 했다. 렌트로 집을 계속 옮겨 다니는 것은 매우 피곤한 일이다. 따라서 대부분의 사람들이 집을 갖길 원한다. 이것만으로도 집을 갖게 되는 충분한 이유가 될 수 있다.

그러나 집을 살 것인가? 그리고 얼마나 지불할 여유가 있는가를 알기 전에 귀하의 재정상태와 귀하가 인생의 짐을 질것인가를 생각해야 한다. 이런 경우 집은 자산이 아니고 부채이다.
재정적인 관점에서 적어도 3년 또는 5년 이상 한 곳에 있을 것으로 예상되지 않는다면 그 집을 사지 않아야 한다.

부동산을 사고 판다는 것은 많은 비용을 수반하게 된다. 즉 모기지를 얻기 위하여 감정료, 중개수수료, 보험료, 부동산 에이젼트 수수료, 검사, 이사, 변호사비 등 부대비용이 들어가게 마련이다. 이런 비용과 소유권 이전에 따른 비용까지 커버하려면 적어도 부동산은 10% 정도 가격이 상승해야 한다.

만약에 몇 년이 안 되어서 이사를 하게 된다면 최근처럼 부동산이 호경기인 경우는 운이 좋게 이익을 볼 수도 있다. 그렇지 않을 경우는 손해를 볼 수 도 있다. 어떤 분들은 그 집에 오래 살 생각이 아니고 렌트를 목적으로 투자하시는 분들도 있다. 이러한 경우는 비교적 장기간에 걸쳐 재정적으로 잘 운영 할 수 있기도 하다. 그러나 집주인이 되는 것에 대한 책임을 과소평가해서는 안 된다.

여기서 렌트가 유리한 점을 한번 알아 보자. 임차인이 낮은 임차료로 임차를 하여 집을 포기하고 소득의 10%를 계속적으로 저축을 한다면 아마도 재정적인 미래의 목표를 잘 달성 할 것이다. 또한 임차인은 부동산에서 발생하는 각종 수리를 해야 하는 임대인의 책임에서 자유로울 할 것이다. 이러한 재정적인 부담과 심리적인 부담이 임차인에게는 없다. 만약 이사를 가길 원한다면 임차인은 임대인에 비해 훨씬 이사하기가 쉬울 것이다.

또 다른 문제는 장기적으로 임대를 하지 않는 경우는 많은 돈이 집에 묶여 있게 된다. 어떤 분은 은퇴의 나이에도 불구 하고 재산의 상당한 부분이 다 집에 묶여 있는 경우도 있다. 만약 임차인으로 자신의 돈을 금융자산에 갖고 운영한다면 보다 쉽게 재산을 늘릴 수 있다.

집을 소유하는데 드는 총비용을 계산하는 것은 그리 어렵지 않다. 렌트를 할 경우와 집을 소유 할 경우의 비용을 비교하기 위하여 귀하가 살기 원하는 장소에 대해 ‘표1’에서와 같이 월별로 비용 계산을 할 필요가 있다. 이때 모기지 금리는 고정금리로 가정한다. (표1)

이때 여기서 간과하고 고려하지 않은 것이 있다. 즉 집을 소유함에 따라 드는 기회 비용이다. 집을 살 때 자기 자금으로 일시불로 부담하는 돈을 만약에 다른 곳에 투자할 경우 기대되는 수익이 기회 비용인데 이 부분을 고려 하지 않은 계산이다. 대부분의 경제 전문가들은 이 부분을 고려해야 한다고 생각하고 있다. (표2)

매월 지급하는 모기지 금액은 이자율에 따라 그리고 상환 기간에 따라 차이가 있다.

이때 간단히 계산을 할 수 있는 승수를 (표2)에서 계산할 수 있다. 예를 들어 20만 달러의 모기지를 6%에 25년간 빌릴 경우 20만 달러/1000X6.4=1,280달러가 매월 지급하는 모기지 금액 이다. 또한 재산세는 연간 금액을 12개월로 나누어서 사용한다. 이렇게 해서 각자 자신이 실제로 렌트비와 비교하여 어느 쪽이 더 유리한가 알 수 있을 것이다.

정부 보증 융자 (3)

정부 보증 융자 (3)



정부지원 융자금 SBA Loan은 무엇인가?
“사업을 시작하려 하는데 SBA 융자는 어떻게 받나요?” 요즘 이런 질문을 많이 받는다. 교포들의 사업에 대한 지혜가 발전되었다는 증표로 해석된다.



SBA 융자(Small Business Administration Loan)는 통상적인 융자 방법으로 융자받기 힘든 소규모 중소 사업자들을 지원하기 위한 연방정부의 보증 제도로써, 일반은행에서 사업에 필요한 융자를 수월히 받을 수 있도록 만든 프로그램이다. 융자금액 150,000달러까지 정부가 85%의 융자금액을 보증하고, 150,000달러 이상일 경우 총 융자금액의 75%까지 정부가 보증한다. 쉽게 말해 만약 사업에 실패한다 해도 융자금 150,000달러까지는 15%, 150,000달러 이상일 경우는 25%만 융자해준 은행이 손실을 입는다. 따라서 일반 SBA에서 승인된 은행은 일반 융자에 비해 위험부담이 적으므로 비교적 쉽게 융자를 승인한다.



매우 좋은 조건의 융자다. 사업하다 망해도 융자받았던 융자금액의 75-85%를 정부가 책임지겠다는 데 이처럼 좋은 융자가 어디 있겠는가? 그러나 세상엔 공짜는 없다. 이런 조건의 융자를 받으려면 정부가 요구하는 자격조건이 맞아야 한다.



SBA의 융자를 받을 수 있는 조건은 우선 독립적으로 운영되는 소규모 사업체여야 한다. 하지만 사업체가 소규모라 해도 불법적이고 독점적 위치에 있는 것은 해당되지 않는다. 예를 들면 부동산 투자업체, 금융업체, 피라밋 조직, 중독성 제약유통업(예:마약), 도박업체, 자선/종교단체 등등이다.



어떤 종류의 SBA 융자가 있는지 알아본다. (1)유통자금(Working Capital) 융자. 50,000달러까지는 세금서류 제출 없이 비교적 쉽게 쓸 수 있다. 최대 상환기간 7년. (2)장비융자(Equipment Financing). 사업에 필요한 장비를 구입하는 융자다. 장비의 수명에 따라 연장이 가능하며 최대상환기간은 10년이다. (3)재고품 융자(Inventory Financing). 최대상환기간 10년이다. (4)사업체인수융자(Business Acquisition). 이 융자는 사업체를 파는 사람의 세금보고서가 융자의 관건이 된다. SBA는 유망하고 이익 내는 사업체를 인수할 때만 융자를 내주기 때문이다. 최대상환기간 10년. (5)사업체 재융자. SBA의 저렴한 금리로 현재의 사업체를 재융자하여 월페이먼트를 낮출 수 있다. 최대융자기간 10년. (6)사업목적 부동산 매입(Real Estate Acquisition). 매입한 건물은 최소 51% 면적 이상 자신의 사업용도로 써야한다. 최대상환기간 25년까지 가능.



SBA 융자의 장점은 크게 세 가지로 볼 수 있다. 첫째, 낮은 다운페이를 들 수 있다. 10%의 다운페이로 건물을 구입할 수 있다 (보통 Commercial Loan은 30-35%). 사업체를 매입할 때는 33%의 다운페이가 가능하다 (상업융자일 경우 보통 50-60%). 둘째, 상환기간이 길다. 사업체는 10년, 건물은 25년이다 (일반상업융자는 보통 5년). 셋째, 이자와 원금을 같이 상환하고 정해진 시간이 지나면 빚이 모두 청산된다 (No Balloon Payment).



SBA 융자의 단점은 다음과 같다. 첫째, 조기상환에 대한 벌금(Prepayment Penalty)이 많다. 빌린 첫 해에 갚을 경우 빌린 금액의 5%, 2년 차에는 3%, 3년 차에는 1%의 벌금이 부과된다. 둘째, 융자 보증비용(Guarantee Fee)이 많다. 보증 융자금액이 150,000달러보다 적을 경우 보증금액의 2%, 150,000-700,000달러일 경우 3%, 700,000달러 이상은 3.5%을 보증비용으로 지불해야 한다. 셋째, 최대로 받을 수 있는 융자금액이 1,000,000달러로 제한됐다.



“천부적 사업가는 자기 돈으로 사업하지 않는다.” 그렇다. 사업자금의 융통은 “금융”을 통해서 해야 한다. 사업가는 사업에 대한 “노하우”로 사업을 성공시켜야 한다. 소규모 사업을 시작하려는 사람도 SBA 융자를 통해서 사업을 하여 사업에 대한 신용을 쌓고, 또 만의 하나 위험에 대비하는 지혜를 발휘해야 사업을 성공시킬 수 있다.

서브프라임 모기지 부실, 美경기 영향 제한적일듯

"서브프라임 모기지 부실, 美경기 영향 제한적일듯"
케네스 로고프 하버드대 교수 인터뷰
중동등 지정학적 충격 불거질땐 내년 美경기 침체 가능성 40%




케네스 로고프 하버드대 경제학 교수는 세계 경제와 증시 전망에 대해 낙관적 견해를 밝혔다. 다만 지정학적 불안감 등 외부충격이 불거질 경우 내년에는 미국 경기침체 가능성이 40% 정도 된다고 경고했다. 다음은 로고프 교수와의 일문일답.
-미 경기둔화에도 불구하고 글로벌 증시가 활황을 보이고 있는데.

▦미국 경제성장이 둔화된다고 하더라도 글로벌 경제는 안정적인 성장을 이어갈 것이라는 기대심리가 확산되고 있다. 특히 신흥국가 경제가 큰 신장세를 보이고 있는 것이 글로벌 자금을 끌어들이고 있다.

-글로벌 증시를 낙관하는 까닭은.

▦가격 변동성이 줄어들었고 금융시장 안정성이 높아졌다. 15년 전 금융시장 변동성이 심화되면서 주식시장이 출렁거린 것과는 비교도 되지 않을 정도로 주식시장이 안정됐다. 또 미국 경제가 둔화되고 있지만 글로벌 경제는 이와 상관없이 지속적인 성장을 이어가고 있다. 중국ㆍ인도 등 신흥경제가 여전히 폭발적인 성장을 보이고 있고 일본과 유럽연합(EU) 경제가 살아나면서 미국 경제둔화를 상쇄시키고 있다. 단기적으로 발생할 수 있는 금융시장 불안으로 글로벌 유동성이 안정성 높은 채권으로 움직일 수 있겠지만 장기적으로 글로벌 자금의 주식시장 유입은 계속될 것이다. 미국 시장에 몰린 글로벌 유동성이 일본과 신흥국가, 오일수출 국가로 다변화할 것이다.

-미국 경제가 침체국면으로 빠져들 가능성은 없나.

▦현 시점에서는 그럴 가능성은 낮다. 미국 경제는 올해 2.5%의 낮은 성장률을 보일 것으로 전망되며 향후 수년간 이 같은 성장둔화가 이어질 것으로 예상된다. 잠재성장률을 밑도는 상태가 계속 이어진다는 얘기다. 둔화신호를 보이고 있는 주택시장은 말할 것도 없고 지난 12년간 호조를 보였던 기업생산성도 약화되고 있다. 앨런 그린스펀 전 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 미국 경제의 침체 가능성을 33%로 예상했지만 개인적으로 올해 미국 경제가 침체국면에 빠질 가능성을 20%로 보고 있다.

-서브 프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실이 미국 경제의 발목을 잡을 것이라는 의견이 많은데.

▦물론 미국 경제에 영향을 미치겠지만 그 충격은 제한적일 것이다. 서브 프라임은 전체 모기지의 13%에 불과하고 미국 금융시장은 부실 파장을 충분히 흡수할 수 있을 만큼 튼튼하다. 서브 프라임 부실이 미국 경제 전반에 위기를 가져올 것으로는 생각하지 않으며 이 같은 기대심리로 주식시장이 강세를 보이고 있다고 생각한다.

-미국의 소비둔화가 한국 경제에 악영향을 미치지 않을까.

▦한국은 다른 어느 국가보다도 미국에 대한 수출의존도가 높은 경제구조를 가지고 있어 미국의 소비여력이 큰 변수가 될 수 있다. 미국의 내수소비가 완만하게 둔화된다면 한국 경제는 충분히 이에 대응할 수 있고 별다른 문제점을 노출하지 않을 것이다. 하지만 미국 소비가 급감한다면 한국뿐 아니라 경제가 살아나고 있는 일본과 독일 등도 큰 타격을 받게 된다. 미국의 급격한 소비위축은 한국뿐 아니라 회복기미를 보이고 있는 글로벌 경제 전체에 큰 충격을 줄 것이다.

-그럼 향후 미국 경제를 어떻게 전망하나.

▦올해는 별 문제가 없겠지만 앞으로는 확신할 수 없다. 로버트 실러 예일대 교수와 누리엘 루비니 뉴욕대 교수처럼 당장 미국 경제가 침체국면으로 빠질 것으로 생각하지는 않지만 현재와 같은 상태가 지속된다면 상황은 심각해질 수 있다. 중동 지역의 지정학적 불안감 등 외부충격으로 경기둔화가 이어진다면 내년에는 침체 가능성이 40%에 달할 것으로 본다. 시간이 지날수록 경기침체 가능성도 높아질 것이다. 경기확장 국면이 마무리되고 있고 물가압력도 높아지고 있다는 점에 주목해야 한다.

◇케네스 로고프 교수 약력

▦53년 뉴욕 출신

▦75년 예일대 경제학 석사

▦80년 MIT 박사

▦89~91년 UC버클리대 경제학 교수

▦92~94년 프린스턴대 경제학 교수

▦2001~2003년 국제통화기금(IMF) 수석 이코노미스트

▦2003년~현재 하버드대 경제학 교수

"모기지 위기로 美 자동차 매출 악화"

"모기지 위기로 美 자동차 매출 악화"
GM 부회장


미국의 모기지 위기가 4월 들어 자동차 업체들의 매출을 악화시키는 요인이 되고 있다고 로버트 루츠 제너럴모터스(GM) 부회장이 23일(현지시간) 밝혔다.

루츠 부회장은 이날 켄터키 루이스빌에서 열린 자동차산업 컨퍼런스에 참석, "아직 4월 들어 GM의 매출 실적을 정확히 파악할 수는 없지만, 자동차 산업 부문이 주택 금융시장 악화의 영향을 받을 것으로 예상하고 있다"고 이 같이 말했다.

그는 "최근 자동차 시장은 약세를 기록하고 있다"면서 "여기에는 주택 시장 부진과 모기지 산업 위기가 반영되고 있다"고 설명했다.

이어 "많은 사람들이 구매력 한도를 줄이고 있으며, 이는 우리 뿐만 아니라 산업 전반적으로 영향을 미치고 있다"고 덧붙였다.

GM은 최근들어 높은 노동비용, 일본 자동차 업체들과의 경쟁 강화, 트럭과 스포츠유틸리티차량(SUV) 부문의 매출 둔화 등으로 어려움을 겪고 있다.

GM은 금융 자회사인 GMAC가 서브프라임 모기지 부도율 증가로 인해 부진할 것으로 예상하고 있다.

특히 특히 주택 착공 건수 둔화는 건설업에 종사하는 사람들에게 인기가 높은 픽업 트럭 종류의 자동차 판매에 악영향을 미치고 있는 것으로 나타났다.

GM은 최근 들어 수익성을 높이기 위해 3만4000명을 감원하고 12개의 공장의 문을 닫는 등 구조조정을 진행중에 있다. 또 GM은 마진이 낮은 정부기관이나 자동차 렌털 회사 등에 대한 대량 판매도 줄이고 있다. 또 인센티브를 줄이고 가격을 인상하는 등 기존의 공격적인 할인 정책에서 벗어나고 있다.

하지만 GM의 이러한 새로운 전략은 매출과 시장점유율에 악영향을 미치고 있다. GM은 일본 토요타로부터의 강한 도전으로 전세계 자동차 1위 업계 자리마저 내놓을 위태로운 상황에 처해있다.

정부 보증융자 (2)

정부 보증융자 (2)



미군에 복무한 사람이 받을 수 있는 주택융자금 혜택 VA-Guaranteed Home Loan이란 무엇인가?
다수의 한인이 미국에 살다보니 미군에 입대하여 군복무를 한 사람들이 많아졌다. 이들에게는 많은 혜택이 따른다. 특히 교육, 주택, 의료에 대한 혜택은 돈으로 따지면 엄청난 액수를 정부로부터 보조받는다. 주택구입에 대한 혜택을 알아본다.



군인으로 복무했던 사람들은 VA(Veteran's Administration) 이라는 곳에서 주택보증융자(VA-Loan) 혜택을 받는다. 어떤 사람들이 VA 주택보증융자를 받을 수 있고, 기본적 자격 조건이 무엇인가를 알아본다.



전쟁기간에 군복무를 했을 경우 최소 90일을 근무했으면 가능하다. 기간은 다음의 기간 내에 복무했어야 한다. 2차 세계대전에 복무한 사람, 한국전쟁(1950년6월27일-1955년1월31일 사이), 베트남전쟁(1964년8월5일-1975년5월7일 사이), 걸프전쟁(90년8년2일-현재). 그러나 이 기간 내에 군복무를 했다해도 불명예제대를 했다면 VA주택보증융자의 혜택은 따르지 않는다. 비전시(非戰時)에 근무한 사람은 현역으로 181일을 지속적으로 근무한 후 제대했으면 VA-Loan을 받을 수 있다.



“일반융자(Conventional Loan)”와 비교하여 “VA-Loan”의 장점은 무엇인가? 4가지로 분류해 본다. 첫째, 다운페이먼트가 필요 없다. 일반주택융자를 받을 때 다운페이 20% 이하를 하면 보험료를 내야만 하는 불이익(Mortgage Insurance)이 따른다. VA-Loan은 정부가 보증하여 보험료가 없다. 둘째, 바가지 염려가 없다. 주택가격을 VA의 주택감정사가 감정하여 감정가격을 통보해주기 때문이다. 셋째, 융자금을 타인에게 양도(Assume)할 수 있다. 융자를 받고 얼마 지나 후부터 가능하다. 넷째, 조기상환에 대한 벌금(Pre-Payment Penalty)이 없다. 일반융자일 경우 다운이 적거나 융자조건이 좋지 않을 경우 대부분 조기상환에 벌금조항이 있다.



V-Loan엔 몇 가지 단점도 있다. 첫째, 주택을 구입할 때 Seller에게 “VA-Loan”을 통한 구매라는 말을 하고 양해를 구해야한다. VA-Loan은 Seller가 Buyer를 위해 Funding Fee, Closing Cost, Discount Point 비용을 어느 정도 보조해 주어야 하기 때문이다. 이런 이유로 Seller's Market에서는 원하는 집을 구입하기가 쉽지 않다. 둘째, 융자 자체가 정부에서 내주기 때문에 신속하지 않다. 즉 융자신청을 검토하고 승인해 주는 기간이 길다는 것이다. 절차 또한 일반융자에 비하여 까다롭다(Red-Tape).



VA-Loan의 호조건 주택융자를 받으려면 군복무 외 다음의 자격 조건이 갖춰져 있어야만 가능하다. 첫째, 융자인(군복무 한 사람)이 구입한 주택에서 거주해야 해야만 한다. 둘째, 안정된 수입이 있어야 한다. 현재의 직장이나 사업에 최소 2년 이상 종사했어야 한다. 셋째, 신용상태(Credit Record)가 양호해야 한다. VA-Loan도 일반융자와 같이 신용상태가 좋지 않으면 융자를 내주지 않는다. 넷째, 보증액수에 제한이 있다. 일반융자는 일단 보험에 들으면 그 보험이 주택가(융자금)에 대하여 손해본 돈을 커버하지만 VA-Loan은 보증액에 대한 한도가 있다. 융자금액이 $45,000-144,000일 경우 VA는 이금액의 50%인 $22,500-36,000까지 보증해준다. 예를 들면 A라는 사람이 144,000달러를 융자받고 혹 나중에 A가 직장을 잃어 주택에 대한 월페이먼트를 못내는 경우에 처하면 VA는 14,400달러의 25%인 36,000달러를 보증해줄 수 있다는 것이다. (VA의 최대 보증액수 50,750달러. 203,000달러(50,750*4) 융자받으면 50,750달러까지 보증.)



한 가지 염두에 두어야 할 것이 있다. “일반융자”일 경우 융자 후 파산하여 빚을 갚지 못할 경우 크래딧이 나빠지고, 또 시간이 지나면서 크레딧 기록을 양호하게 복구시킬 수 있다 (페이먼트를 지속적으로 잘 냈을 경우). 그러나 VA-Loan은 다르다. VA 융자는 어떤 일로 융자금을 갚지 못하면 그 돈을 다시 갚기 전까지는 VA-Loan을 다시 받을 수 없다.

美 WMC모기지, 771명 감원

美 WMC모기지, 771명 감원




미국의 서브프라임 모기지 부실여파로 GMAC의 주택대출 사업부문 ‘레지덴셜 캐피탈’과 제너럴일렉트릭(GE)의 소비자금융 부문인 ‘WMC 모기지’가 감원에 나섰다.

블룸버그에 따르면 19일(현지시간) GE의 WMC 모기지는 771명을 감원하고 지점 3군데를 폐쇄했다. WMC는 올해 들어 사원의 50%이상을 줄였다.

GM 금융 자회사인 GMAC의 레시덴셜 캐피탈도 올해 중반까지 600∼700명의 인력을 줄이고, 인력을 충원하지 않을 것이라고 밝혔다.

레시덴셜 캐리탈의 지나 프로이아 대변인은 “감원결정은 최근 시장상황과 미국 모기지 시장 악화에 따른 것”이라고 말했다.

모기지 대출 기준 강화 법안

모기지 대출 기준 강화 법안

입력일자:2007-04-23

가주 상원 재정위 통과
크레딧 점수외 월 소득 확인

캘리포니아주내 모기지 대출 기준을 강화하는 법안이 주 상원 재정위원회를 통과했다.
마이크 마차도 주 상원의원(민주·린든)이 상정한 이 법안(SB 385)은 캘리포니아주내 서브프라임 모기지 렌더 등 모기지를 대출해주는 금융기관들이 새로 강화된 연방정부 대출기준을 따르도록 명시하고 있다.
연방정부가 제2의 서브프라임 모기지 부실사태를 방지하기위해 최근 확정, 발표한 대출기준은 렌더가 모기지 대출시 신청자의 크레딧 점수에만 의존하지 않고 신청자의 월 소득 등 실제로 모기지 페이먼트를 할 수 있는 재정 능력을 확인토록 하고 있다.
강화된 대출기준은 또 변동이자 모기지를 대출해줄 경우 이자율과 페이먼트가 낮은 첫 1,2년간의 페이먼트 액수보다는 이자율이 껑충 뛴 이후의 높아진 페이먼트를 감당할 수 있는지를 확인토록 하고 있다.
새로 강화된 연방정부의 대출기준은 그 자체로는 법적 효력은 없으나 현재 29개주에서 대출기준으로 사용하고 있다.
이 법안은 새로 강화된 연방정부 대출기준을 준수하지 않은 금융기관에 대해 가주내 금융기관을 관할하는 주기업국, 주부동산국과 주재정기관국 등이 감사를 강화할 수 있는 법적 권한을 부여하고 있다.
법안 상정자인 마차도 의원은 “서브프라임 모기지 부실사태가 렌더들이 재정적 능력이 없는 주택구입자에게 무분별하게 대출을 해서 빚어진 측면이 크다”며 “렌더들이 모기지 대출시 더욱 꼼꼼하게 재정능력을 확인토록 하는 것이 이 법안의 주요 목적”이라고 말했다.
마차도 의원은 현재 캘리포니아주내 모기지 대출기관의 3분의1 정도가 연방정부의 대출기준을 준수하지 않고 있는 것으로 파악하고 있다며 이들에 대한 정부의 감독권을 강화하는 것이 새 법안의 주요 목적이라고 말했다. 마차도 의원에 따르면 이들 렌더들의 절대 다수는 정규 은행이 아닌 제2, 제3금융권 대출기관들이다.
이 법안은 주의회를 통과하고 주지사의 서명을 받을 경우 내년 1월1일부터 주법으로 발효될 예정이다.

미 주택차압 경고 급증..서브프라임 `후폭풍`

미 주택차압 경고 급증..서브프라임 `후폭풍`

1분기 16만채..전년동기보다 2배나 늘어
이데일리
입력 : 2007.04.17 07:27

서브프라임 모기지 부실로 저금리로 갈아타는 리파이낸싱이 어려워지면서 올해 1분기 미국 차압 위기에 놓인 주택이 두배로 늘어났다고 블룸버그 통신이 17일 보도했다.


포어클로저닷컴에 따르면 1분기 16만8829채의 주택 소유자에게 차압 경고가 발송됐다. 이는 작년 같은 기간 8만3154채에 비해 두배로 늘어난 것이다.



이는 서브프라임 부실로 모기지 연체율이 4년래 치고치에 달하면서 대출업체들이 대출에 몸을 사리는 바람에 주택 구입자들의 리파이낸싱이 어려워졌기 때문이다.



포어클로저닷컴의 알렉시스 맥기 사장은 "많은 사람들이 자금난을 해결하기 위해 대출을 활용해왔는데 최근 대출자들은 줄어들고 있다"며 "대출업체들이 이들에게 자금을 제공하지 않으면 파산할 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.



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캘리포니아 모기지 10년만에 최악

캘리포니아 모기지 10년만에 최악



서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 상황이 갈수록 악화되고 있다.
특히 캘리포니아주에서 올 들어 '포어클로저(담보주택회수권 상실)' 절차에 들어가 집을 빼앗길 위기에 처한 주택 건수가 10년 만에 최악의 수치를 기록했다.

16일 로스앤젤레스타임스 인터넷판에 따르면 올해 들어 3월 말까지 캘리포니아주에서 담보주택회수권 상실 대상이 된 주택 건수는 모두 1만1033건으로 지난해 같은 기간에 비해 무려 8배나 급증했다고 라호야 소재 데이터퀵정보서비스가 밝혔다.

이 같은 수치는 최고치를 기록한 96년 3분기의 1만5418건에는 못 미치지만 미국 부동산 시장의 침체의 골이 그만큼 깊다는 것을 보여준다.

또 포어클로저 이전 단계로 5개월간 모기지를 갚지 않아 통지되는 '채무불이행'도 올 1분기에만 4만6760건을 기록해 지난해 동기에 비해 148%나 늘었다.

한편 IMF는 최근 국제금융안정보고서에서 "서브프라임 모기지 시장이 미국 주택경기가 하강하는 시점에서 예상보다 약간 더 빠르게 나빠지는 모습을 보였다"고 지적했다.

IMF는 이어 "서브프라임 모기지 시장이 큰 혼란으로 이어질 가능성은 낮지만 다른 서브프라임 대출들까지 일제히 위축된다면 금융시장에 대한 위험이 고조될 수 있다"고 경고했다.

정부 보증융자 (2)

정부 보증융자 (2)



미군에 복무한 사람이 받을 수 있는 주택융자금 혜택 VA-Guaranteed Home Loan이란 무엇인가?
다수의 한인이 미국에 살다보니 미군에 입대하여 군복무를 한 사람들이 많아졌다. 이들에게는 많은 혜택이 따른다. 특히 교육, 주택, 의료에 대한 혜택은 돈으로 따지면 엄청난 액수를 정부로부터 보조받는다. 주택구입에 대한 혜택을 알아본다.



군인으로 복무했던 사람들은 VA(Veteran's Administration) 이라는 곳에서 주택보증융자(VA-Loan) 혜택을 받는다. 어떤 사람들이 VA 주택보증융자를 받을 수 있고, 기본적 자격 조건이 무엇인가를 알아본다.



전쟁기간에 군복무를 했을 경우 최소 90일을 근무했으면 가능하다. 기간은 다음의 기간 내에 복무했어야 한다. 2차 세계대전에 복무한 사람, 한국전쟁(1950년6월27일-1955년1월31일 사이), 베트남전쟁(1964년8월5일-1975년5월7일 사이), 걸프전쟁(90년8년2일-현재). 그러나 이 기간 내에 군복무를 했다해도 불명예제대를 했다면 VA주택보증융자의 혜택은 따르지 않는다. 비전시(非戰時)에 근무한 사람은 현역으로 181일을 지속적으로 근무한 후 제대했으면 VA-Loan을 받을 수 있다.



“일반융자(Conventional Loan)”와 비교하여 “VA-Loan”의 장점은 무엇인가? 4가지로 분류해 본다. 첫째, 다운페이먼트가 필요 없다. 일반주택융자를 받을 때 다운페이 20% 이하를 하면 보험료를 내야만 하는 불이익(Mortgage Insurance)이 따른다. VA-Loan은 정부가 보증하여 보험료가 없다. 둘째, 바가지 염려가 없다. 주택가격을 VA의 주택감정사가 감정하여 감정가격을 통보해주기 때문이다. 셋째, 융자금을 타인에게 양도(Assume)할 수 있다. 융자를 받고 얼마 지나 후부터 가능하다. 넷째, 조기상환에 대한 벌금(Pre-Payment Penalty)이 없다. 일반융자일 경우 다운이 적거나 융자조건이 좋지 않을 경우 대부분 조기상환에 벌금조항이 있다.



V-Loan엔 몇 가지 단점도 있다. 첫째, 주택을 구입할 때 Seller에게 “VA-Loan”을 통한 구매라는 말을 하고 양해를 구해야한다. VA-Loan은 Seller가 Buyer를 위해 Funding Fee, Closing Cost, Discount Point 비용을 어느 정도 보조해 주어야 하기 때문이다. 이런 이유로 Seller's Market에서는 원하는 집을 구입하기가 쉽지 않다. 둘째, 융자 자체가 정부에서 내주기 때문에 신속하지 않다. 즉 융자신청을 검토하고 승인해 주는 기간이 길다는 것이다. 절차 또한 일반융자에 비하여 까다롭다(Red-Tape).



VA-Loan의 호조건 주택융자를 받으려면 군복무 외 다음의 자격 조건이 갖춰져 있어야만 가능하다. 첫째, 융자인(군복무 한 사람)이 구입한 주택에서 거주해야 해야만 한다. 둘째, 안정된 수입이 있어야 한다. 현재의 직장이나 사업에 최소 2년 이상 종사했어야 한다. 셋째, 신용상태(Credit Record)가 양호해야 한다. VA-Loan도 일반융자와 같이 신용상태가 좋지 않으면 융자를 내주지 않는다. 넷째, 보증액수에 제한이 있다. 일반융자는 일단 보험에 들으면 그 보험이 주택가(융자금)에 대하여 손해본 돈을 커버하지만 VA-Loan은 보증액에 대한 한도가 있다. 융자금액이 $45,000-144,000일 경우 VA는 이금액의 50%인 $22,500-36,000까지 보증해준다. 예를 들면 A라는 사람이 144,000달러를 융자받고 혹 나중에 A가 직장을 잃어 주택에 대한 월페이먼트를 못내는 경우에 처하면 VA는 14,400달러의 25%인 36,000달러를 보증해줄 수 있다는 것이다. (VA의 최대 보증액수 50,750달러. 203,000달러(50,750*4) 융자받으면 50,750달러까지 보증.)



한 가지 염두에 두어야 할 것이 있다. “일반융자”일 경우 융자 후 파산하여 빚을 갚지 못할 경우 크래딧이 나빠지고, 또 시간이 지나면서 크레딧 기록을 양호하게 복구시킬 수 있다 (페이먼트를 지속적으로 잘 냈을 경우). 그러나 VA-Loan은 다르다. VA 융자는 어떤 일로 융자금을 갚지 못하면 그 돈을 다시 갚기 전까지는 VA-Loan을 다시 받을 수 없다.

美 모기지 금융사 `방만한 경영` 뭇매

美 모기지 금융사 `방만한 경영` 뭇매


- OFHEO, 패니매·프래디맥 `구멍 더 커졌다`
- 효율성 떨어지고 리스크 관리에도 헛점

[이데일리 권소현기자] 미국 정부가 보증하는 모기지 금융업체 패니매와 프레디맥이 비효율적인 업무 프로세스와 리스크 관리 부족 등을 이유로 정부로부터 혼쭐이 났다.

11일 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 패니매와 프레디맥을 감독하는 미국 연방주택기업감독청(OFHEO)은 이들 모기지 금융사가 회계스캔들로 곤욕을 치른지 수 년이 지났지만 여전히 적절한 리스크 관리 시스템을 갖추지 못하고 있다고 지적했다.

OFHEO의 제임스 록하트 국장은 "이들 모기지 금융사에는 상당히 큰 구멍이 생겼다"며 "이들은 기본적으로 인프라스트럭처를 무시해 왔다"고 말했다.

패니매의 경우 감독 프로그램을 제대로 갖추지 않아 외부 용역에 과도한 비용을 지급했다는 지적을 당했다. 특히 IT 부문 외부 용역업체를 잘못 선정해 효율성도 떨어졌고 오히려 역효과를 내기도 했다고 OFHEO는 주장했다.

또 패니매의 금리 리스크 추정 방식에도 문제가 있다고 지적했다. 리스크를 각 사업부별로 측정하고 전사적으로는 추정하지 않았다는 것.

프레디맥의 경우에도 프로젝트 관리를 비효율적으로 전개, 내부관리 개선 속도가 둔화되고 있다고 OFHEO는 주장했다. 프레디맥은 IT 부문 업그레이드에 노력을 기울여왔지만 2008년 이전에는 끝나지 않을 것으로 예상되고 있다.

프레디맥의 새론 맥헤일 대변인은 "더 해야 할일이 많다는 것을 안다"며 "그러나 상당한 진전이 있다는 점을 알아달라"고 말했다.

이들 모기지 금융사는 지난 2003년 잇따라 회계스캔들에 연루되면서 스타일을 구겼다.

패니매는 경영진의 보너스를 높이기 위해 순이익을 조작했다는 혐의로 5억달러의 벌금을 부과받았다. 따라서 2002년부터 2004년 중반에 걸쳐 63억달러에 달하는 순이익을 재조정해야 한다.

프레디맥 역시 이익을 높이기 위해 회계규정을 위반했다는 지적을 받아왔다.


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IMF "美 서브프라임 악영향 제한적"

IMF "美 서브프라임 악영향 제한적"

입력 : 2007.04.11 01:42

[뉴욕=이데일리 김기성특파원] 국제통화기금(IMF)은 "미국의 서브프라임 모기지 부실 관련 경제적 악영향이 위험요인이긴 하지만 세계 금융시장의 안정성을 해칠 가능성은 없다"고 밝혔다.

IMF는 10일(현지시간) 세계 금융시장 보고서를 통해 "서브프라임 모기지 부문이 일반적인 예상보다 더 악화돼 왔지만 지금까지 그 영향은 소수의 금융기관들에 국한돼 있고, 전체 신용시장으로 확산되지는 않을 것"이라고 진단했다.

이어 "미국에서의 신용 악화가 알트에이 모기지로도 확산되기 시작했지만 주로 서브프라임 모기지에 제한된 것"이라며 "서브프라임 모기지 부실의 악영향이 심각한 체계적인 위험을 몰고올 가능성은 없다"고 전망했다.

그러나 "대규모의 서브프라임 부실 문제가 동시에 발생한다면 위험이 높아질 수도 있다"고 지적했다.

IMF는 "미국의 주택 모기지 관련 증권은 총 5조8000억달러로 그중 외국인 투자자들이 8500억달러를 보유하고 있다"고 전했다. 서브프라임 모기지는 미국의 전체 모기지시장에서 14% 정도를 차지하고 있다.

뉴센추리 모기지 매각 불허..`위약금 조항 빼라`

뉴센추리 모기지 매각 불허..`위약금 조항 빼라`
美 파산관재인, `RBS에 매각 안된다`
고객정보보호 대책 강구 요구
입력 : 2007.04.10 08:35

[이데일리 권소현기자] 파산보호를 신청한 미국 2위의 서브프라임 업체 뉴센추리가 5000만달러 규모의 모기지를 매각할 수 없게 됐다고 블룸버그 통신이 10일 보도했다.

미국 파산관재인은 뉴센추리가 로열 뱅크 오브 스코틀랜드(RBS) 그룹 자회사에 5000만달러의 모기지를 매각하려는 계획을 허용하지 않았다.

매각하기 전에 100만달러의 위약금 조항을 없애거나 규모를 줄여야 하며 대출자들의 개인 금융정보를 보호할 방안을 마련해야 한다는 이유에서다.

위약금은 뉴센추리와 RBS간 체결한 것으로, 만약 모기지 매각 계획이 중간에 틀어질 경우 뉴센추리가 물어야 하는 벌금이다. 그러나 파산관재인은 위약금을 계약내용에 포함시킬 필요가 없다는 입장이다.

뉴센추리는 지난 2일 파산보호를 신청한 이후 자산매각을 위해 노력중이다. 매각 대상 자산에는 잔여 대출을 비롯해 대출서비스 부문 등이 포함돼 있다.

모기지 페이먼트 연체 막자

“모기지 페이먼트 연체 막자”

입력일자:2007-04-07

렌더들 다양한 조정 프로그램

모기지 렌더들이 고객연체를 막기 위한 ‘페어먼트 조정’ 프로그램을 내놓고 있다. 주택 차압보다는 페이먼트 조정이 기업 실익에 훨씬 유리하기 때문이다.

780억달러 상당의 모기지 대출을 기록하고 있는 ‘EMC 모기지’는 최근 페이먼트에 어려움을 격고 있는 자사의 고객들을 위해 ‘모드 스쿠어드’(Mod Squad)라고 불리는 50명의 팀을 구성했다. 이 팀은 고객에게 전화나 편지를 보내 페어먼트 조정을 권하는 방법으로 어려움에 빠진 고객들의 돕고 있다.
모기지 전문가들은 과반수의 채무자들이 실직 등으로 페이먼트에 문제가 생겼을 때 은행에 전화도 하지 않고 주택이 차압에 들어갈 때까지 그냥 있다가 집을 잃게 된다며 문제가 발생하면 바로 은행과 협상에 들어가면 차압을 막을 수 있다고 조언한다.

홈오너십 프리서베이션의 콜린 허나데즈는 “차압을 방지할 수 있는 방법은 여러 가지가 있다”며 “일단 어려움에 처하게 되면 은행에 전화를 걸어 페이먼트 조정을 신청하는 것이 첫 단계”라고 말했다.

모기지 랜더 NBGI 정재웅 대표 '융자 파동 우린 몰라요'

[CEO를 찾아서] 모기지 랜더 NBGI 정재웅 대표 '융자 파동 우린 몰라요'


원칙고수···10년새 50배 '30억불 대출', 은행·부동산 개발업 진출 '제 2 도약' 꿈



요즘 융자업계는 시쳇말로 '죽을 맛'이다. 지난해 융자사기 문제로 FBI가 대대적인 조사를 벌여 한바탕 홍역을 앓았다 겨우 진정되나 싶더니 최근에는 서브프라임 융자 부실 파문으로 또다시 대형 태풍에 휩싸였다.

특히 모기지 렌더들의 어려움은 더하다. 전국 2위의 서브프라임 모기지 렌더인 뉴센추리가 파산보호 신청에 들어가는 등 이미 5~6개의 서브프라임 모기지 렌더가 파산했다. 전국 최대의 모기지 렌더인 컨트리와이드도 이미 수천명에 이르는 직원을 줄였으며 2위의 렌더인 워싱턴뮤추얼도 역시 대대적인 융자부문 감축에 들어갔다.

이같은 상황에도 한인 모기지 렌더인 NBGI(National Bankers Group Inc..대표 정재웅)는 오히려 개발업 진출을 가속화하는 등 성장을 계속하고 있어 관심을 끌고 있다.

NBGI는 지난해 대출 규모 30억달러로 한인 최대의 모기지 렌더다. 이미 주류사회에서도 손꼽히는 규모의 렌더로 인정받고 있다.

NBGI가 창립된 것은 지난 97년. 당시만 해도 대출규모가 6000만달러 정도에 불과했으니 10년만에 대출규모로 50배나 수직상승한 셈이다. 대출 건수도 97년 당시에는 연 400건이 채 안됐으나 지난해에는 7000건에 이른다.

NBGI가 이처럼 급성장을 할 수 있었던 것은 유례없는 부동산 붐이라는 호기와 과감한 상품 개발 철저한 리스크 관리 때문.

부동산 환경이 급변하면서 지난 수년동안 새로운 융자 상품이 홍수처럼 쏟아져나왔다. 정 대표는 이 모든 상품을 철저히 분석하고 가능성이 있다고 판단되는 상품은 과감히 도입했다. 이에 따라 대형 렌더에 못지 않은 다양한 융자 상품을 운용하고 있어 모기지 브로커들의 만족도도 높다.

또한 이자율도 최소화하는 등 고객 위주의 전략을 펼친 게 모기지 브로커들의 마음을 사로잡았다.

그러나 이같은 급격한 성장을 기록했음에도 불구하고 NBGI에는 급성장에 흔히 따르는 부작용이 거의 없다. 실제로 대부분 렌더들의 융자 부실이 점차 수면으로 떠오르고 있지만 NBGI가 지난 2년동안 대출한 모기지1만4000여건중 차압으로 이러진 경우는 단 7차례에 불과하다. 지난해부터 시작한 서브프라임 융자는 단 한건의 차압도 없다.

정 대표는 “기준을 스스로가 얼마나 잘 지키느냐가 회사를 건실하게 유지하느냐의 관건이라고 생각한다”며 “당장의 매출 확대를 위해 기준을 무너뜨리는 유혹을 뿌리친 게 결국 좋은 결과를 가져왔다”고 말했다.

이같은 자신감 때문인지 대부분의 렌더들이 서브프라임 융자나 노다운 융자를 사실상 중지하거나 줄이고 있지만 NBGI는 지난해와 똑같이 운용하고 있다. 기준만 충실히 지키면 전혀 문제가 없다는 정 대표의 소신 때문이다.

“더구나 이런 융자를 제공하지 않으면 많은 사람들이 주택을 장만할 기회를 잃게 됩니다. 렌더는 보다 많은 사람들의 주택 장만을 도와줘야할 의무가 있다는 생각입니다.”

정 대표는 요즘 새로운 비상을 꿈꾸고 있다. 39세의 젊은 나이라는 또하나의 자산을 바탕으로 한인사회를 대표하는 개발업자가 되고 싶다는 욕심과 2~3년내 은행을 차리고 싶다는 꿈을 꾸고 있다.

“단순히 규모 측면이 아닌 한인사회를 대표하는 건물들을 지어서 한인사회를 업그레이드하고 싶은 욕심이 있죠. 그래서 현재 개발중인 3개의 콘도는 수익 보다는 질을 우선순위로 하고 있습니다. 그 다음에는 남가주로, 미 전국으로 개발을 확대하는 게 새로운 인생 목표입니다.”

■ 정 대표는…

정재웅 대표는 중 1학년때 가족과 함께 이민와서 USC에 입학했다. 그러나 졸업을 1학기 앞두고 융자 에이전트를 시작, 94년 융자 브로커 회사인 파이낸스 플러스를 차린 후, 97년 NBGI를 설립했다.

정부 보증 융자 (1)

정부 보증 융자 (1)



FHA를 이용하여 적은 다운으로 주택융자를 받는 방법
이런 질문을 받는다. “정부기관서 제공하는 저금리의 주택융자 프로그램이 있다고 하는데, 그게 어떤 것이고 그런 프로그램의 혜택을 저도 받을 수 있나요?”



여러 프로그램 중 그런 프로그램이 하나 있다. “FHA(Federal Housing Administration) 융자 프로그램”이 그것이다. 이 프로그램은 일생 최초로 주택을 구입하는 사람(First-Time Home Buyer)들이 많이 이용한다. 일반 시중은행에서 적용되는 위험부담을 최소화 한 것이 최대 장점이다. (융자는 일반은행을 통해서 한다. 하지만 정부가 보증하여 적은 다운페이로 주택 구입이 가능하다. 이자율도 시중은행 금리보다 낮다.)



FHA는 1965년에 HUD(Department of Housing and Urban Development)와 합쳤다. 1995에 들어와서는 저소득층과 평생 최초 주택구입자들을 위주로 하는 융자에 대한 보증을 전적으로 도맡았다. FHA의 전체 융자의 72.7%(1996년도)가 신규주택구입자들을 위한 것이었으니 FHA의 역할이 어떠한지 짐작할 수 있다.



FHA융자와 일반상업융자(Conventional Loan)의 차이점은 무엇인가? 차이점을 알아본다.



첫째, FHA 융자를 이용하면 낮은 다운페이로도 집을 구입할 수 있다. 3%의 다운페이로 주택 구입이 가능하다. “일반상업융자(Conventional Loan)”는 다운페이를 20% 해야 비교적 좋은 조건으로 융자를 받는다. 적은 다운으로 일반융자를 받을 경우 절차가 까다롭고, PMI(Private Mortgage Insurance) 보험료를 지불해야 하기 때문에 실질적 주택 구입가격이 비싸진다.



둘째, FHA의 승인을 통하여 저소득층 신규주택 구입자에 융자를 내준 은행이 만약 손해를 보게되면 정부가 손해를 막아준다. 주택 구입자도 이런 손실보전제도를 위하여 1.5%의 보험료를 내야한다. 일반융자(Conventional Loan)는 반면 주택구입자가 3개월 이상 체납하게 되면 은행은 차압(Foreclosure) 절차에 들어간다. 일단 차압에 들어가면 대부분 은행은 손해를 본다. 이 때 발생하는 손해는 은행이 감수한다.



셋째, FHA를 통한 융자는 서류심사가 수월하다. 신용기록이 약간 불량해도 융자에 대한 승인을 쉽게 받는다. 예를 들면 “일반융자(Conventional Loan)”에서는 파산신청을 한 기록이 있는 경우 7년, Foreclosure인 경우 5년간 A 크래딧으로 융자받기 어렵다. 하지만 FHA 융자에서는 파산 신청을 한지 2년, Foreclosure인 경우 3년 동안 크레딧을 잘 쌓으면 융자가 가능하다. FHA는 또 수입에 대한 주택 페이먼트 비율이 35%까지도 가능하다. 일반융자는 28%까지다. 캐시아웃(Cash Out) 재융자에 있어서도 FHA융자로는 85%까지 가능하다. 일반융자는 주택가격의 75%-80%까지 허용한다.



넷째, FHA는 융자비용(수수료)도 주택융자금액에 포함시켜 융자를 받을 수 있다. 또 HART(Housing Action Resource Trust)는 주택과 사회개발을 주도하는 비영리 기관을 통하여 FHA 융자를 신청하면 15,000달러의 보조금도 나온다. (판매자가 융자를 끝낸 후 HART에 15,000달러를 기부해야하는 조건이 따름.)



참고로 FHA 외 CHFA(California Housing Finance Authority)라는 곳도 있다. CHFA도 처음 주택을 구입하는 사람들에게 주택 가격의 3% 금액 다운으로 주택을 구입을 돕는다. 이자율은 연 3%에 30년 고정이다. (“Sleeping Second”라고 하는 2차 금융.)



FHA는 일생 처음 주택을 구입하는 사람들이 적은 다운페이먼트의 유리한 조건으로 주택을 마련할 수 있도록 도와주는 정부 보조의 융자프로그램이다. 은행의 문을 두드려 보기 전에 일단 FHA의 문을 먼저 두드리는 것, 이것이 미국서 슬기롭게 사는 지혜의 첫걸음 중 하나다.

'부동산'가주경제 걸림돌

'부동산'가주경제 걸림돌

입력일자:2007-04-03

타업종은 안정세, 침체는 피할 전망

부동산 경기 침체가 올해 캘리포니아주의 경제 성장을 저해하는 걸림돌이 될 것이라는 지적이 나왔다.
하지만 부동산을 제외한 다른 업종이 비교적 안정세를 유지하고 있어 캘리포니아주 경제가 침체의 늪에 빠지지는 않을 전망이다.
UCLA 앤더슨 경제연구소는 2일 이같은 내용을 담은 2007년 캘리포니아주 경제 전망 보고서를 발표했다.
보고서에 따르면 서브프라임 모기지 사태로 주택 모기지 페이먼트 연체율이 높아지고 있고 대출 요건이 보다 엄격해지면서 부동산 경기가 냉각되고 있다.
이에 따라 지난 수개월 동안 일자리를 잃은 모기지 회사 직원들이 수천명에 달하고 있으며 이들은 주로 남가주 소재 회사에서 근무해 왔다.
앤더슨 연구소는 “서브프라임 모기지 업계의 일자리 감소가 예상보다 심각해질 경우 남가주 고용시장은 불안정한 국면을 맞이할 수 있을 것”이라고 우려했다.
하지만 연구소는 전문인 혹은 서비스 분야 등 다른 분야는 부동산보다 훨씬 탄력적인 흐름을 유지하고 있다고 밝혔다. 다른 분야에서는 총체적으로 남가주 경체를 침체 국면으로 몰고 갈 심각한 일자리 감소 기미가 아직은 감지되지 않고 있다고 설명했다.

'모기지 연체 구제 없다' 구제금융 등 불가

'모기지 연체 구제 없다' 구제금융 등 불가



모기지 연체에 따른 주택 차압 건수가 갈수록 늘어나고 있는 가운데 주정부 또는 연방정부 차원의 모기지 구제방안은 고려되지 않을 것으로 보인다고 LA타임스가 30일 보도했다.

민주당 의원들을 중심으로 모기지 위기의 타개를 위해 정부의 구제금융 등을 요구하는 목소리가 커지고 있는 가운데 백악관측은 정부대책은 없다는 입장을 분명히 했다.

토니 프래토 백악관 대변인은 모기지 구제금융의 가능성과 관련 "주택 차압위기를 정부가 막아주는 것은 적절한 조치가 아니라고 판단한다"며 "현재 정부가 고려하고 있는 전면적인 구제 방안은 없다"고 전했다.

캘리포니아주 테드 리우 하원의원도 "주택 차압 위기에 처한 주민들을 위해 주정부가 내놓을 수 있는 방안은 매우 제한적일 것"이라며 사실상 특별한 대책이 없음을 시사했다. 현재 워싱턴 민주당 의원들이 모기지 위기 타개를 위해 연방정부의 대책을 요구하고 있는 상태다.

한편 한 분석기관은 고금리의 서브 프라임 모기지로 인해 햐수 가주에서만 46만가구 전국적으로 240만 가구가 집을 차압당할 가능성이 있다고 추정하고 있다.

외국 국적인도 융자금으로 집을 구입할 수 있는 “Foreign National Loan Program”

외국 국적인도 융자금으로 집을 구입할 수 있는 “Foreign National Loan Program”



한국에는 일년에 수 만 명씩 기러기아빠가 생겨난다. 교육 조건이 좋은 미국으로 자녀와 부인을 보내기 때문이다. 이들은 미국에 들어오면 일단 임대아파트를 얻어 월세를 내고 산다. 이렇게 살다 얼마 안가 집사는 게 모든 면으로 유리한 것을 알고 집 장만을 원한다. 하지만 외국인 신분으로서의 집 구입 문제에 봉착한다. 미국 시민권/영주권 자도 아니고 소시얼 넘버도 없어 목돈이 없으면 내 집 장만은 불가능으로 생각한다. 그러나 미국은 한국과 다르다. 외국의 어느 국적을 갖고 있어도 주택융자금을 대출 받을 수 있다. “Foreign National Loan Program”으로 융자금을 대출 받아 주택을 소유를 할 수 있는데 이 프로그램에 대해서 알아본다.



외국인 신분으로서 주택 구입 융자혜택을 받기 위해서는 다음의 구비 서류를 갖추어야 한다. (1)Bank Statements. 다운페이먼트와 2달 치의 월페이먼트를 지불할 수 있는 여유자금이 있다는 것을 증명하는 데 필요. (2)한국에서 받은 3가지의 신용증명서 “Credit References.” (3)지난 2년간의 세금보고서(집 구매가격의 30% 이상을 선불 지불하면 면제 가능) 외 부대 서류. (4)합법적으로 미국에 입국했다는 증명서. 불법체류자 신분은 융자혜택이 불가능하다. (외국인 신분이기 때문에 Credit Report는 필요 없다.)



융자금 분할기간은 일반 주택융자보다 다양하지 않고 상환기간도 짧아 일반 미국인들이 받을 수 있는 30년 상환은 거의 불가능하다. 대신 변동이자 프로그램이나 3-5년 고정 프로그램이 널리 쓰여지고 있는데 적용되는 이자율은 일반융자금리보다 약간 높다. 외국인 신분으로 주택구입 융자금을 신청하는 사람들은 극소수고 일관된 융자조건이 적용되는 Ginnie Mae나 Fannie Mae가 융자해 주지 않는다. 때문에 위험부담률이 비교적 높지만 고수익을 위주로 융자금을 대출해 주는 “Portfolio Lenders”가 자금을 조달한다. 때문에 융자금 대출을 받을 수 있는 조건이 비교적 까다롭고 소비자에게 부담되는 금리도 일반 주택융자금보다 0.25-0.5% 정도 높다.



다운페이먼트는 20-30% 선에서 이뤄지는데 30% 다운페이가 낫다. 외국인 신분이기 때문에 위험율이 높아 렌더가 30% 다운을 선호하기 때문이다. 30% 정도 다운하면 융자금 대출이 수월해 지고 금리 조건도 유리해지기 때문에 30% 정도를 다운페이먼트를 생각하는 게 좋다. 회사 이름으로 융자받으려면 50% 다운하고 나머지 금액을 융자받을 수 있다. 융자금액은 150만 달러까지 가능하다. 외국인 신분이기 때문에 집을 사서 3년 이내에 팔 경우 발생한 이익에 대해서 33%의 고세금 부담(지불보류)이 따르는 단점이 있고, 모게지 이자는 세금공제 혜택이 있다.

[경제 프리즘] 데이비드 최 전무 '서브프라임 경제 악영향'

[경제 프리즘] 데이비드 최 전무 '서브프라임 경제 악영향'



최근에 부실 주택융자로 인한 금융계와 증시 파동은 1개월여 전 HSBC(홍콩상하이은행)의 서브프라임 (Subprime) 파동을 시작으로 New Century Financial로 이어진 수년전부터 감지되어 온 우려가 이제 현실로 나타난 것이라고 본다.

은행들은 서브프라임의 이유를 들어 A급 신용도의 대출에 비해 무려 6% 이상의 높은 마진을 적용해 왔던 것이다.

이러한 신용도가 낮고 상환능력이 불투명한 상태에서 한 서브프라임 모기지 대출이 지난 연말 기준으로 6400억달러(5년전에 비해 400%증가)에 달하며 이것은 전체 모기지 시장의 20%를 차지하는 것이다.

경기가 좋을 때는 부실대출도 없었고 또한 수입에 따른 상환능력의 확인조차 없이 구입가의 100% 모기지 대출이나 이자상환 프로그램을 하는 것이 보통이었다. 그러나 이자율이 올라가면서 서브프라임 대출에 대한 문제는 경제의 전반에 엄청난 여파를 미치게 되는 것이다.

융자업체들은 서브프라임 대출을 시장에 팔게되는데 투자가(Investor)들은 서류상에 조작근거가 있거나 첫 월 상환금이 연체일 경우 언제든지 되팔 수 있는 (Repurchase) 조건을 갖고있기 때문에 지금과 같은 상황에서는 이러한 재매입(Repurchase)을 감당할 수 없어 많은 융자업체들이 도산을 하게 되는 것이다. 지난 12월부터 지금까지 약 30여개의 융자업체들이 문을 닫았으며 계속해서 도산 업체는 늘어날 것으로 전망하고 있다.

현재 연체비율은 지난 4년중 최고조에 달하고 있으며 또한 1조달러에 가까운 모기지 변동환율이 앞으로 재융자를 해야하는데 현재의 상황이 소비자들에게는 엄청난 부담을 주게되는 것이다. 이미 주택 가격에 100% 대출 상품은 중단이 된 상태인 것이다.

이러한 상황은 주택시장에 막대한 영향을 주게 된다. 이미 지난해에 17% 줄어든 주택판매에 더욱 악영향을 미칠 것이며 결국에는 주택 가격을 하락시키게 될 것이다. .

은행 감독국에서는 이미 각은행들에 대출심사 강화를 요구했으며 개중에는 MOU (Memorandum of Understanding)나 C&D (Cease & Desist) 등으로 제제 조치를 취한 곳도 있다.

어찌되었든 소비자들은 융자업체의 도산과 상관없이 대출금을 상환해야하는 의무는 피할 수 없는 것이며 이자율 상승으로 인하여 원금이 늘어났거나 (Negative Amortization) 월 상환금을 감당하기 어려울 경우 혹은 이자만 부담하는 융자(Interest Only)인 경우에는 재융자 등을 속히 하는 것이 현명하다.

(美·中·日 경기진단)①美 `리세션` 걱정된다

(美·中·日 경기진단)①美 `리세션` 걱정된다
부동산發 부실로 소비위축 `우려`
기업이익 감소로 투자 급랭 가능성
성장률 전망치 속속 하향조정



[이데일리 김윤경기자] 서브 프라임 모지기 부실, 엔-캐리 트레이드 청산 가능성과 중국의 긴축 움직임. 최근 세계 금융 시장을 뒤흔들었던 주범들이다. 이미 결산된 지난 해까지 경제 펀더멘털엔 영향을 못미쳤지만 곧 마감될 1분기에서부터 이후까지, 올해 경제에 미칠 여파에 대한 우려감을 지울 순 없어 보인다.

특히 국제통화기금(IMF)을 비롯, 이코노미스트들도 속속 세계 경제의 키를 쥐고 있는 미국 경제의 침체 경고를 내놓고 있으며, 일본 경제에 그림자를 드리우고 있는 소비는 여전히 살아날 조짐을 보이고 있지 못하다. 긴축의 고삐를 죄면서 중국의 성장률이 한 자리 수로 낮아지면 세계 경제에 어떤 영향을 미칠 지도 미지수다.

세계 경제의 엔진 역할을 하고 있는 이들 국가의 경제는 어디로 가고 있는지 진단해 본다.<편집자주>

◇美 경제에 던져진 화두 `리세션`..부동산 부실 등 소비위축 가능성 높여



현직에선 물러났지만 앨런 그린스펀 전 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장의 진단과 분석력은 여전히 분명한 메시지를 던져주곤 한다. 그런 그린스펀 의장이 요즘은 미국과 세계 경제에 대해 걱정스러워 하고 있는 것으로 보인다.

그린스펀 의장은, 그가 걱정하면 세계가 걱정하는 것을 몰라서인지, 알아서인지 최근 `경기침체(recession)`를 화두로 던졌다.

그는 지난 달 홍콩에서 열린 한 컨퍼런스 화상연설에서 "올해 말까지 미 경제가 침체에 빠질 가능성이 있다"고 언급한 뒤, 블룸버그 통신과의 인터뷰에서 그 가능성이 30%라고 구체화, 그 단초를 제공하기까지 했다.

지난 15일(현지시간)엔 "서브 프라임 부실이 다른 경제 부문으로 확산될 가능성이 있다"는 경고도 잊지 않았다. 벤 S. 버냉키 의장은 28일 의회증언에서 확산 가능성이 없다고 못박았지만 그린스펀은 여전히 다른 방향을 가리키고 있다.

29일 발표된 미국의 지난해 4분기 국내총생산(GDP) 확정치(연 2.5%)가 기존 수정치(연 2.2%)보다 상향 조정됐지만, 이미 지난 뉴스다. 4분기 수정치는 당초 예상치(3.5%)에서 큰 폭으로 하락하며 경기둔화 우려감을 키운 바 있다. 미국 경제는 3분기 연속 장기 잠재성장률인 3%를 밑돌았고, 서브 프라임 모기지 부실 우려는 아직 반영조차 안된 것.



미국 경제를 터뜨릴 `뇌관`이 될 지 여부에 대해선 의견들이 엇갈리고 있지만, 서브 프라임 부실 자체는 부정할 수 없는 사실이다. 게다가 부동산 시장은 서브 프라임 부실 이전부터 조금씩 냉각돼 오고 있다.

부동산발(發) 위기에 유가까지 오르고 있다. 소득이 늘어나지 않는 상황에서 집값이 떨어지고 휘발유 가격이 오르면 다른 소비를 줄여야 한다.

유가가 오르면 인플레 압력이 높아지고 물가가 오르면 개인의 실질 구매력은 낮아지게 된다. 미국 경제의 절반 이상을 차지하고 있는 소비자들이 지갑을 닫을 가능성이 거의 명약관화해 보인다. 침체까지는 아니더라도 경기 `위축`은 불가피해 보인다.

이런 가운데 기상 악화가 이유가 돼 추세적인지 여부를 가늠하긴 어렵지만 2월 핵심 소매판매는 전월대비 0.3% 감소했다.

◇기업 이익 감소 → 투자 위축 → 경기 침체.. `악순환 시나리오`




소비와 함께 기업 이익도 줄고 있어 걱정이다. 이익이 줄면 자연스럽게 투자 위축으로 이어지고, 이것이 경기 침체를 불러올 것이란 `악순환 시나리오` 예상이 어렵지 않기 때문이다.

지난해 4분기 GDP 집계에서도 이미 기업 이익이 감소세로 돌아들며 이런 가능성을 예고했다. 기업 이익은 5분기 만에 처음으로 전 분기대비 감소, 3분기의 3.9% 증가에서 0.3% 감소세로 돌아섰다.

기업들의 활동 상황을 가늠할 수 있는 핵심 내구재 주문은 지난 1월 3년만에 처음으로 감소세로 돌아선 뒤, 2월에도 계속 줄었다.

스티븐 스탠리 RBS 그린위치 캐피탈 수석 이코노미스트는 "경기 확장세는 성숙기에 도달했고 단위당 노동비용은 늘어남에 따라 기업들은 마진 압력을 받고 있다"고 지적했다.

◇이코노미스트들 성장률 하향 잇따라

경제 전망은 따라서 `맑음` 보다는 `흐림` 쪽으로 이동하고 있다.

월스트리트저널(WSJ)이 이달 초 이코노미스트들을 대상으로 조사했더니 1분기 GDP 증가율은 2.3%로 점쳐졌다. 한 달 전 조사때 2.5%였던 데서 낮아진 것이다. 2분기 성장률 전망치는 2.4%로 그닥 나아질 것 없다는 예상들을 내놓았다.

매크로 이코노믹 어드바이저스는 최근 1분기 성장률 전망치를 1.7%에서 1.4%까지 낮췄고, 모간스탠리 추정치도 1.4%로 낮아졌다. 모간스탠리는 이달 중반까지만 해도 2.2%를 제시했었다.


로드리고 라토 IMF 사무총장도 경기에 대한 우려를 거들었다.

라토 사무총장은 이날 네덜란드 헤이그를 방문한 자리에서 "미국의 경제성장률이 지난해 9월 예상한 것(2.9%)보다 낮을 것으로 전망된다"고 지적했다.

그는 서브 프라임 모기지 부실이 소비 악화를 초래할 것이라고 지적하고, 다만 고용과 가계 소득이 건실하기 때문에 금융 시장 전반의 안전성까지 해치진 않을 것으로 예상했다. 그러나 유가가 지속적으로 높은 수준을 유지할 것에 대해선 우려했다.

골드만삭스의 수석 이코노미스트인 잰 햇지어스는 29일 "미국 경제의 침체 위험성이 높아졌다"며 "경제가 조만간 침체와 직면할 것이라는 신뢰할 만한 논의들이 진행되고 있다"고 말했다.

그는 특히 부동산 문제가 지난 1990년대 후반 주식시장 버블과 비교할 수 있을 정도로 위험하다고 진단했으며, 이를 위해 금리를 인하해야 하지만 인플레이션이 높은 수준이라 FRB가 과연 금리를 인하할 수 있을 지도 의문이라고 지적했다.

비관론이 우세하지만 낙관론이 전혀 없는 건 아니다.

컨퍼런스보드의 이코노미스트인 켄 골드스타인은 1분기 성장률을 3%까지 보고 있다. 물론 한 주 전 3.6%에 비해선 낮아졌지만, 민간 소비가 여전히 강세를 보이고 있어 기업 투자 위축을 상쇄할 것이라고 설명하고 있다.

까다로워진 은행 모기지

까다로워진 은행 모기지

입력일자:2007-03-29

크레딧 관리 더 중요해졌다


최근 불거진 서브프라임 모기지 문제로 인해 은행의 모기지 확인 절차가 까다로워졌다. 연방정부는 앞으로 무분별하게 모기지 융자를 해주는 금융기관이나 수익 내용 등을 속여 신청서를 허위로 작성하는 행위를 철저하게 조사하겠다고 최근 발표했다. 앞으로 모기지 융자를 받기 위해서는 종전에 비해 보다 많은 준비와 점검이 필수적이다. 비즈니스 위크는 최근 달라지고 있는 모기지 시장의 전망과 주택 구매자들과 재융자를 원하는 소비자들을 위한 ‘모기지 가이드’를 소개했다.

최근 서브프라임사태 여파 은행들 확인절차 신중해져
FICO 680점 이상은 돼야 제대로 된 상품 구입 가능
이자 낮다고 흔들리지 말고 각종 수수료등 꼼꼼히 점검

▲개인 크레딧 점검
모기지 확인 절차가 까다로워졌다는 것은 바로 개인 크레딧 조사가 강화됐다는 것과 직접 연결된다. 이와 함께 평소 크레딧 관리를 철저히 해야 한다. 한창 융자가 쉬울 때에는 파이코(FICO) 620점이 나쁜 크레딧이 아니었으나 최근 신용점수 기준이 높아졌기 때문에 적어도 680점 이상이 나와야 제대로 된 융자상품을 구입할 수 있다. 과거의 연체 기록 등 간과하기 쉬운 실수로 높은 이자율을 내야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 미리 자신의 크레딧을 철저히 조사한 후 모기지 은행을 찾아야 한다. 또 서브프라임 모기지 손실을 충당하려는 은행들이 대부분 모기지 고객들의 이자율을 평소보다 높게 책정하고 있다는 사실을 염두에 두고 모기지를 신청해야 한다.

▲무리를 하지 않는다
그동안 주택가격이 오를 것을 예상, 1년 변동상품 등을 이용해 버거운 사이즈의 큰 주택을 구입하는 경우 많았다. 이는 파산으로 향하는 지름길이다. 장래를 생각해 자신의 능력에 맞는 주택을 고른다. 특히 처음 주택을 구입하려는 사람들이 고려할 것은 주택을 구입하는데 드는 비용이 모든 크로징 코스트를 합해서 1만달러 이상이 들어간다는 것이다. 일단 무리가 된다고 생각되면 주택 구입보다 렌트를 계속하는 것을 고려하는 것이 유리하다. 아직도 주택시장의 경기가 활성화되지 않았기 때문에 주택을 구입하려는 지역의 주택가격이 떨어지고 있다면 가격을 낮게 흥정할 수도 있다

▲참신한 론 오피서를 찾는다
믿을 수 있는 론 오피서(loan office)를 찾는다. 일단 그동안 거래를 계속해 왔던 은행의 론 오피서를 찾아 융자를 문의하고 같은 내용의 신청서를 적어도 다른 3명의 융자기관이나 에이전트에게 전달한다. 모기지 승인을 받은 후 가격을 비교하고 조건이 더 잘 맞는 회사를 골라야 한다. 대형 은행을 선호하되 가족과 친구들이 추천하는 모기지 회사도 알아본다.

▲이자만 보지 말자
무조건 이자가 낮다고 해서 최고의 상품이 아니다. 크로징 코스트, 변동 이자율 등을 모두 합한 다음 최후의 결정을 한다. 특히 서류를 사인하기 전에 꼼꼼하게 모든 내용을 점검한다. 잘못 기입된 내용이 있으면 서명을 한 당사자에게 최종 책임이 돌아온다.

▲모기지 생명보험 구입은 낭비다
일부 모기지 에이전트는 융자 절차가 마감되면 하면 꼭 묻는 것이 비상사태를 대비해 모기지 보험 생명보험에 가입하라고 권한다. 질병이나 사망 그리고 실직 등으로 모기지 페이먼트를 못하게 될 경우를 대비하는 생명보험은 보험금을 받기가 매우 힘든 것으로 악명이 높은 상품이다. 보험은 보험 에이전트에게 구입해야지 모기지 에이전트에게 구입하는 것이 아니라는 것이 전문가들의 조언이다.

▲오리지네이션 수수료를 조심한다.
브로커의 수수료 중 하나인 오리지네이션 수수료(origination fee)는 융자를 받는 사람 입장에서는 지불을 최대한 피해야 할 수수료다. 일부 브로커들은 오리지네이션 수수료를 전체 융자금액에 5%까지 청구한다. 40만달러를 융자하면 무려 2만달러가 오리지네이션 수수료로 지불되는 것이다. 일단 브로커와 딜을 할 때는 오리지네이션 수수료를 지불하지 않겠다고 협상한다. 협상이 안 되면 다른 론 오피서나 브로커를 찾아본다.